woensdag 6 juli 2011

Vertrouwen in de woningmarkt

Zondag tot en met dinsdag mocht de directie van Vereniging Eigen Huis met een aantal Tweede Kamerleden mee op werkbezoek naar Berlijn. Meer in het bijzonder betrof het de fractiewoordvoerders op het gebied van wonen. Twitteraars hebben mogelijk al wat flarden opgevangen via #tkberlijn.

Huurspiegel
Opvallend was dat de Duitse woningmarktdeskundigen veel meer spraken over de huursector dan over de koopsector. Die is in Duitsland naar verhouding dan ook veel groter dan in Nederland. Zestig procent van de Duitsers woont in een huurhuis. Sociale huur is er nauwelijks (minder dan vijf procent van het totaal aantal woningen tegen over 30 tot 35 procent in ons land). Heel trots zijn de Duitsers op de zogeheten 'Mietspiegel'. Dat is een systeem waarmee, op basis van allerlei kenmerken, de huur van een bepaalde woning wordt bepaald. Er wordt met van alles en nog wat rekening gehouden. Van locatie tot de staat van onderhoud, van het aantal wc's tot de kwaliteit van de keuken. De man van de Duitse huurdersbond vond het wel een mooi systeem. Dat gold ook voor de vertegenwoordigers van de verhuurders die wij spraken. Wij Nederlanders vonden het vooral razend ingewikkeld. Maar als Duitse huurders én verhuurders er blij mee zijn, wie zijn wij dan om kritiek te hebben op deze deutsche Gründlichkeit?

Vertrouwen
Wat mij tevens opviel, is dat in Duitsland het vertrouwen in de woningmarkt geen thema lijkt te zijn. Misschien hangt dat samen met de relatief kleine koopsector. Hoe anders is dat – bruggetje – in ons eigen land. Minister Donner verwees in zijn persconferentie afgelopen vrijdag naar de historisch lage stand van de Eigen Huis Marktindicator om aan te geven dat het vertrouwen in de woningmarkt hard toe was aan een positieve impuls in de vorm van een lagere overdrachtsbelasting. Volgens de laatste cijfers – die we net vorige week vrijdag binnenkregen – is de vertrouwensindex voor de koopwoningmarkt in juni gedaald naar 57 punten (driemaands voortschrijdend gemiddelde).

Weg omhoog
Nu de overdracht van een woning door het kabinet minder belast wordt, wordt aan meerdere oorzaken van dit lage vertrouwenscijfer tegemoet gekomen.
1. Investeren in de aankoop van een eigen woning wordt minder onzeker. De kans op waardebehoud is groter als je na aankoop van de woning niet meteen 6 procent van je investering kwijtraakt aan de overheid, maar nog slechts twee procent.
2. De betaalbaarheid (financierbaarheid) van woningen verbetert. Door de lagere ‘accijns op tweedehands woningen’ is de aankoop minder duur en hoef je dus minder 'kosten koper' mee te financieren in de hypotheek.
3. Als meer starters om de eerste twee redenen de markt gaan betreden, geeft dit mensen die hun huis te koop hebben staan weer wat moed. En als zij kunnen verkopen, kunnen zij zelf ook weer kopen.
4. En als mensen zien dat er weer meer bordjes 'verkocht' in het straatbeeld verschijnen, zal het vertrouwen in de woningmarkt sowieso een oppepper krijgen.

Eigen Huis Marktindicator
We zijn natuurlijk heel benieuwd hoe snel en in welke mate de bovenstaande factoren terug te zien zullen zijn in een stijging van de Eigen Huis Marktindicator. We zullen hierover geregeld op onze website rapporteren. En de ervaring leert dat een toename van het consumentenvertrouwen zich al vrij snel vertaalt in een stijging van het aantal kooptransacties. De eerste tekenen zijn er al. We zijn hoopvol gestemd!

9 opmerkingen:

  1. Een verwijzing naar de NVM-site is hetzelfde als een verwijzing naar een site van 'De Stichting goochelen met getallen'.

    Sorry, maar met dit soort opinies blijkt wel dat VEH zich ook schuldig maakt aan korte termijn politiek. Het wisselgeld voor de aanpak van HRA is nu sterk geslonken. Ik ben zelf starter en ik zie ook dat starters in mijn omgeving nog steeds erg wantrouwend zijn naar de markt. Zolang er geen lange termijn visie komt (aanpak HRA wat bij een volgend kabinet zal gebeuren), zal het vertrouwen niet terug komen. Kom op VEH, kom met een duidelijk visie waarin de overheid zijn handen af trekt van de woningmarkt! Wees doortastend en ga niet mee met al die lapmiddelen waarbij belastinggeld gebruikt wordt om een dalende markt geforceerd in stand te houden. Op de lange termijn geeft dat echt allemaal maar meer ellende.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Column Mathijs Bouman m.b.t. actuele situatie woningmarkt

    http://fd.nl/economie-politiek/columns/mathijs-bouman/2011/07/06/overheid-blaast-extra-lucht-in-de-huizenmarkt?visited=true

    BeantwoordenVerwijderen
  3. De goede:

    http://fd.nl/economie-politiek/columns/mathijs-bouman/

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Rob,
    Dat in Duitsland de woningmarkt geen thema is heeft ook alles te maken dat dat wij het hier in Nederland te goed hebben en zodra er een kink in de kabel komt gelijk beginnen te zeuren en vinden dat de overheid onze paleisjes moet beschermen. In andere omringende landen is men daar veel nuchterder in en als het tegen zit hun verlies nemen omdat men weet dat het hebben van eigen huis ook risico in zich heeft.Organisatie als VEH menen daar een schepje boven op te moeten doen om zich te laten horen tegen over haar leden want daar leven heren als Rob van. Nee het is fout dat de overheid de paleisjes instand moet houden laat de markt z'n werk doen dan worden de huizen vanzelf goedkoper, kortom niet klagen maar dragen. In de periode toen de huizenprijzen nog werden opgepompt met lucht werd je als huurder met de nek aangekeken en nu liggen de kaarten anders en is men ineens zielig. Dus hou op met klagen en weet dat er goede en slechte tijden zijn en laat de markt z'n werk doen. Hoe hebben de Duitsers het geregeld met de "hypotheek aftrek"? daar zullen de heren/dames van VEH , tijdens hun bezoek,vast iets over hebben gehoord maar daar schrijven we maar niet over want dat is iets minder populair naar onze leden. Wat betreft hebben jullie behoorlijk boter op het hoofd

    BeantwoordenVerwijderen
  5. "En de ervaring leert dat een toename van het consumentenvertrouwen zich al vrij snel vertaalt in een stijging van het aantal kooptransacties. De eerste tekenen zijn er al."

    Die eerste tekenen bestaan waarschijnlijk uit een klein voorraadje koopdeals die al een paar weken in de pijplijn zaten, maar die even 'on hold' waren gezet totdat zeker was dat de overdrachtsbelasting omlaag zou gaan en er met zekerheid van de maatregel geprofiteerd kan worden. Ik denk dat dat effect binnen een paar weken is verdwenen (voorraadje koopdeals is dan afgehandeld), en dat we dan terugkeren naar de op-slot situatie zoals we die gewend zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Best Jeroen,

    We zullen het nauwgezet volgen. Ik hoop dat jij in dit geval zelf ook liever ongelijk krijgt...

    Met vriendelijke groet,
    Rob

    BeantwoordenVerwijderen
  7. VEH, vinden jullie nu de overdrachtsbelasting zo fors is verlaagd dat ook de max. te nemen hypotheek t.o.v. de waarde van het huis verder omlaag moet? 110% van de waarde van het huis lenen is nu nl. niet meer nodig. Niet dat ik het uberhaupt (ook met OB) acceptabel vond dat dat percentage nog altijd een stuk boven de prijs van het huis ligt (even wat sparen lijkt me heel verstandig), maar dat is wel altijd het argument dat gebruikt wordt.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. De OB lijkt mij een lapmiddel op korte termijn.
    Zojuist lees ik dat de ECB de rente heeft verhoogd van 1,25 naar 1,5%. In januari was die nog 1% en de verwachting is dat de rente gestaag doorstijgt tot 2,5 a 3% in 2012. Het effect op de hypotheekrente laat zich raden.
    Aangezien de koopprijs bepaald wordt door het maximale leenbedrag laat het effect op de woningmarkt zich raden.
    Een huis kopen is een belegging van een paar ton. De risico's moet iedere koper zich van bewust zijn en die kunnen ook wel eens negatief uitpakken. That's life. En resultaten uit het verleden...

    BeantwoordenVerwijderen
  9. De OB is inderdaad een korte termijn gedachte

    BeantwoordenVerwijderen