maandag 29 augustus 2011

Duurzame Warmte: de wedstrijd wordt (weer) afgeblazen

Zonneboilers, HRe-ketels en warmtepompen, het betreffen alle drie mooie producten waarbij de consument zelf energie op kan wekken, evenals bij zonnepanelen. Hiermee draagt u bij aan een beter milieu en wordt u ook nog eens minder afhankelijk van de grote leveranciers. Zeg nou zelf: Het voelt toch ook gewoon goed om bij te dragen aan duurzaamheid?

Stimuleringspakket weer gefaald
Het vorige kabinet heeft een theoretisch mooi stimuleringspakket voor energie gelanceerd. Zo was er de subsidie op zonnepanelen voor individuele huishoudens: de SDE-subsidie. Hier was een run op, maar te snel is deze regeling helaas weer ten onder gegaan. Zonder subsidie duurt het voor eigenwoningbezitters op dit moment nog te lang voordat zij de investering in de panelen terug hebben verdient. Gevolg van het snelle einde van de SDE-regeling, is dat er nu maar weinig zonnepanelen op de daken in Nederland zitten.

Na het einde van de subsidie op zonnepanelen voor individuele huishoudens, was er nog steeds hoop op verduurzaming, namelijk door middel van de subsidieregeling ‘Duurzame Warmte voor bestaande woningen’. Deze subsidie is in 2008 gelanceerd met 60 miljoen euro in de pot. En ja, jaarlijks is hier dankbaar gebruik van gemaakt. Maar wat schetst mijn verbazing, ook deze subsidie wordt, net nu de markt ten aanzien van deze producten een beetje los komt, gekilled. Reden hiervoor is dat volgens Minister Verhagen de subsidie de verwachtingen onvoldoende heeft kunnen waarmaken.

Fabrikanten 'not amused'
Bij de vereniging herkennen wij dit absoluut niet! Wij zien juist steeds meer producten in ontwikkeling en op de markt komen die onder deze regeling zouden vallen. De terugverdientijden zijn nu nog te lang om ze zonder subsidie rendabel te maken. Maar de ontwikkelingen kunnen snel gaan. Ik heb de indruk dat in het zicht van de finish de wedstrijd (weer) wordt afgeblazen. Ik verwacht dan ook dat fabrikanten ‘not amused’ zullen zijn en zij hun investeringen in innovaties zien verdampen.

Nog erger is de wijze waarop de regeling ten einde loopt. Je kunt blijkbaar niet meer van een subsidie op aan, ook al is er een looptijd en een budget voor vastgesteld. De subsidieregeling Duurzame Warmte voor 2011 is op 8 juli in de Staatscourant abrupt, en sterker nog: met terugwerkende kracht tot 17 februari, stopgezet. Enneh, het budget is ook nog eens van € 20 miljoen naar € 2,4 miljoen teruggebracht. Wat zegt zo'n regeling dan?

Klagende leden
Het was toch allemaal bedoeld ter stimulering? Nou, wij krijgen bij Vereniging Eigen Huis nu veel klagende leden aan de lijn. Ze lopen nu niet echt warm meer voor duurzaamheid. Schandalig hoe de overheid huishoudens ten aanzien van energiebesparing behandelt. En dan maar zeggen dat eigenwoningbezitters op dit terrein niet in beweging te krijgen zijn.

Lees ook de brief die Vereniging Eigen Huis heeft gestuurd naar Minister Verhagen over Duurzame Warmte.

vrijdag 26 augustus 2011

NHG-regels: scheuren in het bastion van banken en verzekeraars

Vereniging Eigen Huis wil dat banken en verzekeraars de NHG-regels weer gaan toepassen voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). We worden daarin gesteund door een brede coalitie van makelaars, hypotheekadviseurs en bouwers. Van de banken en verzekeraars kregen we tot nu toe een eensgezind 'njet' te horen. Wat is het daarom prachtig nieuws dat bank BNP Paribas vandaag bekend heeft gemaakt uit de kruiwagen te springen.

Maatschappelijke verantwoordelijkheid
De afgelopen maand heeft Vereniging Eigen Huis de banken en verzekeraars meermalen aangesproken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. Door collectief strengere hypotheeknormen te hanteren dan nodig voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie worden consumenten benadeeld en dreigt het positieve effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting weer teniet te worden gedaan.

Minister De Jager en de Grieken
Een ongelukkige samenloop in deze kwestie, is dat minister De Jager de laatste tijd met zijn gedachten elders is, want anders had hij zich vast steviger opgesteld richting banken en verzekeraars. Als je als minister op 11 april 2011 aan de Tweede Kamer schrijft:
- "De aanpassing van de normen is niet van toepassing op NHG-hypotheken."
- "De aanscherping van de normen is dus alleen van toepassing op niet NHG-hypotheken."
en het enige antwoord van de geldverstrekkers luidt: "Beste minister, beste samenleving, bekijk het maar!" dan ga je je als verantwoordelijk bewindspersoon toch eens achter je oren krabben. Dan denk je onwillekeurig: "Leven we nou in een democratie, of worden we in Nederland geregeerd voor het bank- en verzekeringswezen? Maar goed, minister De Jager had belangrijker zaken aan zijn hoofd, zullen we maar zeggen. Een beetje jammer is het wel.

Witte raaf
Maar gelukkig is er nu dus een witte raaf opgestaan in de bankenwereld. Bank BNP Paribas onttrekt zich aan de ijzeren greep van de Nederlandse grootbanken en gaat de NHG-regels weer gewoon toepassen. Hulde! Wel typerend is het dat als het gaat om 'de klant centraal stellen', wij het in Nederland kennelijk moeten hebben van buitenlandse aanbieders op de hypotheekmarkt. Gelukkig maar dat die er zijn dan.

woensdag 24 augustus 2011

Kooprecht: een mooi voornemen

Het kooprecht van huurders heeft de gemoederen bezig gehouden sinds het werd aangekondigd in het regeerakkoord. Het kooprecht houdt in dat huurders in de sociale huursector, als het aan het kabinet ligt, het recht krijgen hun huurwoning te kopen van de woningcorporatie. We weten nog niet hoe het kabinet het kooprecht gaat vormgeven. Dat weerhoudt sommigen er niet van het voornemen nu al af te schieten. Vereniging Eigen Huis vindt het daarentegen helemaal geen slecht idee, integendeel . Mits het kooprecht maar goed wordt vormgegeven.

Willen we het?
Vereniging Eigen Huis onderschrijft de gedachte achter het kooprecht om meerdere redenen. Ten eerste hebben we in Nederland bizar veel sociale huurwoningen, namelijk zo'n 2,4 miljoen. Dit is circa een derde van de totale woningvoorraad. Het is niet moeilijk te begrijpen dat er dus heel veel mensen in een sociale huurwoning wonen, voor wie deze zwaar gesubsidieerde woningen eigenlijk helemaal niet bedoeld zijn. Ten tweede weten we uit onderzoek dat heel veel huurders eigenlijk liever een koopwoning zouden willen bezitten. Vaak is dat hun 'eigen' huurwoning. Ook dit is een goede reden om positief te staan tegenover de gedachte van een kooprecht. In de derde plaats blijkt uit tal van onderzoeken dat eigenwoningbezit leidt tot meer betrokkenheid van bewoners bij hun woning, de straat, de buurt. Dit komt de sociale cohesie in de samenleving en de leefbaarheid ten goede.

Mag het?
Sommige commentatoren beweren dat het kabinet het kooprecht er nooit doorheen zal krijgen, omdat het in strijd zou zijn met Europese regelgeving. Meer in het bijzonder met de bescherming van het eigendomsrecht (in dit geval van de verhuurders). Mijn collega Sophie Welschen, juridisch adviseur en advocaat van Vereniging Eigen Huis, heeft hierover in de Volkskrant van afgelopen zaterdag een interessant licht laten schijnen. Zij sluit in haar betoog aan bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens waarin de bescherming van eigendom specifiek wordt geregeld (artikel 1, Eerste Protocol) en de jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens. Conclusie is dat een kooprecht voor huurders, mits zorgvuldig vormgegeven, de juridische toets wel degelijk kan doorstaan. Lees het hele artikel voor de onderbouwing van deze stelling.

Wat wordt het?
Het is nu dus afwachten wanneer het kabinet met een nader voorstel komt. Pas dan kunnen we bepalen of het voorgestelde kooprecht op een goede manier is vormgegeven. En of het in die vorm dus juridisch haalbaar is. Een definitief oordeel over een voorstel dat er nog niet ligt, kan niemand geven. Dat geldt voor voorstanders, zoals Vereniging Eigen Huis, maar net zo goed voor de tegenstanders.

Meer weten over het kopen van uw huurhuis?

maandag 22 augustus 2011

Energielabel: hoop gevestigd op de Raad van State

Bij Vereniging Eigen Huis kijken wij uit naar het advies van de Raad van State (RvS) over het energielabel. Er ligt namelijk een kabinetsvoorstel bij de RvS waarin wordt bepaald dat huizen zonder energielabel straks niet meer mogen worden overgedragen op een nieuwe eigenaar. Zit u vol spanning bij de notaris, dan gaat de hele zaak niet door omdat er geen energielabel is. Als het aan het kabinet ligt althans.

Raad van State
De Raad van State is het belangrijkste adviesorgaan van de regering. Alle wetgeving moet langs de raad voor advies. De RvS beoordeelt onder meer of het wetsvoorstel juridisch goed in elkaar zit. Een belangrijk juridisch principe is proportionaliteit. Met andere woorden: staat het middel dat wordt ingezet in verhouding tot het doel dat wordt nagestreefd? Met een kanon op een mug schieten past daar niet in.

Brief
Vereniging Eigen Huis heeft de Raad van State een brief gestuurd waarin wij aangeven dat het wetsvoorstel dat de overdracht van een woning onmogelijk maakt om het enkele feit dat een energielabel ontbreekt, disproportioneel is. Buitensporig. Niet alleen de verkoper van de woning wordt hierdoor getroffen. Het niet doorgaan van de overdracht raakt ook de koper. En de verkoper heeft misschien zelf ook een nieuw huis gekocht waarvan de overdracht in gevaar komt. Zo worden meerdere huishoudens getroffen. En dat alleen omdat er geen label is.

Advies
We hopen dat de Raad van State het kabinetsvoorstel negatief zal beoordelen. We zien er naar uit. Als de Raad van State een advies uitbrengt, is dat overigens aanvankelijk geheim. De regering krijgt dan de gelegenheid het wetsvoorstel aan te passen. Zodra het aangepaste voorstel naar de Tweede Kamer gaat, wordt het RvS-advies daarbij toegevoegd en wordt het openbaar. Indien het advies van de Raad van State daarentegen zo negatief is dat de regering besluit het wetsvoorstel maar liever helemaal in te trekken, dan blijft het advies voor altijd onder de pet. Enerzijds jammer, maar anderzijds blijft het slechte wetsvoorstel de samenleving dan wel bespaard. Als je het zo bekijkt, kunnen we dus maar beter hopen dat we het advies van de Raad van State nooit te zien krijgen.

vrijdag 19 augustus 2011

Terugdringen woninginbraken: een uitdaging

Vereniging Eigen Huis werd gisteren blij verrast door een interview in de Volkskrant met Jacob Kohnstamm, voorzitter van het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP). Kohnstamm geeft daarin aan voorstander te zijn van een nationale website waarop beelden worden geplaatst van inbrekers en andere criminelen die met camera's zijn betrapt bij hun activiteiten. Aan te dragen door burgers én na controle van de beelden door de politie.

Opsporing helpen
Het voorstel van Kohnstamm sluit naadloos aan bij het plan dat Vereniging Eigen Huis in juni lanceerde om herkenbare beelden van inbrekers te plaatsen op een speciale website. Aan te dragen door burgers én na grondige controle. Aanvankelijk was de vereniging van plan deze controle zelf te verrichten, mede aan de hand van aangiften die zijn gedaan bij de politie. Politie en justitie waren echter bereid tot gesprekken over samenwerking. Met, wat de vereniging betreft, als doel de zorgvuldigheid boven elke twijfel te verheffen én de effectiviteit te vergroten. Het beoogde effect is immers niet om inbrekers aan eigenrichting te onderwerpen, maar om de opsporing te helpen, de pakkans te vergroten en om daar een preventieve werking van te laten uitgaan. Vereniging Eigen Huis is het helemaal met de heer Kohnstamm eens als hij het belang van zorgvuldig handelen benadrukt.

Uitgedaagd
Kohnstamm geeft in het interview aan zich door Vereniging Eigen Huis uitgedaagd te voelen. Dat doet ons deugd. Wij vinden het onacceptabel dat in Nederland gemiddeld elke zeven minuten een woninginbraak plaatsvindt. Als het plaatsen van herkenbare beelden van inbrekers op internet - na zorgvuldige controle - de opsporingskansen vergroot en inbrekers in spé tot een ander carrièrepad aanzet, dan wordt de samenleving daar beter van. En als onze actie in juni ertoe heeft bijgedragen dat het CBP nu met dit voorstel komt, dan zijn wij daar dus blij mee. We hopen dat de overheid zich nu op haar beurt door de heer Kohnstamm uitgedaagd voelt en de handschoen oppakt. Dan kan die nationale boevenwebsite er wat ons betreft snel komen.

woensdag 17 augustus 2011

NHG: houdt minister De Jager zijn woord en roept hij de banken tot de orde?

Net nu de koopwoningmarkt enig herstel vertoont als gevolg van de lagere overdrachtsbelasting, lopen de banken hinderlijk in de weg. Collectief zetten zij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) buiten spel. Ten koste van de consument en ten faveure van hun eigen winstmarges. Nu moet minister De Jager zijn woord houden en de banken tot de orde roepen.

De minister
Terwijl ik dit schrijf, heb ik een brief van minister De Jager aan de Tweede Kamer voor me liggen d.d.11 april 2011, getiteld "Aanscherping hypotheekregels". Hierin beantwoordt De Jager, mede namens zijn collega Donner, vragen van de Kamer over de door de banken afgesproken strengere hypotheekregels. Zo is er de vraag van PvdA en PVV naar de effecten van de strengere regels op de woningmarkt. De minister antwoordt dat de effecten naar verwachting beperkt zijn. Daarbij verwijst hij letterlijk naar de NHG, waarvoor de nieuwe regels niet zouden moeten gelden:
- "De aanpassing van de normen is niet van toepassing op NHG-hypotheken."
- "De aanscherping van de normen is dus alleen van toepassing op niet NHG-hypotheken."
Heldere taal toch?

De banken
We weten inmiddels dat de banken de strengere normen - collectief - wel degelijk toepassen op de gehele hypotheekmarkt, dus ook op het NHG-segment. Zij zetten de NHG buiten spel om twee egocentrische redenen:
- De NHG levert de consument, vanwege het verzekeringskarakter, een rentekorting op van ruim een half procentpunt. Banken zitten niet te wachten op rentekortingen. Liever laten zij de consument het volle pond betalen.
- Door het verzekeringskarakter van NHG kunnen kleine geldverstrekkers relatief goedkoop geld aantrekken. Voor de grootbanken betekent dit concurrentie op de hypotheekmarkt. En ook op concurrentie zitten de grote banken, onder aanvoering van marktleider Rabo, volstrekt niet te wachten.

De consument
NHG is veilig, verantwoord en voordelig. De consument lijdt daarom door het gedrag van de banken schade. Voor veel starters en mensen met een relatief laag inkomen betekent het dat zij niet kunnen instappen op de koopwoningmarkt. Hiermee worden vanzelfsprekend ook de burgers gedupeerd die hierdoor hun te koop staande huis minder makkelijk kwijtraken. Terwijl het herstel van de woonmarkt het van starters moet hebben, snijden de banken juist hen de pas af.

Actie gevraagd van de minister
Minister De Jager heeft de Kamer, mede namens minister Donner, mededelingen gedaan die aan duidelijkheid niets te wensen overlaten: "De aanpassing van de normen is niet van toepassing op NHG-hypotheken." De volgende stap kan dan alleen maar zijn dat hij de banken tot de orde roept, nu zij zijn beleid zo openlijk - en collectief - naast zich neerlegt. De verlaging van de overdrachtsbelasting kost de overheid 1,2 miljard euro. En de maatregel begint zijn vruchten al af te werpen (meer afspraken met makelaars en hypotheekadviseurs, meer vertrouwen en meer verkopen). Het kabinet laat toch hopelijk niet gebeuren dat de banken een investering in het herstel van de woningmarkt ad 1,2 miljard euro door het putje laten weglopen?

maandag 15 augustus 2011

De meerwaarde van eigenwoningbezit

Er zijn verschillende opvattingen over de maatschappelijke meerwaarde van het eigenwoningbezit. Mijn pleidooi is dat deelnemers aan deze discussie hun ideologische veren afschudden. Laat burgers zelf kiezen!

Religie
Volgens sommigen is de bevordering van het eigen woningbezit gebaseerd op ideologie, zo niet op 'religie'. Deze opvatting las ik van het weekend in Aedes-magazine. Opgetekend uit de mond van professor Elsinga ("eigenwoning bezit is een geloof"), in het groot verhaal over het kooprecht. Deze opvatting gaat er van uit dat we onszelf slechts aanpraten dat eigenwoningbezit een maatschappelijke meerwaarde heeft. Er zou geen enkel feitelijke aanwijzing voor zijn.

Leefbaarheid
Dat laatste strookt echter niet met de feiten. In de Woonvisie van het kabinet wordt een kort overzicht gegeven van de bewezen maatschappelijke voordelen van eigenwoningbezit:
- het geeft bewoners de vrijheid om de woning naar eigen inzicht in te richten en aan te passen aan veranderende woonwensen.
- het draagt bij aan het opbouwen van eigen vermogen en het leidt tot meer zelfredzaamheid.
- mensen kunnen er een bepaald gevoel van trots en een sociaaleconomische status aan ontlenen.
- het heeft voordelen voor de leefbaarheid in buurten en wijken, ondermeer vanwege het gedeelde belang van waardebehoud of - vermeerdering van het bezit.
Dit komt overeen met de visie van Vereniging Eigen Huis. Wij zijn dus blij met de volmondige erkenning hiervan door het kabinet in zijn Woonvisie.

Keuzevrijheid
Maar er is nog een derde zienswijze mogelijk. En ook daarbij voelt Vereniging Eigen Huis zich prima thuis. Deze derde zienswijze gaat uit van wat burgers zelf als voorkeur opgeven. Het is bekend dat veel huurders eigenlijk de wens hebben om een eigen woning te bezitten. De schattingen lopen uiteen van circa vijfhonderdduizend tot één miljoen huishoudens. In deze visie laten we het dus aan mensen zelf over om te bepalen hoe zij het liefst wonen. Dan is het geen kwestie meer van ideologie, of van 'religie', en zelfs niet van wetenschappelijk onderzoek naar de maatschappelijke meerwaarde van eigenwoningbezit. Nee, dan is de burger zelf aan het woord. En wie kan daar nou tegen zijn?

vrijdag 12 augustus 2011

Banken lijden aan extreme stemmingswisselingen

"Waarschuwingen over het afsluiten van al te hoge hypotheken voor een woningaankoop lijken aan dovemansoren gericht. Geen overheid of instelling die er iets aan doet. Gevolg is dat huizenkopers er zelf voor opdraaien, als het misloopt tenminste." Zo begint een artikel in het Algemeen Dagblad van mijn collega Bob Maas. We schrijven donderdag 3 juli 1999.

Roepende in de woestijn
Vereniging Eigen Huis heeft zich lange tijd een roepende in de woestijn gewaand als het ging om de gevaren van 'overkreditering'. De vereniging zag dat huishoudens zich bij de aankoop van een woning soms tot ver over hun nek in de schulden staken. Voor banken was niets te gek en hypotheekadviseurs toucheerden graag de hoge provisies die hoorden bij de hoge en voor de eigenwoningbezitter risicovolle hypotheken. Amerikaanse banken maakten het nog veel doller dan hun Nederlandse broertjes en zusjes. Met - toen het misliep - een mondiale kredietcrisis als gevolg.

Risico's op een rij
In het AD-artikel van Bob Maas uit 1999 wijst hij op de belangrijkste risico's die huishoudens lopen als zij zich te diep in de schulden steken.

1) het renterisico: kunt u uw hypotheek nog betalen als de rente fors stijgt?
2) het inkomensrisico: kunt u nog aan uw verplichtingen voldoen als u werkloos wordt? Of als u extra kosten krijgt door gezinsuitbreiding?
3) het waarderisico: u weet toch dat de huizenprijzen ook kunnen dalen?

Al deze risico's - zie het AD-artikel voor een uitgebreidere toelichting - gelden natuurlijk nog steeds voor mensen die een eigen woning kopen. Ze zijn inherent aan eigenwoningbezit. Daarom is Vereniging Eigen Huis blij met de 'normalisering' van de hypotheekverstrekking.

Veilig en verantwoord lenen
Een maximum van vijftig procent aflossingsvrij, zoals opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financiering, vinden wij een verstandige zaak, waarvoor wij zelf ook gepleit hebben. Het is in overeenstemming met de regels die al jaren gelden voor hypotheken met NHG (Nationale Hypotheek Garantie). NHG staat voor veilig en verantwoord lenen. Na jarenlang huizenbezitters als het ware een hoge hypotheekschuld te hebben aangepraat, slaan de banken op dit moment echter door in hun terughoudendheid ten aanzien van hypotheekverstrekking. Nu vinden zij ineens NHG niet veilig en verantwoord genoeg meer. De gedragscode gaat - ook voor hypotheken met NHG - uit van een geringere financiering van zowel de kosten koper als woningverbetering. Met als gevolg dat met name starters en mensen met een relatief bescheiden inkomen niet meer de lening kunnen krijgen die zij nodig hebben, ondanks dat het volgens de NHG-regels wél zou kunnen. In feite zetten zij daarmee NHG - een verworvenheid die in belangrijke mate bijdraagt aan de stabiliteit van de Nederlandse hypotheekmarkt - buiten spel.

Schrikachtig en onvoorspelbaar gedrag
Van grote banken zou je mogen verwachten dat zij zich enigszins gelijkmatig gedragen. In plaats daarvan tonen zij zich schrikachtig en onvoorspelbaar gedrag. Door de extreme stemmingswisselingen is hun opstelling op de hypotheekmarkt in tien jaar 180 graden omgedraaid. Kon het eerst voor de banken niet gek genoeg zijn, nu zijn zij ineens Roomser dan de Paus. Daarmee stellen de banken zich net zo maatschappelijk onverantwoord op als in 1999. Wat dat betreft zit er toch nog een constante in hun gedrag.

woensdag 10 augustus 2011

Nationale Hypotheek Garantie: het wachten is op minister De Jager

Hoewel altijd beschikbaar voor kredietcrisisachtige zaken, geniet minister De Jager van Financiën van een welverdiende vakantie. Voor zijn reactie op het NHG-dossier inzake de hypotheekverstrekkingsnormen zullen we moeten wachten tot hij weer terug op zijn post is. Wij wachten dat moment met spanning af, want de reactie van de minister zal cruciaal zijn voor de vraag of de hypotheekverstrekkers op het NHG-dossier eindelijk worden teruggefloten.

Oproep minister van groot belang
NHG staat voor veilig en verantwoord lenen. Minister De Jager heeft een aantal keren aangegeven dat de banken de NHG-regels kunnen blijven hanteren voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). VVD en CDA hebben hem dat nagezegd. Nu de banken collectief de NHG-normen negeren, is het van groot belang dat de minister de banken op hun gedrag aanspreekt. En dat hij hen daarbij nadrukkelijk oproept hun verantwoordelijkheid te nemen. Dit is in het belang van met name starters en huizenkopers met een relatief laag inkomen. En in het belang van de doorstroming op de woningmarkt. Een expliciete oproep van de verantwoordelijke minister zullen de geldverstrekkers niet zomaar naast zich neer kunnen leggen. Dat banken de wensen en belangen van hun klanten negeren, is inmiddels geen nieuws meer. Maar als zij hetzelfde zouden doen met een expliciete oproep van de minister zou dat een opmerkelijk nieuw feit zijn.

Mededingingsbeperkend gedrag
Als de hypotheekverstrekkers in Nederland - onder aanvoering van de vereniging van banken en het verbond van verzekeraars - een oproep van de minister om de NHG-regels toe te passen, zouden negeren, dan is het duidelijk dat er het nodige schort aan de onderlinge concurrentie op de hypotheekmarkt. Vereniging Eigen Huis heeft van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) nog geen officiële reactie ontvangen op haar oproep te bezien of het gedrag van de geldverstrekkers in strijd is met de Mededingingswet. Het ligt echter voor de hand dat de minister zelf ook des te geïnteresseerder zal zijn in een NMa-onderzoek hiernaar als zou blijken dat de banken, ondanks een expliciete oproep vanuit het kabinet, collectief de NHG-regels aan hun laars blijven lappen.

Veilig en verantwoord lenen
Vereniging Eigen Huis is een verklaard tegenstander van onveilig en onverantwoord lenen. Het is niet in het belang van eigenwoningbezitters als zij zich dieper in de schulden steken dan zij kunnen dragen. NHG staat echter nadrukkelijk voor veilig en verantwoord lenen. De NHG-regels worden samengesteld in samenwerking met het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Het kan toch niet zo zijn dat de banken de onderlinge concurrentie opzij zetten en daarmee de NHG-regels buiten spel zetten? Het wachten is op een oproep van minister De Jager aan de banken om op dit punt hun leven te beteren. Hopelijk keert de minister vol nieuwe energie terug van vakantie en pakt hij dit dossier snel op.

maandag 8 augustus 2011

Ook nieuwbouw profiteert van lagere overdrachtsbelasting

Vereniging Eigen Huis hoort nog steeds mensen zeggen dat de nieuwbouw niet zal profiteren van de tijdelijke forse verlaging van de overdrachtsbelasting. De argumentatie is dan dat over nieuwbouwwoningen geen overdrachtsbelasting wordt betaald, maar 19% BTW. En dus zal de nieuwbouw geen voordeel hebben. Sterker nog: de concurrentiepositie van de nieuwbouw zal - ten opzichte van de markt voor tweedehands woningen - juist verslechteren. Er zijn echter minstens drie redenen waarom deze redenering niet klopt.

1) Voorraadmarkt
De woningmarkt is een typische voorraadmarkt, En zijn circa 4,2 miljoen bestaande woningen, tegenover jaarlijks enkele tienduizenden nieuwbouwwoningen. Dit betekent dat de huizenprijzen grotendeels worden bepaald door vraag en aanbod op de bestaande markt. De nieuwbouwprijzen dienen zich daaraan te conformeren. Als de prijzen van bestaande woningen dalen, bijvoorbeeld als gevolg van minder overdrachtsbelasting, dan volgen de nieuwbouwprijzen vanzelf. Ze kunnen niet anders. In dat geval moeten gemeenten en projectontwikkelaars, conform de zogeheten residuele grondprijsmethodiek, dus genoegen nemen met een lagere grondprijs. Hierdoor profiteert ook de prijs van nieuwbouw woningen dus wel degelijk van de lagere overdrachtsbelasting.

2) Doorstroming
Als eigenwoningbezitters als gevolg van de lagere overdrachtsbelasting hun huidige woning gemakkelijker kunnen verkopen, stelt dit hen in de gelegenheid door te stromen. Een deel daarvan zal kiezen voor een nieuwbouwwoning. Ook op deze wijze profiteert de nieuwbouw dus van het kabinetsbesluit de overdrachtsbelasting te verlagen.

3) Vertrouwen
Uit de Eigen Huis Marktindicator van juli 2011 blijkt dat het consumentenvertrouwen op de woningmarkt een forse impuls heeft gekregen van de verlaging van de overdrachtsbelasting. Dit gestegen vertrouwen is vanzelfsprekend goed voor de gehele woningmarkt, inclusief de nieuwbouw. Op de mondiale financiële markten is dezer dagen weer pijnlijk zichtbaar hoe belangrijk vertrouwen is - respectievelijk een gebrek daaraan. De verlaging van de overdrachtsbelasting is helaas niet van invloed op het vertrouwen van beleggers in de eurozone. En ook heeft de lagere overdrachtsbelasting niet kunnen voorkomen dat de VS zijn AAA-status is kwijtgeraakt. Maar voor de woningmarkt is de belastingverlaging weldadig. Voor de markt van tweedehands woningen én voor de nieuwbouw.

vrijdag 5 augustus 2011

Hete zomer op de hypotheekmarkt

Het wil deze zomer maar niet komkommeren. Neem alleen al de perikelen op de hypotheekmarkt. Daar hebben alle geldverstrekkers collectief besloten niet meer de bestaande NHG-regels te volgen, maar de strengere normen uit de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Reden voor Vereniging Eigen Huis om zowel minister De Jager van Financiën als de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) een brief te sturen.

Wat is er aan de hand?
De banken hebben, in samenwerking met het ministerie van Financiën en de Autoriteit Financiële Markten (AFM), een gedragscode opgesteld met normen voor hypotheekverstrekking vanaf 1 augustus jongstleden. Voor hypotheken die in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bestaan echter al goede normen, die een garantie bieden op veilig en verantwoord lenen. Het is dus niet verwonderlijk dat minister De Jager van Financiën heeft aangegeven dat geldverstrekkers voor het NHG-segment van de hypotheekmarkt (tot 350.000 euro) kunnen blijven werken volgens de geldende NHG-regels. Geldverstrekkers weigeren dit echter collectief en klampen zich met z'n allen vast aan hun eigen strengere nieuwe regels. Hiermee doen zij vooral starters en mensen met een lager inkomen tekort. En daarmee doorstroming ook de doorstroming op de woningmarkt.

Veilig en verantwoord lenen
Voor het NHG-segment zijn de bestaande NHG-regels beter dan de nieuwe regels van de banken. Immers:
1. je leent veilig en verantwoord;
2. bij calamiteiten waardoor je je woning moet verkopen, ben je verzekerd tegen het blijven zitten met een restschuld;
3. je kunt maximaal 108% van de koopsom lenen (tegen 106% volgens de strengere regels van de banken);
4. je kunt groot onderhoud of woningverbetering volledig meefinancieren (tegen een gedeeltelijke financiering volgens de regels van de banken).
Zoals gezegd, vindt minister De Jager de NHG-regels prima. Daarover is ook goed nagedacht, in samenwerking met het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). De banken hebben echter collectief besloten de NHG-regels buiten spel te zetten. Hiermee laten zij wederom hun klanten in de kou staan, in plaats van de klantbelangen centraal te stellen, zoals zij beloofd hebben.

Brief aan De Jager
In een brief aan minister De Jager heeft Vereniging Eigen Huis de minister gevraagd de banken tot de orde te roepen. Het kan toch niet zo zijn dat de banken collectief de opvatting van de minister negeren dat voor het NHG-segment de NHG-regels volstaan? NHG is veilig en verantwoord. Daar is vrijwel iedereen, behalve de banken, het over eens.

Brief aan de NMa
Verder heeft Vereniging Eigen Huis een brief gezonden aan de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa). Wij vragen de NMa of het feit dat alle banken de NHG-regels links laten liggen, terwijl de minister heeft aangegeven deze regels voor het NHG-segment prima te vinden, in strijd is met de Mededingingswet. Het heeft immers alle schijn van gedragsafstemming, die de onderlinge concurrentie tussen geldverstrekkers belemmert.

Aegon en Rabo Rotterdam
We vinden het des te belangrijker dat ook de NMa ernaar kijkt, omdat verzekeraar Aegon, die aanvankelijk wilde afwijken van de algemene lijn, al na één dag door de pomp is gegaan. Vereniging Eigen Huis kan zich niet aan de indruk onttrekken dat er druk op Aegon is uitgeoefend door de andere geldverstrekkers dan wel door het Verbond van Verzekeraars. Iets soortgelijks geldt voor Rabobank Rotterdam. Die schreef eergisteren in haar nieuwsbrief: "In onze vorige nieuwsbrief hebben wij vermeld dat Rabobank Rotterdam met betrekking tot NHG-financieringen de norm- en regelgeving van NHG blijft volgen en dat tot 108% financieren tot de mogelijkheden behoorde. In dit extra bulletin willen wij u op de hoogte stellen dat deze optie tot en met vandaag 03-08-2011 mogelijk is." En daarmee is ook het laatste Rabo-schaapje in het hok gejaagd.

Politiek
Gelukkig hebben VVD en CDA al publiekelijk verklaard dat voor het NHG-segment de NHG-regels moeten blijven gelden. Het zomerreces betekent dus niet dat de politiek slaapt. Dat is goed. Anders zou de banken er zomaar mee weg komen. Niet dus.

woensdag 3 augustus 2011

Oogkleppen

Minister Donner denkt ik hou de vaart erin. En dan bedoel ik met betrekking tot het energielabel. In het voorjaar is in de Kamer nog flink gedebatteerd over zijn plannen om woningen zonder energielabel onverkoopbaar te maken. Veel haken en ogen zijn geconstateerd. Nu ligt er al een sanctioneringsvoorstel bij de Raad van State. Onbegrijpelijk!

Buitenproportionele sanctie
Het komt er op neer dat als u een woning verkoopt, u per juli 2012 een energielabel moet kunnen overleggen. Zoniet, dan wordt de woning niet ingeschreven bij het Kadaster en kan de verkoop niet doorgaan.

Natuurlijk, energiebewustzijn is belangrijk, ook ten aanzien van de eigen woning. Wij stimuleren onze leden volop op het gebied van energiebesparing. Maar een verbod op verkoop zonder energielabel is een buitenproportionele sanctie. Deze straf is veel te zwaar, er zijn voor veel partijen consequenties aan verbonden. Een hele verhuisketen kan er door onderbroken worden en dat in toch al zo’n fragiele woningmarktsituatie.

Europese richtlijnen
Het lijkt wel of de minister oogkleppen op heeft. In de ons omringende landen gaan ze veel soepeler met sancties voor het niet hebben van een label om, maar nog altijd netjes binnen de Europese Richtlijnen. Denk bijvoorbeeld aan het steekproefsgewijs controleren met een boete indien het label inderdaad niet overlegd kan worden.

Creatiever
De minister moet eens wat creatiever worden en niet zonder meer afstraffen, maar inzetten op stimuleren. Al eerder deden wij een voorstel om alle woningen van een basislabel te voorzien, op basis van standaard kenmerken van de woning. Sanctioneren is dan niet eens meer nodig zijn.

Hopelijk bekijkt de Raad van State het breder.

maandag 1 augustus 2011

Notarissen: houd ze in de gaten!

Op zich is het niet zo raar dat notarissen terugverlangen naar de tijd waarin zij slapend rijk werden. Hun leven was toen nog eenvoudig en overzichtelijk. Als het grindpad knisperde, rinkelde al snel daarna de kassa uitbundig. Door de toenmalige hoge vaste tarieven, wisten de notarissen dat geen enkele consument met een gevulde portenmonnee het pand weer zou verlaten. Mede door langdurig politiek duw- en trekwerk van Vereniging Eigen Huis zijn in 1999 de vaste tarieven verlaten. Waardoor de hedendaagse notarissen onderling moeten concurreren om de gunst van de consument. Zeer tot hun ongenoegen, zo blijkt telkens weer.

1) Overdrachtsbelasting
Neem de recente verlaging van de overdrachtsbelasting. Vanwege de terugwerkende kracht van deze maatregel, hebben kopers aan wie tussen 15 juni en 1 juli jongstleden een woning is overdragen recht op een teruggave van vier procent teveel betaalde belasting. Deze kopers kunnen daarvoor alleen bij de notaris terecht die de overdracht van de woning heeft verzorgd. Gelukkig betekent het voor die notaris nauwelijks werk. Een éénregelig briefje aan de belastingdienst volstaat. Iedereen blij, denkt u dan waarschijnlijk. Totdat u de rekening ziet. Sommige notarissen durven hiervoor wel 600 euro in rekening te brengen, in een kennelijke poging om in aanmerking te komen voor de titel Roofnotaris van het Jaar. Tip van Vereniging Eigen Huis: als u voor heel weinig werk heel veel moet betalen, dien dan per ommegaande een klacht tegen de notaris in.

2) Tarieven
Verder beweren notarissen met de regelmaat van hun zakhorloge dat het niet mogelijk is om én met elkaar te concurreren én de kwaliteit van hun werkzaamheden op peil te houden. Zo proberen zij te bewerkstelligen dat de politiek toch weer hoge vaste tarieven gaat opleggen voor eenvoudige notariële handelingen. Vereniging Eigen Huis voelt hier natuurlijk niets voor. En we worden daarin nu gelukkig ook gesteund door onderzoek van het WODC, het wetenschappelijk bureau van het ministerie van Veiligheid en Justitie. Conclusie: er zijn geen aanwijzingen dat door de marktwerking de kwaliteit onder druk staat. Om goed uit de crisis te komen, zullen notarissen hun organisatie moeten aanpassen en zullen zij moeten innoveren. Net als elke ondernemer. Herinvoering van hoge vaste tarieven past in de categorie 'lekker makkelijk', ten koste van de consument.

3) Koopakte
Sinds het geld, door het verlaten van de hoge vaste notaristarieven, niet meer volautomatisch de kant van de notarissen oprolt, is het notariaat op zoek naar extra werk. Begrijpelijk. Minder prettig is dat de notarissenlobby in dit verband bij de overheid pleit voor gedwongen winkelnering. Concreet willen zij dat kopers van een woning alleen nog maar bij hen terecht kunnen voor het opstellen van een koopakte. Dit zou de kwaliteit verbeteren. Dit terwijl hier in de praktijk helemaal geen aanleiding voor is. De verkopende makelaar doet dit in de regel prima. Gelukkig beschikken we ook op dit punt over wetenschappelijk onderzoek, in dit geval van SEO Economisch Onderzoek, dat het pleidooi van de notarissen op alle punten ontkracht.

Hard werken
Ook notarissen zullen moeten wennen aan het idee dat zij - net al ieder ander - hard moet werken voor hun geld. En net als elke andere ondernemer hebben zij te maken met concurrentie. Gelukkig maar. Want dat is uiteindelijk de enige manier om te voorkomen dat de consument een te hoge prijs betaalt.