vrijdag 5 augustus 2011

Hete zomer op de hypotheekmarkt

Het wil deze zomer maar niet komkommeren. Neem alleen al de perikelen op de hypotheekmarkt. Daar hebben alle geldverstrekkers collectief besloten niet meer de bestaande NHG-regels te volgen, maar de strengere normen uit de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Reden voor Vereniging Eigen Huis om zowel minister De Jager van Financiën als de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) een brief te sturen.

Wat is er aan de hand?
De banken hebben, in samenwerking met het ministerie van Financiën en de Autoriteit Financiële Markten (AFM), een gedragscode opgesteld met normen voor hypotheekverstrekking vanaf 1 augustus jongstleden. Voor hypotheken die in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bestaan echter al goede normen, die een garantie bieden op veilig en verantwoord lenen. Het is dus niet verwonderlijk dat minister De Jager van Financiën heeft aangegeven dat geldverstrekkers voor het NHG-segment van de hypotheekmarkt (tot 350.000 euro) kunnen blijven werken volgens de geldende NHG-regels. Geldverstrekkers weigeren dit echter collectief en klampen zich met z'n allen vast aan hun eigen strengere nieuwe regels. Hiermee doen zij vooral starters en mensen met een lager inkomen tekort. En daarmee doorstroming ook de doorstroming op de woningmarkt.

Veilig en verantwoord lenen
Voor het NHG-segment zijn de bestaande NHG-regels beter dan de nieuwe regels van de banken. Immers:
1. je leent veilig en verantwoord;
2. bij calamiteiten waardoor je je woning moet verkopen, ben je verzekerd tegen het blijven zitten met een restschuld;
3. je kunt maximaal 108% van de koopsom lenen (tegen 106% volgens de strengere regels van de banken);
4. je kunt groot onderhoud of woningverbetering volledig meefinancieren (tegen een gedeeltelijke financiering volgens de regels van de banken).
Zoals gezegd, vindt minister De Jager de NHG-regels prima. Daarover is ook goed nagedacht, in samenwerking met het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). De banken hebben echter collectief besloten de NHG-regels buiten spel te zetten. Hiermee laten zij wederom hun klanten in de kou staan, in plaats van de klantbelangen centraal te stellen, zoals zij beloofd hebben.

Brief aan De Jager
In een brief aan minister De Jager heeft Vereniging Eigen Huis de minister gevraagd de banken tot de orde te roepen. Het kan toch niet zo zijn dat de banken collectief de opvatting van de minister negeren dat voor het NHG-segment de NHG-regels volstaan? NHG is veilig en verantwoord. Daar is vrijwel iedereen, behalve de banken, het over eens.

Brief aan de NMa
Verder heeft Vereniging Eigen Huis een brief gezonden aan de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa). Wij vragen de NMa of het feit dat alle banken de NHG-regels links laten liggen, terwijl de minister heeft aangegeven deze regels voor het NHG-segment prima te vinden, in strijd is met de Mededingingswet. Het heeft immers alle schijn van gedragsafstemming, die de onderlinge concurrentie tussen geldverstrekkers belemmert.

Aegon en Rabo Rotterdam
We vinden het des te belangrijker dat ook de NMa ernaar kijkt, omdat verzekeraar Aegon, die aanvankelijk wilde afwijken van de algemene lijn, al na één dag door de pomp is gegaan. Vereniging Eigen Huis kan zich niet aan de indruk onttrekken dat er druk op Aegon is uitgeoefend door de andere geldverstrekkers dan wel door het Verbond van Verzekeraars. Iets soortgelijks geldt voor Rabobank Rotterdam. Die schreef eergisteren in haar nieuwsbrief: "In onze vorige nieuwsbrief hebben wij vermeld dat Rabobank Rotterdam met betrekking tot NHG-financieringen de norm- en regelgeving van NHG blijft volgen en dat tot 108% financieren tot de mogelijkheden behoorde. In dit extra bulletin willen wij u op de hoogte stellen dat deze optie tot en met vandaag 03-08-2011 mogelijk is." En daarmee is ook het laatste Rabo-schaapje in het hok gejaagd.

Politiek
Gelukkig hebben VVD en CDA al publiekelijk verklaard dat voor het NHG-segment de NHG-regels moeten blijven gelden. Het zomerreces betekent dus niet dat de politiek slaapt. Dat is goed. Anders zou de banken er zomaar mee weg komen. Niet dus.

9 opmerkingen:

  1. Vereniging Eigen Huis als leningpusher met als doel huizenverkopers 2% extra te laten cashen met een staat die garant staat voor een eventuele wanbetaling. Wat een treurige rotbaan heb je dan.

    Huiskamervraag: wat moet iemand zonder eigen geld überhaupt met een woning?

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Verening Eigen Huis geeft aan dat het tegen overkreditering is. Echter, het handelen er naar zie ik niet terug.
    Waar ik ook zo benieuwd naar ben is een visie van VEH in het licht van de huidige mondiale kredietcrisis. Ik denk dat er veel starters zijn die gewoon niet meer tot hun nek in de schulden willen zitten. Zie dat bijvoorbeeld in het consumentenvertrouwen en de lage consumentenbestedingen. Ook al zou ik als starter nu een huis willen kopen, dan zou ik niet eens meer dan de koopsom (100%) willen financieren. Je weet nu immers dat een eigen huis ook restschulden kan zorgen bij verkoop. Dat is een heel verschil met de situatie van de zomer van 2007 toen alles nog hosanna leek.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. aanvulling: als ik een bank zou zijn en zie mijn onderpand in waarde dalen, dan zou ik ook voorzichtig zijn met krediet verstrekken. De banken die voorzichtig zijn, hebben logisch gewijs conclusies getrokken na de bankencrisis.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. "Wat een treurige rotbaan heb je dan". Laten we elkaar niet persoonlijk aanvallen en de discussie vooral op de inhoud houden, anders wordt het zo'n Telegraaf draadje. Ook al ben ik het vaak niet eens met de visie van VEH aangaande de huizenmarkt, de blogs die vaak verschijnen, kan ik wel waarderen.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. De gedragscode van de banken is juist nodig omdat de NHG bestaat. De banken krijgen immers hun geld toch wel terug, uit een vangnetfonds waar de belastingbetaler garant voor staat.

    Als je de NHG afschaft en banken zelf het risico laat nemen, mag je ze laten concurreren op hoogte van hypotheek die ze durven uitgeven.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Goed gebaar VEH!

    NHG normen naast GHF is momenteel een must met name voor starters. Kant en klare woningen zijn voor deze doelgroep immers niet te betalen en een opknapper met een stuk verbouwing is sinds deze week ook geen optie meer, want eigen geld is niet voorhanden bij nagenoeg alle starters toch... Ze moeten ook een inboedel namelijk.
    En als de startersmarkt stokt, stagneert ook de doorstromersmarkt toch? Daar helpt geen 4% korting op de overdrachtsbelasting aan.
    Dus mijn advies: aanbieders moeten NHG naast de GHF blijven aanbieden. Gevolg: starters (kunnen)kopen ook met een verbouwing en de aanbieders hebben bovendien het vangnet van NHG verlies- compensatie, met minder kredietrisico dus binnen hun verstrekking dan de 110% op woningwaarde zonder het waarborgfonds.

    Snapt u het nog? Ik wist het wel als aanbieder als de nhg mogelijk werd geboden met zekerheid...

    PS: veh bedankt voor de positieve info omtrent onze keten die u gaf aan een potentiële huizenkoper (met een veh lidmaatschap) en op uw advies voor mij ging kiezen, zo hij vertelde.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Het lijkt sympathiek van de VEH om een lans te breken voor starters en lage inkomens. Ik vrees echter dat de VEH zich eerder zorgen maakt over het waardebehoud van woningen. Veel van hun leden hebben namelijk een enorme waardestijging van hun woning zien plaatsvinden en zij staan niet graag een (klein) deel van hun winst af om het starters wat makkelijker te maken. De hele hype van waardestijging en -behoud van huizen heeft tot enorme prijzen voor huizen geleid. Dat was leuk zolang er allerlei trukendozen beschikbaar waren om dat te blijven betalen (dubbel inkomen, hypotheekrente-aftrek, TOP-hypotheken, etc.). Maar dat feest is nu ten einde, mede versneld door de crisis.
    Heel verstandig dus van banken dat ze er streng voor waken dat mensen boven hun macht blijven lenen. NHG is sympathiek, maar wentelt ook een deel van de verantwoordelijkheid en het risico af op de belastingbetaler. Want die mag uiteindelijk dokken voor de garantie als het misgaat.
    Laat de huizenprijzen maar naar beneden komen, dat is de enige oplossing voor de impasse op de woningmarkt. En help eventueel alleen de mensen die ongunstig (= te laat en te duur) gekocht hebben en met een restschuld blijven zitten.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. @ bart peters

    Overcreditering mag bij nhg ook niet, als die gedachte er mocht zijn. De toets is en blijft het inkomen als leidende factor!

    En de honderden miljoenen die in het waarborgfonds zitten raken u als belasting-betaler niet direct bij een afboeking!

    Het probleem van verkoop zit echter ook niet bij de mensen met veel overwaarde die al lang in een eigen woning wonen en deze niet zouden willen verkopen. Zij weten immers: bij een lagere verkoopprijs kunnen we nog meer korting bedingen bij een nieuwe aankoop! Of niet soms?

    De mensen met een restschuld bij verkoop is idd een probleem, doch dat is procentueel miniscuul op de totale aantallen woningfinancieringen.
    Overigens zeer jammer voor hen die het betreft, maar in die situatie is nhg beter dan de grillen van een handelsbank, op het moment dat er een tekort is.

    Niet generaliseren is mijn advies. Het gros van de nhg financieringen zal ook in de toekomst absoluut geen problemen geven ben ik van mening.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. De simpelste weg om de woning markt voor starters weer bereikbaar te maken is dat de huizenprijzen gaan dalen en men zonder allerlei kunstgrepen(subsidie)op een gezonde basis kan gaan kopen. iedereen zal een stapje terug moeten doen. Als eerste de grondeigenaar die zijn grond aan de projectontwikkelaar verkoopt vervolgens de projectontwikkelaar zal met minder winst genoegen moeten nemen. Dit geld ook voor de bouwer die geen woekerwinsten kan maken op de te bouwen huizen.

    BeantwoordenVerwijderen