woensdag 24 augustus 2011

Kooprecht: een mooi voornemen

Het kooprecht van huurders heeft de gemoederen bezig gehouden sinds het werd aangekondigd in het regeerakkoord. Het kooprecht houdt in dat huurders in de sociale huursector, als het aan het kabinet ligt, het recht krijgen hun huurwoning te kopen van de woningcorporatie. We weten nog niet hoe het kabinet het kooprecht gaat vormgeven. Dat weerhoudt sommigen er niet van het voornemen nu al af te schieten. Vereniging Eigen Huis vindt het daarentegen helemaal geen slecht idee, integendeel . Mits het kooprecht maar goed wordt vormgegeven.

Willen we het?
Vereniging Eigen Huis onderschrijft de gedachte achter het kooprecht om meerdere redenen. Ten eerste hebben we in Nederland bizar veel sociale huurwoningen, namelijk zo'n 2,4 miljoen. Dit is circa een derde van de totale woningvoorraad. Het is niet moeilijk te begrijpen dat er dus heel veel mensen in een sociale huurwoning wonen, voor wie deze zwaar gesubsidieerde woningen eigenlijk helemaal niet bedoeld zijn. Ten tweede weten we uit onderzoek dat heel veel huurders eigenlijk liever een koopwoning zouden willen bezitten. Vaak is dat hun 'eigen' huurwoning. Ook dit is een goede reden om positief te staan tegenover de gedachte van een kooprecht. In de derde plaats blijkt uit tal van onderzoeken dat eigenwoningbezit leidt tot meer betrokkenheid van bewoners bij hun woning, de straat, de buurt. Dit komt de sociale cohesie in de samenleving en de leefbaarheid ten goede.

Mag het?
Sommige commentatoren beweren dat het kabinet het kooprecht er nooit doorheen zal krijgen, omdat het in strijd zou zijn met Europese regelgeving. Meer in het bijzonder met de bescherming van het eigendomsrecht (in dit geval van de verhuurders). Mijn collega Sophie Welschen, juridisch adviseur en advocaat van Vereniging Eigen Huis, heeft hierover in de Volkskrant van afgelopen zaterdag een interessant licht laten schijnen. Zij sluit in haar betoog aan bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens waarin de bescherming van eigendom specifiek wordt geregeld (artikel 1, Eerste Protocol) en de jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens. Conclusie is dat een kooprecht voor huurders, mits zorgvuldig vormgegeven, de juridische toets wel degelijk kan doorstaan. Lees het hele artikel voor de onderbouwing van deze stelling.

Wat wordt het?
Het is nu dus afwachten wanneer het kabinet met een nader voorstel komt. Pas dan kunnen we bepalen of het voorgestelde kooprecht op een goede manier is vormgegeven. En of het in die vorm dus juridisch haalbaar is. Een definitief oordeel over een voorstel dat er nog niet ligt, kan niemand geven. Dat geldt voor voorstanders, zoals Vereniging Eigen Huis, maar net zo goed voor de tegenstanders.

Meer weten over het kopen van uw huurhuis?

10 opmerkingen:

  1. Zwaar gesubsidieerde huurwoningen....zwaar 'gesubsidieerde' koopwoningen zult u bedoelen!

    BeantwoordenVerwijderen
  2. @Ilonka C: dat is een heel andere discussie, die momenteel ook, terecht, gevoerd wordt. Graag zou ik ook van je horen wat jouw argumenten tegen het plan voor kooprecht is. Ik zie namelijk ook alleen maar voordelen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Nou ben ik bepaald geen jurist, maar ik vraag me af of:

    1) De voorgestelde wet daadwerkelijk een beperking 'sociale huurwoningen' bevat.
    2) Of die beperking stand houdt indien getoetst door een rechter.

    Het laatste is niet ondenkbaar omdat er een discriminatoire situatie zou kunnen ontstaan ten aanzien van huurders van particuliere partijen. Met de wet in de hand zouden ook zij weleens voor elkaar kunnen krijgen dat ze hun huurwoning voor een leuke prijs mogen kopen...

    Nog even afgezien van de hele juridische vraagstelling rondom het bezitrecht, is de kennelijke afwezigheid van beleid een punt van zorg. Rob geeft al aan dat er een bizar groot aantal sociale huurwoningen bestaan in Nederland: meer dan 30% van het totaal. Als je als rijk Westers land er vanuit gaat dat je je zaakjes redelijk op orde hebt en sociale huurwoningen alleen bedoeld dienen te zijn voor mensen die die financiële ondersteuning echt nodig hebben, dan zou je je zomaar eens een doel van 5% kunnen gaan stellen (in Duitsland is dat dacht zelfs nog minder). Kooprecht om de voorraad sociale huur af te bouwen kan dan een mooie gedachte zijn, maar die afbouw moet dan wel het primaire uitgangspunt zijn! Het moet niet zo zijn dat de corporaties met de verkoopopbrengst zomaar weer nieuwe sociale huur gaan neerzetten, zo komen we nooit naar een gezonde huurmarkt met een beperkt aantal sociale huurwoningen!

    Let dus op het volgende:

    1) Kooprecht alleen invoeren als onderdeel van een integraal beleidsplan om de woningmarkt te hervormen, niet omdat het bijvoorbeeld een groot (maar onduidelijk) maatschappelijk belang zou zijn vanwege eigen woningbezit.
    2) Verkoop alleen tegen marktconforme prijzen. Het mag nooit zo zijn dat een huurder door koop tegen een te lage prijs opeens een stevige som eigen kapitaal cadeau krijgt. Die sociale huurwoning is gerealiseerd met belastinggeld, dat gaan we niet zomaar doorschuiven. Die centen wil ik als belastingbetaler terugzien, of op ander wijze geherinvesteerd zien in de maatschappij.

    Tot slot: de VEH zou wel eens op haar schreden terug kunnen keren als kooprecht een succes wordt. Ik voorzie dat een hele generatie starters van de reguliere koopwoningmarkt af wordt getrokken omdat ze als beginners met weinig inkomen vrij gemakkelijk in sociale huur terecht kunnen komen, en die dan vervolgens kopen via het kooprecht. De instorting van de koopwoningmarkt is dan volledig.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Ik huur en wil dat graag blijven doen en heb echt geen behoefte aan een eigen woning. Dat Rob schijft dat het merendeel van de huurders een woning wil kopen is volgens de wens van de gedachte om meer leden te krijgen. Ik blijf mooi huren en vele met mij in de straat. Blijf hierdoor mobiel en geen last van instorting woningmarkt. Daarnaast heb ik een perfecte huisbaas die zijn/haar veplichting niet verzaakt en altijd zorgt voor perfect onderhoud. De kracht van sociale woningbouw en dat moeten we blijven koesteren zodat Jan met de pet goed kan wonen. Dit laatste zie je in omringende landen wel anders. Dus hou op om altijd te kijken dat het in buitenland beter zou zijn brrrrr het is allemaal eigen belang

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Prachtig hoor, dan kunnen de woningbouwverenigingen de zakken weer vullen door woningen te verkopen met het nodige aan achterstallig onderhoud. Voorwaarde zou moeten zijn, dat sociale woningen eerst een soort van APK moeten doorlopen en eventuele gebreken verholpen worden. geen ouwe ketels, geen daken die half verrot zijn, geen verrotte kozijnen met ondeugdelijk isolatieglas of erger enkel glas, geen verrotte ongeverfde puien, en zo kan ik nog wel even doorgaan. Eerlijke huizen tegen eerlijke prijzen! Maak als overheid en banken vervolgens de financiering nog even mogelijk voor de doelgroep(en) waar deze woningen eigenlijk voor bedoeld is en voila de sociale koopwoning is een feit!

    BeantwoordenVerwijderen
  6. voorgaande,Jij hebt nog al wat wensen en een verkeerde veronderstelling van woningbouwver. Maar waarom moet een sociale verhuurder voor jou een woning opknappen zodat jij vervolgens met de winst er vandoor kan gaan. Waarom ga je niet huren en betaal je iets meer huur voor een woning naar wens. Brrrr die hebzucht volgens mij ben jij bezig jou eigen zakken te vullen!!

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Je zou de vraag kunnen stellen wat de invloed is van 2,4 miljoen extra woningaanbod op de woningmarkt. Dit zal eventueel prijsdaling op de huidige woningmarkt teweeg brengen. Er is immers meer aanbod van koopwoningen. Toch lullig als hierdoor je woonmobiliteit wordt beperkt (bijv. hogere restschuld door waardedaling), amai!

    BeantwoordenVerwijderen
  8. http://www.nu.nl/economie/2598108/koopbereidheid-woningmarkt-historisch-laag.html

    BeantwoordenVerwijderen
  9. "Zwaar gesubsidieerde huurwoningen"? Wat een onzin. Dat is zo'n broodje aap verhaal. Bijna alle sociale huurwoningen zijn in de jaren 50-80 neergezet voor 30.000 gulden per stuk. De kosten voor onderhoud van de woning en financiering wordt gewoon opgebracht met de huur die men betaald. Wel geeft de overheid garanties op de financiering van die woningen, maar het gevaar van een woning van 30.000 gulden op de balans lijkt mij een stuk minder gevaarlijk dan garant staan voor een woning van 350.000 euro met NHG! De enige geldstroom die van de overheid gaat naar de sociale huurmarkt is aan personen (en niet aan woningen) die zeer weinig inkomsten hebben. Totale kosten daarvan zijn 1/8 deel van de kosten van de hypotheekrenteaftrek.

    Woningbouwverenigingen hebben geen winstoogmerk. Zij hoeven alleen maar de lage kosten die ze maken door te rekenen. Zij hoeven dus niet elke 5 jaar 2x meer te vragen voor hun huis zoals op de koopmarkt helaas het geval is. De "marktwaarde" van een sociale huurwoning bestaat eigenlijk niet. Als alle sociale huurwoningen op de koopmarkt zouden komen, dan zouden de prijzen van koopwoningen nog harder onderuit gaan dan ze nu al doen.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Voorlopig zullen de huizenprijzen blijven dalen en daardoor zal het voor veel huurders wellicht interessant worden om op zoek te gaan naar een koophuis.

    BeantwoordenVerwijderen