woensdag 17 augustus 2011

NHG: houdt minister De Jager zijn woord en roept hij de banken tot de orde?

Net nu de koopwoningmarkt enig herstel vertoont als gevolg van de lagere overdrachtsbelasting, lopen de banken hinderlijk in de weg. Collectief zetten zij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) buiten spel. Ten koste van de consument en ten faveure van hun eigen winstmarges. Nu moet minister De Jager zijn woord houden en de banken tot de orde roepen.

De minister
Terwijl ik dit schrijf, heb ik een brief van minister De Jager aan de Tweede Kamer voor me liggen d.d.11 april 2011, getiteld "Aanscherping hypotheekregels". Hierin beantwoordt De Jager, mede namens zijn collega Donner, vragen van de Kamer over de door de banken afgesproken strengere hypotheekregels. Zo is er de vraag van PvdA en PVV naar de effecten van de strengere regels op de woningmarkt. De minister antwoordt dat de effecten naar verwachting beperkt zijn. Daarbij verwijst hij letterlijk naar de NHG, waarvoor de nieuwe regels niet zouden moeten gelden:
- "De aanpassing van de normen is niet van toepassing op NHG-hypotheken."
- "De aanscherping van de normen is dus alleen van toepassing op niet NHG-hypotheken."
Heldere taal toch?

De banken
We weten inmiddels dat de banken de strengere normen - collectief - wel degelijk toepassen op de gehele hypotheekmarkt, dus ook op het NHG-segment. Zij zetten de NHG buiten spel om twee egocentrische redenen:
- De NHG levert de consument, vanwege het verzekeringskarakter, een rentekorting op van ruim een half procentpunt. Banken zitten niet te wachten op rentekortingen. Liever laten zij de consument het volle pond betalen.
- Door het verzekeringskarakter van NHG kunnen kleine geldverstrekkers relatief goedkoop geld aantrekken. Voor de grootbanken betekent dit concurrentie op de hypotheekmarkt. En ook op concurrentie zitten de grote banken, onder aanvoering van marktleider Rabo, volstrekt niet te wachten.

De consument
NHG is veilig, verantwoord en voordelig. De consument lijdt daarom door het gedrag van de banken schade. Voor veel starters en mensen met een relatief laag inkomen betekent het dat zij niet kunnen instappen op de koopwoningmarkt. Hiermee worden vanzelfsprekend ook de burgers gedupeerd die hierdoor hun te koop staande huis minder makkelijk kwijtraken. Terwijl het herstel van de woonmarkt het van starters moet hebben, snijden de banken juist hen de pas af.

Actie gevraagd van de minister
Minister De Jager heeft de Kamer, mede namens minister Donner, mededelingen gedaan die aan duidelijkheid niets te wensen overlaten: "De aanpassing van de normen is niet van toepassing op NHG-hypotheken." De volgende stap kan dan alleen maar zijn dat hij de banken tot de orde roept, nu zij zijn beleid zo openlijk - en collectief - naast zich neerlegt. De verlaging van de overdrachtsbelasting kost de overheid 1,2 miljard euro. En de maatregel begint zijn vruchten al af te werpen (meer afspraken met makelaars en hypotheekadviseurs, meer vertrouwen en meer verkopen). Het kabinet laat toch hopelijk niet gebeuren dat de banken een investering in het herstel van de woningmarkt ad 1,2 miljard euro door het putje laten weglopen?

67 opmerkingen:

  1. Beste Rob,

    Eergisteren plaatsten jullie een interessant bericht over de woonquote van de Nederlandse huizenbezitter. Die is volgens jullie een stunning 38,6% van het inkomen. Zelfs de oorspronkelijke woonquote, wat een gezin uitgeeft aan woonlasten (zowel koop als huur), is het aller-, aller-, allerhoogste van Europa.

    Nu pleiten jullie al weken, bijna op het hysterische af, dat mensen onder de NHG-regels meer moeten kunnen lenen. Waar is dat besef dat als je meer mag lenen je woonquote automatisch omhoog gaat? Is het verantwoord om te pleiten voor een hogere hypotheek (lees: lening) als wij Nederlanders nu al zoveel uit moeten geven aan woonlasten? Welke belangen worden dan verdedigd? Die van de aspirant-koper of die van de verkoper?

    En als je als aspirant-koper die 2% verschil (zelfs minder, namelijk 2/108ste) niet kunt betalen uit eigen zak, en je ziet geen mogelijkheden om zelf een badkamertje te betalen, dan heb je ook helemaal niets te zoeken op de woningmarkt.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Sorry dat ik het zo moet zeggen, maar volgens mij begrijp je het niet helemaal. De regels van de banken gelden voor NHG- en niet NHG hypotheken. De banken stellen (ondanks de verzekering van NHG) hogere eisen aan de kredietverstrekking. Er wordt dus niemand weggejaagd bij een NHG hypotheek en niemand loopt rentekorting mis. Er wordt ook niemand gevraagd het volle pond te betalen en de goedkopere financieren onder NHG wordt nogsteeds doorberekend.

    In iedere markt behalve de woningmarkt, zou je oproep aan de overheid om in te grijpen op een zelfregulering van de markt als erg vreemd worden bestempeld.

    Daarnaast lijkt mij zeer plausibel dat de 15% stijging van vorige maand bestaat uit starters die nog snel een hogere hypotheek hebben afgesloten. De afschaffing van de OVB kun je vast niet zo snel terug zijn in de cijfers. Daarnaast neem ik cijfers van de NVM nooit zomaar voor waar aan en worden deze achteraf altijd naar beneden bijgesteld. En als het al zou komen door die maatregel is het effect van deze maatregel nog net zo groot na augustus als er voor. Er zijn nu eenmaal meer factoren die een rol spelen.

    De starter is niet gebaat bij hoge risico's en hoge woningprijzen, doe svp niet of je namens hun spreekt. Je spreekt namens huiseigenaren wiens doorstroomwens of woningwaarde in gevaar komt.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Rob, je kunt het private instellingen (zoals banken) toch niet kwalijk nemen dat ze zo hoog mogelijke winsten nastreven?

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Als starter ben ik het helemaal eens met bovenstaande reacties! De belangen van de starter worden op de langere termijn helemaal niet behartigd met dit soort acties.

    Het lijkt allemaal nobel voor de starter, maar vooral de huidige huizenbezitter profiteert hiervan. Er wordt via allerlei kunstgrepen geprobeerd een piramidesysteem in stand te houden terwijl de woningmarkt juist marktwerking nodig heeft om weer te kunnen draaien. Als econoom weet je toch ook wel dat je een alcoholverslaafde niet kunt helpen met nog meer drank.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Helemaal eens met VEH! Het wordt toch heel raar als een minister zich laat overrulen door de banken...

    BeantwoordenVerwijderen
  6. aan anoniem, 14:07:
    Als de minister bepaalt dat je op de A2 100 km/h mag rijden. En een verhuurmaatschappij wil alleen zijn auto aan je verhuren als jij maximaal 90 rijdt. "Overruled" hij dan ook de minister volgens jou? Moet de minister die verhuurmaatschappij dwingen om 100km/h toe te staan?

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Aan Anoniem, 14:50: haha, mooie vergelijking ja!

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Als vehuurmaatschappijen hierover kartelafspraken maken om de concurrentie te beperken en zelf hun zakken te vullen ten koste van de consument, dan heeft de minister wel degelijk een punt. Verder gaat de vergelijking niet op. Verhuurmaatschappijen staan hoger op de maatschappelijke ladder dan banken en zijn ook betrouwbaarder...

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Als verhuurmaatschappijen een kartel vormen met de begrenzer op 90, wordt het een stuk makkelijker voor een toetredend concurrent op de markt. Hij hoeft slechts onbegrensde auto's te leveren.

    Dit is dan ook niet om concurrenten buiten de deur te houden, maar om crashes te voorkomen.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Haha, precies! banken hebben zo'n sterk kartel dat de consument de dupe wordt. Het is om concurrenten te weren, maar het praatje voor de vaak is dat het in het belang van de consument is.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Er worden geen concurrenten geweerd, de NHG blijft gewoon bestaan. De suggestie dat een nieuwe concurrent geen hypotheek onder NHG zou kunnen aanbieden omdat de huidige hypotheekverstrekkers hun normen aanscherpen is kolder.

    Ik denk dat Rob de brief die hij voor zich heeft nog eens moet doorlezen.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Rob,

    Volgens mij klopt er fundamenteel iets niet in je redenering, maar het zou heel goed kunnen dat ik het niet snap. Even op een rijtje zetten:

    1) Volgens NHG mag je tot 108 % lenen.
    2) Volgens de banken mag je tot 106 % lenen.

    Stel nu dat een starter 108 % op moet hoesten om een woning te kunnen kopen. Omdat die starter maar 106 % kan lenen zal er dus 2 % uit andere bronnen moeten worden gefinancierd. Voor een starterswoning van pakweg 150 duizend euro hebben we het dus over 3000 euro. Als je dat niet in een jaartje bij elkaar kan vegen, dan heb je niets te zoeken op de koopwoningmarkt, maar dat terzijde.

    Als die 2 % eigen geld er wel is, dan kan er 'aanvullend' 106 % hypotheek worden afgesloten, gewoon onder NHG want je voldoet ruim aan alle normen. Met 'bijbehorende' rentekorting. Toch? Geen probleem lijkt me, de banken zetten NHG dus niet buitenspel door starters naar niet-NHG hypotheken te duwen en ze "het volle pond laten betalen". Het enige effect is dus dat er minder hypotheken afgesloten zullen worden omdat starters onvoldoende eigen geld hebben (ga lekker een jaartje sparen...), dat lijkt me bepaald niet voordelig voor de winst van de banken wat volgens VEH een reden is voor deze actie. Dus:

    1) Of de starter heeft niet voldoende eigen geld en sluit helemaal geen hypotheek af.
    2) Of de starter heeft wel voldoende eigen geld, en kan ruimschoots binnen NHG een hypotheek aflsuiten.
    3) Er is geen 3...

    De vraag is verder hoe sterk de kartelvorming is. Als er een echt kartel zou zijn, dan zouden banken gewoon kunnen afspreken dat er geen rentekorting wordt gegeven bij NHG. Dat is niet het geval, dus blijkbaar zijn banken toch bang voor hun concurrentiepositie en is er helemaal geen sterk kartel. Tevens: de 106 % regel van de NVB is niet bindend, dus kleine partijen kunnen gewoon 108 % NHG hypotheken verstrekken en het geld daarvoor onder gunstige voorwaarden lenen.

    Tot slot: 108 % onder NHG lenen wordt als veilig en verantwoord betiteld door VEH. Veilig? Ja, want bij echte problemen staat er een garantiefonds voor je klaar. Verantwoord? Nee. Verbouwingen worden bijvoorbeeld altijd aangemerkt als 'waardevermeerderend' voor de woning, maar dat is maar ten dele waar. Als ik 20 duizend euro investeer in een mooie keuken, dan is bij eventuele verkoop daar nog niet de helft van over. Slijtage door gebruik en een andere smaak van de koper zorgen daarvoor.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Enig herstel op de woningmarkt.....? Ik zie dat er de laatste weken alleen maar veel meer huizen op de markt komen en de verkoop daarbij achterblijft....nog even geduld de druk in de zeepbel wordt bijna teveel...en dan psssssssssss..................... pang

    BeantwoordenVerwijderen
  14. De kortzichtigheid van de Vereniging Geleend Huis is weer onthutsend. Voorheen mocht je 108% lenen. Te weten 100% voor het huis + 8% kosten koper (waarvan 6% overdrachtsbelasting). Nu is de overdrachtsbelasting verlaagd naar 2%. De nieuwe norm zou dus 108-4 = 104% moeten zijn. Dat de banken nu 106% hanteren voor NHG-hypotheken is dus zelfs eigenlijk te veel.

    Uberhaupt vind ik het ongelooflijk dat je meer dan 100% kan lenen. In Duitsland moet je zelf eerst 20% inleggen. Wel zo gezond. Je koopt ook geen tv met een lening van 108%. Daar zijn dan ook geen problemen op de huizenmarkt en liggen de prijzen op de helft hier. Waanzin!

    BeantwoordenVerwijderen
  15. @ Gers: Een gewone lening kun je niet aftrekken en is dus veel duurder dan een hypothecaire lening.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. Verder is VEH hier weer eens vrij hysterisch bezig. Inderdaad lijkt mij gezien de vermindering OB 104% ook het logische percentage. En voor mij persoonlijk inderdaad zelfs nog lager. Het verschil waar VEH nu moord en brand over aan het schreeuwen is, bedraagt over het algemeen maar een paar duizend euro. Is dat nou zo problematisch voor mensen die een huis willen kopen? Ik denk zelfs dat het goed is voor de starter.

    BeantwoordenVerwijderen
  17. De stelling dat iemand meer zou mogen lenen omdat er een garantie (NHG) tegenover staat slaat trouwens ook nergens op. Dat is namelijk hetzelfde als dat indien je een brandverzekering hebt, dat je dan minder uit hoeft te kijken met lucifers!

    Dat is echt wat Vereniging Geleend Huis wil zeggen: Neem gerust wat meer risico (meer schuld) want iemand anders betaalt het wel voor je als je het niet meer kan betalen. En die andere? Wie dat is? De belastingbetaler. Want dat NHG-fonds is binnen 3 jaar leeg (failliet) en dan moet de staat bijspringen.

    BeantwoordenVerwijderen
  18. Helemaal mee eens Gers. NHG stimuleert risicovol gedrag. WSNP zou toch genoeg moeten zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  19. Natuurlijk reageren weer veel salonsocialisten, waarschijnlijk zelf een huis gekocht in goede tijden en financieel binnen, en och och het zou eens zo zijn dat jonge starters ook een huis zouden willen kopen....! Bah! Ik prijs VEH dat zij als enige nog vechten tegen de banken en de gevestigde orde en dat zij het als enige durven op te nemen voor de gewone man met een bescheiden inkomen.

    BeantwoordenVerwijderen
  20. @J.J.: Alles wat VEH de laatste tijd heeft gezegd/gedaan is juist slecht voor de starter en goed voor de mensen die al een huis (lees: hypotheek) bezitten! (Hoewel ik eigenlijk ook niet eens denk dat het goed is voor die laatste groep.)

    BeantwoordenVerwijderen
  21. De NHG levert de starters enorm veel voordeel. Open je ogen.

    BeantwoordenVerwijderen
  22. Ben het het helemaal eens met J.J. De banken zijn niet te vertrouwen, dat blijkt elke keer weer. Ben blij met veh die opkomt voor de gewone gezinnen in nederland.

    BeantwoordenVerwijderen
  23. J.J.:
    Ik denk dat vrijwel niemand die hier gereageerd heeft als "salon socialist" (gewéldig argument!) het voor de banken wil opnemen. Banken handelen niet in het belang van consumenten. Maar VEH zit er hier ook naast en handelt zeer zeker niet in het belang van starters.

    NHG is voor individuele starters inderdaad een voordeel, ik heb niemand anders zien beweren. De invloed van een dergelijke risico-bevorderende verzekering op de hele woningmarkt of maatschappij is alleen discutabel. Echter is dat geheel geen punt van discussie hier, omdat de NHG gewoon blijft bestaan, itt wat Rob in zijn blog suggereert.

    BeantwoordenVerwijderen
  24. Ik heb mijn huis gekocht met NHG. Een huis waaraan het een en ander moest gebeuren. Daarom kon ik het betalen. En de verbouwing ook. Ik heb maandelijks voordeel van een lagere rente. Daarom kun je ook iets meer lenen, want zonder NHG zou ik dezelfde rente betalen, maar had ik minder geld in handen gehad voor de verbouwing. En dan zat ik nu dus tegen hetzelfde geld in een onaf huis. NHG beschermt mij verder tegen rampspoed als ik onverhoopt werkloos zou worden. Twaalf procent kosten koper had ik niet nodig, maar wel het geld voor de verbouwing. De bank zou natuurlijk liever zien dat ik een hoger rentepercentage zou betalen, maar dankzij NHG is dat niet het geval. Ik ben blij dat de vereniging voor mensen zoals ik opkomt. Daarom ben ik ook lid geworden. En een tevreden lid. Het is belangrijk dat je niet alleen staat tegenover banken en andere marktpartijen die veel meer weten dan ik als individu en die heus niet schromen hun machtspositie in te zetten om mij meer te laten betalen. Ik steun dus de vereniging en ik hoop dat mensen die negatief reageren dat niet doen vanuit frustratie of met veel te weinig praktijkervaring. Dat proef ik een beetje bij verschillende mensen. Heel jammer. Want het gevolg is dat de bank de lachende derde is. Zij staan aan de kant te lachen dat de consumenten elkaar afmaken. En dan kunnen zij weer hogere rentes rekenen. Natuurlijk konik ook NHG nemen zonder de kosten van verbouwing, maar dan had ik het hele huis niet kunnen kopen. Ik heb foto's van voor de verbouwing, daarin kun je zien wat ik bedoel. Ga dus zo door als vereniging en trek je niks aan van mensen die andere bedoelingen hebben (werken zij bij een bank?) of die geen verstand van zaken hebben!

    BeantwoordenVerwijderen
  25. Banken willen NHG weg omdat het hun hindert in hun streven naar meer meer meer meer meer winst. Ik heb bij de Rabo zelf om NHG moeten vragen. Schande! En het scheelt mij nu maandelijks ruim 150 euri!!!! De banken willen geen lage rente en ze willen ook geen concurrenten. Dus gaan ze schijnargumenten hanteren. Want wat ze echt willen (NHG weg) gaan ze natuurlijk niet hard roepen. Dan houden ze helemaaaal geen medestanders meer over.

    BeantwoordenVerwijderen
  26. Ik steun VEH. Waarom? Goede argumenten. Niet alleen in deze blog, maar ook eerder al. Je kunt niet verwachten dat VEH mensen die er politiek anders over danken kan overtuigen. Rechtvaardigheid is voor mij heel belangrijk. Starters moeten een kans krijgen. NHG helpt daar bij. Dat weet iedereen uit zijn eigen familie en kennissenkring. Je moet in een land regels hebben en instellingen om de macht van grootkapitaal in te dammen. Anders lopen de banken dwars over je heen. En terug.

    BeantwoordenVerwijderen
  27. Tegen welke prijs moeten starters een kans krijgen? Wat is gerechtvaardigd? Wat is er mis mee dat starters zelf kapitaal inbrengen zoals dat vrijwel overal in Europa gebeurt? Als je bij de aankoop een huis het niet lukt om zelf geld in te brengen, dan heb niks te zoeken op de woningmarkt.

    BeantwoordenVerwijderen
  28. Wat ik persoonlijk vooral storend vind, is dat de banken denken op de stoel van de minister te moeten gaan zitten. De minister wordt gecontroleerd door het parlement. De banken worden alleen gecontroleerd door hun aandeelhouders. En die willen meer winst.

    BeantwoordenVerwijderen
  29. Ik snap niet hoe mensen er bij komen dat banken graag willen dat de NHG weg wil! Zij willen dat zeker niet. De reden is eenvoudig: Het is een garantie voor de BANK. Als zij een lening hebben gegeven aan iemand die het niet meer kan betalen, dan krijgen zij alsnog hun geld uit het fonds van NHG. Het liefst zouden banken willen dat alles onder NHG zou vallen. Zo lopen zij geen enkel risico en kunnen ze dus risicovollere (en dus hogere) hypotheken verstrekken.

    De NHG zorgt juist voor meer risicovol gedrag. De enigen die er echt van profiteren zijn banken en verkopers. Als de NHG niet zou bestaan, waren de prijzen al 5% extra lager dan nu. Daarmee zouden starters meer geholpen zijn dan met een extra hoge hypotheek tegen een tijdelijk lagere rente.

    Tenslotte: In deze maatschappij leent men helaas altijd tot het maximum. De waarde van een huis wordt dus bepaald door wat men kan lenen. De verkoper neemt ook natuurlijk niet met minder genoegen. Als men minder kan lenen, worden huizen vanzelf goedkoper. Het is dus in het belang van de starter dat iedereen minder mag lenen. En ook in het belang van de doorstromer! Zijn oude huis brengt minder op maar het (duurdere) nieuwe huis kost ook minder. De stap naar een duurder huis wordt in euro's goedkoper. En de OZB belastingen dalen ook nog eens. En als de huizenmarkt gezonde prijzen hebben op de duur met gezonde leningen, dan zijn ook huurders daar bij gebaat. Zij zullen dan dolgraag doorstromen naar een koopwoning als ze wat meer gaan verdienen. Ook het scheefwoonprobleem is daarmee opgelost.

    Kortom: Er is maar 1 oplossing. Huizen moeten realistisch geprijsd worden. Verkopers moeten de realiteit in gaan zien. En kopers moeten gewoon wachten totdat zij vinden dat de prijs goed is, en hun kop niet in wurghypotheken steken. De prijs die je vandaag betaalt voor een huis, krijg je er morgen NIET meer voor terug. Het is GEEN investering zoals veel mensen het noemen, het is een UITGAVE. Net als huren dat is.

    Ook voor mensen die een huis hebben gekocht toen de prijzen nog normaal waren (1995). Die hebben nu wel een leuke virtuele overwaarde, maar daar hebben ze alleen wat aan als ze het huis verkopen en daarna gaan huren. Anders blijft de overwaarde virtueel.

    De ENIGE 3 partijen die voordeel hebben bij hogere prijzen voor huizen zijn:
    1) mensen die van een koopwoning naar een huurwoning gaan
    2) de banken: Hoe hoger de hypotheken collectief zijn, des hoger hun rentevergoeding is.
    3) de vastgoedmaffia. Een nieuwbouwhuis dat in Duitsland 100.000 euro kost, verkopen zij voor het dubbele. Het is wat de gek er voor geeft.

    (*) Voor mensen die niet geloven dat bouwen veel goedkoper kan. In Duitsland deze vrijstaande nieuwbouw villa inclusief lap grond voor 150.000 euro: http://www.tweedewoning.eu/woningen/toon/2445314.
    Als je dit ziet, weet je toch zeker dat je in Nederland voor de gek wordt gehouden door de bouwmaffia?

    BeantwoordenVerwijderen
  30. Voor een individuele huizenkoper lijkt de NHG inderdaad fantastisch. Maar, zonder het bestaan van NHG was het huis wat je wilde kopen gewoon niet zo duur geweest! Daarbij (maar dat is een argument waarvan het wel logisch is dat VEH het niet maakt): de kosten van de NHG moeten wel door de belastingbetaler opgehoest worden.

    BeantwoordenVerwijderen
  31. Niet dat het wel of niet bestaan van NHG hier het discussiepunt is, wil ik de lezers van dit blog toch even wijzen op het volgende: http://nos.nl/artikel/229483-hypotheekgarantie-moet-worden-afgeschaft.html

    BeantwoordenVerwijderen
  32. NHG is niet alleen voor de individuele woningbezitters/starters een uitkomst (verzekering en een lagere rente), maar ook de hypotheekmarkt is stabieler dan in de meeste andere landen!

    BeantwoordenVerwijderen
  33. Klopt, het is stabieler. Alleen is onze economie zeer kwetsbaar omdat we kampioen hypothecaire leningen binnen europa zijn. We zijn kampioen geworden door:
    1)HRA (geen uitleg nodig);
    2)NHG (risico tegenvallend verkoopresultaat ligt niet bij jezelf maar bij andere partij);
    3)Makkelijke banken die vooral alles krediet gaven en creatieve produkten bedachten;
    4)geen risico aversiteit van consumenten.

    Gelukkig is bij punt 3 en 4 inmiddels een kentering gekomen. Nu punt 1 en 2 nog....we wachten af

    BeantwoordenVerwijderen
  34. Ik wil wel mijn complimenten geven aan VEH dat ze alle reacties onder deze column laten staan. Ook de reacties die hun visie ontkrachten.

    BeantwoordenVerwijderen
  35. Mee eens Gers, complimenten hiervoor.

    BeantwoordenVerwijderen
  36. Overigens, voor wie betoogt dat NHG 108% min 4% verlaging ovedrachtsbelasting geeft 104%, dus de banken doen het met 106% nog heel leuk (Gers): die vlieger gaat niet op. NHG was oorspronkelijk 112% en is sinds kort naar 108% verlaagd, geheel in lijn met de verlaging OB.

    BeantwoordenVerwijderen
  37. Wat ik niet begrijp is dat mensen echt denken dat ik als starter kan gaan zitten wachten op het in elkaar donderen van de prijzen! 1) het is een doemscenario met grote gevolgen en 2) mijn ouders en vrienden zouden heel erg gedupeerd worden. Dat gun ik hen absoluut niet! Ik vind het ook een vrij asociaal scenario.

    BeantwoordenVerwijderen
  38. Na lezing van alle blogs en alle reacties kan ik niet anders zeggen dan dat ik het 100% met VEH eens ben. Jullie zitten op het juiste pad! Hou vol!

    BeantwoordenVerwijderen
  39. Ben het over het algemeen niet met VEH eens. Maar goed, VEH is natuurlijk ook een belangenorganisatie terwijl ik zoveel mogelijk in het belang van de samenleving als geheel probeer te denken. Maar wat ik inderdaad wel heel goed vind van VEH is dat ze hier iedereen de kans geven te reageren en niet censureren!

    BeantwoordenVerwijderen
  40. @anoniem 20:57 en anderen die spraken over de mogelijkheid je mening hier te geven:

    Daar ben ik het volledig mee eens! Overigens ben ik het ook niet altijd met VEH eens, maar nu eigenlijk wel. Ik hou niet van zondebokken aanwijzen, maar de banken maken het ernaar. Ze zijn zo schijnheilig dat je dat als oplettende burger gewoon niet kan missen.

    BeantwoordenVerwijderen
  41. Beste mensen,

    Ik vind dat niet meer dan normaal hoor. Maar aan de andere kant: niet iedereen is normaal, kijk naar de banken :-))). Of eigenlijk :-((( want het is toch wel erg dat de banken, met hun reputatie van zakkenvullers in vaste dienst, nu net doen alsof ze God op aarde zijn en de mensen in bescherming willen nemen. Hahaha, dat is toch een lachertje. Als het niet zo ernstig was tenminste. De woningmarkt staat op de rand van de afgrond en juist als we een klein beetje opkrabbelen trappen de banken keihard op onze vingers. Daarop past maar 1 reactie: terugvechten en de banken zelf over de rand duwen. Figuurlijk dan.

    Groeten,
    Annette

    BeantwoordenVerwijderen
  42. Veel goede reacties. Ben het toch wel eens met VEH. De banken hinderen de woningmarkt en de mensen. Maar De Jager heeft het te druk met de Grieken om mensen in Nederland te helpen. Dat is eigenlijk dieptriest.

    BeantwoordenVerwijderen
  43. Rare jongens, die banken. Het zou toch ook in hun eigen voordeel zijn om iets meer de indruk te wekken dat ze geven om hun klanten? Ze doen niet eens een poging. Ik zou er niet graag werken als ik naar een verjaardagsfeestje moet. Of dan maar je kiezen stijf op elkaar houden als iemand vraagt waar je werkt en hoe je aan die veel te dure auto komt :-),

    BeantwoordenVerwijderen
  44. Het is toch van de pot gerukt dat de overheid gaat bepalen tot hoeveel de bank MOET lenen aan particulieren? Als de bank 106% voldoende risico vindt dan heb je dat maar te slikken. We weten allemaal dat banken al te veel risico's hebben genomen (daarom "moeten" ze gered worden door belastingbetalers).

    Stel je voor dat je geld aan een vriend wil lenen, en dat er dan een derde partij bij komt en die sommeert je om meer uit te lenen aan die vriend dan je eigenlijk wil. Dan zou je toch afvragen of die derde partij gek geworden is?

    De banken voelen de bui wel hangen. De Nederlandse woningmarkt blijft langzaam dalen en dooretteren zoals nu komende jaren. En steeds meer mensen komen onder water te staan financieel. Je begint met een lening van 106% maar bij 20% daling van de waarde van het onderpand heb je een hypotheek van maar liefst 132,5% van de waarde op dat moment. Hartstikke gevaarlijk! Bezint eer ge begint.

    En dat het zielig is voor de familie en vrienden dat "we" de bubble niet in stand houden (wat iemand hierboven meldt): Kom op zeg, alsof iedereen recht heeft op overwaarde! Onzin. Toen alles maar bleef stijgen piepte men niet, dan moet je als het een beetje daalt ook niet piepen.

    BeantwoordenVerwijderen
  45. @Gers: banken MOETEN niets, maar ze MOGEN ook niet alles, zoals de ondelinge concurrentie beperken door gezamenlijk af te spreken dat ze de NHG links laten liggen. Als de minister NHG goed vindt, dan moeten indicivuele banken vrij zijn dat toe te passen en dan mogen ze niet afspreken dat ze het geen van allen doen. En ze hebben natuurlijk alleen oog voor hun eigen winsten en bonussen. Dat mag, maar dan mogen ze niet de markt onderling verdelen en de consumenten te hoofdprijs laten betalen. Overigens zijn de banken zelf ook niet gebaat bij een enorme waardedaling van hun onderpand, maar ze zijn zelfs te kortzichtig en te veel gericht op korte termijn gewin om dat te zien. Als door de banken de woningmarkt in elkaar dondert, worden de banken weer gered door de belastingbetaler, maar blijven de gewone mensen met een kater achter, die niet nodig zou zijn geweest als de banken hadden meegewerkt aan het herstel van de markt.

    BeantwoordenVerwijderen
  46. Rabobank schrijft vandaag in haar nieuwe kwartaalbericht:

    "Tot slot kent Nederland een ongewenst hoge bruto hypothecaire schuldpositie. Met een bruto hypotheekschuld van circa 105% van het BBP is ons land internationaal gezien koploper. Sinds eind jaren tachtig zijn er in toenemende mate financiële producten ontwikkeld die de fiscale ruimte, geboden door de hypotheekrenteaftrek, maximaal benutten. Dit zorgde, in combinatie met de verruimde financieringsmogelijkheden sinds begin jaren negentig en stijgende huizenprijzen, voor een sterke stijging van de bruto hypotheekschuld. Deze hoge bruto schuldpositie kan potentieel grote schade toebrengen aan de stabiliteit van de Nederlandse economie en het financiële stelsel, vooral ten tijde van economische stress. Hoewel tegenover die hoge bruto hypotheekschuld een groot vermogen staat, kan dit niet voorkomen dat huishoudens gevoeliger zijn voor
    waardefluctuaties van de eigen woning."

    De Rabobank ziet ook verder dalende prijzen volgend jaar: http://www.iex.nl/Nieuws/9488994/Rabobank-ook-in-2012-dalen-huizenprijzen.aspx

    BeantwoordenVerwijderen
  47. @gers: er wordt in de statistieken nooit rekening mee gehouden dat heel veel mensen een spaarhypotheek hebben, waardoor de eigenlijke schuld veel kleiner is.

    BeantwoordenVerwijderen
  48. Helaas hebben de meeste kopers van het laatste decennium helemaal geen spaarhypotheek, maar een 100% aflossingsvrije hypotheek. Er wordt niets afgelost, zij leasen van de bank (huurkoop). Het huis wordt nooit echt hun bezit.

    Dat de overheid ooit de spaarhypotheek als hypotheekvorm heeft goedgekeurd is ook ongelooflijk dom. Niet echt aflossen (want dat scheelt hypotheekrenteaftrek) maar in een apart vermogensrendementsheffingsvrij potje sparen. Totale misbruik van de HRA, en het mocht gewoon van de overheid. Als ze die hyptheekvormen verboden hadden destijds hadden we helemaal geen huizenmarktproblematiek op dit moment én hadden we veel minder collectieve particulier schuld én minder staatsschuld.

    BeantwoordenVerwijderen
  49. @ Gers
    "Helaas hebben de meeste kopers van het laatste decennium helemaal geen spaarhypotheek, maar een 100% aflossingsvrije hypotheek."

    NHG heeft al veel eerder besloten tot een maximum van 50% aflossingsvrij. Veilig en veranwoord, weet je nog?

    BeantwoordenVerwijderen
  50. @ JJ
    Al zouden banken geen lening onder NHG meer aanbieden (wat niet het geval is), dan verslechteren zij hun eigen concurrentiepositie. Nieuwe banken kunnen immers de markt betreden en wél NHG toepassen. Werkelijk, onderbouw je relaas eens?

    BeantwoordenVerwijderen
  51. @JP: als banken in een kartel zitten als gevolg van drang van de vereniging van banken, doen ze er alles aan om niemand uit de kruiwagen te laten springen. Maar je hebt gelijk: het is te hopen dat bijvoorbeeld een buitenlandse partij dit aan zijn laars lapt en het kartel breekt! Het gaat er trouwens niet om dat ze geen NHG meer aanbieden, maar dat ze sommige mensen, mn starters, verhinderen er gebruik van te maken volgende de normen van de NHG. Maar daarvoor geldt hetzelfde: als een paar kleine banken de druk van de vereniging van banken zouden trotseren, zou het probleem opgelost zijn en zouden de andere banken wel moeten volgen uit concurrentieoverwegingen.

    BeantwoordenVerwijderen
  52. Banken zijn blij met NHG. Het is een garantie voor de BANK. Als zij een lening hebben gegeven aan iemand die het niet meer kan betalen, dan krijgen zij alsnog hun geld uit het fonds van NHG. Het liefst zouden banken willen dat alles onder NHG zou vallen. Zo lopen zij geen enkel risico. Ik snap de hele discussie over het wel/niet aanbieden van NHG-hypotheken niet.

    BeantwoordenVerwijderen
  53. @Gers: lees de blog van Rob ;-). Hier staat het:
    "- De NHG levert de consument, vanwege het verzekeringskarakter, een rentekorting op van ruim een half procentpunt. Banken zitten niet te wachten op rentekortingen. Liever laten zij de consument het volle pond betalen.
    - Door het verzekeringskarakter van NHG kunnen kleine geldverstrekkers relatief goedkoop geld aantrekken. Voor de grootbanken betekent dit concurrentie op de hypotheekmarkt. En ook op concurrentie zitten de grote banken, onder aanvoering van marktleider Rabo, volstrekt niet te wachten."

    BeantwoordenVerwijderen
  54. @JJ
    En daarvan wordt dus meermaals door meerderen hier beweerd dat het lariekoek is.

    BeantwoordenVerwijderen
  55. @jp: dat wordt inderdaad beweerd :-))) Maar kijk om je heen: banken trekken altijd gelijk op. Terwijl je als er concurrentie zou zijn zou verwachten dat er verschillen mogelijk zijn. Niet dus...

    BeantwoordenVerwijderen
  56. De Jager is opvallend stil. Wanneer roept hij de banken tot de orde? Of helpt hij mee aan het uitknijpen van de consument in ruil voor de bankenbijdrage aan Griekenland?

    BeantwoordenVerwijderen
  57. "Collectief zetten zij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) buiten spel"
    Waar gaat dit nou helemaal over. Dit gaat over 2% meer of minder kunnen lenen. Als er al zoveel stampij kan ontstaan over deze 2%,tekent dit de angst van de VEH voor een imploderende huizenmarkt. Alsof die 2% van invloed kan zijn op de aankoopbeslissing van een koopwoning. Als je die 2% niet kan ophoesten, is het wellicht verstandig om een eventuele aankoopbeslissing serieus te gaan heroverwegen.

    De pijn voor de VEH zit em natuurlijk in de veel beperktere mogelijkheden voor het financieren van een verbouwing in de GHF norm (alleen waardestijing pand) ten opzichte van de NHG-normen(volledig). Het is echter veel verstandiger om uit te gaan van de reeele waardestijing van de woning na verbouwing ipv de verbouwing volledig mee te financieren met NHG.

    "Banken zitten niet te wachten op rentekortingen. Liever laten zij de consument het volle pond betalen"
    Dit is feitelijk onjuist. Bij een financiering onder NHG wordt nog steeds een korting op de hypotheekrente gegeven.

    "NHG is veilig, verantwoord en voordelig"
    Hoe veilig is die NHG dan? Op de site van het waarborgfonds is te lezen dat aan het eind van het 2e kwartaal 2011 het fonds voor 132 miljard aan hypothecair vermogen heeft gegarandeerd. Hier staat een buffervermogen tegenover van slechts 687 miljoen. Met andere woorden: als iets meer dan een half procent van de gegarandeerde hypotheken niet wordt terugbetaald is het buffervermogen weggevaagd en moet de belastingbetaler de rekening betalen. Dat geldt dus ook voor de niet- huizenbezitter, terwijl die daar part noch deel aan heeft. Het verhogen van het maximum NHG-bedrag naar 350.000 heeft de risico's alleen maar doen toenemen. Zulke grote risico's horen echter niet thuis bij de overheid, maar in de marktsector. Wellicht dat de banken zelf ook met een schuin oog hebben gekeken naar de NHG-risico's bij het eenduidig hanteren van de GHF-norm.

    Tenslotte geeft 1 algemene financieringsnorm meer duidelijkheid aan de huizenkoper dan 2 normen.

    BeantwoordenVerwijderen
  58. "er wordt in de statistieken nooit rekening mee gehouden dat heel veel mensen een spaarhypotheek hebben, waardoor de eigenlijke schuld veel kleiner is"

    En als de instelling waar bij de spaarverzekering is afgesloten failliet gaat ben je je opgebouwde kapitaal kwijt, omdat de spaarhypotheek niet onder het depositogarantiestelsel valt. Je hypotheeksculd blijft dan gewoon bestaan. (banksparen valt overigens wel onder het depositogarantiestelsel)

    BeantwoordenVerwijderen
  59. @Fons: leuk hoor zo pro-banken-reactie, terwijl iedereen al uitgediscussieerd is. Je mist totaal de kern van de discussie. De banken zien NHG totaal niet zitten om de reden die Rob boven water heeft gekregen. En daarom zetten zij NHG nu buiten spel. Bovendien gaan ze in tegen de uitdrukkelijke wens van de regering (zie de blog). Aangezien NHG veilig en verantwoord is, kun je voor NHG-hypotheken deze regels gewoon toepassen. dat alles banken dat vervolgens niet doen is in strijd met de mededingingsregels in dit land. Burgers (mn starters) worden gedupeerd en de woningmarkt krijgt - met dank aan Rabo, ING en ABN AMRO - niet de kans zich te herstellen. VEH heeft groot gelijk dat zij hier tegen vechten! Dat moet de steun krijgen van de mensen in het land. De banken denken dat zij boven de wet staan, laten wij het zijn allen daar een heel grote dam tegen opwerpen!!!!

    BeantwoordenVerwijderen
  60. @ jj: op naar het malieveld, tegen de banken! Helaas zal dat niet gebeuren en het haalt ook niks uit. Geld is nu eenmaal macht en macht leidt al snel tot misbruik en diefstal van het volk. Maar er is geen kruid tegen gewassen helaas.

    BeantwoordenVerwijderen
  61. @J.J.

    Je schrijft "De banken zien NHG totaal niet zitten om de reden die Rob boven water heeft gekregen."

    Welke reden is dat? Toch niet de rentekorting die door Rob wordt genoemd? Die rentekorting is namelijk geen onderdeel van NHG, maar wordt door banken uit eigen vrije wil gegeven vanwege het verminderde risico van de hypotheek. Het staat banken volledig vrij om geen korting te geven.

    Je schrijft "En daarom zetten zij NHG nu buiten spel."

    Hoe doen ze dat dan? Lees mijn reactie eens van "17 augustus 2011 17:44", en let op de punten:

    1) Of de starter heeft niet voldoende eigen geld en sluit helemaal geen hypotheek af.
    2) Of de starter heeft wel voldoende eigen geld, en kan ruimschoots binnen NHG een hypotheek aflsuiten.

    Laat me aub zien waar mijn redenering de mist ingaat, en waar banken dus NHG buitenspel zetten.

    BeantwoordenVerwijderen
  62. @Jeroen: het antwoord is simpel: banken zaaien nu twijfel aan veilig en verantwoord Nhg. Uit eigenbelang. Ten koste van consument en ten koste van het herstel van de woningmarkt.

    BeantwoordenVerwijderen
  63. Als je NHG als bank niet wilt toepassen, dan mag dat toch gewoon? Aan de andere kant is het inderdaad wel heel verdacht dat alle banken het tegelijk doen en dat er geen uitzonderingen zijn, waar consumenten dan wel terecht kunnen. Dat lijkt heel sterk op kartèlvorming. En dat kan natuurlijk niet worden toegestaan. We leven niet in de de voormalige Sovjet Unie of in Noord Korea.

    BeantwoordenVerwijderen
  64. @J.J.:
    Dat banken uit eigenbelang handelen is altijd al zo geweest. Een bank wil maar 2 dingen zoveel mogelijk winst maken tegen zo min mogelijk risico's. Het is immers een private onderneming die gericht is op winst maken.

    Voor 2008 was het risicobesef volledig weg bij de banken, de consument en de politiek. Na 2008 zijn banken zich (weer) gaan realiseren dat er aan het uitlenen van geld risico's kleven. Nog niet eens zo heel lang geleden was het doodnormaal dat je 20% van de aankoopsom van je woning zelf moest aanbetalen. Hierna zijn de leenvoorwaarden steeds verder versoepeld: tweede inkomen meetellen, aflossingsvrij en ga zo maar door. Als je het mij vraagt, is de nieuwe GHF-norm nog maar een begin van verdere verkrapping van (hypothecair) krediet. Uiteindelijk hebben consumenten en overheden te veel schulden gecreeerd in de afgelopen jaren. Een hypotheekschuld van meer dan 100% van het BBP is gewoon niet gezond.

    En voor wat beteft "het herstel op de woningmarkt" dat is er niet en gaat er helaas niet komen ondanks de verlaging van de overdrachtsbelasting. Als met prinsjesdag de bezuinigingen en lastenverzwaringen voor het komende jaar bekend worden gemaakt zullen de leennormen verder naar beneden worden bijgesteld

    Voorts is het zo dat banken private instellingen zijn en zelf kunnen beslissen tegen welke voorwaarden zij krediet verstrekken aan klanten. Let wel: ik verdedig de banken dus niet, dat zijn gewoon feiten.

    BeantwoordenVerwijderen
  65. @Fons. Met het eerste en het laatste ben ik het eens.
    - "Dat banken uit eigenbelang handelen is altijd al zo geweest."
    - "Voorts is het zo dat banken private instellingen zijn en zelf kunnen beslissen tegen welke voorwaarden zij krediet verstrekken aan klanten." Probleem is alleen dat de banken ondeling afspraken maken, waardoor zij niet goed met elkaar concurreren. En dat is in strijd met de wet en in het nadeel van de klant.

    BeantwoordenVerwijderen
  66. @ J.J.

    Je maakt je er weer af met een doodddoener: "het antwoord is simpel: banken zaaien nu twijfel aan veilig en verantwoord Nhg. Uit eigenbelang." Maar je gaat geheel niet in op de materie.

    Wat is dan het eigenbelang van de banken?

    1) Meer winst? Lijkt me niet als ze zelf ervoor zorgen dat er minder hypotheken worden afgesloten.
    2) Duurdere hypotheken zonder NHG afsluiten? Is niet aan de orde, zie mijn eerste post.
    3) Risicobeperking? Dat zou een eigenbelang kunnen zijn, en daar hebben ze elk recht toe.

    Ik verdedig de banken niet, maar er wordt op dit onderwerp verschrikkelijk veel geroepen, ook door VEH, zonder enige onderbouwing of analyse wat er nu echt aan de hand is in bepaalde praktische voorbeelden. Wat dat aangaat weet Fons bv de boel goed te relativeren.

    BeantwoordenVerwijderen
  67. En inmiddels reageert de Jager zoals zovelen hier: "Hypothecaire kredietverstrekking kan dus zowel onder de GHF als onder de NHG verstrekt worden. Uiteraard staat het banken vrij om uit eigen beweging een lager percentage te hanteren dan de toegestane maxima"
    http://amweb.nl/nieuws/nederland/de-jager-gedragscode-hoeft-niet-voor-nhg.159383.lynkx

    Niks afschaffen of buitenspel zetten NHG dus. Stemmingmakerij, waarvoor een rectificatie niet zou misstaan.

    BeantwoordenVerwijderen