maandag 8 augustus 2011

Ook nieuwbouw profiteert van lagere overdrachtsbelasting

Vereniging Eigen Huis hoort nog steeds mensen zeggen dat de nieuwbouw niet zal profiteren van de tijdelijke forse verlaging van de overdrachtsbelasting. De argumentatie is dan dat over nieuwbouwwoningen geen overdrachtsbelasting wordt betaald, maar 19% BTW. En dus zal de nieuwbouw geen voordeel hebben. Sterker nog: de concurrentiepositie van de nieuwbouw zal - ten opzichte van de markt voor tweedehands woningen - juist verslechteren. Er zijn echter minstens drie redenen waarom deze redenering niet klopt.

1) Voorraadmarkt
De woningmarkt is een typische voorraadmarkt, En zijn circa 4,2 miljoen bestaande woningen, tegenover jaarlijks enkele tienduizenden nieuwbouwwoningen. Dit betekent dat de huizenprijzen grotendeels worden bepaald door vraag en aanbod op de bestaande markt. De nieuwbouwprijzen dienen zich daaraan te conformeren. Als de prijzen van bestaande woningen dalen, bijvoorbeeld als gevolg van minder overdrachtsbelasting, dan volgen de nieuwbouwprijzen vanzelf. Ze kunnen niet anders. In dat geval moeten gemeenten en projectontwikkelaars, conform de zogeheten residuele grondprijsmethodiek, dus genoegen nemen met een lagere grondprijs. Hierdoor profiteert ook de prijs van nieuwbouw woningen dus wel degelijk van de lagere overdrachtsbelasting.

2) Doorstroming
Als eigenwoningbezitters als gevolg van de lagere overdrachtsbelasting hun huidige woning gemakkelijker kunnen verkopen, stelt dit hen in de gelegenheid door te stromen. Een deel daarvan zal kiezen voor een nieuwbouwwoning. Ook op deze wijze profiteert de nieuwbouw dus van het kabinetsbesluit de overdrachtsbelasting te verlagen.

3) Vertrouwen
Uit de Eigen Huis Marktindicator van juli 2011 blijkt dat het consumentenvertrouwen op de woningmarkt een forse impuls heeft gekregen van de verlaging van de overdrachtsbelasting. Dit gestegen vertrouwen is vanzelfsprekend goed voor de gehele woningmarkt, inclusief de nieuwbouw. Op de mondiale financiële markten is dezer dagen weer pijnlijk zichtbaar hoe belangrijk vertrouwen is - respectievelijk een gebrek daaraan. De verlaging van de overdrachtsbelasting is helaas niet van invloed op het vertrouwen van beleggers in de eurozone. En ook heeft de lagere overdrachtsbelasting niet kunnen voorkomen dat de VS zijn AAA-status is kwijtgeraakt. Maar voor de woningmarkt is de belastingverlaging weldadig. Voor de markt van tweedehands woningen én voor de nieuwbouw.

5 opmerkingen:

  1. Gemeenten genereren circa 12% van hun inkomsten uit grond- of bouwexploitaties. Circa 80% van de gemeenten paste in het verleden de residuele grondprijsmethodiek niet toe. Als het zo zou zijn dat de residuele grondprijsmethodiek nog steeds weinig door gemeenten wordt toegepast, houdt dit in dat dit niet als argument gebruikt kan worden, toch?

    BeantwoordenVerwijderen
  2. @Rob

    Je stelt dat de nieuwbouw ook profiteert omdat gemeenten en projectontwikkelaars hun prijzen zullen moeten verlagen. Dit is in het kader van de verlaging van de overdrachtsbelasting overigens niet een gevolg van de daling van de prijzen van bestaande bouw. De bestaande bouw wordt alleen relatief goedkoper omdat koper 4% minder betaald, verkoper krijgt echter nog steeds hetzelfde.

    De daling van de prijzen van nieuwbouw, betekent volgens mij niet dat de markt profiteert. De markt is immers vraag en aanbod. Bij nieuwbouw zullen de aanbiedende partijen water bij de wijn moeten doen, terwijl dat bij bestaande bouw de overheid was.

    Een projectontwikkelaar die het in deze tijden zwaar heeft en die reeds aan een vaste inkoopprijs van de grond zit, kan niet zomaar 4% minder marge nemen. Met de sector en daarmee bedoel ik de projectontwikkelaars en bouwers van woningen, zal het op basis van het vorenstaande niet beter gaan.

    Het zou inderdaad kunnen zijn dat er meer doorstroming komt, dan zou het kunnen zijn dat men ook weer naar nieuwbouw gaat kijken.

    Probleem blijft echter dat bij bestaande bouw de overheid een cadeautje heeft gegeven en dat bij nieuwbouw de projectontwikkelaar dan moet doen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Argument 1 lijkt mij niet geheel plausibel.

    Wel kan gesteld worden dat partijen die gebaat bij een hoge afname van nieuwbouwwoningen, hun lollie is afgepakt. Dit “lollie-afpakken” heeft natuurlijk implicaties voor hun huidige beleid. En als zei hierop niet flexibel reageren, heeft dit uiteindelijk ook gevolgen voor hun omzet. Flexibel reageren op marktveranderingen hoort nu eenmaal bij ondernemen.

    Dit klinkt heel anders dan dat de bestaande woningmarkt een grote lollie heeft gekregen. Een verhuisboete op alleen bestaande woningen en niet nieuwbouwwoningen is gewoonweg absurd. Het argument "verhuisboete" staat altijd als een huis!:)

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Thanks for it. If you have more information then please share with us.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. This time it's very down. Wait and watch market scenario. After you are decide which one is the best.

    BeantwoordenVerwijderen