vrijdag 30 september 2011

Realistisch prijzen

Bob MaasDe woningmarkt zit muurvast, is de boodschap. Dramatische voorbeelden passeren in de media de revue van mensen die hun huis niet verkocht krijgen en soms al lange tijd met de lasten van twee woningen zitten. Een enkeling is zo wanhopig dat die er zelfs een gratis auto bij doet. Er zou een kopersstaking zijn en de nieuwbouw zou helemaal zijn stilgevallen.

Wie beweegt als eerste?
De werkelijkheid is dat er grofweg 40% minder woningen worden verkocht in vergelijking met de jaren voor de crisis. Wel is waar dat de vooruitzichten door allerlei omstandigheden nog steeds niet op een verbetering duiden. Integendeel, het zou nog verder omlaag kunnen gaan, want op dit moment is de ‘input’ voor de markt hoofdzakelijk negatief. Dat zet een stevige rem op markt. Een groot deel van de verkopers wacht op betere tijden en een groot deel van de potentiële kopers wacht op een verdere prijsdaling, althans, in ieder geval totdat daar meer zekerheid over bestaat. Een soort patstelling dus, waarbij het de vraag is wie het eerste beweegt. De prijzen of de potentiële kopers? Of misschien wel een combinatie van beide.

Grootste daling moet nog komen?
Verkopers moeten hun huizen realistisch prijzen, zeggen makelaars. Niet vasthouden aan de hoofdprijs van twee jaar geleden of zo. Realistisch prijzen is altijd goed, maar wat ze hier natuurlijk bedoelen, is dat de vraagprijzen wat hun betreft omlaag kunnen. Dat verhoogt de kans op verkoop en dus op handel. Aan de andere kant hoor ik een bekende econoom zeggen dat starters nog maar even moeten wachten met kopen, omdat de huizenprijzen nog verder gaan dalen. Zonder enig voorbehoud maakt hij een vergelijking met de krach op de woningmarkt eind jaren ’70 / begin jaren ’80 en met de waardedalingen van huizen in de VS, Spanje en Ierland. De prijsdaling in Nederland (nu nog ‘maar’ zo’n 9%) zou volgens hem ook kunnen uitkomen op 30%. Dus grootste daling zou dus nog moeten komen.

Onzinnig
Het is onzinnig om te zeggen dat verkopers teveel vasthouden aan hoge huizenprijzen. Degenen die hun huis per se willen of moeten verkopen, passen hun prijzen vanzelf wel aan. Dat zijn de prijsdalingen die we nu in de markt zien. Ook de sterk verminderde mogelijkheid om de financiering rond te krijgen, zit daarin verwerkt. Dat is normale marktwerking. Zijn degenen die niet per se hoeven te verkopen dan niet reëel in hun prijsstelling? Moeten zij rekening houden met een sterk verminderde kooppotentie in de markt, een snel oplopende werkloosheid, een sterk toenemende hypotheekrente of een andere mutatie in de markt die na drie jaar crisis alsnog een prijsdaling van circa 20% kan veroorzaken? Wie geen haast heeft om te verkopen, kan de ontwikkelingen aanzien en wachten op een vraag naar koopwoningen die – als hij loskomt – nog groter zal zijn dan voor de crisis. Een uitzondering geldt voor krimpgebieden waar daadwerkelijk sprake is van vraaguitval.

Dubben
De starter staat te dubben. Net als bij aandelen is het moeilijk het beste moment van aankoop te kiezen. Nu lijkt een verdere prijsdaling van nog eens 20% op dit moment onwaarschijnlijk, maar je weet natuurlijk ook niet in hoeverre Nederland verder in de problemen geraakt als gevolg van de eurocrisis en ontwikkelingen in de internationale economie. Verder moet je er als potentiële koper rekening mee houden dat per 1 januari a.s. de verstrekkingsnormen voor hypotheken verder worden aangescherpt, dat de financieringsgrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mogelijk weer omlaag gaat van € 350.000,- naar € 265.000,- en dat in de loop van volgend jaar de kans bestaat dat de overdrachtsbelasting weer wordt verhoogd van 2% naar 6%. Tenslotte is de ontwikkeling van de hypotheekrente natuurlijk van groot belang. Je kunt als starter deze ontwikkelingen afwachten en hopen op betere koopkansen. Waarbij je je dan ook nog eens moet afvragen wat goed wonen je eigenlijk waard is. Blijf je 1 jaar, 2 jaar of misschien wel langer in je huidige woonsituatie?

Niet voor even
Tegenover mij in de straat hebben twee leuke jonge mensen (ik schat rond de dertig) een leuk huis gekocht, met een leuke hypotheekrente en een leuke overdrachtsbelasting. Samen met twee kinderen zijn ze dolgelukkig met hun woning, zeggen ze. Ik denk niet dat ze zich erg sappel zullen maken als volgend jaar mocht blijken dat hun woning in waarde is gedaald. Ze zitten er duidelijk niet voor even, maar voor langere tijd.

3 opmerkingen:

  1. Iemand die zijn huis met verlies moet verkopen krijgt geen financiering meer voor een ander huis omdat de financiering dan te hoog wordt. Ook daarom zit de woningmarkt vast.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Goede analyse! En ook eens met blutch.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. @blutch1

    En wat is de werkelijke oorzaak van daarvan?

    Als de financieringsgrens tot onder de 100% wordt gedrukt (ja, dat betekent dat starters een jaartje of 2 moeten sparen en zo dus eigen geld mee kunnen nemen als ze een eigen woning willen kopen), en er daarnaast ook nog eens méér verplicht wordt afgelost, dan hebben mensen met een eigen woning direct een 'overwaarde' t.o.v hun hypotheek terwijl die overwaarde door aflossing ook nog eens snel groter wordt. Als mensen dan echt moeten verkopen, dan hebben ze tenminste de keus om verlies te nemen zonder in de problemen te komen voor financiering van een andere woning.

    Maar nee, we willen een eigen woning, en we willen er absoluut niet voor sparen, en aflossen betekent dat ik niet 4 keer per jaar op vakantie kan, en als het dan allemaal slecht uitkomt als ik de woning moet verkopen dan ben ik opeens zielig...

    BeantwoordenVerwijderen