maandag 31 oktober 2011

Goed nieuws: een bank die het klantenbelang centraal stelt

Er wordt gewerkt aan een bank die het belang van de klant centraal stelt. In Nederland is dit helaas zo uitzonderlijk dat het landelijk nieuws is.


Grootbanken
In de Nederlandse bankensector maken een paar grote spelers de dienst uit. Een handvol banken (Rabo, ABN AMRO, ING en SNS) heeft verreweg het grootste deel van de binnenlandse markt in bezit. En ook de lobbyclub van de banken (NVB) kan geen stap zetten zonder de goedkeuring van deze grootbanken.


Mededingingsbeperkend gedrag
Onderling concurreren doen de grootbanken alleen met het mes op de keel. Neem de markt voor hypotheken. Pas nadat de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) een onderzoek was gestart naar de hoge winstmarges op hypotheken én een paar buitenlandse concurrenten zich op de Nederlandse hypotheekmarkt had gemeld, liepen de historisch hoge winstmarges eerder dit jaar terug. Waarna de NMa concludeerde dat de hypotheekmarkt gevoelig is voor mededingingsbeperkend gedrag. Een markt die dus in de gaten moet worden gehouden, want van de Nederlandse grootbanken moeten we niet verwachten dat zij vrijwillig met elkaar een scherpe concurrentiestrijd zullen aangaan.


Nationale Hypotheek Garantie
Bont maakten de grootbanken het ook toen zij, via de door hen gecontroleerde NVB, besloten collectief de NHG-normen links te laten liggen (Nederlandse Hypotheek Garantie). De grootbanken zitten - de Rabobank voorop - niet te wachten op de rentekorting die zij bij toepassing van de NHG op hypotheken moeten geven. Ook vinden zij het maar niks dat kleine concurrenten dankzij de NHG goedkoper geld kunnen aantrekken dan anders het geval zou zijn. Aan concurrentie hebben de grootbanken immers een broertje dood. Gelukkig zorgde een witte raaf in de bankenwereld, BNP Paribas, medio augustus voor een scheur in het gesloten bankenbastion. Tegen de grootbanken is het echter moeilijk opboksen. Zeker met een Franse moeder die veel Grieks staatspapier in bezit heeft.


Consumentenbank
Terug naar het bericht van vorige week over de klantvriendelijke bank in oprichting. Dit is goed nieuws. In ons land is dringend behoefte aan nieuwe toetreders die het belang van de klant echt centraal stellen. Achter het initiatief zitten de ondernemer die beleggersbank Alex groot maakte en verzekeraar Aegon. Vermoedelijk moeten zij wel voorbereid zijn op forse tegenwerking van de grootbanken en de NVB. We zullen zien hoe het loopt. Persoonlijk hoop ik op een moderne versie van David en Goliath.

vrijdag 28 oktober 2011

Realistisch vooruitgangsgeloof

Gisteren was er eindelijk weer eens een debat over de woningmarkt. Plaats van handeling: het hoofdkwartier van ABN AMRO in Amsterdam. In de zaal zaten tientallen alumni van verschillende studies op het gebied van vastgoed. Jonge mensen van gemiddeld een jaar of vijf-, zesentwintig. Wat mij opviel was het sterke vooruitgangsgeloof van deze jonge mensen. Maar is dat ook realistisch?

Arbeidsmarkt
Discussieleider Dirk Brounen, tevens hoogleraar vastgoed, vroeg de zaal op een gegeven moment wie van de aanwezigen over tien jaar meer denkt te verdienen dan nu. Een licht gelach steeg op uit de zaal. Over tien jaar? Haha! Natuurlijk verdien ik over tien jaar meer dan nu! Bijna alle handen gingen de lucht in. Is dit nu naïef optimisme van een jonge generatie? Ik denk van niet. De zaal zat immers vol met jonge goed opgeleide mensen. Mensen waarnaar alleen maar meer vraag zal komen in een vergrijzende kennissamenleving. De vergrijzing zorgt, hoe je het ook wendt of keert, voor een structurele schaarste op de arbeidsmarkt. Mogelijk ziet de economische situatie er op dit moment - ondanks de geslaagde Top der Toppen - enigszins wankel uit, maar de vergrijzing is een feit en daarmee de schaarste op de arbeidsmarkt in de komende decennia.

Woningmarkt
Dirk Brounen vroeg de aanwezigen ook wie een eigen woning heeft gekocht . Ik schat dat 60 procent van de handen de lucht in ging. Het landelijk gemiddelde. Gezien hun leeftijd hebben zij hun woning de afgelopen paar jaar gekocht. Waarschijnlijk hebben zij dus - vanwege de prijsdalingen van de laatste jaren - aan woningwaarde ingeboet. Toch hadden de meesten geen spijt van hun koopwoning. Over grote vermogensverliezen leken zij geen boze dromen te hebben. Weer is dan de vraag: is dit nu naïef optimisme van een jonge generatie? Tja. Het aantal huishoudens in Nederland neemt in elk geval nog decennia lang toe. De vraag is of de nieuwbouw van woningen deze stijging bij kan houden. Zo niet, dan loopt de schaarste op de Nederlandse woningmarkt alleen maar verder op. En dan is het inderdaad erg prettig als je al een woning hebt kunnen kopen. Een plek onder de zon. Dat de huidige situatie op de woningmarkt er enigszins wankel uitziet, doet hier niets aan af.

woensdag 26 oktober 2011

Schaarste op de woningmarkt: een feit

Me Judice is een erg interessante website, waarop economen hun mening geven over uiteenlopende onderwerpen. Me Judice betekent dan ook: 'naar mijn mening'. Zoveel economen, zoveel meningen, is kennelijk de gedachte. Persoonlijk vind ik het altijd wel prettig als een mening enigszins kan worden onderbouwd met feiten. In dat opzicht was ik blij verrast met de mening van professor Eichholtz over de situatie op de woningmarkt op Me Judice.

Aanbod is tevens vraag
Eichholtz ontzenuwt in de eerste plaats de bewering dat er op de koopwoningmarkt sprake zou zijn van een enorm overaanbod aan woningen. Op Funda, zo horen we uit de mond van de professor, worden weliswaar veel woningen te koop aangeboden, maar daarin wonen gezinnen die ook weer een huis zullen willen kopen zodra hun huidige woning is verkocht. Ik had het zelf niet beter kunnen uitleggen. Kijkt u het filmpje er vooral even op na.

Groei aantal huishoudens
In de tweede plaats geeft Eichholtz aan dat er de komende vijftien, twintig jaar nog honderdduizenden huishoudens bijkomen in Nederland. Misschien wel een miljoen. Het exacte aantal maakt niet uit. Het zijn er in elk geval heel veel. En die moeten allemaal wonen. De vraag naar woningen neemt in grote delen van het land dus alleen nog maar verder toe de komende zoveel jaar. Het is onduidelijk in welke mate de nieuwbouw dit kan bijhouden. Op dit moment is dat in ieder geval bij lange na niet het geval.

Meningen en feiten
Dit zijn feiten. Niet alleen Vereniging Eigen Huis wijst op deze feiten. Maar ook een deskundige als professor Eichholtz. Er zijn veel mensen met een andere mening. De instorting van de woningmarkt kan als het aan hen ligt, zo lijkt het soms, niet snel genoeg komen. Het zou wel fijn zijn als zij eens zouden uitleggen hoe deze mening in overeenstemming kan worden gebracht met de feiten. Want van mening kun je verschillen. Maar toch niet van feiten?

maandag 24 oktober 2011

Achteraf sparen

Bob MaasDe crisis in de financiële wereld zoals die zich momenteel afspeelt, is uniek. Zo hebben we het nog nooit meegemaakt. Dat niet alleen, in combinatie met onze nieuwe multimediale wereld is het een ongelooflijk fascinerende beleving. Via alle kanalen buitelen de berichten over je heen. Iedereen kan ook meteen zijn mening geven en die met de halve wereld delen. Je moet niet de neiging hebben om alles te lezen en overal op te reageren, want anders val je aan het einde van de dag half dood neer. Wat op zich al weer goed is voor een interessant bericht op Twitter. En zo blijf je bezig.

Battle
Noodzakelijkerwijs probeer ik me in de multimediale wereld zoveel mogelijk te beperken tot mijn werk. Niet dat dat veel verlichting oplevert, want de samenhang met alles wat er in de wereld gebeurt, is natuurlijk heel erg groot. De woningmarkt is sowieso iets wat bij veel mensen leeft en dat is natuurlijk ook heel goed te begrijpen. Het gaat niet goed op de woningmarkt en het raakt de mensen aan alle kanten. De emoties kunnen hoog oplopen, vooral in de ‘battle’ van de opinies waarin iedereen zijn gelijk wil aantonen en desnoods wil halen. Daarbij worden hele goeie theorieën ontvouwd, maar ook hele kortzichtige dingen beweerd. ‘Geloof niet alles wat je leest en hoort’ is zeker in deze tijd van toepassing.

Forse zak duiten
Het multimediaal geweld heeft me ook geleerd dat je je moet focussen. Richt je op een specifiek onderdeel en probeer niet gelijk de hele wereld te verbeteren. In dat kader vraag ik uw aandacht voor het volgende. Er zijn mensen die beweren dat het maar eens afgelopen moet zijn met al die hoge hypotheken. Ga maar eerst eens sparen en als je een forse zak duiten hebt, kom dan terug om een huis te kopen. Op zich lijkt dat geen verkeerde gedachte.

Achteruit sparen
Nu ben ik toevallig een ervaringsdeskundige op het gebied van sparen voor een eigen huis en ik kan je vertellen dat het principe van vooraf sparen niet werkt. Althans meestal niet. Want de huizenprijzen in Nederland stijgen meestal harder dan je kunt sparen. Je spaart dan achteruit in plaats van vooruit. Dat is nu misschien even niet het geval (de huizenprijzen dalen zoals u wel gemerkt zult hebben), maar als al dat tumult in de financiële wereld tot een enigszins bevredigende oplossing komt, kan het maar zo weer de andere kant op gaan. En dan verdampt je spaargeld als het ware.

Hypotheek
Als dat op een verantwoorde manier gebeurt, kan achteraf sparen voor een huis (lenen dus) een hele goede oplossing zijn. Voor de meeste starters op de koopwoningenmarkt is het ook vaak de enige oplossing. Laten we daar dus ook weer niet al te benauwd over zijn. Zolang de schuld en de lasten die daaraan verbonden zijn maar binnen een verstandige marge vallen in relatie tot resp. de waarde van het onderpand en het inkomen. Het zou mooi zijn als vooraf sparen voor een huis zin zou hebben, maar zolang het woningtekort in grote delen van het land alleen maar oploopt en de druk op prijzen voor de toekomst alleen maar toeneemt, blijft dat een utopie.

vrijdag 21 oktober 2011

WE WANT YOU!

Kennis is macht. Je moet van alles weten en het liefst een beetje meer dan de ander. Voor veel organisaties is het moeilijk om alle vereiste kennis zelf in huis te hebben. Bij veel bedrijven wordt gespecialiseerd personeel en extern advies aangetrokken. Heb je als organisatie echter de rechtsvorm van een vereniging, dan kun je ook bij je eigen leden te rade gaan voor kennis en advies. Hoe werkt dat eigenlijk bij Vereniging Eigen Huis?

Rommeltje
Op dit moment heeft Vereniging Eigen Huis ruim 670.000 leden. Een efficiënte vergadering met alle leden wordt daardoor –zacht gezegd- een rommeltje. In de statuten van de vereniging is bepaald dat er een Ledenraad moet zijn. Deze Ledenraad bestaat uit minimaal 30 en maximaal 50 personen en vergadert in elk geval twee keer per jaar. De voorzitter van de Raad van Toezicht leidt de vergadering. De gehele Raad van Toezicht, de directie en medewerkers van Vereniging Eigen Huis zijn bij de ledenraadsvergadering aanwezig. Als secretaris verenigingszaken ben ik bij een hoop ledenraadsvergaderingen geweest en ik kan zeggen dat het altijd interessante vergaderingen zijn, waar veel aan de orde komt. De gezamenlijke lunch na afloop biedt mogelijkheid voor informeel contact tussen de ledenraadsleden, medewerkers, management en toezichthouders van de vereniging.

Klankbord
In de voorjaarsvergadering bespreekt de Ledenraad onder meer het jaarplan voor het komende verenigingsjaar. Ledenraadsleden worden op die manier van belangrijke plannen van de vereniging op de hoogte gebracht. De najaarsvergadering staat in het teken van het jaarverslag over het afgelopen verenigingsjaar. Dit zijn de belangrijkste officiële taken die de Ledenraad heeft. Maar de directie ‘gebruikt’ de Ledenraad ook als klankbord. Ieder jaar wordt één bepaald thema, gerelateerd aan de woningmarkt, extra uitvoerig besproken. Dankzij een groot aantal ‘adviseurs’ met een diversiteit aan kennis en kunde blijft de vereniging scherp.

Ledenraadsverkiezingen
Elke vier jaar kiezen de leden van de vereniging een nieuwe Ledenraad. De eerstkomende verkiezingen zijn in 2012 en de kandidaatstelling is nu gestart! Ben je geïnteresseerd in de zaken waar de vereniging zich mee bezig houdt en wil je daarover meepraten, dan is de Ledenraad misschien wel iets voor jou!

Kandidaat stellen?
Als je 18 jaar of ouder bent en lid bent (of wordt) van de vereniging kun je je kandidaat stellen via www.eigenhuis.nl/lrv2012. Iedereen die zich betrokken voelt bij onze vereniging is welkom. We checken kandidaten op eventuele belangenverstrengeling en/of tegenstelling. Onze Ledenraad is altijd goed vertegenwoordigd in het segment van de oudere eigenwoningbezitter. Waardevolle leden natuurlijk, maar het zou voor iedereen goed zijn als ook de nieuwe generatie zijn inbreng heeft in het beleid van Vereniging Eigen Huis. Zeker in deze roerige tijden op de woningmarkt waar jongeren vaak buitenspel staan of weinig kansen krijgen. Ben jij je aan het oriënteren of net gestart op de woningmarkt, dan kunnen wij je ervaringen goed gebruiken! Ook studenten of jongeren die geïnteresseerd zijn in de woningmarkt en alles er omheen, zijn van harte welkom.

Wil je tenslotte van mij een goed advies? Stel je kandidaat voor onze Ledenraad!

Sjoeke Pilkes
Secretaris verenigingszaken

woensdag 19 oktober 2011

Wie biedt!

De Collectieve Inkoop Energie van Vereniging Eigen Huis is in oktober alweer voor de zesde keer van start gegaan. Met deze actie heeft de vereniging al veel consumenten geholpen om over te stappen naar een gunstig energiecontract waarbij de stroom ook nog eens groen is. Met trots heb ik mijn omgeving bij iedere collectieve inkoop aangespoord om mee te doen. Alleen bij de laatste inkoop, afgelopen voorjaar, liep het anders dan verwacht.

Tegenvaller
Er schreven zich maar liefst 65.000 huishoudens vrijblijvend in. Een heel mooi aantal. Ook ik had mijn vrienden alweer geattendeerd om tijdig in te schrijven. Maar algauw hoorde ik van een vriend dat het aanbod dat voor het eenjarige en driejarige contract werd gedaan, door de winnaar Energie:Direct, bij hem bleek tegen te vallen. Ik was behoorlijk ontsteld. Dit beeld was ook te zien bij het aantal daadwerkelijke overstappers onder de 65.000 inschrijvers. Er stapten ‘maar’ 11.000 huishoudens daadwerkelijk over naar een andere leverancier. Dat is weinig ten opzichte van de vorige acties.

Verklaring
Hoe gunstig het winnende bod uit de Collectieve Inkoop Energie is, is natuurlijk ‘situationeel afhankelijk’. Daarmee bedoel ik dat het afhangt van de individuele omstandigheden van de overstappers. Maar de gestegen energieprijzen hebben vrijwel zeker een rol gespeeld bij het gematigd aantal overstappers bij onze actie dit voorjaar. Inschrijvers kregen hierdoor het idee dat het winnende bod niet zo gunstig was ten opzichte van hun energiekosten bij de leverancier waar zij klant waren. De olieprijs fluctueerde in die periode ook nog eens sterk. Dit heeft denk ik ook bijgedragen aan een afwachtende houding onder de oorspronkelijke inschrijvers. Daarnaast had een behoorlijk aantal inschrijvers nog een gunstig contract voor bepaalde tijd waarbij de tarieven over een langere periode vaststonden. Mede natuurlijk het gevolg van onze vorige collectieve inkoopacties. Overstappen leverde voor deze groep geen of niet genoeg financieel voordeel op.

Dalende gasprijs
Ook nu is het weer spannend: wat gaan de leveranciers begin november voor een aanbod doen? Analisten verwachten dat de gasprijzen tot eind dit jaar zullen blijven dalen. De prijsdaling wordt volgens hen in de eerste plaats veroorzaakt doordat er in West Europa een overaanbod van gas is. Ook neemt de industrie in Europa minder gas en stroom af dan vorig jaar. De gemiddelde prijs van de vijf beste aanbiedingen van energiebedrijven is in de afgelopen twee weken gedaald van €1650 naar €1590 per jaar (bron: Energieprijzenvergelijker). Daarmee komt het prijspeil uit op dat van 2005. De gemiddelde Nederlander betaalt momenteel ongeveer €1925 per jaar voor gas en stroom. Volgens toezichthouder NMa zou ruim een kwart van de consumenten op het punt staan over te stappen naar een andere leverancier. Inmiddels hebben zich al bijna 45.000 mensen vrijblijvend ingeschreven voor onze actie die sinds kort van start is gegaan. Ik ben benieuwd of het winnende aanbod dit keer voor meer mensen overtuigend is. Doet u ook mee? Inschrijven verplicht u tot niets. En wie weet welk voordeel er voor u uitrolt!

maandag 17 oktober 2011

Is je eigen huis een investering of een consumptiegoed?

Het begrip 'investeren' heeft in de loop der jaren een erg ruimte betekenis gekregen. Dit kan variëren van bedrijven die investeren in nieuwe machines tot stellen die investeren in hun relatie. Door op school goed je best te doen, investeer je in je toekomst. En door gevarieerd te eten investeer je in je gezondheid. De gemene deler is dat je 'nu' iets doet waarvan je (ook) 'later' plezier of profijt hebt. Zo bezien is de aankoop van een eigen woning een loepzuivere investering. Normaal gesproken koop je een woning in de hoop er jaren plezier van te hebben.

Onderhoud
Een kenmerk van 'investeren' is dat het meestal niet blijft bij een eenmalige inspanning of uitgave. Als je één keer gezond eet, haalt dat weinig uit. Idem dito als je één keer goed je best doet op school. Machines waarin bedrijven investeren, zijn op een gegegeven moment versleten of verouderd en moeten dan worden vervangen. Hetzelfde geldt voor een eigen woning. Zonder goed onderhoud holt de staat van de woning na verloop van tijd zienderogen achteruit. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dan ook dat eigenwoningbezitters jaarlijks gemiddeld 4.800 euro uitgeven aan onderhoud. Dit betreft - om het in bedrijfseconomische termen te zeggen - zowel vervangingsinvesteringen (regulier en groot onderhoud) als uitbreidingsinvesteringen (woningverbetering). Het laatste betreft niet alleen comfortverbetering, maar ook het 'up to date' houden van de woning zodat deze zijn waarde behoudt.

Belegging?
Investeren kan ook associaties oproepen met de wens ergens aan te willen verdienen. Investeren wordt dan min of meer gelijkgeschakeld met beleggen, zoals in aandelen. In tijden dat de huizenprijzen een aanhoudende stijging lieten zien, kon dit idee gemakkelijk postvatten. Na enkele jaren had je je kosten koper terugverdiend en begon je, zonder er iets voor te hoeven doen, een overwaarde op te bouwen. Door de schaarste op de woningmarkt waren nieuwbouwwoningen lange tijd vaak al in waarde gestegen op het moment dat ze werden opgeleverd. Toch denk ik dat de meeste eigenwoningbezitters hun huis primair hebben gekocht, omdat ze prettig wilden wonen. Het idee dat het huis meer waard zou worden, was een bijkomend voordeel. We hebben het over circa 60 procent van de Nederlandse huishoudens. Om een meerderheid van de bevolking te typeren als beleggers - of zelfs als 'gokkers' - gaat te ver.

Overwaarde
Als er voldoende woningen worden bijgebouwd om Nederlandse huishoudens te huisvesten, en dus de schaarste op de woningmarkt binnen de perken blijft, wordt overwaarde op eigen woningen vooral bereikt door aflossing van de hypotheekschuld. Het klopt dat - onder aanmoediging van hypotheekadviseurs en geldverstrekkers - huizenkopers een tijd lang is voorgehouden dat je ook prima 'aflossingsvrij' kon lenen. Maar die tijd is voorbij. En terecht. Vereniging Eigen Huis heeft jarenlang gewaarschuwd tegen te veel lenen en te weinig aflossen. Om overwaarde te krijgen, zul je, naast de maandelijkse rente die je betaalt, moeten aflossen. Gedurende de looptijd danwel - zoals gebruikelijker is geworden - via de opbouw van een spaarpot, waarmee je aan het eind van de looptijd deels of geheel kunt aflossen. In dat geval investeer je als eigenwoningbezitter als het ware in een appeltje voor de dorst en bouw je tegelijkertijd een noodzakelijke veiligheidsmarge op voor minder goede tijden.

Consumptieve investering
Al met al is de eigen woning, wat ik zou willen noemen, een consumptieve investering. Het is zowel een consumptiegoed (mensen willen graag prettig wonen) als een investering (je hebt er jarenlang plezier van en door af te lossen bouw je overwaarde op). Als je nu een huis koopt, mag je er niet zomaar van uitgaan dat de overwaarde je als het ware in de schoot geworpen wordt. Waar je als koper wel van uit wilt kunnen gaan, is dat de investeringen die je zelf doet, zoals aflossingen, behouden blijven. In de marktsituatie van dit moment beginnen veel potentiële kopers zelfs hieraan te twijfelen. In dat geval wordt de aankoop van een woning wel heel riskant. Daar staat tegenover dat in grote delen van Nederland de groei van het aantal huizen nog steeds moeite heeft de groei van het aantal huishoudens bij te houden. Maar zelfs in geval van schaarste is in elk geval wel duidelijk dat je voortdurend zult moeten blijven investeren (onderhoud, aflossing) om je woongenot én je financiële inbreng in de eigen woning op termijn zeker te stellen.

vrijdag 14 oktober 2011

Mark Twain en de woningmarkt

"The reports of my death are greatly exaggerated," aldus een aan Mark Twain toegeschreven citaat. Met de berichtgeving over een woningmarkt die ten dode opschreven zou zijn, is het net zo.

Randstad groeit nog met 700.000 mensen
Deze week was in alle kranten te lezen dat het aantal mensen in de Randstad de komende vijftien jaar nog met 700.000 toeneemt¹. Daarnaast groeien ook steden als Zwolle, Arnhem, Nijmegen, Groningen en Leeuwaarden flink door. Daar staat tegenover dat er een aantal krimpgebieden is. In totaal zal het aantal inwoners van Nederland tot 2025 groeien van 16,7 tot 17,5 miljoen. Deze mensen moeten allemaal wonen. Of het nu in een huurwoning of een koopwoning is.

Toenemende druk op de woningmarkt
De druk op woningmarkt neemt dus de komende jaren alleen maar verder toe. Een citaat uit het persbericht van het Planbureau voor de Leefomgeving en het Centraal Bureau voor de Statistiek: "Mede door de economische crisis hebben veel gemeenten hun bouwplannen opgeschort dan wel afgelast. Toch zal de verwachte groei van het aantal huishoudens in Nederland, met circa 800 duizend tussen 2010 en 2025, opgevangen moeten worden in de woningmarkt. Daar waar de bevolkingsgroei zich in de Randstad concentreert, is de groei van het aantal huishoudens binnen en buiten de Randstad ongeveer gelijk. Dit komt doordat buiten de Randstad het aantal personen per huishouden sneller daalt, als gevolg van een sterkere vergrijzing." Ik citeer letterlijk. Dat u niet denkt dat ik het zelf verzin...

Bron van verwarring
Hoewel Mark Twain - we schrijven 1897 - de berichten over zijn dood zwaar overdreven vond, moest hij wel toegeven dat een nicht van hem enige tijd geleden ernstig ziek was geweest. Misschien was dat de bron van alle verwarring? Op de woningmarkt worden verkeerde conclusies getrokken uit het feit dat er momenteel zoveel woningen te koop staan. Hoewel de meeste verkopers ook potentiële kopers zijn, wordt dit ten onrechte geïnterpreteerd als een enorm overschot aan koophuizen. En dan is de conclusie al snel getrokken dat de huizenprijzen fors omlaag moeten. Om starters te helpen, wordt er ook nog vaak aan toegevoegd.

Behoefte aan voldoende nieuwbouw...
Starters worden echter vooral geholpen door een voldoende - dus stijgend - aanbod van geschikte woningen. Alleen voldoende nieuwbouw zal de druk op de woningmarkt verminderen en daarmee de prijzen in de hand houden. Tenzij honderdduizenden gezinnen besluiten bij hun ouders in te trekken of te emigreren. Geen erg waarschijnlijk scenario.

... en aan hervorming van de woningmarkt
Verder worden zowel starters als zittende bewoners geholpen door een fundamentele hervorming van de woningmarkt. Waardoor mensen makkelijker terecht kunnen in een betaalbare huursector zonder lange wachtrijen en in een betaalbare koopsector met voldoende doorstromingsmogelijkheden. Vereniging Eigen Huis werkt met andere maatschappelijk betrokken organisaties aan de contouren van zo'n breed plan. Een fundamentele hervorming van de woningmarkt zal vele jaren in beslag nemen. Vergelijk het met een hervorming van de arbeidsmarkt, de zorgsector of de verzorgingsstaat. Maar we zullen er met z'n allen niet aan ontkomen. In het belang van alle Nederlanders die goed en betaalbaar willen wonen. Huurders en kopers. Zittende bewoners en starters. Die wens is toch niet overdreven?

¹ Bron: Planbureau voor de Leefomgeving en Centraal Bureau voor de Statistiek.

woensdag 12 oktober 2011

De grote klap die niet komt

Bob MaasAls ik topeconomen en andere deskundigen uit de financiële wereld over de Nederlandse woningmarkt hoor praten, begin ik steeds meer te begrijpen waarom het in diezelfde financiële wereld zo mis heeft kunnen gaan. Ze zien bij hun inschatting essentiële zaken over het hoofd. Al jaren wordt er geroepen dat er een grote luchtbel zit in de Nederlandse woningmarkt en dat de huizenprijzen nog fors omlaag gaan. De grote klap moet nog komen, wordt er gezegd. Alleen, hij komt maar niet.

Huizenprijzen dalen niet zomaar
Daar moet een reden voor zijn. Door deskundige personen en instellingen wordt als reden aangevoerd dat de huizenprijzen in het verleden veel meer gestegen zijn dan de inkomens en meer dan in de ons omringende landen het geval was. Dat zou vroeg of laat tot een ´prijscorrectie´ leiden van 20 tot 30%. Dat wordt al sinds het begin van deze eeuw (2001) verkondigd. Maar ook nu na drie zware crisisjaren zijn de huizenprijzen nog ‘maar’ circa 9% gedaald. Die daling is goed te verklaren uit de verminderde financieringsmogelijkheden en de toename van het aantal probleemgevallen op de woningmarkt – zowel absoluut als relatief – dat tot een gedwongen verkoop heeft geleid. Er is minder ‘luxe’ vraag en meer noodgedwongen aanbod. Dat heeft invloed op de huizenprijzen die op dit moment worden geregistreerd. Zijn er – behalve dit – nog andere signalen die zouden kunnen duiden op een verdere, zeer forse prijsdaling?

Financiële positie van kopers
Aan de kant van de kopers is er geen omstandigheid die daar op duidt. De vermogenspositie en het inkomen van huishoudens geven nog geen reden tot grote zorg en de hypotheekrente doet dat bij lange na niet, zeker als je dat vergelijkt met de renteontwikkeling aan het eind van de jaren ’70/begin jaren ’80 toen de hypotheekrente in korte tijd tot bijna 13% steeg. Dat was toen de hoofdoorzaak van de kracht op de woningmarkt in combinatie met een hoog opgelopen structurele werkloosheid. Het laatste is nu helemaal niet aan de orde en er wordt al gesproken over een snel oplopend arbeidstekort zodra de economie weer aantrekt. Per saldo kan de financieringscapaciteit van huishoudens niet oorzaak zijn voor een forse waardedaling. Een rentestijging in eerdere jaren heeft het prijsverloop van huizen al gematigd en wat nu optreedt als lastenverzwaring (pensioen, zorg) wordt grosso modo gecompenseerd door ontwikkelingen die voor kopers tot lagere lasten leiden: vooralsnog lagere overdrachtsbelasting, inmiddels al lagere huizenprijzen en een hypotheekrente die eerder omlaag gaat dan omhoog.

Nieuwbouw schiet tekort
Het woningaanbod reageert van oudsher slecht op veranderingen in de vraag. In combinatie met een snel toenemende financieringscapaciteit van huishoudens (o.a. door welvaartsstijging, een snel toenemend aantal tweeverdieners en een lage hypotheekrente) leidde dat vooral in de jaren ’90 tot een prijsexplosie. Tot op de dag van vandaag houdt de nieuwbouw de ontwikkelingen in de vraag niet bij en wordt de situatie door de bevolkingsgroei en de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens in grote delen van het land alleen maar nijpender. Van overaanbod is alleen sprake in gebieden die te maken hebben met een krimp van de bevolking. Elders ligt een verdere toename van de schaarste al op de loer en zal er bij het aantrekken van de markt dus eerder sprake zijn van een verdere prijsstijging dan van een daling. Althans, voor zover de omstandigheden die bepalend zijn voor het kunnen én willen kopen van een huis zich verder niet al te negatief ontwikkelen.

Consumentenvertrouwen cruciaal
Uit onderzoek blijkt iedere keer opnieuw dat de belangstelling voor een koopwoning niet minder wordt. Door de crisis zijn mensen echter voorzichtig en afwachtend. Het staat en valt met het vertrouwen dat mensen hebben in de woningmarkt. Een koper zonder vertrouwen stelt zijn aankoopbeslissing uit en een verkoper zonder vertrouwen zal uiteindelijk zijn prijs verlagen. Het vertrouwensverlies dat tot op heden is opgetreden, heeft tot circa 40% minder kooptransacties geleid. De vraag is door welke oorzaak het consumentenvertrouwen nog verder zou kunnen dalen tot een niveau waarbij verkopers besluiten om hun huizenprijzen drastisch te verlagen. Ik denk dan alleen aan omvallen van banken als gevolg van de Europese schuldencrisis en het domino-effect dat daarna kan optreden. Mijn inschatting is dat men dit niet zal laten gebeuren. De schade zou dan immers nog veel groter zijn.

Luchtbel knapt
De luchtbeltheorie knapt in mijn ogen als een luchtbel. Behoudens een rampscenario dat niet direct voor de hand ligt, is voor het knappen van de vermeende luchtbel op de woningmarkt geen oorzaak aan te wijzen. Ondertussen wordt de markt door de ongenuanceerde berichtgeving hierover negatief beïnvloed en kunnen mensen er door op het verkeerde been worden gezet. Kwalijk vind ik dat.

maandag 10 oktober 2011

Schaarste op de koopwoningmarkt

Economie gaat over schaarste. Ik weet dat toevallig, want ik ben van huis uit econoom. Schaarste duidt erop dat de behoeften van mensen schier onuitputtelijk zijn. Terwijl er natuurlijk grenzen zijn aan de mogelijkheden om die behoeften te bevredigen. Schaarste betekent dat er keuzen moeten worden gemaakt: op welke manier kunnen de beperkte productiemiddelen (zoals arbeid, kapitaal, grond) zo goed mogelijk worden ingezet? Op de koopwoningmarkt wordt de schaarste bepaald door het aantal huishoudens dat een eigen woning wil, van liefst zo hoog mogelijke kwaliteit, terwijl de beschikbaarheid ervan - zowel kwantitatief als kwalitatief - daarbij achterblijft.

Rotte eieren zijn zeldzaam
Even voor de duidelijkheid: onder schaarste verstaan economen niet dat bepaalde goederen 'zeldzaam' zijn en daardoor weinig te koop worden aangeboden. Zoals rotte eieren. Uitzonderingen daargelaten, is naar rotte eieren weinig vraag. Omgekeerd duidt het simpele feit dat een bepaald product veel wordt aangeboden en dus niet zeldzaam is (zoals brood) niet op de afwezigheid van schaarste. Want tegenover het grote aanbod staat een grote vraag. Als dat niet zo was zouden de bakkers in Nederland beter een ander vak kunnen kiezen.

Koopwoningen zijn schaars
Koopwoningen zijn in Nederland schaarse goederen zijn en zullen dat ook blijven. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden naar het aantal woningen, in combinatie met de plek waarop zijn staan, en de kwaliteit ervan.

Aantal koopwoningen
De kwantitatieve schaarste aan koopwoningen wordt bepaald door de verhouding tussen het aantal koophuizen dat in Nederland beschikbaar is enerzijds en het aantal zelfstandige huishoudens in ons land dat een koopwoning bezit of ambieert anderzijds. Tot 2020 moeten er in Nederland nog minstens een half miljoen woningen worden bijgebouwd om het aanbod gelijk te laten oplopen met de toenemende vraag naar woningen als gevolg van bevolkingsgroei en gezinsverdunning. Een deel van die vraag (zeg 60%, uitgaande van het huidige aandeel koopwoningen) zal zich richten op de koopwoningmarkt. Als de bouw er niet in zou slagen zoveel nieuwe koopwoningen te realiseren, neemt de schaarste de komende jaren verder toe. Daarbij is ook een belangrijk aspect dat veel huishoudens wegtrekken of weg willen uit de perifere krimpgebieden van Nederland, vaak samenhangend met een gebrek aan opleidingsmogelijkheden, banen en economische bedrijvigheid. De kwantitatieve schaarste op de koopwoningmarkt neemt hierdoor in de nu al dichtbevolkte delen van Nederland verder toe. Overigens is er ook veel schaarste in de huurmarkt, waardoor mensen jaren op een wachtlijst staan voor een sociale huurwoning dan wel de hoofdprijs betalen in de vrije sector.

Kwaliteit van koopwoningen
Naast een kwantitatieve schaarste, is er ook een kwalitatieve schaarste op de markt voor koopwoningen. Vooral hierdoor zijn de huizenprijzen de afgelopen decennia zo hard gestegen. Door de economische groei en de gestegen arbeidsparticipatie van met name vrouwen (tweeverdienersmodel) is de koopkrachtige vraag op de koopwoningmarkt de afgelopen tientallen jaren enorm toegenomen. Het aanbod is hierbij in kwaliteit achtergebleven. Dan heb ik het bijvoorbeeld over de oppervlakte van (nieuwe) koopwoningen en de grootte van de kavels waarop de huizen staan. Door het achterblijvende aanbod is de gestegen koopkrachtige vraag voornamelijk in de prijzen gaan zitten. Het eind van het liedje is dat we met z'n allen op de koopwoningmarkt meer zijn gaan betalen voor hetzelfde. De kwalitatieve schaarste op de markt voor koopwoningen is enorm.

Huizenprijzen
Schaarste weerspiegelt zich - zij het soms met enige vertraging - in de prijzen. Aangezien koopwoningen schaars zijn in zowel kwantitatieve als kwalitatieve termen, zijn de huizenprijzen in Nederland zo hoog. Op korte termijn kunnen de prijzen van deze wetmatigheid in de economie afwijken door conjuncturele ontwikkelingen of bijvoorbeeld door verminderde financieringsmogelijkheden. Dat is wat we nu waarnemen. Maar op de langere termijn is er maar één manier om de schaarste op de markt voor koopwoningen te verminderen en dat is vergroting van het aanbod op plaatsen waar dat nodig is, zowel in aantal als in kwaliteit.

vrijdag 7 oktober 2011

Negatieve retoriek

Bob MaasEr is veel emotie in de markt. We hebben te maken met problemen waar we nog nooit eerder mee te maken hebben gehad en dat maakt mensen onzeker. Zelfs deskundigen hebben moeite om de problemen te duiden. Wat stelt het precies voor? Staat de wereld zoals we die kennen op omvallen of zijn we bang aan een ‘zwerende pink’ (Griekenland) te overlijden? Duidelijk is dat de emotie ook afstraalt op de woningmarkt.

Zucht naar sensatie
Mensen willen graag een ‘kwalificatie’ van de situatie en willen weten wat ze kunnen verwachten. Ze zoeken naar zekerheid en houvast. Er zijn talloze personen en instellingen die hen daarin bedienen en die vaak niet worden gehinderd door overmatig veel kennis van zaken. De negatieve kwalificaties vliegen je om de oren. De woningmarkt zit muurvast, de woningbouw ligt op zijn gat en de huizenprijzen dalen tot 30%. 'Het piramidespel staat op instorten’ is ook een mooie. Er is natuurlijke neiging om zaken te dramatiseren, een zucht naar sensatie en ook naar erkenning: want sommigen hebben het allang zien aankomen. Knap is dat, dat je zaken kan voorzien die we nog nooit eerder hebben meegemaakt.

Goed informeren is een kunst
Het valt niet mee om de huidige marktsituatie goed in te schatten en daar op de juiste manier mee naar buiten te treden. Voorop staat dat je op een zorgvuldige manier met informatie moet omgaan. Om zomaar wat te roepen zonder doordachte onderbouwing, kan natuurlijk niet. Althans, niet bij ons. Sommigen partijen lijken daar duidelijk minder moeite mee te hebben. Wij hechten echter aan onze geloofwaardigheid, vooral omdat onze leden en andere mensen daar op vertrouwen en omdat we een goede reputatie te verliezen hebben. We roepen dus niet zomaar wat en slaan er geen slag naar. Ik zou daarom zeggen: exit alle wildwest-verhalen en laten we het over de feiten hebben. De mensen goed informeren is een kunst.

Overlijden
Ik zelf heb momenteel last van een kies, met allerlei bijverschijnselen. Nu zie ik direct allerlei mensen bezorgd naar me kijken. ‘Gaat alles wel goed met je Bob?’ Zelfs mijn vrouw kijkt me bezorgd aan. Ik behoor dan wel tot een risicogroep, en je kan er behoorlijk beroerd van worden, maar het is maar een kwaal aan een kies. Net als bij Griekenland en de woningmarkt, hoeft dat niet direct tot overlijden te leiden.

woensdag 5 oktober 2011

Huizenprijzen

Veel mensen zien in het feit dat er momenteel zoveel huizen te koop staan, het bewijs dat de huizenprijzen in Nederland te hoog zijn. Dus zouden ze moeten dalen om de woningmarkt vlot te trekken. Dat is een te simpele conclusie.

Aanbod en vraag
In de eerste plaats zijn de aanbieders van woningen ook potentiële vragers. Mensen zetten niet hun huis te koop om vervolgens van de aardbodem te verdwijnen. Ze willen doorstromen. Naar een ander huis, een mooier huis, een groter huis, een kleiner huis, een huis met een tuin. Of naar een huis elders in het land, bijvoorbeeld in verband met een verandering van baan. Zodra hun huis verkocht is, kunnen deze mensen zelf ook weer een nieuwe woning aanschaffen.

Groeiende vraag
In de tweede plaats wordt soms vergeten dat in grote delen van het land woningen ook de komende jaren zeer schaarse goederen blijven. Tot 2020 ontstaat er in Nederland nog vraag naar circa 500.000 extra woningen. Dit in verband met een nog steeds groeiende bevolking en vanwege de zogeheten gezinsverdunning (met name een toename van eenpersoonshuishoudens). Het is nog maar de vraag of het aanbod (de bouw) van nieuwe woningen de stijgende behoefte eraan kan bijhouden.

Neerwaartse prijsspiraal ongunstig
In de derde plaats is het twijfelachtig of een sterke verdere daling van de huizenprijzen de vraag naar woningen daadwerkelijk op gang zou brengen. Mensen kunnen in dat geval juist makkelijk denken: 'Die prijzen dalen vast nog verder'. En dan is het erg waarschijnlijk dat zij nóg meer op hun handen gaan zitten. Juist bij dalende prijzen loont het immers om de aankoop nog even uit te stellen. De ongeclausuleerde roep om prijsdalingen is dus niet alleen uit de lucht gegrepen, zij helpt ons ook van de wal in de sloot.

Vertrouwen en financiering
Twee factoren houden de woningmarkt momenteel in hun greep: een gevoel van onzekerheid en de moeilijke financierbaarheid. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting helpt op beide fronten. De onzekerheid of je investering zijn waarde behoudt wordt er kleiner door. Je hoeft immers niet langer zes maar twee procent direct af te schrijven. En de lagere belasting betekent ook dat je minder hoeft te lenen. Helaas zien we dat de banken dit positieve effect teniet doen door 1) twijfel te zaaien over de huizenprijzen en zo de onzekerheid verder te vergroten en 2) de handrem op de financiering steeds verder aan te trekken. Overcreditering behoort gelukkig tot het verleden, maar in de ogen van de banken is élke lening momenteel verdacht, lijkt het wel. Dat schiet niet op. Mensen die willen of moeten verhuizen, zijn hiervan de dupe en de woningmarkt en de economie lijden eronder.

maandag 3 oktober 2011

Retweet in de oude en nieuwe media

Sinds enige tijd ben ik op twitter actief onder @rob_mulder. Nou ja, actief. Er gaan dagen voorbij dat ik mijn volgers verzuim te melden dat ik in de zon zit. Of dat ik vergeet te vertellen het even voor gezien houdt (#twexit). Misschien heb ik daarom ook wel zo weinig volgers. Persoonlijke berichtjes doen het goed, naar het schijnt. Soms word ik geretweet. Door @eigenhuis, met dank aan het Web-team van Vereniging Eigen Huis. En soms ook door anderen. Via retweets wordt mijn bereik ineens veel groter. Maar voor mij kunnen de 'nieuwe'(sociale)media' qua bereik tot nu toe niet tippen aan de 'oude media'. En bovendien wordt door in oude media ook volop geretweet.

Tweeverdieners
Neem de afgelopen week. Woensdagochtend vermeldde de Telegraaf op de voorpagina dat Vereniging Eigen Huis niet begrijpt waarom tweeverdieners veel minder hypotheek kunnen krijgen dan éénverdieners. Het gaat om huishoudens met dezelfde samenstelling en hetzelfde bruto inkomen. In het ene geval werken beide partners, terwijl in het andere geval maar één van beide partners een inkomen heeft. Waarom tweeverdieners met een bruto jaarinkomen van 40.000 euro ruim 35.000 euro minder kunnen lenen dan een éénverdienershuishouden met 40.000 euro, kunnen wij niet begrijpen. Bovendien komen er steeds meer tweeverdieners.

Pauw en Witteman
Het Telegraafartikel werd woensdagochtend onmiddelijk opgepikt door andere oude media. Bijvoorbeeld door Radio 2 en Radio 1. Zodoende kon onze woordvoerder Hans André de la Porte (@HansAdlP) het bericht op de radio retweeten. Niet veel later meldde Nieuwsuur zich. En terwijl Hans onze boodschap voor de camera nog een keer verwoordde, was ik in de Tweede Kamer voor een rondetafelgesprek over de woningmarkt. Een mooi podium voor een paar extra retweets. En ik zat nog niet in de trein terug naar Amersfoort, of de redactie van Pauw en Witteman (@pauwenwitteman) had zich gemeld. Met het verzoek of we onze boodschap in de uitzending van woensdagavond wilden komen retweeten in een debat met voorzitter Boele Staal van de Nederlandse Vereniging van Banken. Zo gezegd, zo gedaan.

Volkskrant
Inmiddels had de Volkskrant zich ook al gemeld met het verzoek om mee te werken aan een kort interview voor de zaterdag krant ('het twistgesprek'). Door al dit geretweet - wat in de oude media meer energie en tijd kost dan in de nieuwe media - kon ik pas later op internet vernemen dat sommige kijkers van Pauw en Witteman mij een drammerig mannetje vonden en de heer Staal een bralaap. Of omgekeerd; ik kan het niet meer terugvinden. Gelukkig voor ons beiden waren er ook meer positieve reacties.

In de zon
Mijn ervaring is dus dat de oude media toch wel heel erg handig blijven als je een groot bereik wilt hebben voor je boodschap. Zeker als een bericht vaak wordt geretweet. En de nieuwe media geven een heel mooi podium voor de mensen in het land om hierop te reageren. Misschien ga ik nu maar eens twitteren dat ik een blog heb geschreven. Of dat ik weer in de zon ga zitten. Ik schrijf deze blog op een zonovergoten zaterdag in Amersfoort. Zo meteen ga ik de kranten lezen, lunchen en nog even de stad in met vrouw en kind. #twexit!