maandag 24 oktober 2011

Achteraf sparen

Bob MaasDe crisis in de financiële wereld zoals die zich momenteel afspeelt, is uniek. Zo hebben we het nog nooit meegemaakt. Dat niet alleen, in combinatie met onze nieuwe multimediale wereld is het een ongelooflijk fascinerende beleving. Via alle kanalen buitelen de berichten over je heen. Iedereen kan ook meteen zijn mening geven en die met de halve wereld delen. Je moet niet de neiging hebben om alles te lezen en overal op te reageren, want anders val je aan het einde van de dag half dood neer. Wat op zich al weer goed is voor een interessant bericht op Twitter. En zo blijf je bezig.

Battle
Noodzakelijkerwijs probeer ik me in de multimediale wereld zoveel mogelijk te beperken tot mijn werk. Niet dat dat veel verlichting oplevert, want de samenhang met alles wat er in de wereld gebeurt, is natuurlijk heel erg groot. De woningmarkt is sowieso iets wat bij veel mensen leeft en dat is natuurlijk ook heel goed te begrijpen. Het gaat niet goed op de woningmarkt en het raakt de mensen aan alle kanten. De emoties kunnen hoog oplopen, vooral in de ‘battle’ van de opinies waarin iedereen zijn gelijk wil aantonen en desnoods wil halen. Daarbij worden hele goeie theorieën ontvouwd, maar ook hele kortzichtige dingen beweerd. ‘Geloof niet alles wat je leest en hoort’ is zeker in deze tijd van toepassing.

Forse zak duiten
Het multimediaal geweld heeft me ook geleerd dat je je moet focussen. Richt je op een specifiek onderdeel en probeer niet gelijk de hele wereld te verbeteren. In dat kader vraag ik uw aandacht voor het volgende. Er zijn mensen die beweren dat het maar eens afgelopen moet zijn met al die hoge hypotheken. Ga maar eerst eens sparen en als je een forse zak duiten hebt, kom dan terug om een huis te kopen. Op zich lijkt dat geen verkeerde gedachte.

Achteruit sparen
Nu ben ik toevallig een ervaringsdeskundige op het gebied van sparen voor een eigen huis en ik kan je vertellen dat het principe van vooraf sparen niet werkt. Althans meestal niet. Want de huizenprijzen in Nederland stijgen meestal harder dan je kunt sparen. Je spaart dan achteruit in plaats van vooruit. Dat is nu misschien even niet het geval (de huizenprijzen dalen zoals u wel gemerkt zult hebben), maar als al dat tumult in de financiële wereld tot een enigszins bevredigende oplossing komt, kan het maar zo weer de andere kant op gaan. En dan verdampt je spaargeld als het ware.

Hypotheek
Als dat op een verantwoorde manier gebeurt, kan achteraf sparen voor een huis (lenen dus) een hele goede oplossing zijn. Voor de meeste starters op de koopwoningenmarkt is het ook vaak de enige oplossing. Laten we daar dus ook weer niet al te benauwd over zijn. Zolang de schuld en de lasten die daaraan verbonden zijn maar binnen een verstandige marge vallen in relatie tot resp. de waarde van het onderpand en het inkomen. Het zou mooi zijn als vooraf sparen voor een huis zin zou hebben, maar zolang het woningtekort in grote delen van het land alleen maar oploopt en de druk op prijzen voor de toekomst alleen maar toeneemt, blijft dat een utopie.

9 opmerkingen:

  1. Het 'achteraf' sparen is natuurlijk de reden dat er een huizenmarkt zeepbel van 'unieke' proporties geblazen kon worden. Hadden we vooraf gespaard dan was de waarde van het spaargeld niet verdampt. Het achteraf sparen heeft er immers toe geleid dat de rente enorm kon zakken en ook moest zakken om de alsmaar groeiende schuldenberg in stand te houden. Helaas heeft het achteraf sparen ook de nodige zeer negatieve nadelen voor de spaarder en de pensioenfondsen. Als de rente niet meer de prijs van geld vertegenwoordigt gaan er andere mechanismen in werking treden.
    Achteraf sparen was misschien slim maar vooraf sparen is een stuk verstandiger en duurzamer.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Je schrijft ‘Geloof niet alles wat je leest en hoort’ .
    Deze opmerking slaat op je eigen blog en de meeste blogs van VEH.
    Daarom gebruik ik de contributie voor VEH nu om te sparen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Hallo Bob,

    Commentaar op de sectie "Achteruit sparen":

    Je doet alsof de sterke stijging van woningprijzen een 'gegeven' is wat verhindert dat vooraf sparen niet zinvol is. Dat is een verkeerde voorstelling van zaken, want je trapt hier in een cirkelredenatie.
    De historische waardestijging van woningen (afgelopen 300 jaar...) houdt ongeveer gelijke tred met de inflatie en de verhouding tussen woningprijs en inkomen was altijd voldoende laag om vooraf sparen zinvol te laten zijn. Dat veranderde halverwege de jaren 90 toen de financieringslimieten volledig werden losgelaten en banken achteraf sparen tot norm maakten. De daaruit voortvloeiende prijsstijging heeft ertoe geleid dat vooraf sparen minder zinvol was. Dat betekent echter ook dat als vooraf sparen weer tot norm wordt gemaakt, de ontwikkelingen van de afgelopen 15 jaar deels teniet zullen worden gedaan en vooraf sparen opeens weer zinvol wordt. Kijk maar eens naar Duitsland, daar kan het ook.

    In tegenstelling tot wat jij beweert, is het niet mogelijk om op een 'verantwoorde' manier (je doelt hier klaarblijkelijk op NHG) in een piramidesysteem te stappen met een schuld die werkelijke geen enkele zinvolle relatie meer lijkt te hebben met de hoogte van je inkomen. Het probleem van ruime financieringen en HRA is dat het alleen maar heeft geleid tot hoge woningprijzen waar we helemaal niets aan hebben, sterker nog: het kost ons alleen maar meer geld naarmate de prijzen hoger zijn terwijl ook de risico's onevenredig hoog zijn geworden vanwege de LTV-ratio. Je kan geen welvaart uit schuld creëren, zoveel is toch wel duidelijk geworden uit deze crisis.

    De huidige woningmarkt kent hiermee alle kenmerken van een piramidespel: nieuwe investeringen tegen hoge prijs (starters!) zijn nodig om de boel gaande te houden en om degene aan de top van het spel te kunnen laten cashen. In plaats van telkenmale weer te pleiten voor nieuwe regelingen en steun aan starters, daar zijn zij absoluut niet mee gebaat, kan VEH beter eens nadenken over een structurele oplossing waarbij vooraf sparen weer zinvol wordt.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Woningtekort? Ik zie in nieuwbouwwijken genoeg huizen leeg staan. Ook zie ik oudere woningen leeg staan. Verder is het aanbod op funda record hoog en nog steeds stijgende. Maar ik zal het allemaal zeker niet begrijpen.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. VEH blijft maar proberen om de rekening van hun opgebouwde vermogen naar de jongeren door te schuiven.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Wil de starter de scheeflener 'achteraf sparen'?

    Het blijft bizar hoe graag men nog meer mensen wil betrekken bij het nationale piramidespel. Trap er niet in mensen, eerst hebben we een forse correctie nodig om te normaliseren.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Ja, die correctie is nu al bezig en zal nog een stuk af moeten om weer een markt te krijgen. Het verschil tussen een markt wat niet lekker gaat en een markt waar het wel goed gaat is geen 4% (de overdrachtsbelasting) maar gaat al snel naar de dubbele cijfers.
    De situatie is anders dan in de jaren 80. Andere oorzaken maar wel dezelfde effecten. Toen was het de hoge rente, nu ziten we in een proces van het afkicken van onbeperkt krediet. Voordeel is dat starters weer meer kansen krijgen. Komt er toch nog iets goeds uit!

    BeantwoordenVerwijderen
  8. @Anoniem:

    De situatie is inderdaad anders dan rond 1980. Het gekke is, juist op basis van dat gegeven blijft VEH maar een beetje rond redeneren met een naar binnen gerichte blik, en stelt dat bijvoorbeeld woningtekort door groei van het aantal huishoudens een prijsval tegen zullen houden. Grotere ontwikkelingen om ons heen worden gemakshalve genegeerd. Maar:

    1) Er ligt een stuwmeer van executieveilingen bij de banken van ongeveer 20.000 woningen, terwijl er nu jaarlijks maar 2000 worden geveild. Europese regels schrijven de banken voor dat er moet (!) worden ingegrepen en dat de banken actie moeten ondernemen. Veilen dus! Dat zou niet best zijn voor de prijsontwikkeling op de markt...
    2) Het gaat er op lijken dat er een Euro-commissaris komt die invloed mag uitoefenen op nationale begrotingen. VEH moet niet gek opkijken als, desnoods onder europese druk, HRA alsnog aangepakt zal moeten worden omdat het een enorm risico is voor de staatskas.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Met netto rente en onderhoudskosten betaal je de aanschafwaarde van een woning minimaal twee keer. Historisch gezien rendeert een woning niet beter dan inflatie dus het is onzin dat een woning sneller in prijs zou stijgen dan je zou kunnen sparen.

    De enige reden om eerder een huis te kopen is uiteraard het besparen van huur. De afgelopen jaren is er echter zoveel van de huizenprijs afgegaan dat ik in mijn geval 'gratis' heb kunnen huren door nog geen huis te kopen. Het einde van de prijsdaling is nog lang niet in zicht.

    BeantwoordenVerwijderen