woensdag 12 oktober 2011

De grote klap die niet komt

Bob MaasAls ik topeconomen en andere deskundigen uit de financiële wereld over de Nederlandse woningmarkt hoor praten, begin ik steeds meer te begrijpen waarom het in diezelfde financiële wereld zo mis heeft kunnen gaan. Ze zien bij hun inschatting essentiële zaken over het hoofd. Al jaren wordt er geroepen dat er een grote luchtbel zit in de Nederlandse woningmarkt en dat de huizenprijzen nog fors omlaag gaan. De grote klap moet nog komen, wordt er gezegd. Alleen, hij komt maar niet.

Huizenprijzen dalen niet zomaar
Daar moet een reden voor zijn. Door deskundige personen en instellingen wordt als reden aangevoerd dat de huizenprijzen in het verleden veel meer gestegen zijn dan de inkomens en meer dan in de ons omringende landen het geval was. Dat zou vroeg of laat tot een ´prijscorrectie´ leiden van 20 tot 30%. Dat wordt al sinds het begin van deze eeuw (2001) verkondigd. Maar ook nu na drie zware crisisjaren zijn de huizenprijzen nog ‘maar’ circa 9% gedaald. Die daling is goed te verklaren uit de verminderde financieringsmogelijkheden en de toename van het aantal probleemgevallen op de woningmarkt – zowel absoluut als relatief – dat tot een gedwongen verkoop heeft geleid. Er is minder ‘luxe’ vraag en meer noodgedwongen aanbod. Dat heeft invloed op de huizenprijzen die op dit moment worden geregistreerd. Zijn er – behalve dit – nog andere signalen die zouden kunnen duiden op een verdere, zeer forse prijsdaling?

Financiële positie van kopers
Aan de kant van de kopers is er geen omstandigheid die daar op duidt. De vermogenspositie en het inkomen van huishoudens geven nog geen reden tot grote zorg en de hypotheekrente doet dat bij lange na niet, zeker als je dat vergelijkt met de renteontwikkeling aan het eind van de jaren ’70/begin jaren ’80 toen de hypotheekrente in korte tijd tot bijna 13% steeg. Dat was toen de hoofdoorzaak van de kracht op de woningmarkt in combinatie met een hoog opgelopen structurele werkloosheid. Het laatste is nu helemaal niet aan de orde en er wordt al gesproken over een snel oplopend arbeidstekort zodra de economie weer aantrekt. Per saldo kan de financieringscapaciteit van huishoudens niet oorzaak zijn voor een forse waardedaling. Een rentestijging in eerdere jaren heeft het prijsverloop van huizen al gematigd en wat nu optreedt als lastenverzwaring (pensioen, zorg) wordt grosso modo gecompenseerd door ontwikkelingen die voor kopers tot lagere lasten leiden: vooralsnog lagere overdrachtsbelasting, inmiddels al lagere huizenprijzen en een hypotheekrente die eerder omlaag gaat dan omhoog.

Nieuwbouw schiet tekort
Het woningaanbod reageert van oudsher slecht op veranderingen in de vraag. In combinatie met een snel toenemende financieringscapaciteit van huishoudens (o.a. door welvaartsstijging, een snel toenemend aantal tweeverdieners en een lage hypotheekrente) leidde dat vooral in de jaren ’90 tot een prijsexplosie. Tot op de dag van vandaag houdt de nieuwbouw de ontwikkelingen in de vraag niet bij en wordt de situatie door de bevolkingsgroei en de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens in grote delen van het land alleen maar nijpender. Van overaanbod is alleen sprake in gebieden die te maken hebben met een krimp van de bevolking. Elders ligt een verdere toename van de schaarste al op de loer en zal er bij het aantrekken van de markt dus eerder sprake zijn van een verdere prijsstijging dan van een daling. Althans, voor zover de omstandigheden die bepalend zijn voor het kunnen én willen kopen van een huis zich verder niet al te negatief ontwikkelen.

Consumentenvertrouwen cruciaal
Uit onderzoek blijkt iedere keer opnieuw dat de belangstelling voor een koopwoning niet minder wordt. Door de crisis zijn mensen echter voorzichtig en afwachtend. Het staat en valt met het vertrouwen dat mensen hebben in de woningmarkt. Een koper zonder vertrouwen stelt zijn aankoopbeslissing uit en een verkoper zonder vertrouwen zal uiteindelijk zijn prijs verlagen. Het vertrouwensverlies dat tot op heden is opgetreden, heeft tot circa 40% minder kooptransacties geleid. De vraag is door welke oorzaak het consumentenvertrouwen nog verder zou kunnen dalen tot een niveau waarbij verkopers besluiten om hun huizenprijzen drastisch te verlagen. Ik denk dan alleen aan omvallen van banken als gevolg van de Europese schuldencrisis en het domino-effect dat daarna kan optreden. Mijn inschatting is dat men dit niet zal laten gebeuren. De schade zou dan immers nog veel groter zijn.

Luchtbel knapt
De luchtbeltheorie knapt in mijn ogen als een luchtbel. Behoudens een rampscenario dat niet direct voor de hand ligt, is voor het knappen van de vermeende luchtbel op de woningmarkt geen oorzaak aan te wijzen. Ondertussen wordt de markt door de ongenuanceerde berichtgeving hierover negatief beïnvloed en kunnen mensen er door op het verkeerde been worden gezet. Kwalijk vind ik dat.

14 opmerkingen:

  1. De huizenmarktzeepbel is het gevolg van te goedkoop geld, verhoging van de leencapaciteit en 'financiële innovaties' die maximaal gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. Tel daar ook nog eens de komst van 'de tweeverdiener' bij en je hebt alle ingrediënten voor een speculatieve zeepbel waarbij iedereen rijk kon worden door een huis te kopen. Waar het aan ontbreekt is nieuwe deelnemers aan dit piramidespel, zelfs voor de kredietcrisis waren er al tekenen dat het niet meer zo heel goed ging met de instroom van nieuwe deelnemers, ooit is de koek namelijk op.

    De banken zijn de grootste financiers van deze speculatieve zeepbel en hebben er dus alle belang bij om de waarde van hun onderpand niet te laten dalen, wat dat betreft hebben banken dezelfde belangen als huisbezitters. Het probleem is echter dat 'starters' geconfronteerd worden met een hele andere realiteit en hele andere belangen hebben. Als de starter niet meer wil dan is het gedaan met het spel, dat weet de bank, dat weet de VEH, dat weet de overheid, dat weet de NVM en binnenkort snappen Henk en Ingrid het ook.

    Hoezo wilt u dan blijven beweren dat de zeepbel gewoon in stand kan blijven? Het is niet enkel de kredietcrisis die het probleem is, de kredietcrisis is slechts een symptoom van een veel diepere economische crisis nl. de 'bull shit economie' die een groot deel van de westerse wereld verworden is. We proberen nl. welvaart te creëren d.m.v. prijsverhoging, dit financieren we met geleend geld waar we in andere delen van de wereld goedkope arbeid inzetten om onze 'echte welvaart' te laten produceren. Zo'n schuldenstapel kan een tijd lang goed gaan totdat er geen leencapaciteit meer is en de economische basis tot op het been toe uitgemergeld is. Dit laatste is zo ongeveer een feit. Overheden zitten tot aan hun oren toe in de schulden, ja... ook Nederland!!! en de enige uitweg is failliet gaan of terugbetalen. Dat eerste zal voor een enorme schokgolf zorgen en een fors verlies van welvaart. Het tweede zal zorgen voor jarenlange stagflatie met alsmaar dalende woningprijzen, welke het gevolg zijn van prijsstijgingen voor de meest essentiële zaken zoals voedsel, brandstof en zorg. Een dak boven je hoofd word gewoon weer een kostenpost zoals het altijd zo geweest is, niet meer en niet minder.

    Het stagflatie scenario lijkt mij zelfs het meest aannemelijke omdat de politiek en de financiële elite nooit een systeemcrash zullen toestaan. Misschien gaan mensen wel weer met meer mensen in 1 huis wonen, kinderen langer thuis, vader en moeder weer bij de kinderen, dat scheelt een hoop extra woonruimte en de kinderoppas is gratis... hè gezellig... zoals het vroeger was.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Met alle respect voor bovenstaand artikel.

    Als ik informatie wil hebben over een marktontwikkeling dan raadpleeg ik onafhankelijke bronnen. Bronnen welke baat hebben bij een marktontwikkeling neem ik met een pak zout (al is het natuurlijk wel interessant om te weten hoe zij de standpunten van onafhankelijke economen weerleggen).

    De mainstream media laten tegenwoordig gelukkig steeds vaker het geluid horen van partijen welke onafhankelijk van de woningmarkt zijn. Het publiek heeft daar natuurlijk ook recht op, zeker omdat een huis kopen de grootste koop van je leven is. Hierdoor ziet het publiek nu ook in dat de markt tot in de kern verrot is. Hierdoor luisteren zij steeds minder naar de roze brillen verhalen van NVM en andere belanghebbende partijen. Het is een logisch gevolg dat die partijen hier niet blij mee zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Ik vind de reactie van "Anoniem" overtuigender dan de analyse van dhr. Maas. Het wordt dus pas echt interessant als dhr. Maas zou proberen de reactie van "Anoniem" te weerleggen....

    BeantwoordenVerwijderen
  4. De eerste reactie slaat de spijker op zijn kop.
    Een betere uitleg kan niet gegeven worden.
    VEH, doe hier je voordeel mee en verander je strategie zodat de woningmarkt een zachte landing zal ondergaan i.p.v. een crash.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. VEH beklaagt zich over negatieve berichtgeving in de media waardoor mensen op het verkeerde been gezet zouden worden. Tsja, stel je eens voor dat mensen door krijgen dat er iets mis is!

    Het mes snijdt natuurlijk aan twee kanten. De continue lobby van VEH, juist in de media, om de woningmarkt toch maar in de lucht te houden leidt de aandacht af van het feit dat onze woningmarkt door en door verrot is. VEH zegt hiermee: "als we de boel nu even op gang houden (koste wat kost...), dan kunnen we straks gewoon weer op de oude voet verder". Als dat geen gevalletje 'mensen op het verkeerde been zetten' is, dan weet ik het ook niet meer...

    Moraal van het verhaal: VEH heeft niet de waarheid in pacht omdat de crash tot nu toe is uitgebleven. Iedereen heeft zijn argumenten om een negatief danwel positief beeld van de toekomst van de woningmarkt te schetsen. VEH is daarin gewoon één van de vele partijen.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Het is inderdaad te vroeg om te concluderen dat er sprake is van een zeepbel, maar ook is het te vroeg om te zeggen dat die er niet is. Maar wat het belangrijkste is: nadenken over gevaarlijke aspecten van onze huizenmarkt. In mijn ogen zijn factoren die een restschuld in de hand werken en die schulden uberhaupt zo groot mogelijk laten zijn gevaarlijk.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. @ vorig anoniem. Er is ook geen sprake van een zeepbel welke uit elkaar spat. Er is sprake van een luchtbed wat langzaam leeg loopt. Dit komt omdat de overheid teveel invloed in de 'markt' heeft. Het leeglopen kan nog jaren duren, mits de werkloosheid niet sterk op loopt, want dan gaat het sneller.
    Groet, anoniem 2

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Ik sluit me volledig aan bij de eerste Anoniem en volgende reageerders. Het wordt zo langzamerhand stuitend hoe de VEH vasthoudt aan onhoudbare principes als “een huis als investeringsobject” en “een huis met almaar stijgende waarde”. Zelfs een kind kan inzien dat zoiets onhoudbaar is.

    Hoe bepalen mensen tegenwoordig de verkoopprijs van hun huis?
    - Ze nemen de koopsom van het huis zelf.
    - Daarbovenop een autonome stijging met enkele procenten per jaar, liefst boven de inflatie, omdat dat nu eenmaal zo hoort. Maar daarmee wordt geen feitelijke waarde aan het huis toegevoegd.
    - De kosten koper (10%). Die moeten “terugverdiend” worden maar voegen natuurlijk geen waarde toe aan het huis.
    - Correctief onderhoud, moet ook terugverdiend worden. Maar dit dient alleen om verval tegen te gaan en voegt verder geen extra waarde toe.

    Ziedaar de luchtbel. Belastingen, kosten, onderhoud, “winstmarges”, het wordt allemaal kritiekloos keer op keer bovenop de koopsom gestapeld, terwijl daarmee geen enkele feitelijke waarde wordt toegevoegd. Dat gaat goed zolang we in “de markt” blijven geloven en de financieringsmogelijkheden toenemen door allerlei kunstgrepen als hypotheekrenteaftrek, verlaging overdrachtsbelasting, 2-verdieners-hypotheek, top-hypotheken, NHG (nationale hypotheekgarantie), erfenissen, suikeroompjes, lage hypotheekrente, etc.
    Maar op gegeven moment is het plafond bereikt en komen de prijzen op zijn minst tot stilstand. Een beetje crisis met als gevolg minder bestedingsruimte en de prijzen zullen “zelfs” dalen. Niet meer dan normaal zou ik zeggen, want ondertussen staat dat huis ook nog eens gewoon buiten in regen en wind en leven er mensen in, waardoor het van binnen en van buiten geleidelijk gesloopt, en dus minder waard wordt. Logisch toch?

    Misschien komen de uitspraken als: “what goes up must come down” (zwaartekracht), “er kan niet meer uitkomen dan erin gaat” (thermodynamica), “de bomen groeien niet tot in de hemel” (biologie), “een perpetuum mobile bestaat niet” (natuurkunde), “we kunnen van lood geen goud maken” (chemie), dan toch ergens vandaan en ontrekt ook de huizenmarkt zich niet geheel aan de natuurwetten?

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Is men vergeten dat er heel veel overwaarde is opgebouwd bij 50% van de woningbezitters?
    Een kleine 10% heeft een onderwaarde.
    Het aantal woningbezitters met onderwaarde zal fors gaan toenemen.
    Is er een mogelijkheid te bedenken, waarbij degene met overwaarde een gedeelte inleveren t.b.v. de bezitters met onderwaarde?

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Het is wel duidelijk dat het enige principe wat momenteel alle opvattingen/berichten van VEH bepaalt het volgende is: de huizenprijzen mogen niet dalen. In mijn optiek zijn dalende huizenprijzen maar voor één groep rampzalig: mensen die hun (niet al te lang geleden gekocht) huis moeten verkopen en er niks voor terug kopen.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Ben het ook helemaal niet eens met de heer Maas.
    Dat de markt niet verder zakt komt alleen omdat veel verkopers de realitiet niet onder oogen zien. En aan te hoge prijzen blijven vasthouden.
    De mening en de lobby van VEH is zowiezo gericht op het waardebehoud van mensen die al een eigen woning hebben. Alles is er op gericht de lucht in de markt te houden.
    Idd is zowel de koop als de huurmarkt door en door verrot met tientalle regels, subsidies en tijdelijke regels.
    Het is wachten op een totaal nieuw beleid voor de toekomst. Maar gezien de nood ( nog )niet hoog genoeg is en enige daadkracht en visie bij de politiek ver te zoeken is zal het nog lang duren eer de woningmarkt gezond is.
    Tot die tijd is een aankoop van een eigen huis een behoorlijk risico.

    Ook het stuk van Rob Mulder in Eigen huis magazine vind ik onbegrijpelijk.

    Karel

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Ben echt benieuwd wie er uiteindelijk gelijk gaat krijgen... Want voorlopig valt de daling nog mee. Ook al ben ik eveneens van mening dat de prijzen fors moeten zakken en dat alle factoren hier voor pleiten.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Ik denk toch Bob Maas gelijk gaat krijgen. Niet zijn argumentatie is doorslaggevend, maar het grotere systeem. Alle partijen hebben baat bij prijsstijgingen en prijsdalingen doen teveel mensen pijn. Gemeenten halen een groot deel van hun inkomsten uit grondbedrijven; de bouw en aanverwante bedrijfstakken zijn een te belangrijke economische poot; de landelijke overheid verdient te veel aan de verschillende belastingen rondom huizenverkoop; banken kunnen verliezen niet dragen en uiteindelijk garandeert de NHG behoud van waarde. Ik ben het helemaal mee eens dat het een piramidespel is waar de jongste instappers steeds meer moeten lenen om de huidige woningbezitters te financieren, maar ik zie geen mechanismen die het spel stoppen. Misschien nog een paar procent er af, maar dan worden maatregelen genomen (bijvoorbeeld huurders uit hun woningen jagen, nog meer beperking van het aanbod zodat de prijs hoog blijft, etc.) die het prijsstijgende mechanismen weer in werking stellen.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. "Ik denk toch Bob Maas gelijk gaat krijgen." Ik denk het niet. Want als de politiek inderdaad zo dom is om hier aan te beginnen: "maar dan worden maatregelen genomen (bijvoorbeeld huurders uit hun woningen jagen, nog meer beperking van het aanbod zodat de prijs hoog blijft, etc.)" dan gaat de beer los. De starters (jongeren meestal) zijn niet dom en zullen die maatregelen (terecht!) zien als de zoveelste poging om de huidige woningwaarde te verdedigen en starters daarmee feitelijk buiten te sluiten. We kijken hier nogal eens vreemd op van demonstranten-geweld in Engeland of Griekenland, maar het zou me niets verbazen als tegen die tijd het Binnenhof kort en klein wordt geslagen.

    BeantwoordenVerwijderen