woensdag 5 oktober 2011

Huizenprijzen

Veel mensen zien in het feit dat er momenteel zoveel huizen te koop staan, het bewijs dat de huizenprijzen in Nederland te hoog zijn. Dus zouden ze moeten dalen om de woningmarkt vlot te trekken. Dat is een te simpele conclusie.

Aanbod en vraag
In de eerste plaats zijn de aanbieders van woningen ook potentiële vragers. Mensen zetten niet hun huis te koop om vervolgens van de aardbodem te verdwijnen. Ze willen doorstromen. Naar een ander huis, een mooier huis, een groter huis, een kleiner huis, een huis met een tuin. Of naar een huis elders in het land, bijvoorbeeld in verband met een verandering van baan. Zodra hun huis verkocht is, kunnen deze mensen zelf ook weer een nieuwe woning aanschaffen.

Groeiende vraag
In de tweede plaats wordt soms vergeten dat in grote delen van het land woningen ook de komende jaren zeer schaarse goederen blijven. Tot 2020 ontstaat er in Nederland nog vraag naar circa 500.000 extra woningen. Dit in verband met een nog steeds groeiende bevolking en vanwege de zogeheten gezinsverdunning (met name een toename van eenpersoonshuishoudens). Het is nog maar de vraag of het aanbod (de bouw) van nieuwe woningen de stijgende behoefte eraan kan bijhouden.

Neerwaartse prijsspiraal ongunstig
In de derde plaats is het twijfelachtig of een sterke verdere daling van de huizenprijzen de vraag naar woningen daadwerkelijk op gang zou brengen. Mensen kunnen in dat geval juist makkelijk denken: 'Die prijzen dalen vast nog verder'. En dan is het erg waarschijnlijk dat zij nóg meer op hun handen gaan zitten. Juist bij dalende prijzen loont het immers om de aankoop nog even uit te stellen. De ongeclausuleerde roep om prijsdalingen is dus niet alleen uit de lucht gegrepen, zij helpt ons ook van de wal in de sloot.

Vertrouwen en financiering
Twee factoren houden de woningmarkt momenteel in hun greep: een gevoel van onzekerheid en de moeilijke financierbaarheid. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting helpt op beide fronten. De onzekerheid of je investering zijn waarde behoudt wordt er kleiner door. Je hoeft immers niet langer zes maar twee procent direct af te schrijven. En de lagere belasting betekent ook dat je minder hoeft te lenen. Helaas zien we dat de banken dit positieve effect teniet doen door 1) twijfel te zaaien over de huizenprijzen en zo de onzekerheid verder te vergroten en 2) de handrem op de financiering steeds verder aan te trekken. Overcreditering behoort gelukkig tot het verleden, maar in de ogen van de banken is élke lening momenteel verdacht, lijkt het wel. Dat schiet niet op. Mensen die willen of moeten verhuizen, zijn hiervan de dupe en de woningmarkt en de economie lijden eronder.

11 opmerkingen:

  1. Je bent natuurlijk alleen een potentiële vrager als je voldoende koopkracht hebt. Kennelijk ontbreekt het daar aan bij veel huisbezitters anders konden ze namelijk wel hun huis tegen een lagere prijs verkopen. In een markt waar de prijzen dalen is je nieuwe aankoop immers ook lager geprijsd.

    In een markt waar de prijzen snel stijgen wil iedereen zo snel mogelijk kopen, in een markt waar prijzen dalen blijft iedereen wachten, beiden zijn het gevolg van opportunisme, u wilt dit mensen kwalijk gaan nemen? U had ook kunnen stellen dat de bovengemiddelde prijsstijging van woningen ons van de wal in de sloot geholpen heeft, in plaats daarvan benadert u het probleem erg eenzijdig.

    Banken zien in dat de groei uit de markt is en nemen daarom terecht een terughoudende positie in, hun aanpak is volgens mij gericht op 'de zachte landing', het nadeel aan deze aanpak is dat ze gepaard zal gaan met een jarenlange stagnatie van de activiteit op de woningmarkt. Het alternatief is een flinke crash waarbij enkele spelers enorme verliezen nemen, waarna er weer volop lucht in de toekomstige zeepbel geblazen kan worden.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Ik kan bovenstaande reactie alleen maar beamen.
    Laten we eens kijken naar de prijs van een huis in de buurlanden en dan ziet me wel dat ze hier veel te hoog zijn.

    Hierbij komt nog dat het niet normaal is dat banken nog 104 (of 106 ? - en hoeveel meer vroeger) % van de waarde van een woning kunnen lenen ! Dit noem ik aankoperspeculatie (iets wat me trouwens tegenwoordig aan onze banken verwijt)!

    De banken zouden dus nog veel terughoudend moeten zijn

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Dat de banken aan de rem trekken vind ik jammer, maar wel nodig. Die zien (terecht) een groot spook boven de huizenmarkt hangen: de rente.

    Als we straks (mischien pas over 10 jaar) voor 6 jaar rentevast meer dan 14% moeten betalen komen nog veel meer mensen in directe betalingsproblemen als de huizenprijzen opdezelfde betaalbaarheidsniveau blijven.
    Samengevat, neerwaarste prijsdruk is voor de lange termijn (en dat is een hypotheek) goed.

    De 500.000 extra huizen zijn huur en koop, en het zijn prognoses. Als je ook nog rekening houd met de krimp-regio's en dat er nog weinig in de pijplijn zit bij de gemeentes en project ontwikkelaars m.b.t. eenspersoonshuishoudens.
    Er wordt dus nog steeds veel verkeerd gebouwd.

    Tussen de regels door lees ik dat u liever de huidige status quo handhaaft. De banken nemen het voortouw in het managen van de macroeconomische crisis voor de huizenmarkt. En alhoewel het niet leuk is, vindt ik dat ze wel wat meer steun van VEH kunnen krijgen.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. VEH heeft het allemaal niet meer zo op een rijtje. Schokkend om keer op keer te lezen hoe wordt getracht aan de bestaande situatie vast te houden, zonder een moment van bezinning of we op deze manier wel verder kunnen.

    Ook deze keer krijgen de banken er weer van langs:

    1) "tijfel te zaaien over de huizenprijzen": de formulering doet vermoeden dat VEH insinueert dat de banken leugens vertellen. Niets is minder waar. Gaat er bij VEH nou echt bij niemand een lichtje branden als ALLE instanties (banken, SER, CBS, ja zelfs de NVM) constateren dat er geen ontkomen aan is dat de prijzen gaan dalen, en dat vele achtergrondartikelen in de media deze tendens bevestigen?
    2) "de handrem op de financiering steeds verder aan te trekken": VEH mag in z'n handjes knijpen dat er nog ruim boven 100% wordt gefinancierd, in het buitenland mag je vaak minstens 20% eigen geld meenemen en is een aflossingsvrij deel uitgesloten.

    In een ver verleden heeft VEH eens verwezen naar hun plan voor de woningmarkt, we horen er niets meer over. In plaats van met een toekomstgerichte blik werkelijk mee te denken over structurele langetermijn oplossingen blijft VEH liever aan een dood paard trekken. Iedereen die ook maar durft te zeggen dat het paard niet beweegt krijgt er de schuld van dat het dood is. Erg jammer, woningbezitters en de woningmarkt verdienen beter. Op deze manier staat VEH echte oplossingen in de weg en werkt met haar gelobby alleen maar een daverende crash in de hand....

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Het standpunt van Eigen Huis is een goede reden om ernstig aan mijn lidmaatschap van deze vereniging te twijfelen. Het is enkel vanuit het belang van huidige huizenbezitters geredeneerd. Die moeten kunnen cashen op hun huis. En het belang van starters? Die moeten de rekening van jaren bubbels blazen betalen. Nu de prijzen zo hoog zijn dat starters het niet meer kunnen betalen of het niet meer verantwoord vinden, slaat VEH opeens met oneigenlijke argumenten om zich heen. Aan het piramidespel van de huizenmarkt lijkt een einde te zijn gekomen. En dat is maar goed ook. Nu nog grondige herzieningen op de woningmarkt en Nederland wordt weer gezonder.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. "Veel mensen zien in het feit dat er momenteel zoveel huizen te koop staan, het bewijs dat de huizenprijzen in Nederland te hoog zijn. Dus zouden ze moeten dalen om de woningmarkt vlot te trekken. Dat is een te simpele conclusie."

    Nee, dat is een volkomen terechte conclusie. Huizen blijven te koop staan omdat starters de handdoek in de ring gooien. Al zo'n tien, vijftien jaar hebben de prijzen niets meer te maken met herbouwwaarde plus redelijke grondprijs. Nu verder stijgen niet meer mogelijk is, zelfs niet met de lage rente, snappen zelfs Henk en Ingrid dat er even wat lucht uit de prijzen moet lopen. Anders hebben zij het verlies.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Henk en Ingrid beginnen eindelijk wakker te worden voor de realiteit dat een eigen huis geen 'flappentap' meer is. Overwaarde was het woord dat in de jaren '90 zijn intreden deed, net als het woord 'starter'. Door slim gebruik te maken van menselijke hebzucht hebben de nodige spelers in de markt zich weten te verrijken, echter dit ging telkens ten koste van de nieuwkomers in de markt. Zolang deze nieuwkomer zich ook kon verrijken aan de volgende generatie nieuwkomers wat er geen vuiltje aan de lucht. Er is een naam voor zo'n soort constructie en dat is het welbekende 'piramidespel'. Wat ook typerend is voor zo'n spel is de neiging van de huidige deelnemers om zo veel mogelijk mensen deel te laten nemen aan het spel, immers als de instroom stopt is het gedaan met het 'succes'. Ik kan u voorspellen dat u met uw 'vereniging geleend huis' kan inpakken, voorlopig is het 'game over'.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Aangezien de discussie hier toch wat mager is, laten we eens proberen wat vooruit te kijken.

    Ik gok dat Rob op dit moment hard bezig is om te overdenken hoe z'n volgende stukje eruit zal zien. Dat zal ongetwijfeld gaan over het feit dat De Jager er niets in ziet om de NHG op het huidige peil te laten, hij komt liever de reeds lang geleden gemaakte afspraken na dat de verhoging naar 350.000 euro slechts tijdelijk was.

    "Die onbetrouwbare overheid toch, het lijkt wel of ze proberen om de woningmarkt kapot te maken!" En dan wat termen als "stabiliteit", "zekerheid voor kopers", "rust op de markt", "verstoring van pril herstel". Zoiets dus...

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Beste meneer, je bent een enorme droeftoeter, ga eens sparen en dan kopen. Doen ze in alle landen om ons heen. In Duitsland begrijpt men echt het gezeur in NL niet om alle leendiscussies van de VEH, gewoon 20% eigen geld inleggen bij aankoop van een huis.

    Ga daar maar eens mee aan de slag, dan praten we verder.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Hypotheken naar 70%, dat lijkt me nog beter. Ik wacht nog wel even af. Voorlopig valt het nog mee, de echte klap moet nog komen. Kijken wat VEH, NVM dan verkondigen. Alles wijst er in ieder geval op dat de realisten (negatievelingen) gelijk gaan krijgen.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Kan me heel goed vinden in bovenstaande reacties.
    Voor wie werkt Meneer R.Mulder eigenlijk nog meer als voor V.E.H.? de nvm of de banken-lobby?
    Het begint zo onder andere een club te worden die vooral opkomt voor de have's ( met al eigen woningen die vooral niet mogen dalen in waarde).
    En dan gewoon lobbyen om maar 106 % of liefst meer te mogen lenen voor een eigen(van de bank )
    huis.
    laat iedereen eerst maar eens 20 % zelf meenemen en idd dan zal de woningmarkt 30 % inzakken.
    Krijgen we vanzelf weer doorstroming en komen de starters ook eens aan bod.

    karel

    BeantwoordenVerwijderen