maandag 17 oktober 2011

Is je eigen huis een investering of een consumptiegoed?

Het begrip 'investeren' heeft in de loop der jaren een erg ruimte betekenis gekregen. Dit kan variëren van bedrijven die investeren in nieuwe machines tot stellen die investeren in hun relatie. Door op school goed je best te doen, investeer je in je toekomst. En door gevarieerd te eten investeer je in je gezondheid. De gemene deler is dat je 'nu' iets doet waarvan je (ook) 'later' plezier of profijt hebt. Zo bezien is de aankoop van een eigen woning een loepzuivere investering. Normaal gesproken koop je een woning in de hoop er jaren plezier van te hebben.

Onderhoud
Een kenmerk van 'investeren' is dat het meestal niet blijft bij een eenmalige inspanning of uitgave. Als je één keer gezond eet, haalt dat weinig uit. Idem dito als je één keer goed je best doet op school. Machines waarin bedrijven investeren, zijn op een gegegeven moment versleten of verouderd en moeten dan worden vervangen. Hetzelfde geldt voor een eigen woning. Zonder goed onderhoud holt de staat van de woning na verloop van tijd zienderogen achteruit. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dan ook dat eigenwoningbezitters jaarlijks gemiddeld 4.800 euro uitgeven aan onderhoud. Dit betreft - om het in bedrijfseconomische termen te zeggen - zowel vervangingsinvesteringen (regulier en groot onderhoud) als uitbreidingsinvesteringen (woningverbetering). Het laatste betreft niet alleen comfortverbetering, maar ook het 'up to date' houden van de woning zodat deze zijn waarde behoudt.

Belegging?
Investeren kan ook associaties oproepen met de wens ergens aan te willen verdienen. Investeren wordt dan min of meer gelijkgeschakeld met beleggen, zoals in aandelen. In tijden dat de huizenprijzen een aanhoudende stijging lieten zien, kon dit idee gemakkelijk postvatten. Na enkele jaren had je je kosten koper terugverdiend en begon je, zonder er iets voor te hoeven doen, een overwaarde op te bouwen. Door de schaarste op de woningmarkt waren nieuwbouwwoningen lange tijd vaak al in waarde gestegen op het moment dat ze werden opgeleverd. Toch denk ik dat de meeste eigenwoningbezitters hun huis primair hebben gekocht, omdat ze prettig wilden wonen. Het idee dat het huis meer waard zou worden, was een bijkomend voordeel. We hebben het over circa 60 procent van de Nederlandse huishoudens. Om een meerderheid van de bevolking te typeren als beleggers - of zelfs als 'gokkers' - gaat te ver.

Overwaarde
Als er voldoende woningen worden bijgebouwd om Nederlandse huishoudens te huisvesten, en dus de schaarste op de woningmarkt binnen de perken blijft, wordt overwaarde op eigen woningen vooral bereikt door aflossing van de hypotheekschuld. Het klopt dat - onder aanmoediging van hypotheekadviseurs en geldverstrekkers - huizenkopers een tijd lang is voorgehouden dat je ook prima 'aflossingsvrij' kon lenen. Maar die tijd is voorbij. En terecht. Vereniging Eigen Huis heeft jarenlang gewaarschuwd tegen te veel lenen en te weinig aflossen. Om overwaarde te krijgen, zul je, naast de maandelijkse rente die je betaalt, moeten aflossen. Gedurende de looptijd danwel - zoals gebruikelijker is geworden - via de opbouw van een spaarpot, waarmee je aan het eind van de looptijd deels of geheel kunt aflossen. In dat geval investeer je als eigenwoningbezitter als het ware in een appeltje voor de dorst en bouw je tegelijkertijd een noodzakelijke veiligheidsmarge op voor minder goede tijden.

Consumptieve investering
Al met al is de eigen woning, wat ik zou willen noemen, een consumptieve investering. Het is zowel een consumptiegoed (mensen willen graag prettig wonen) als een investering (je hebt er jarenlang plezier van en door af te lossen bouw je overwaarde op). Als je nu een huis koopt, mag je er niet zomaar van uitgaan dat de overwaarde je als het ware in de schoot geworpen wordt. Waar je als koper wel van uit wilt kunnen gaan, is dat de investeringen die je zelf doet, zoals aflossingen, behouden blijven. In de marktsituatie van dit moment beginnen veel potentiële kopers zelfs hieraan te twijfelen. In dat geval wordt de aankoop van een woning wel heel riskant. Daar staat tegenover dat in grote delen van Nederland de groei van het aantal huizen nog steeds moeite heeft de groei van het aantal huishoudens bij te houden. Maar zelfs in geval van schaarste is in elk geval wel duidelijk dat je voortdurend zult moeten blijven investeren (onderhoud, aflossing) om je woongenot én je financiële inbreng in de eigen woning op termijn zeker te stellen.

11 opmerkingen:

  1. VEH signaleert krapte op de woningmarkt en denkt dat de vraag naar woningen veel groter is en blijft dan het aanbod. Niet per se een gewenste situatie. Waarom lobbiet VEH hier niet voor?

    BeantwoordenVerwijderen
  2. We moeten ons wel realiseren dat de huidige zeepbel het gevolg is van speculeren op de overwaarde. Immers een huis word altijd meer waard en is daarom een gunstige investering, dit was het dogma van de afgelopen decennia. Mocht nu blijken dat dit niet langer het geval is dan zitten er plotseling een hoop nadelen aan een woning. Onder andere het niet snel kunnen verkopen van een woning is een groot nadeel in onze huidige flexibele arbeidsmarkt. Om een goed functionerende woningmarkt te krijgen moet de lucht eruit, de waarde van een woning moet veel meer in de richting gaan van de intrinsieke waarde, pas dan is een eigen woning een zinvolle investering. De woningmarkt is pas een goed functionerende markt als de prijs van een huis in overeenstemming is met de prijs van wonen. Zo'n markt is duurzaam en uiteindelijk voor iedereen veel beter, wel is het zo dat bepaalde groepen zich dan niet meer zo makkelijk kunnen verrijken maar dat is maar een klein groepje waar we echt geen rekenschap mee hoeven te houden.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Bravo, eindelijk een realistisch geluid vanuit de VEH om diepgewortelde misverstanden rondom de waarde van een eigen huis recht te zetten. Maar het gaat nog lang niet ver genoeg. Rob Mulder wijst er terecht op dat een huis een consumptiegoed is, maar door de term “consumptieve INVESTERING” en de laatste zin “.... om je financiële inbreng in de eigen woning zeker te stellen...” worden mensen alsnog op het verkeerde been gezet.
    Zo lijkt het alsof je elke euro (aflossing, onderhoud) die je in een huis investeert ooit weer eruit kunt halen. Vergeet het maar. Die investering gaat vooral zitten in woongenot (consumptie) en wat je voor een huis terugkrijgt zou altijd iets minder moeten zijn dan de inleg (gemiddeld genomen, gecorrigeerd voor inflatie, etc.).

    Uit onderzoek van de VEH blijkt dat een huis in Nederland gemiddeld ongeveer 100 jaar meegaat. Hoe onvoorstelbaar dat ook is, dit betekent gewoon dat in die 100 jaar de waarde van een huis naar € 0,00 daalt. En of je die termijn nu veel of weinig verlengt met “vervangings- of uitbreidingsinvesteringen” doet er helemaal niet toe. Ooit is de waarde van een huis gedaald tot nul. Dat is een waarheid als een koe, waar helemaal niets (zelfs geen marktmechanisme) tegen helpt. En die waarheid, daar zullen we toch echt aan moeten geloven.

    Dus lijkt het mij het beste om de waarde geleidelijk te laten dalen, zodat de klap niet in één keer en bij één pechvogel (degene die recent gekocht heeft) terecht komt.

    Zie ook: http://tinyurl.com/6a4wg83 en
    http://tinyurl.com/672raqy

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Het is gewoon heel simpel, als een huis niet langer een speculatief object is waar je aan kan verdienen dan is het een kostenpost. Een hele dure kostenpost wel te verstaan.
    Herstel van de markt komt ooit, wel zal eerst de lucht eruit moeten. Vervelend voor de mensen die gehoopt hadden op een stukje van de 'overwaardetaart' maar goed nieuws voor mensen die niet wensen mee te doen aan een piramidespel/zeepbelblazerij. Wat je als starter het beste kan doen is doorgaan met sparen en over enkele jaren een huis kopen met de inbreng van eigen kapitaal. Dit heeft drie gunstige effecten. De bank loopt minder risico, de koper loopt minder risico en de belastingbetaler loopt minder risico.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. @ Bart Rebbel: je verhaal klopt deels wel (ik heb echter op school geleerd dat een huis wat slecht onderhouden wordt een economische levensduur heeft van 50 jaar) De waarde zal alleen nooit nul worden. Er is meer dan alleen de oud-beton prijs.

    Je vergeet namelijk de grondprijs, want die koop je er natuurlijk ook bij. Die zal niet 0 worden. Bij een kavel 300 m2 en prijs van 400 euro per m2 met een woningbestemming heb je het al over een prijs van 120.000 euro.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. @anoniem:

    De grondprijs is eveneens een zeepbel, hoe kan het anders dat een stukje landbouwgrond 6 euro per m2 waard is een een stukje grond met bouwbestemming een veelvoud? Heeft niets met de intrinsieke waarde te maken, zelfs niet met schaarste, het is het gevolg van beleid.
    Momenteel schrijven gemeenten miljarden af op hun grondposities, verkeerd gespeculeerd met de belastingcenten van de braaf betalende burger.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. @ anoniem: zeker, dat is absoluut een zeepbel. Veel gemeenten zitten inderdaad in hun maag met hun aangekochte grond waarbij de virtuele winst niet meer gehaald zal worden. Groet, reactie 5

    BeantwoordenVerwijderen
  8. @Anoniem:

    "Momenteel schrijven gemeenten miljarden af op hun grondposities, verkeerd gespeculeerd met de belastingcenten van de braaf betalende burger."

    Gemeenten in Nederland houden de woningmarkt in een ijzeren wurggreep. Alle afgeblazen bouwprojecten zijn alleen maar een gevolg van de onwil van potentiële kopers (starters vooral!) om nog langer de hoofdprijs te betalen. Niet zo gek, want in een beetje woning van ruim 3 ton zit makkelijk een grondprijs van 150.000 euro verwerkt.

    Op dit moment hebben de gemeentelijke grondbedrijven geen enkele inkomsten meer. Zouden ze de grondprijzen terugschroeven naar bijvoorbeeld 200 euro per vierkante meter (een kwart van wat het nu kost), dan gaat er zo hard en veel gebouwd worden dat de bouwplaatsen nog tot ver na middernacht na liggen te gloeien. Gemeenten hebben dan weer inkomsten, woningtekort wordt opgelost, economie bloeit weer op, etc.

    De burger wil dus graag een stuk grond tegen een goede prijs, maar krijgt die niet omdat de gemeente er de hoofdprijs voor wil hebben. Maar ondertussen mag diezelfde burger wél opdraaien voor de almaar doorlopende rentelasten op die grondinvesteringen! Het hele systeem is werkelijk te idioot en walgelijk voor woorden...

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Zeer interessant, heeft mij de ogen geopend.
    Zeker de reacties.
    Zie ook de uitzending van Debat op 2: http://beta.uitzendinggemist.nl/afleveringen/1113621
    Dus als nou huizeneigenaren eens gewoon hun verlies nemen (en zelf een ander goedkoop huis kopen) dan komt het weer vlot. Ik bedoel eigenlijk: genoegen nemen met wat minder winst.
    En de gemeentes moeten daar eens mee beginnen!

    BeantwoordenVerwijderen
  10. @ Anoniem d.d. 17 oktober 2011 14:26
    Je hebt natuurlijk gelijk wat de grondprijs betreft. Om het niet te ingewikkeld te maken liet ik die even buiten beschouwing.

    Tegelijkertijd vind ik dat eigenlijk nog absurder dan de huizenprijs. In principe vind ik handel in grond verwerpelijk. We komen allemaal met niks op aarde, maar nu hebben een aantal figuren die er net iets eerder waren, bedacht dat de aarde van hun is en nieuwkomers dus alleen recht hebben op ook een stukje van de koek als ze daar fors voor betalen. Ik vind het al helemaal schandelijk dat gemeenten (= de gemeenschap = wij allen) daaraan meedoen.
    In mijn ogen heeft iedereen recht op een stukje grond (GRATIS!) voor primaire levenshoeften als eten en wonen. Wil je meer, dan mag je daarvoor betalen, een soort "gebruiksvergoeding" die dan naar "de gemeenschap" zou moeten gaan.
    Puur aan "het in bezit hebben" van grond geld verdienen zonder meerwaarde toe te voegen, vind ik absurd. Die grond is van ons allemaal, anders is het einde zoek. Straks bedenkt iemand dat "de lucht", of het water van hem is en dat je moet betalen als je daar een hap of slok van neemt. (Let wel, ik ben niet tegen betalen voor toegevoegde waarde: bijv. zuivering, een smaakje of een "bubbeltje", mag best wat kosten)

    Maar goed, dat is weer een hele andere discussie (die wat mij betreft wel dringend gevoerd moet worden!)

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Mooi artikel ... Erg goed om te lezen

    BeantwoordenVerwijderen