vrijdag 14 oktober 2011

Mark Twain en de woningmarkt

"The reports of my death are greatly exaggerated," aldus een aan Mark Twain toegeschreven citaat. Met de berichtgeving over een woningmarkt die ten dode opschreven zou zijn, is het net zo.

Randstad groeit nog met 700.000 mensen
Deze week was in alle kranten te lezen dat het aantal mensen in de Randstad de komende vijftien jaar nog met 700.000 toeneemt¹. Daarnaast groeien ook steden als Zwolle, Arnhem, Nijmegen, Groningen en Leeuwaarden flink door. Daar staat tegenover dat er een aantal krimpgebieden is. In totaal zal het aantal inwoners van Nederland tot 2025 groeien van 16,7 tot 17,5 miljoen. Deze mensen moeten allemaal wonen. Of het nu in een huurwoning of een koopwoning is.

Toenemende druk op de woningmarkt
De druk op woningmarkt neemt dus de komende jaren alleen maar verder toe. Een citaat uit het persbericht van het Planbureau voor de Leefomgeving en het Centraal Bureau voor de Statistiek: "Mede door de economische crisis hebben veel gemeenten hun bouwplannen opgeschort dan wel afgelast. Toch zal de verwachte groei van het aantal huishoudens in Nederland, met circa 800 duizend tussen 2010 en 2025, opgevangen moeten worden in de woningmarkt. Daar waar de bevolkingsgroei zich in de Randstad concentreert, is de groei van het aantal huishoudens binnen en buiten de Randstad ongeveer gelijk. Dit komt doordat buiten de Randstad het aantal personen per huishouden sneller daalt, als gevolg van een sterkere vergrijzing." Ik citeer letterlijk. Dat u niet denkt dat ik het zelf verzin...

Bron van verwarring
Hoewel Mark Twain - we schrijven 1897 - de berichten over zijn dood zwaar overdreven vond, moest hij wel toegeven dat een nicht van hem enige tijd geleden ernstig ziek was geweest. Misschien was dat de bron van alle verwarring? Op de woningmarkt worden verkeerde conclusies getrokken uit het feit dat er momenteel zoveel woningen te koop staan. Hoewel de meeste verkopers ook potentiële kopers zijn, wordt dit ten onrechte geïnterpreteerd als een enorm overschot aan koophuizen. En dan is de conclusie al snel getrokken dat de huizenprijzen fors omlaag moeten. Om starters te helpen, wordt er ook nog vaak aan toegevoegd.

Behoefte aan voldoende nieuwbouw...
Starters worden echter vooral geholpen door een voldoende - dus stijgend - aanbod van geschikte woningen. Alleen voldoende nieuwbouw zal de druk op de woningmarkt verminderen en daarmee de prijzen in de hand houden. Tenzij honderdduizenden gezinnen besluiten bij hun ouders in te trekken of te emigreren. Geen erg waarschijnlijk scenario.

... en aan hervorming van de woningmarkt
Verder worden zowel starters als zittende bewoners geholpen door een fundamentele hervorming van de woningmarkt. Waardoor mensen makkelijker terecht kunnen in een betaalbare huursector zonder lange wachtrijen en in een betaalbare koopsector met voldoende doorstromingsmogelijkheden. Vereniging Eigen Huis werkt met andere maatschappelijk betrokken organisaties aan de contouren van zo'n breed plan. Een fundamentele hervorming van de woningmarkt zal vele jaren in beslag nemen. Vergelijk het met een hervorming van de arbeidsmarkt, de zorgsector of de verzorgingsstaat. Maar we zullen er met z'n allen niet aan ontkomen. In het belang van alle Nederlanders die goed en betaalbaar willen wonen. Huurders en kopers. Zittende bewoners en starters. Die wens is toch niet overdreven?

¹ Bron: Planbureau voor de Leefomgeving en Centraal Bureau voor de Statistiek.

12 opmerkingen:

  1. De gesuggereerde groei van de bevolking in de randstad regio vind ik op zijn minst opmerkelijk. Waar gaan al die mensen wonen en werken? Zo'n verhaal is natuurlijk koren op de molen van 'hoge-huizenprijs-liefhebbers'.
    Wat ik mij afvraag is hoe die mensen dit gaan financieren, als het echt zo bar en boos wordt moet je toch op zijn minst een beetje masochistisch zijn om in de randstad te gaan wonen. Ik ken meer mensen die juist de randstad ontvluchten vanwege het dalende woongenot in de grote steden. Maar goed... dit zal wel mijn alu-hoedjes mentaliteit zijn.

    De druk op de woningmarkt is kunstmatig van aard, als de overheid de keuze maakt kan ze instantaan een einde maken aan de geveinsde grondschaarste, echter dit doet de druk op de banken enorm toenemen (toch grappig dat als de druk in de zeepbel daalt de druk op de banken toeneemt).

    Wat ik mij afvraag is waarom de VEH niet eerder tot het inzicht gekomen is dat betaalbare woonruimte voor iedere Nederlander van belang is? Moest er eerst een diepe crisis aan te pas komen? Ik vind dit niet echt getuigen van enige visie, het riekt eerder naar opportunisme.

    Overigens heb ik nog wel enig begrip voor dit opportunisme, uw achterban heeft vaak belang bij het in stand houden van het huidige dogma: "het huis als belegging". Echter de starter die het niet meer kan opbrengen om aan het piramidespel deel te nemen heeft hele andere belangen. De VEH kan niet de belangen van beide partijen behartigen omdat deze belangen tegenstrijdig zijn, de vraag is dan ook of de VEH zich zal richten op de toekomst of onder zal gaan met het verleden.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Goed stuk. Ik geloof wel dat de trek naar de randstad nog wel een tijd zal aanhouden. De leefbaarheid zal daar helaas wel onder lijden.

    Ik denk dat starters vooral geholpen aan geschikte maar vooral ook betaalbare woningen.

    Er is enige relatie tussen schaarste en prijs. Echter er zijn ook genoeg voorbeelden waarbij ondanks schaarste van een produkt, het produkt enorm in waarde daalt. Het produkt is dan meestal voor die tijd te vol geblazen met lucht. Dat zagen we bijvoorbeeld met de huizenmarkt in Tokyo maar ook met commodity prijzen welke ondanks een schaarste bij economisch slecht weer zijn gehalveerd (2008). Nu zie je dat met de huizenmarkt in Nederland. Er zit te veel lucht in de markt door creatieve bankprodukten in de afgelopen decennia, overheidsinterventies en niet van risico bewuste woonconsumenten.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Hear, hear! Fundamentele hervorming van de woningmarkt!

    Wat betreft het dreigend tekort aan woningen: gemeenten in Nederland houden de woningmarkt in een ijzeren wurggreep. Alle afgeblazen bouwprojecten zijn alleen maar een gevolg van de onwil van potentiële kopers (starters vooral!) om nog langer de hoofdprijs te betalen. Niet zo gek, want in een beetje woning van ruim 3 ton zit makkelijk een grondprijs van 150.000 euro verwerkt.

    Op dit moment hebben de gemeentelijke grondbedrijven geen enkele inkomsten meer. Zouden ze de grondprijzen terugschroeven naar bijvoorbeeld 200 euro per vierkante meter (een kwart van wat het nu kost), dan gaat er zo hard en veel gebouwd worden dat de bouwplaatsen nog tot ver na middernacht na liggen te gloeien. Gemeenten hebben dan weer inkomsten, woningtekort wordt opgelost, economie bloeit weer op, etc.

    Maar nee, de gemeenten wachten liever af tot de nood echt gruwelijk hoog is en ze de boel weer voor de hoofdprijs kunnen verkopen, ten koste van burgers die zich een financiële strop om de nek moeten laten leggen om een dak boven hun hoofd te krijgen. En omdat de rentelasten op die grondinvesteringen door blijven lopen, mag de gegijzelde burger ook daar nog eens voor opdraaien! Het hele systeem is werkelijk te idioot en walgelijk voor woorden...

    Ik, als Nederlands burger, ben van mening dat ik recht heb op een stuk grond om mijn woning op te bouwen, en dat tegen een redelijke vergoeding. Dit is Nederland, dit is mijn land, en ik betaal bakken belasting om die toko draaiende te houden. In ruil daarvoor wordt de Nederlandse bevolking gechanteerd en afgeperst door de overheid.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. @Jeroen:

    De meeste mensen staan de praktijken van de banksters en regenten toe zolang ze zelf mee mogen profiteren. Pas als alleen de top nog profiteert komt de wilskracht bij de grote massa om daar een stokje voor te steken.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. @Anoniem:

    Sterker nog: de meeste mensen staan de praktijken van banksters en regenten toe zolang ze er niet onevenredig veel schade van ondervinden.

    We staan niet ver af van het punt dat potentiële starters jarenlang bij de ouders thuis blijven wonen of in gemeubileerde zeecontainers onderdak zoeken, alleen maar omdat gemeenten het verdommen om grond uit te geven tegen een redelijke prijs. Die starters zouden toch eens in beweging moeten komen? Bestorming Binnenhof ofzo...

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Welke partij de VEH behartigt is mij onduidelijk.
    De ene na de andere Blog van Mulder en Maas is gericht om alles mooi te praten.
    Ik zelf kies liever voor een zachte landing van de woningmarkt dan een crash.
    Daar ik de indruk krijg dat VEH meer met het lot van makelaars etc. bezig is, stop ik direkt het lidmaatschap.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Trek naar grote steden worden bijna altijd veroorzaaakt door armoede!!!!!!!!!!!!!

    BeantwoordenVerwijderen
  8. @ laatste anoniem...: ik dacht juist van niet. Zie ook Griekenland waar momenteel juist meer mensen naar het platteland trekken momenteel. Maar ik kan het mis hebben.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Gisteren nog een stukje gezien waarin Marlies Pernot helemaal los ging. Ronduit lachwekkend om te zien hoe slecht de VEH met een veranderende markt kan omgaan. Gaan de prijzen omhoog... dan champagne... dalen de prijzen... dan krokodillentranen. Het is in ieder geval duidelijk dat je als 'starter' vooral niet moet rekenen op de vereniging geleased huis.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Beste mensen,
    Trek naar de randstad heeft z'n langste tijd gehad. Door digitale snelweg in combinatie met het nieuwe werken is wonen buiten de randstad een aantrekkelijke optie. Iedereen wil toch graag dat z'n kinderen opgroeien in een beschermde,veilige en schone omgeving. Waar vindt je zo'n omgeving? inderdaad in Friesland! Je ziet steeds meer mensen uit de randstad de rust en de ruimte opzoeken in Friesland en dat zal, met de mogelijkheden die we tegenwoordig hebben, alsmaar toenemen. In Frisland zijn de woningen nog betaalbaar maar wacht niet te lang!

    BeantwoordenVerwijderen
  11. na een hausse komen de schandalen, daarna als alles in elkaar is gegaan volgt een periode van ontkenning waarbij alles weer hard omhoog gaat. op de beurs te herkennen aan perioden van grote overnames. vervolgens gaat dit mis en volgt er een periode van nog meer schandalen en wantrouwen bij het publiek. politiek probeert dat te sussen door veel geld te creeren en in de economie te pompen. dat kost echter veel geld , zodat dit leidt tot een schuldencrisis......uiteindelijk zal dit niet helpen en leiden tot wantrouwen tegen over de politici, het verdwijnen van het politieke midden, het opkomen van extreme meningen......gevolgd door een periode van deflatie

    @fons....makelaars horen te weten hoe de bevolkingsopbouw in elkaar steekt, maar hebben zich daar eigenlijk niet mee bezig gehouden, net als projectontwikkelaars zich niet hebben bezig gehouden met wat klanten nu eigenlijk zochten. vele woningen zijn dan ook gebouwd die niet volledig voldoen aan de wensen van de klanten......die woningen raak je dan ook moeilijk kwijt.

    van veel kennis van de economische wereld geschiedenis kan ik veel politici en andere inwoners van dit land, dus uiteraard ook makelaars, niet betichten helaas.......anders had men ongetwijfeld de geschiedenis van wallstreet in de 20 en 30 er jaren gekend, en had men ook geweten hoe het japan is vergaan sinds de afgelopen 20 jaar !

    grootste probleem daar is de vergrijzing, de steeds ouder wordende bevolking, daardoor een overschot aan huizen, die dus steeds verder in prijs dalen.

    te weinig natuurrampen, verbeterde leefomstandigheden, verbeterde gezondheidszorg, dus langer leven.....dus pensioenfondsen die meer moeten uitkeren.....door dalende rente moeten zij steeds meer geld opzij zetten, want rente op rente geeft immers minder opbrengsten.....dus is er meer kapitaal nodig.....dus dekkingsgraden dalen......dus moeten zij van alles en nog wat verkopen....niet alleen aandelen maar ook huizenblokken en kantoren.........
    overheden bezuinigen....gemeenten ook....woningcorporaties verkopen tafelzilver....dus ook huizen.......
    veel mensen zijn werkloos, gescheiden, of anderszins en raken hun woning niet kwijt....na de crisismaatregel van 2 a 3 jaar rente aftrek.....wordt hun rente aftrek minder.....dus bruto lasten hoger....dus kunnen zij het niet meer betalen......dus worden hun woningen vanaf 1/2 2012 massaal geveild !

    japan zit al 20 jaar in de ellende......eerdere crisissituaties duurde het 6 jaar eer men er uit was.....yes right !

    maar is het nu niet juist steeds de kunst om mensen te vinden met een tegenovergestelde mening ?

    immers stoppen met bouwen zorgt voor schaarste...net als slopen....of opkopen van woningen door woningcorporaties, gemeenten en pensioenfondsen......geld naar de zee dragen ? wij zullen zien ! feit is dat het her en der gebeurd !

    je kunt mij negatief noemen, anderen noemen het realistisch, zelf ben ik echter een rasoptimist.....de oplossing is nl soms dichterbij dan je denkt !
    vr groet
    bert

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Ik heb de ontwikkeling in de Nederlandse huizenmarkt over de afgelopen 12 maanden in een aantal interactieve Infographics opgenomen. Wellicht aardig als aanvulling op bovenstaand artikel. De gegevens worden maandelijks door mij vernieuwd.

    http://www.affidata.com/sh/huizen-te-koop/ontwikkeling-huizenprijzen-huizenmarkt-nederland

    BeantwoordenVerwijderen