vrijdag 7 oktober 2011

Negatieve retoriek

Bob MaasEr is veel emotie in de markt. We hebben te maken met problemen waar we nog nooit eerder mee te maken hebben gehad en dat maakt mensen onzeker. Zelfs deskundigen hebben moeite om de problemen te duiden. Wat stelt het precies voor? Staat de wereld zoals we die kennen op omvallen of zijn we bang aan een ‘zwerende pink’ (Griekenland) te overlijden? Duidelijk is dat de emotie ook afstraalt op de woningmarkt.

Zucht naar sensatie
Mensen willen graag een ‘kwalificatie’ van de situatie en willen weten wat ze kunnen verwachten. Ze zoeken naar zekerheid en houvast. Er zijn talloze personen en instellingen die hen daarin bedienen en die vaak niet worden gehinderd door overmatig veel kennis van zaken. De negatieve kwalificaties vliegen je om de oren. De woningmarkt zit muurvast, de woningbouw ligt op zijn gat en de huizenprijzen dalen tot 30%. 'Het piramidespel staat op instorten’ is ook een mooie. Er is natuurlijke neiging om zaken te dramatiseren, een zucht naar sensatie en ook naar erkenning: want sommigen hebben het allang zien aankomen. Knap is dat, dat je zaken kan voorzien die we nog nooit eerder hebben meegemaakt.

Goed informeren is een kunst
Het valt niet mee om de huidige marktsituatie goed in te schatten en daar op de juiste manier mee naar buiten te treden. Voorop staat dat je op een zorgvuldige manier met informatie moet omgaan. Om zomaar wat te roepen zonder doordachte onderbouwing, kan natuurlijk niet. Althans, niet bij ons. Sommigen partijen lijken daar duidelijk minder moeite mee te hebben. Wij hechten echter aan onze geloofwaardigheid, vooral omdat onze leden en andere mensen daar op vertrouwen en omdat we een goede reputatie te verliezen hebben. We roepen dus niet zomaar wat en slaan er geen slag naar. Ik zou daarom zeggen: exit alle wildwest-verhalen en laten we het over de feiten hebben. De mensen goed informeren is een kunst.

Overlijden
Ik zelf heb momenteel last van een kies, met allerlei bijverschijnselen. Nu zie ik direct allerlei mensen bezorgd naar me kijken. ‘Gaat alles wel goed met je Bob?’ Zelfs mijn vrouw kijkt me bezorgd aan. Ik behoor dan wel tot een risicogroep, en je kan er behoorlijk beroerd van worden, maar het is maar een kwaal aan een kies. Net als bij Griekenland en de woningmarkt, hoeft dat niet direct tot overlijden te leiden.

5 opmerkingen:

  1. Zaken voorzien die we nooit eerder hebben meegemaakt? Is de heer Maas de vastgoedhausse van de jaren '70 vergeten? Ziet er nu in menig opzicht hetzelfde uit als toen: http://www.luxetveritas.nl/images/ltiratio.png

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Er zijn genoeg tegengeluiden te horen die ik zeker niet onder de categorie "wildwest-verhalen" schaar. Glasheldere onderbouwingen van Hugo Priemus, Jaap van Duyn om maar wat namen te noemen. Inderdaad goed, juist en eerlijk informeren is kunst. Bij partijen als de NVM is de geloofwaardigheid in ieder geval ver te zoeken, en de reputatie begint steeds harder te rammelen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Beste Bob,

    Je schrijft: "Het piramidespel staat op instorten". En waarom zou dat alleen maar op drama zijn gebaseerd? De woningmarkt vertoont alle kenmerken van een piramidespel, en dat wordt zelfs door VEH onderschreven! Keer op keer wordt er door VEH maar weer op gehamerd dat nieuw intredende starters de enige partij zijn die de woningmarkt op gang kunnen houden, en dat koste wat kost moet worden voorkomen dat zij wegvallen. Dat, en juist dat ene gegeven, is het ultieme kenmerk van een piramidespel.

    De lijst van gezaghebbende personen en instituten die verkondigen dat de woningmarkt niet anders kan dan dalen de komende jaren (en daarbij ook aangeven dat dat een gezonde ontwikkeling is voor onze woningmarkt) en/of pleiten voor verregaande hervormingen wordt zolangzamerhand wel erg groot. Een 'bloemlezing':

    * Arnoud Boot (hoogleraar ondernemingsfinanciering en financiële markten UvA)
    * Maartje Martens (bedrijf "housinganalysis", en gepromoveerd op de werking van de woningmarkt)
    * Piet Eichholtz (hoogleraar vastgoedkunde UvM)
    * Hugo Priemus (SER)Piet Moerland (Rabobank, grootste hypotheeknemer van Nederland)
    * Ad Buisman (Ernst & Young)
    * Dirk Brounen (hoogleraar vastgoedeconomie Tilburg)
    * Jaap van Duyn (voormalig directielid en fondsmanager bij de Robeco Groep)
    * Kees de Kort (AFS Capital Management)
    * IMF
    * Willem Buiter (Professor of European Political Economy)
    * etc.
    * etc.

    Nu zal VEH bij elk van hen wel iets vinden dat volgens VEH de werkelijkheid van de Nederlandse woningmarkt geweld aandoet, maar we hebben het hier wel over een groep experts die beroepshalve het wel en wee van de Nederlandse woningmarkt en alle bijbhorende financiële, fiscale en politieke aangelegenheden uitpluizen. Dit zijn geen onbeduidende blog-blaters zoals ikzelf.

    Door de mening en studies van deze groep experts af te doen als "wild-west verhalen" en koffiedikkijkerij zet VEH zichzelf definitief buitenspel als een jengelende kleuter die zijn zin niet krijgt. Ik krijg meer en meer de indruk dat VEH geen enkele visie meer heeft op de woningmarkt, en zich alleen nog maar bezighoudt met onbeduidend geneuzel en geklaag over bijvoorbeeld 1 of 2 procentjes meer of minder financieringsruimte. De toekomst van onze woningmarkt is echter niet afhankelijk van dit soort futiliteiten maar zal vooral worden bepaald door Europese en mondiale ontwikkelingen.

    Als VEH de rol van betrouwbare en serieuze gesprekspartner wil vasthouden, dan wordt het tijd dat het roer omgaat en VEH de realiteit onder ogen ziet. Nu bestookt VEH de media alleen maar met klaagzangen (echt Bob, tel eens hoeveel artikeltjes hier eigenlijk alleen maar klaagblogjes zijn tegen banken, overheidsmaatregelen, wegvallende subsidies etc.) en wordt niets uitgedragen over een brede visie aangaande broodnodige hervormingen op de woningmarkt en hoe we de problemen het hoofd moeten bieden te midden van de grotere ontwikkelingen om ons heen. Hierdoor zal VEH meer en meer het stempel van leuterend thee-clubje opgedrukt krijgen.

    Sorry Bob dat het weer zo scherp en direct is, je kent me ondertussen wel...

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Hallo Cosbibi en Cees,

    De ontwikkelingen van de jaren '70 ben ik zeker niet vergeten. In 1979 heb ik mijn eerste eigen huis gekocht dat enkele jaren later 30-40% minder waard was. Dus dat zal ik niet snel vergeten. De hausse werd gesmoord door een enorm hoge hypotheekrente (tot bijna 13%!) een grote werkloosheid en veel gedwongen verkopen. De problemen waren toen voor een groot deel van een geheel andere aard dan nu. Nu hebben we te maken met de crisis in de financiële wereld, de schuldencrisis in Europa, enz. Onder consumenten levert dat vooral een vertrouwenscrisis op.

    Cees: ik hierop terug in mijn volgende blog.

    Vriendelijke groet,
    Bob Maas

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Ik heb een lang artikel geschreven over de hausse in de jaren '70, dus ik weet er het één en ander van. Punt is dat nu, net als toen, er een enorme kredietexpansie heeft plaatsgevonden en de woningprijzen ten opzichte van het inkomen enorm zijn gestegen, net als toen. Dit valt ook te zien in deze grafieken: http://www.luxetveritas.nl/images/inkomenhuizenprijzen.png
    http://www.luxetveritas.nl/images/correlatiehypotheekschuldhuizenprijzen.png

    BeantwoordenVerwijderen