vrijdag 28 oktober 2011

Realistisch vooruitgangsgeloof

Gisteren was er eindelijk weer eens een debat over de woningmarkt. Plaats van handeling: het hoofdkwartier van ABN AMRO in Amsterdam. In de zaal zaten tientallen alumni van verschillende studies op het gebied van vastgoed. Jonge mensen van gemiddeld een jaar of vijf-, zesentwintig. Wat mij opviel was het sterke vooruitgangsgeloof van deze jonge mensen. Maar is dat ook realistisch?

Arbeidsmarkt
Discussieleider Dirk Brounen, tevens hoogleraar vastgoed, vroeg de zaal op een gegeven moment wie van de aanwezigen over tien jaar meer denkt te verdienen dan nu. Een licht gelach steeg op uit de zaal. Over tien jaar? Haha! Natuurlijk verdien ik over tien jaar meer dan nu! Bijna alle handen gingen de lucht in. Is dit nu naïef optimisme van een jonge generatie? Ik denk van niet. De zaal zat immers vol met jonge goed opgeleide mensen. Mensen waarnaar alleen maar meer vraag zal komen in een vergrijzende kennissamenleving. De vergrijzing zorgt, hoe je het ook wendt of keert, voor een structurele schaarste op de arbeidsmarkt. Mogelijk ziet de economische situatie er op dit moment - ondanks de geslaagde Top der Toppen - enigszins wankel uit, maar de vergrijzing is een feit en daarmee de schaarste op de arbeidsmarkt in de komende decennia.

Woningmarkt
Dirk Brounen vroeg de aanwezigen ook wie een eigen woning heeft gekocht . Ik schat dat 60 procent van de handen de lucht in ging. Het landelijk gemiddelde. Gezien hun leeftijd hebben zij hun woning de afgelopen paar jaar gekocht. Waarschijnlijk hebben zij dus - vanwege de prijsdalingen van de laatste jaren - aan woningwaarde ingeboet. Toch hadden de meesten geen spijt van hun koopwoning. Over grote vermogensverliezen leken zij geen boze dromen te hebben. Weer is dan de vraag: is dit nu naïef optimisme van een jonge generatie? Tja. Het aantal huishoudens in Nederland neemt in elk geval nog decennia lang toe. De vraag is of de nieuwbouw van woningen deze stijging bij kan houden. Zo niet, dan loopt de schaarste op de Nederlandse woningmarkt alleen maar verder op. En dan is het inderdaad erg prettig als je al een woning hebt kunnen kopen. Een plek onder de zon. Dat de huidige situatie op de woningmarkt er enigszins wankel uitziet, doet hier niets aan af.

13 opmerkingen:

  1. Rob, weer selectief winkelen.
    Ik heb geen zin meer je met argumenten te bestrijden ,daar ben je te eigenwijs voor.
    Op deze manier zal VEH zijn eigen graf graven.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Dat van die arbeidsschaarste zal wel kloppen. De beroepsbevolking heeft echter gepiekt en krimpt nu (zie link CBS). U mag raden wat dat betekent voor de huizenprijzen.

    http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bevolking/publicaties/artikelen/archief/2007/2007-008-pb.htm

    Dat verhaal van dat aantal huishouders zal ook kloppen. Het zegt echter niets over de gevolgen voor de huizenprijzen: zie uitleg in reacties van het vorige blog.

    Deze blogs kunnen trouwens ook geplaatst worden op de site van NVM want het past precies in hun straatje.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Geen van die jonge mensen zal zo te lezen het vak economie hebben gevolgd. Les 1 van marco-economie: een bevolking wat vergrijst in een land is altijd slecht voor de economie van dat land.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Als schaarste op de arbeidsmarkt leidt tot hogere salarissen dan zorgt de loon-prijs-spiraal ervoor dat dit geen extra koopkracht oplevert. Dat laatste is een groot probleem, de prijzen van grondstoffen zitten fors in de lift vanwege oplopende schaarste en de kosten van zorg, pensioenen en energie lopen ook harder op dan de afgelopen 20 jaar. Wie dan nog gelooft dat huizen in waarde blijven dalen (inflatie gecorrigeerd) moet echt een steekje los hebben zitten imo. Een huis wordt gewoon weer een huis, een stapel stenen om in te wonen en een kostenpost. De vraag is dan of het nog wel zo leuk is om een eigen huis te bezitten (geleend bij de bank).

    BeantwoordenVerwijderen
  5. dalen moet natuurlijk stijgen zijn :-)

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Never underestimate the power of denial.

    Huizen zijn de laatste decennia vier keer over de kop gegaan.
    Dit op basis van een overkreditering.
    Die voor banken (nota bene) niet meer acceptabel is.
    Tel daarbij dat de verhouding beroepsbevolking en inactieven de komende jaren sterk gaat wijzigen.
    Als de boomers en masse met pensioen gaan.
    Het aantal huishoudens mag dan wel stijgen, maar dat zijn dan eenpersoonshuishoudens.
    En die hebben niet zoveel te besteden.
    En dan zijn we nog niets een begonnen over het afschaffen van de hypotheekrente-aftrek.

    Inderdaad...de huizenmarkt is "enigszins wankel".

    BeantwoordenVerwijderen
  7. De vergrijzing is een feit met structurele tekorten aan hoogopgeleiden tot gevolg, maar ik waag te betwijfelen of de vraag zich in de vastgoed en financiële sector concentreert. Het begint de samenleving te dagen dat deze sector veel overtollige lucht bevat. Zoals iemand anders al opmerkte kan een vergrijzende samenleving nooit gepaard gaan met een economische groei. Afgezien daarvan is de schuldencrisis nog verre van opgelost en staan we mogelijk aan de vooravond van een ernstige recessie. Ik denk dat deze jonge mensen die hun huis op de top hebben gekocht van een koude kermis thuis kunnen komen als hun woning in waarde blijft dalen.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Quote: "Wie dan nog gelooft dat huizen in waarde blijven dalen (inflatie gecorrigeerd) moet echt een steekje los hebben zitten imo."
    Je bedoelt stijgen neem ik aan. Bij een dalende koopkracht kan de huizenprijs alleen maar omlaag.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Feiten daar gaat het om volgens Rob,
    Ik heb er hier ook nog een paar.

    Dat op de huizenmarkt op dit moment een schaarste aan potentiele ( die zich in iedergeval niet diep in de schulden willen steken)kopers is, is een feit.

    Steeds meer gezinnen met twee verdieners met kinderen denken er over om een baan op te zeggen met koopkracht daling tot gevolg, ook een feit.

    De kosten van ziekenkostenpremie en pensioenpremie stijgen enorm, ook een feit.
    mensen kunnen hun geld maar een keer uitgeven,ook een feit.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Het verwondert mij dat de VEH niet in staat lijkt te zijn om een reele voorstelling te maken van de ontwikkelingen in de komende decennia.

    Als je weet dat op de lange termijn een gemiddeld huis zo'n 3 tot 4 gemiddelde jaarinkomens kost en vandaag de dag een doorsnee rijtjeshuis zo'n 7 gemiddelde jaarinkomens doet, dan kan je op je klompen aanvoelen dat de prijzen voorlopig nog zullen blijven dalen.

    Zeker als we de omstandigheden meenemen die we in bovenstaande reacties vinden, concreet de vergrijzing en de stijgende kosten.
    Eigenlijk is er geen ene factor die wijst op een stijgende trend, of het moet de overheid zijn die, meer in paniek dan met beleid, maatregel op maatregel stapelt om de prijzen hoog te houden.

    De VEH lijkt ziende blind en horende doof voor de ontwikkelingen op langere termijn, die feitelijk als eb en vloed zijn - niet te beinvloeden.

    Waarom kiest de VEH er dan voor om volledig te gaan voor het belang van de insiders, behoud van het prijspeil en behoud van de overwaarde?
    Dat prijspeil gaat omlaag en die overwaarde wordt minder en daar kan de VEH, noch de politiek iets aan doen.
    Ultimo gaat de VEH deze groep mensen teleurstellen omdat deze mooie praatjes niet gaan uitkomen, niet kunnen uitkomen.

    En je zou toch denken dat de VEH oog moet hebben voor nieuwe leden, voor mensen die nu nog geen eigen huis hebben en ooit wel zouden willen kopen....
    Geen goed woord voor de outsiders, niet in beleid en ook niet voor hun afwachtende houding. Want de VEH lijkt tegenwoordiger zelfs een vijand te zien in de potentiele koper die zijn kans op de markt afwacht. Deze mensen worden weggezet als bangerikken, finaciele onbenullen, zwartkijkers, aasgieren en ander fraais.
    Aardig in dit verband is de subtiele boodschap in het verhaal van Rob: mensen die recent hebben gekocht doen het goed, want zij geloven in de toekomst en de niet-kopers, tja...

    De VEH heeft kortom weinig in de aanbieding voor de starters. Ik vrees dat de VEH zich in rap tempo uit de markt prijst zogezegd omdat het niets te verkopen heeft, noch aan de insiders noch aan de outsiders.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Ik ondersteun de 10de reactie volledig.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Geloof in vooruitgang is goed. Maar of 't realistisch is? De huizenprijzen zakken in ieder geval lekker door!

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Niets is zo moeilijk als het voorspellen van de toekomst. Niemand kan het. Of toch, Rob Mulder van de VEH claimt kennelijk op dit blogje dat hij daartoe in staat is.

    Want misschien komen die extra huishoudens er helemaal niet of minder omdat bijvoorbeeld:

    -Kinderen langer thuis blijven wonen door bijvoorbeeld werkeloosheid.
    -er minder echtscheidingen zijn, omdat bijvoorbeeld de echtelijke woning niet verkocht wordt.
    -Kinderen bij de ouders gaan wonen omdat de hypotheek niet meer kan worden betaald.
    -Kinderen hun ouders in huis nemen wegens onbetaalbare zorg.

    Dit geldt ook voor de alom verwachte schaarste op de arbeidsmarkt. Ook dit is afhankelijk van een aantal niet te voorspellen variabelen.
    Stel je bijvoorbeeld eens voor dat onze export zware klappen krijgt van de eurocrisis(werkeloosheid), of dat alle babyboomers extra lang moeten doorwerken omdat het beloofde pensioen zwaar tegenvalt.

    Misschien wat extreme voorbeelden, maar toch. Voorspellen is dus moeilijk, zo niet onmogenlijk.

    Daarom kijk ik liever naar het hier en nu. En dan zie ik een zwaar overgefinancierde en volledig uit het lood geslagen huizenmarkt, een economie die bijna volledig op de export rust en besluiteloosheid bij de politiek om de echte problemen aan te pakken. Dat is wat ik nu zie en dat stemt mij niet optimistisch voor de nabije toekomst.

    BeantwoordenVerwijderen