maandag 10 oktober 2011

Schaarste op de koopwoningmarkt

Economie gaat over schaarste. Ik weet dat toevallig, want ik ben van huis uit econoom. Schaarste duidt erop dat de behoeften van mensen schier onuitputtelijk zijn. Terwijl er natuurlijk grenzen zijn aan de mogelijkheden om die behoeften te bevredigen. Schaarste betekent dat er keuzen moeten worden gemaakt: op welke manier kunnen de beperkte productiemiddelen (zoals arbeid, kapitaal, grond) zo goed mogelijk worden ingezet? Op de koopwoningmarkt wordt de schaarste bepaald door het aantal huishoudens dat een eigen woning wil, van liefst zo hoog mogelijke kwaliteit, terwijl de beschikbaarheid ervan - zowel kwantitatief als kwalitatief - daarbij achterblijft.

Rotte eieren zijn zeldzaam
Even voor de duidelijkheid: onder schaarste verstaan economen niet dat bepaalde goederen 'zeldzaam' zijn en daardoor weinig te koop worden aangeboden. Zoals rotte eieren. Uitzonderingen daargelaten, is naar rotte eieren weinig vraag. Omgekeerd duidt het simpele feit dat een bepaald product veel wordt aangeboden en dus niet zeldzaam is (zoals brood) niet op de afwezigheid van schaarste. Want tegenover het grote aanbod staat een grote vraag. Als dat niet zo was zouden de bakkers in Nederland beter een ander vak kunnen kiezen.

Koopwoningen zijn schaars
Koopwoningen zijn in Nederland schaarse goederen zijn en zullen dat ook blijven. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden naar het aantal woningen, in combinatie met de plek waarop zijn staan, en de kwaliteit ervan.

Aantal koopwoningen
De kwantitatieve schaarste aan koopwoningen wordt bepaald door de verhouding tussen het aantal koophuizen dat in Nederland beschikbaar is enerzijds en het aantal zelfstandige huishoudens in ons land dat een koopwoning bezit of ambieert anderzijds. Tot 2020 moeten er in Nederland nog minstens een half miljoen woningen worden bijgebouwd om het aanbod gelijk te laten oplopen met de toenemende vraag naar woningen als gevolg van bevolkingsgroei en gezinsverdunning. Een deel van die vraag (zeg 60%, uitgaande van het huidige aandeel koopwoningen) zal zich richten op de koopwoningmarkt. Als de bouw er niet in zou slagen zoveel nieuwe koopwoningen te realiseren, neemt de schaarste de komende jaren verder toe. Daarbij is ook een belangrijk aspect dat veel huishoudens wegtrekken of weg willen uit de perifere krimpgebieden van Nederland, vaak samenhangend met een gebrek aan opleidingsmogelijkheden, banen en economische bedrijvigheid. De kwantitatieve schaarste op de koopwoningmarkt neemt hierdoor in de nu al dichtbevolkte delen van Nederland verder toe. Overigens is er ook veel schaarste in de huurmarkt, waardoor mensen jaren op een wachtlijst staan voor een sociale huurwoning dan wel de hoofdprijs betalen in de vrije sector.

Kwaliteit van koopwoningen
Naast een kwantitatieve schaarste, is er ook een kwalitatieve schaarste op de markt voor koopwoningen. Vooral hierdoor zijn de huizenprijzen de afgelopen decennia zo hard gestegen. Door de economische groei en de gestegen arbeidsparticipatie van met name vrouwen (tweeverdienersmodel) is de koopkrachtige vraag op de koopwoningmarkt de afgelopen tientallen jaren enorm toegenomen. Het aanbod is hierbij in kwaliteit achtergebleven. Dan heb ik het bijvoorbeeld over de oppervlakte van (nieuwe) koopwoningen en de grootte van de kavels waarop de huizen staan. Door het achterblijvende aanbod is de gestegen koopkrachtige vraag voornamelijk in de prijzen gaan zitten. Het eind van het liedje is dat we met z'n allen op de koopwoningmarkt meer zijn gaan betalen voor hetzelfde. De kwalitatieve schaarste op de markt voor koopwoningen is enorm.

Huizenprijzen
Schaarste weerspiegelt zich - zij het soms met enige vertraging - in de prijzen. Aangezien koopwoningen schaars zijn in zowel kwantitatieve als kwalitatieve termen, zijn de huizenprijzen in Nederland zo hoog. Op korte termijn kunnen de prijzen van deze wetmatigheid in de economie afwijken door conjuncturele ontwikkelingen of bijvoorbeeld door verminderde financieringsmogelijkheden. Dat is wat we nu waarnemen. Maar op de langere termijn is er maar één manier om de schaarste op de markt voor koopwoningen te verminderen en dat is vergroting van het aanbod op plaatsen waar dat nodig is, zowel in aantal als in kwaliteit.

8 opmerkingen:

  1. De kwaliteit van woningen is inderdaad in meervoudig opzicht achtergebleven. Niet alleen in het oppvervlak van woonruimte en kavel, maar ook in zoiets banaals als afwerking en oog voor detail.

    Overigens kunnen gemeenten in deze barre tijden een rol spelen in het vergroten van het aanbod. Vele gemeenten scheren op dit moment langs de afgrond vanwege afschrijvingen op hun grondposities. Voor veel geld aangekocht en met forse rentelasten behept, dreigt de grond weer tegen agrarische prijzen in de boeken te belanden. Laat gemeenten deze gronden aanbieden tegen bv 100 euro per vierkante meter aan particulieren die zelf een woning willen bouwen, dan maken de gemeenten nog steeds een leuke winst en hebben de bouwvakkers weer handenvol werk.

    Het zal wel worden afgeschoten onder het mom van 'verstoring van de markt'. Welke markt (proest....)?

    Overheden die zich druk maken over 'marktverstoring'?

    * HRA
    * starterssubsidies
    * verhoging NHG
    * verlenging termijn HRA onverkochte woning
    * onverkochte woning verkoopgarantie
    * overmatige sloop
    * opkoopregelingen onverkochte woning
    * verlaging overdrachtsbelasting
    * verlaging BTW bouw
    * vrijstelling schenking ouder aan kind bij aankoop eigen huis
    * etc.
    * etc.

    Was ik nog iets vergeten? Wat een farce... Daarbij moet nog worden aangetekend dat toen de prijzen begonnen te stijgen rond 1990, alle gemeenten snel zijn overgestapt op het residueel bepalen van de grondprijzen om mee te kunnen liften met de stijgende marktprijzen. Op dat moment hadden gemeenten ook een rem op de prijsstijgingen kunnen zetten door aan bescheiden grondprijzen vast te blijven houden. Jammer dat gemeentes dollar-tekens in de ogen blijven houden en niet meer willen zakken met de prijs.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Een helder verhaal, met veel ogenschijnlijke waarheden. Toch heb ik wat moeite met de conclusies en vooral met het fatalisme waarmee we ons lijken over te leveren aan de "wetmatigheden van economie en markt". Terwijl die vaak boterzacht zijn en soms haaks staan op "echte" harde wetten uit de natuurwetenschap. Neem bijvoorbeeld de economische wetmatigheid van permanente groei, of het steeds meer waard worden van een huis. In het fysieke systeem "aarde" is zulks niet mogelijk. Permanente groei is alleen mogelijk met tussentijdse ineenstortingen (vergelijk o.a. populatiedynamica) en in een "systeem" (bijv. huis) kan er nooit meer uit komen dan erin gaat (hoofdwetten thermodynamica).

    In plaats van ons over te leveren aan "de markt" (uiteindelijk ook een bedenksel van onszelf), kunnen we ook andere besluiten nemen of beleid ontwikkelen, vanuit een sociaal of maatschappelijk gevoel, een rechtvaardheidsgevoel of gewoon realiteitsbesef.

    Om eens wat knuppels in het hoenderhok te gooien: we kunnen bijvoorbeeld een mentaliteitsverandering bewerkstelligen, waarbij we tevreden zijn met minder. We kunnen grenzen stellen aan de (bevolkings)groei (ook zonder "chinese toestanden" of immigrantenhaat!). We kunnen grenzen stellen aan huizenprijzen, gebaseerd op reële bouwkosten. We kunnen gaan accepteren dat niet alles wat je in een huis stopt (bijv. belasting) waarde toevoegt en dus terugverdiend kan worden. Of accepteer dat onderhoud vnl. verval compenseert en niet per definitie meerwaarde toevoegt. We kunnen m.a.w. gaan accepteren dat het normaal is dat een gebruiksgoed (huis) door de jaren in waarde daalt, i.p.v. stijgt. We kunnen er ook voor kiezen de werkgelegenheid beter over het land te verspreiden, waardoor de druk op de woningmarkt en daarmee de schaarste zich niet concentreert in bepaalde landsdelen.

    En zo zijn er vast nog talloze andere keuzes te maken, vanuit een ander perspectief dan een kapitalistich. Bijvoorbeeld uit sociale, maatschappelijk, ethische of realistische overwegingen. We hoeven ons niet willoos over te leveren aan het kapitalistische, economische model. Kortom, laten we ons regeren door de markt, of regeren we zelf?

    BeantwoordenVerwijderen
  3. @Bart Rebbel: Bravo... goed om te lezen dat er meer mensen zijn die op deze lijn zitten.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. In het regeeraccoord staat :
    'Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen'.
    Premier heeft bij de algemene beschouwingen toegezegd dat er aan de wetgeving wordt gewerkt, welke op 1 januari 2013 in werking zal treden.
    Hoezo schaarste?

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Als je een keer verdiept hebt in de huizenmarkt van Tokio dan weet je wel beter dat schaarste geen invloed op de prijs heeft.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Nog even over de huizenprijzen: als je twee volle inkomens nodig hebt om een rijtjes woning uit de jaren 60 en 70 te kunnen betalen, dan zijn de huizenprijzen simpelweg te hoog. Klaar.

    M.b.t. aantal huishoudens: als je uit gaat van een toename van kleinere huishoudens (veel vrijgezellen), betekent het dat er meer vraag zou zijn naar goedkope woningen (er is maar 1 salaris), en dat dus die duurdere huizen alleen maar verder zakken in prijs omdat er geen vraag naar is.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. VEH kan zich beter bezig houden met het volgende probleem:
    'De Tweede Kamer wil een onderzoek naar de prijzen van nieuwbouwwoningen. Een meerderheid in de Kamer denkt dat de prijs veel hoger ligt dan nodig is.'
    Met de huidige strategie van VEH zal een zachte landing van de woningmarkt veranderen in een vrije val.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Aangezien gezinnen steeds kleiner worden en huishoudens steeds vaker uit 1 persoon bestaan, zal de vraag naar kleine woningen en appartementen eerder toe- dan afnemen. Daarom vind ik het vreemd dat kleine woningen met rotte eieren worden vergeleken.

    Natuurlijk is het fijn als iedereen een groot oppervlak voor zichzelf heeft, maar dit is eerder een luxeprobleem dan een zaak van nationaal belang. Afgezien daarvan is het bouwen van grotere woningen dan noodzakelijk enorm milieubelastend.

    BeantwoordenVerwijderen