woensdag 26 oktober 2011

Schaarste op de woningmarkt: een feit

Me Judice is een erg interessante website, waarop economen hun mening geven over uiteenlopende onderwerpen. Me Judice betekent dan ook: 'naar mijn mening'. Zoveel economen, zoveel meningen, is kennelijk de gedachte. Persoonlijk vind ik het altijd wel prettig als een mening enigszins kan worden onderbouwd met feiten. In dat opzicht was ik blij verrast met de mening van professor Eichholtz over de situatie op de woningmarkt op Me Judice.

Aanbod is tevens vraag
Eichholtz ontzenuwt in de eerste plaats de bewering dat er op de koopwoningmarkt sprake zou zijn van een enorm overaanbod aan woningen. Op Funda, zo horen we uit de mond van de professor, worden weliswaar veel woningen te koop aangeboden, maar daarin wonen gezinnen die ook weer een huis zullen willen kopen zodra hun huidige woning is verkocht. Ik had het zelf niet beter kunnen uitleggen. Kijkt u het filmpje er vooral even op na.

Groei aantal huishoudens
In de tweede plaats geeft Eichholtz aan dat er de komende vijftien, twintig jaar nog honderdduizenden huishoudens bijkomen in Nederland. Misschien wel een miljoen. Het exacte aantal maakt niet uit. Het zijn er in elk geval heel veel. En die moeten allemaal wonen. De vraag naar woningen neemt in grote delen van het land dus alleen nog maar verder toe de komende zoveel jaar. Het is onduidelijk in welke mate de nieuwbouw dit kan bijhouden. Op dit moment is dat in ieder geval bij lange na niet het geval.

Meningen en feiten
Dit zijn feiten. Niet alleen Vereniging Eigen Huis wijst op deze feiten. Maar ook een deskundige als professor Eichholtz. Er zijn veel mensen met een andere mening. De instorting van de woningmarkt kan als het aan hen ligt, zo lijkt het soms, niet snel genoeg komen. Het zou wel fijn zijn als zij eens zouden uitleggen hoe deze mening in overeenstemming kan worden gebracht met de feiten. Want van mening kun je verschillen. Maar toch niet van feiten?

23 opmerkingen:

  1. Rob, eens, maar wat doen kleinere huishoudens voor de woningprijzen. 10 x 2-verdieners kunnen meer financieren dan 20 x 1-verdieners.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Zie voor wat reacties op de visie van Eichholtz:

    http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/21-10-2011/piet-eichholtz-huizenprijzen-zullen-niet-kelderen/#comments

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Selectief winkelen noemen zij dit.
    Alleen publiceren wat je het beste uitkomt.
    Rob, kom eens op voor de woningbezitter i.p.v. je eigen hachie te redden.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Er vind vooral een stijging plaats van het aantal 1 persoonshuishoudens. Dat betekend dat deze mensen veel minder te besteden hebben aan een woning. Tussen het huidige aanbod en de vraag zit dus een forse misaanpassing welke alleen te overbruggen valt als het huidige aanbod zich in prijsniveau aanpast aan de vraag.

    U kiest uw 'feiten' zeer selectief en trekt vervolgens de gewenste conclusie.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. @anoniem:

    Met betrekking tot de huizenmarkt zeepbel site, ik vond deze reactie wel een aardige poging om het geheel te onderbouwen:

    "Huizenprijzen zullen niet kelderen als:

    1. de economie weer flink aantrekt
    2. de HRA tenminste tot 2150 volledig blijft bestaan
    3. de aftrek voor een 2e woning permanent wordt gemaakt
    4. de banken weer reserves van 3% of minder mogen aanhouden
    5. de rente niet gaat stijgen
    6. je weer 7x je bruto inkomen kunt lenen
    7. het aantal éénpersoonshuidhoudens afneemt
    8. Het bij die 15.000 ontslagen werknemers blijft
    9 er een oplossing komt voor 200.000 eigenaren met (nakende) betalingsproblemen
    10. Europese leiders het met elkaar eens worden
    11. Pasen en Pinksteren op 1 dag vallen

    Valt inderdaad reuze mee."

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Wat een kundige uitspraak van Piet Eichholtz: Qua aantal verkopen gaat het niet goed, maar qua prijzen wel! Ze zijn namelijk nauwelijks gezakt. Kun je wel heel stellig met je "feiten-argument" aankomen maar daar haal jezelf gelijk mee onderuit... Het hoeft geen wellesnietes-spelletje worden, maar we zullen zien wie er gelijk krijgt...

    BeantwoordenVerwijderen
  7. @Klaas:

    Inderdaad een goed argument waarom je deze man niet serieus kan nemen. Ik denk ook niet de de bouwsector het met deze man eens zal zijn. De prijzen van nieuwbouw zakken ondertussen ook, het is een kwestie van roeien met de riemen die je krijgt aangereikt. Oom Piet verkondigt het dogma van de te lage bouwproductie al jaren, volgens hem blijven de prijzen daarom hoog. Dat de markt zo goed als gehalveerd is wuift hij helemaal weg... want niet relevant.
    Wel is hij een groot voorstander van een hogere NHG grens, want er zijn kennelijk te weinig mensen die met de oude grens een 'betaalbare' woning kunnen kopen. Toch raar dat hij voor de parlementaire enquête nog opmerkte dat een hogere rente geen enkel probleem was voor de markt. Als deze hogere rente geen probleem is? Waarom hebben we dan een hogere NHG grens nodig?
    Ach.. het zullen wel mijn 2 werkende hersencellen zijn die mij met deze vraag bezig houdt.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Met mijn aantal declarabele uren gaat het niet goed, maar met mijn uurtarief wel! Mmm, misschien toch eens iets zakken met de prijs.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Toch wel knap dat je nog steeds mensen kunt vinden die denken dat het straks allemaal weer hosanna is.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Beste Rob, wat zijn feiten en wat is fictie of "wishfull thinking"?
    -Worden alle te koop staande woningen bewoond door gezinnen die ook weer een andere woning willen, of zijn er ook woningen van overleden mensen bij, en woningen van mensen die gaan samenwonen (van twee naar één woning), al dan niet gedwongen door economische omstandigheden? Deze stelling is meer een HYPOTHESE dan een feit.
    -Blijft de groei in aantal huishoudens (vnl. gezinsverdunning) doorgaan, of komt die tot stilstand of keert die zelfs om, omdat mensen door economische omstandigheden of mentaliteisverandering weer meer samen gaan wonen, omdat de vergrijzing/sterfte toeneemt, omdat bevolkingsaanwas stagneert, misschien zelfs terug gaat lopen? De groei is een PROGNOSE en zeker geen feit.
    -In het filmpje stelt prof. Eichholz als een feit dat prijzen niet kunnen kelderen, omdat de vraag hoog blijft. Dat klopt misschien als je heilig gelooft in de markt en niks anders. Maar kijk vanuit een ander perspectief (nog steeds veel overwaarde in de huizenmarkt, steeds grotere financieringsproblemen bij nieuwkomers) en de prijzen kunnen best omlaag. WISHFULL THINKING dus, en alweer geen feit.

    Wat zijn dan wel feiten?
    -De prijs van een huis is jarenlang bepaald door de koopsom te stapelen met o.a. belastingen, onderhoudskosten en wat "winst". Immers, alles aan een huis moet "terugverdiend" worden. Dat een groot deel van die kosten niets toevoegt en dus ook geen reële meerwaarde creëert wordt even vergeten. Op deze manier komt er door "marktwerking" een hoop "gebakken lucht" in de huisprijzen, m.a.w. prijsverhoging, niet gebaseerd op feitelijke waardetoename. FEIT.
    -Door veelal kunstmatige en in elk geval eindige uitbreiding van financieringsmogelijkheden (hypotheekrenteaftrek, 2-verdieners- en top-hypotheken, erfenissen, e.d.) konden deze prijsstijgingen een tijdlang opgebracht worden. Dat is niet oneindig mogelijk, eeuwige groei bestaat niet. FEIT.
    -Een huis staat buiten in regen en wind en wordt bewoond, dus van binnen en buiten geleidelijk "gesloopt". Natuurwetten bepalen dat een systeem nooit meer kan opleveren dan erin gaat. Om een zekere mate van "ordening" (netjes opgestapelde bakstenen) te bewaren is zelfs een zekere mate van "energie" nodig, die er niet in fysieke zin (c.q. meerwaarde) weer uitkomt. Een huis gaat in Nederland gemiddeld 100 jaar mee. Daarna is de waarde nul. Afschrijving is normaal en onontkoombaar in de fysieke wereld. FEIT.

    Mijn wens is helemaal niet dat de woningmarkt in Nederland instort, maar wel dat de huizenprijzen reëel en betaalbaar blijven. Dat kan m.i. door alle prietpraat over markt en overwaarde af te schaffen en o.a. te kijken naar wat een huis kost (bouwkosten) en wat het afschrijft (in de gemiddelde levensduur van pakweg 100 jaar). Baseer daar de prijs op. En door daarnaast eens fundamenteel na te denken over grondprijzen. Is het eerlijk dat daaraan verdiend wordt met niksdoen? Of moeten we gewoon naar een rechtvaardige verdeling van beschikbare grond voor iedereen?

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Een FEIT is dat blogschrijvers en reaguurders, meningen en argumenten uiten die mijn inziens allemaal wel hout snijden.

    Alleen is het jammer dat beide over het hoofd zien dat deze eindeloze discussies vaak ontstaan door verschil in waarden en normen (bijv. denk- en ideaalbeeld). Misschien is het een idee daar eens nader tot elkander te komen. Dit in plaats van beide te schrijven als gebeten honden.

    Want volgens mij willen beide (reaguurders en bloggers) nagenoeg hetzelfde bereiken......

    BeantwoordenVerwijderen
  12. haha Piet Eicholtz deskundig. laat me niet lachen. Er zijn mensen van een groter kaliber die ik serieus neem. En Rob jij bent er niet een van. Amateuristisch niveau deze blog en je vertoning destijds bij P&W. Het maakt mij verder niet uit ik lach er smakelijk om. Laten we ons berusten op de feiten en die zijn:

    Daling woning verkopen
    Daling gemiddelde huizenprijs
    Somber economisch vooruitzicht (pensioen ontslagen)

    Resultaat een dalende huizenprijs. Geen 40% maar meer richting naar toekomstig betaalbare situatie, en hoe die eruit gaat zien weet nog niemand dat is afwachten. btw ook een feit.

    En zoals eerder genoemd sta ook eens open voor een ander zijn visie

    BeantwoordenVerwijderen
  13. "Alleen is het jammer dat beide over het hoofd zien dat deze eindeloze discussies vaak ontstaan door verschil in waarden en normen (bijv. denk- en ideaalbeeld)."

    Nee hoor, niet waarden en normen. Het is het verschil tussen zij die een huis hebben en zij die er een willen kopen voor een redelijke prijs. Ik wens VEH veel succes bij de onlangs gestarte actie om mensen <30jr (starters) te bereiken :-)
    Met deze houding komen ze er NOOIT.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. "Vraag" is niet "het aantal huishoudens". Vraag is huishoudens * besteedbaar bedrag.

    Misschien stijgt het aantal huishoudens 10%.

    Door
    -banknormen,
    -afschaffing HRA,
    -verkleining omvang van de grootte van een huishouden,
    -stijging energiekosten,
    -stijging zorgkosten,
    -intergenerationele pensioenroof
    zal het besteedbare bedrag misschien in de orde van 50% afnemen t.o.v. de "hoogtij"-dagen (4 jaarlonen vs 8 jaarlonen). Ik denk dan ook dat de huizenprijzen nog wel 30% kunnen herstellen. Naar beneden dus.

    BeantwoordenVerwijderen
  15. Qoute : Nee hoor, niet waarden en normen. Het is het verschil tussen zij die een huis hebben en zij die er een willen kopen voor een redelijke prijs.

    @anoniem : Is jouw tv ook zwart/wit?:)

    BeantwoordenVerwijderen
  16. Journaliste uit de vastgoed die het begrepen heeft:

    http://www.spacemakers.nl/weblog/2011/10/tering-naar-de-nering/

    BeantwoordenVerwijderen
  17. Als al die mensen kennelijk een dak boven hun hoofd hebben, dan is er dus ook geen probleem met de buitengewoon lage omzet in woningen. Huizen voor mensen die doorstromen hebben weinig toegevoegde waarde voor de samenleving in tegenstelling tot woningen voor starters. We gaan nu terug naar de gezonde situatie dat mensen alleen een huis kopen als ze daadwerkelijk een dak boven hun hoofd nodig hebben.

    BeantwoordenVerwijderen
  18. Quote: "Is jouw tv ook zwart/wit?:)"
    Feit is dat de VEH alleen bestaande huizenbezitters vertegenwoordigt en weinig tot niets doet om de woningmarkt beter toegankelijk te maken voor starters. Bovenstaand artikel waarin Rob Mulder zijn hoofd in het zand steekt over de uitblijvende vraag naar woningen, maakt dit overduidelijk.

    BeantwoordenVerwijderen
  19. "Wiens brood men eet, diens woorden men spreekt"

    Eichholtz is dus gewoon in dienst van het bedrijfsleven (o.a Fortis in het verleden).

    "De Universiteit van Maastricht kent een zelfde soort constructie. Deze universiteit heeft op een totaal van 318 hoogleraren, 87 bijzonder hoogleraren benoemd, allemaal betaald door stichtingen. Daarnaast wordt hoogleraar vermogensrecht Piet Eichholtz sinds kort betaald door Fortis. "Wat dit Fortis kost, blijft tussen Fortis en de universiteit, maar Fortis financiert een voltijds stoel, dus u kunt zelf een aardige schatting maken,” aldus Eichholtz.

    link:

    http://www.z24.nl/bedrijven/artikel_7527.z24

    BeantwoordenVerwijderen
  20. Mi is de nenadering van prof Eichholtz eenzijdig. Er wordt geen rekeming ge houden met het gegeven dat uit een beetje surfen op funda blijkt dat er heel wat leeg stand is in het aanbod. Ten tweede is de groei van het aantal huishludens een prognose, zoals door anderen reedsopgemerkt. Ik wil ook wijzen op eerder onderzoek van Eichholtz uit 1997 waarin hij ingaat op de risico 's van een eigen huis.

    BeantwoordenVerwijderen
  21. Nog een stukje over Eichholtz.
    http://www.ftm.nl/original/de-vastgoedprofessor-en-zijn-belangenconflicten.aspx

    BeantwoordenVerwijderen
  22. Beste collega-Anoniem,

    Als je argumenten op zijn, ga je het gewoon op de persoon spelen! Slim.

    BeantwoordenVerwijderen
  23. Als er zoveel schaarste is en er geen kans is op flinke prijsdalingen, dan kunnen we net zo goed nu wel de HRA beperken.

    Na Diederik Stapel welke niet zuiver is, hebben we nu dus de niet onafhankelijke Eichholtz.

    BeantwoordenVerwijderen