woensdag 30 november 2011

Woningmarkt: volle dansvloer waar niemand beweegt

Felix Rottenberg vergeleek de woningmarkt vanmiddag met een volle dansvloer. Iedereen is er, maar niemand begint te dansen. Plaats van handeling was een mooi theater in Hilversum (podium De Vorstin). Publiek: alle geledingen uit de bouwwereld en de woningmarkt. Reden voor het samenzijn: het afscheid van Frits Nuss van NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers.


Vraag en aanbod
De beeldspraak van Rottenberg volgde op een scherpe analyse van Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw. Hij betoogde terecht dat er momenteel erg veel woningen te koop staan, waarvan de eigenaars zelf ook weer een nieuwe woning willen aanschaffen. Met andere woorden: het huidige aanbod van woningen vertegenwoordigt tevens een enorme vraag.

Verhuisketen omgedraaid
Waarom komt de woningmarkt dan niet op gang? Omdat niemand de eerste stap zet. Iedereen wil eerst zijn huidige woning verkopen alvorens zelf een nieuwe woning te kopen. Een paar jaar geleden was dat nog omgedraaid. Toen kocht je eerst een nieuwe woning en raakte je daarna gemakkelijk je huidige woning kwijt.

Starters
In de huidige situatie ligt, aldus het betoog van Van Hoek, de sleutel bij koopstarters, want zij hoeven niet eerst een woning kwijt te raken. Maar juist starters merken de gevolgen van de aangescherpte hypotheekregels. Vroeger konden jonge goed opgeleide mensen naar verhouding veel lenen omdat zij in negentien van de twintig gevallen over een paar jaar veel meer zouden verdienen dan nu. Denk aan de spreekwoordelijke net afgestudeerde arts. Dat mag nu niet meer. En dus wordt er - in de beeldspraak van Rottenberg - niet gedanst, ondanks een volle dansvloer.

Toekomst
De discussie vond plaats tegen de achtergrond van het feit dat er de komende jaren nog honderdduizenden woningen moeten worden bijgebouwd in Nederland. Zodat eigen woningen in grote delen van het land de komende jaren schaarse goederen blijven. En dat op dit moment de woningmarkt geheel stil ligt, is natuurlijk ook overdreven. Gemiddeld wisselen elke maand 10.000 bestaande woningen van eigenaar. Tegelijkertijd hing boven de discussie in Hilversum één grote zwarte wolk. Namelijk de vraag hoe het zal aflopen met de eurocrisis. Als de Europese economie volledig instort en iedereen wordt werkloos, zal ook de woningmarkt de dans niet ontspringen. Maar daar wilde vandaag eigenlijk niemand nog aan denken.

maandag 28 november 2011

Kopen of verbouwen

Er worden momenteel op jaarbasis zo'n 120.000 bestaande woningen verkocht. Voor de crisis lag dat op circa 200.000. Op een totaal eigenwoningbestand van circa 4,2 miljoen woningen is dat in beide gevallen een klein percentage. Verreweg de meeste eigenwoningbezitters blijven van jaar op jaar gewoon zitten waar zij zitten. Soms hebben ze wel extra woonwensen, maar realiseren ze die via een verbouwing. Door de crisis is de keuze tussen een nieuw huis kopen of je bestaande woning verbouwen extra pregnant geworden.

Leden aan het woord
In Eigen Huis Magazine van december worden leden van Vereniging Eigen Huis aan het woord gelaten die voor deze keuze hebben gestaan. Een gezin uit Rockanje vertelt dat zij hun droomhuis niet wilden laten lopen, ondanks de crisis. De dubbele lasten van de nog niet verkochte oude woning hebben zij ingecalculeerd. Een stel uit Amersfoort koos ervoor om door middel van een verbouwing de extra ruimte te creëren waaraan zij behoefte hadden.

Elke situatie anders
Uit de verhalen van de leden blijkt eens te meer dat elke situatie anders is. En dat het ook een kwestie is van persoonlijke voorkeur of je liever wilt verhuizen of verbouwen. Algemene adviezen zijn bijna niet te geven. Wel zijn er natuurlijk zaken waarop u moet letten indien u overweegt te gaan kopen. Of wanneer u liever gaat verbouwen. In Eigen Huis Magazine worden ze langsgelopen. Want crisis of niet: als u uit uw huis groeit, moet u iets. Wat is wijsheid?

vrijdag 25 november 2011

Oplevering nieuwbouw: Heijmans in de fout

Leden van Vereniging Eigen Huis hebben ons gemeld dat (onder andere) bouwer Heijmans een opleverprocedure hanteert voor nieuwe woningen die in het nadeel werkt van de kopers. Vereniging Eigen Huis gaat haar leden hierin bijstaan met alle beschikbare middelen. Wat betreft de rechten van nieuwbouwkopers willen we niet terug naar de jaren zeventig.

Jaren zeventig
In de jaren ’70 van de vorige eeuw - erg lang geleden dus – werd Vereniging Eigen Huis opgericht. Belangrijkste missie: zorgen dat er ook iemand aan úw kant staat. Voor die tijd stond u als (potentiële) eigenwoningbezitter alleen en machteloos tegenover de diverse marktpartijen die zich op de woningmarkt begeven. Neem de koop van een nieuwbouwwoning. Als gelukkige eigenaar van de nieuwe woning mocht u zich melden bij de bouwer, giroafschrift in de hand als bewijs van betaling. Vervolgens moest u tekenen dat de woning in perfecte staat was opgeleverd, waarna de sleutel u werd overhandigd. Als bij nadere inspectie de woning toch minder perfect was opgeleverd dan gedacht, moest u maar zien hoe u uw gelijk nog kon halen.

Consumentenbescherming
Vereniging Eigen Huis heeft er hard voor gevochten dat de (potentiële) eigenwoningbezitter meer rechten kreeg tegenover de diverse marktpartijen. Als koper van een nieuwbouwwoning mag u bijvoorbeeld 5% van de koopsom achterhouden als zekerheid dat de bouwer de laatste gebreken ook daadwerkelijk oplost. En verder is het heel gebruikelijk geworden dat kopers zich bij de officiële oplevering laten bijstaan door een onafhankelijke bouwkundige. Sterker nog: dat is een recht dat u als koper hebt!

Heijmans Vastgoed
Heijmans Vastgoed dreigt nu de klok een jaar of veertig terug te draaien. Men introduceert een ‘vooroplevering’, waarbij de koper – vergezeld door een onafhankelijke bouwkundige – eventuele gebreken aan de bijna op te leveren woning mag constateren. In een brief van Heijmans aan een nieuwbouwkoper, die in ons bezit is, lezen we dat Heijmans aan de ‘echte oplevering’ restricties wil verbinden.
1) Er mogen geen nieuwe gebreken worden geconstateerd.
2) Een onafhankelijke bouwkundige is niet welkom.
We zijn gaan klagen bij Heijmans. Uitkomst: vooruit, er mag bij de oplevering een half uurtje rondgekeken worden. Dit schaadt natuurlijk nog steeds op flagrante wijze uw rechten als nieuwbouwkoper. Een nieuwbouwwoning is waarschijnlijk de grootste aankoop van uw leven. Mag u dan alstublieft serieus kijken of alles in orde is? Daarbij komt dat in de laatste weken van de afbouw van een woning de kans op (extra) beschadigingen en gebreken relatief groot is, mede vanwege de tijdsdruk. Een definitieve oplevering is dus alles behalve een overbodige luxe. En natuurlijk mag u zich laten vergezellen door een onafhankelijke bouwkundige!

Klachten: oplevering@eigenhuis.nl
De handelswijze van Heijmans is juridisch niet houdbaar. Vereniging Eigen Huis heeft Heijmans daar op gewezen. Als de handelwijze van Heijmans niet wordt aangepast, zal de vereniging daartegen alle mogelijke stappen ondernemen. Natuurlijk zijn wij benieuwd of ook andere bouwers en projectontwikkelaars de fout ingaan. Mocht u voorbeelden kennen, dan kunt u ons dat melden op oplevering@eigenhuis.nl. Wij zullen dan indien nodig in actie komen. Omdat het belangrijk is dat er ook iemand aan úw kant staat.

dinsdag 22 november 2011

Laatste kans!

Soms krijg je in het leven een laatste kans en soms ook niet. Zo las ik eens over een mevrouw bij de tandarts met een rotte kies. De tandarts vraagt haar of hij de kies nog een laatste kans zal geven of de kies maar gelijk zal  trekken. Mevrouw antwoordt:  ‘Ach tandarts, ik heb in mijn leven twee echtgenoten een laatste kans gegeven, dat is me slecht bevallen, trekken maar!‘
Er kunnen dus allerlei redenen zijn om een laatste kans wel of niet te pakken. Je hebt nu de laatste kans om je kandidaat te stellen voor onze Ledenraad! Deze verkiezingen zijn maar eens in de vier jaar en de kandidaatstellingstermijn voor de komende verkiezingen eindigt op 1 december aanstaande, dus dit is voorlopig je laatste kans!

Wat moet je doen?
In de eerste plaats is het nodig dat je lid bent van Vereniging Eigen Huis en boven de 18 jaar bent. Op de website van Vereniging Eigen Huis vind je het formulier voor de kandidaatstelling, dat vul je in en mail je terug aan de vereniging. Er vindt vervolgens een screening plaats op eventuele belangentegenstellingen of belangenverstrengeling. Ben je bijvoorbeeld makelaar of hypotheekadviseur dan kun je geen zitting nemen in onze Ledenraad.

Wat doet de Ledenraad?
De Ledenraad van Vereniging Eigen Huis heeft een aantal formele bevoegdheden. Er zijn verschillende commisie’s waar men praat met de directie over verschillende thema’s.
Ben je geboeid door het werk van Vereniging Eigen Huis op het gebied van het eigenwoningbezit en de woningmarkt in het algemeen en wil je ook meedenken en praten over het beleid van de vereniging? Grijp dan nu uw laatste kans! We zien uw kandidaatstellingsformulier graag tegemoet!

maandag 21 november 2011

"Hoge huizenprijzen een indicatie dat het goed gaat"

Zoals u ziet, staat de titel van deze blog tussen aanhalingstekens. Het gehele citaat luidt als volgt: "Het zijn niet de grondprijzen die de woningprijzen dicteren, maar de populariteit van de woningen en de aantrekkelijkheid van haar omgeving die de grondprijs bepaalt. In tegenstelling tot wat beleidsmakers vaak denken, zijn de hoge grond- en huizenprijzen geen probleem voor een stad, maar zijn zij juist een indicatie dat het goed gaat."

Fris geluid
Deze uitspraak komt van een viertal economen, werkzaam bij verschillende universiteiten. Drie auteurs die tevens verbonden zijn aan het Centraal Planbureau. Het citaat is ontleend aan de bijdrage van het viertal* aan de zojuist verschenen Preadviezen 2011 van de Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde (KVS), de Nederlandse beroepsvereniging van economen. Ik heb het citaat aangehaald omdat het een fris geluid is, gebaseerd op empirisch onderzoek.

Enorme variatie
De auteurs laten zien dat er in Nederland een enorme variatie bestaat aan grond- en huizenprijzen. "De grond onder de duurste woonplek in de stadcentra is ruim tweehonderd keer zo duur als de grond onder de goedkoopste woonplek in het landelijk gebied van Groningen." Deze verschillen hangen vooral samen met zogeheten agglomeratievoordelen. Dat wil zeggen de voordelen van veel mensen, bedrijven en organisaties in elkaars nabijheid. De voordelen variëren van de beschikbaarheid van banen tot de aanwezigheid van uitgaansgelegenheden.

Prijseffecten
De vier economen hebben onderzoek gedaan naar de prijseffecten van de verschillende agglomeratievoordelen. Hieruit blijkt bijvoorbeeld dat als je in een bepaalde stad per uur 1 euro extra bruto kunt verdienen, dit zich vertaalt in een extra grondprijs van 6,43 euro per vierkante meter. Elke duizend extra banen, binnen een acceptabele reistijd, leidt tot een 18 eurocent hogere grondprijs. Dat lijkt weinig. Maar bedacht moet worden dat er bijvoorbeeld in de Randstad waarschijnlijk één miljoen banen goed bereikbaar zijn binnen een acceptabele reistijd. Overigens leidt de nabijheid van een treinstation volgens het onderzoek tot een 67 eurocent hogere grondprijs. Zoals algemeen bekend, heeft daarnaast de aanwezigheid van culturele voorzieningen een grote aantrekkingskracht op veel huishoudens. Honderd extra concerten of theatervoorstellingen per jaar, binnen een acceptabele reistijd, leidt tot 16 euro boven op de grondprijs per vierkante meter. De aanwezigheid van restaurants en luxe winkels hebben een vergelijkbaar effect. Zo worden er in de studie nog meer factoren besproken, zoals het aantal monumentale panden in een stad en nabijheid van natuurgebieden. In wijken die aan de Noordzeekust grenzen, komt er circa 75 euro op de grondprijzen.

Meer huishoudens
Behalve een quasi-terloopse referentie aan het ruimtelijke ordeningsbeleid ("mits het ruimtelijke ordeningsbeleid de toegenomen woningvraag accommodeert"), gaan de auteurs helaas niet in op het prijseffect van een nog steeds toenemende schaarste aan geschikte woningen in Nederland. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) krijgt de woningmarkt tussen 2010 en 2025 een toestroom van circa 800.000 huishoudens te verwerken. Dit terwijl vanwege de crisis juist veel bouwplannen in de bureaula zijn verdwenen. Hoe gaat dat aflopen? Krijgen we voldoende woningen gebouwd? Of loopt de schaarste steeds verder op? En daarmee de grondprijs? De preadviezen van de KVS worden begin december openbaar besproken. Misschien dat ik de auteurs dan maar eens ga vragen hoe zij hier tegen aan kijken.

* Wouter Vermeulen, Henri L.F. de Groot, Gerard A. Marlet en Coen N. Teulings, Steden, grondprijzen en de lokale overheid, in: Harry Garretsen, Richard Jong-A-Pin en Elmer Sterken (red.), "De economische toekomst van Nederland", Preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor Staathuishoudkunde 2011, Den Haag: SDU Uitgevers, blz. 233-253.

vrijdag 18 november 2011

Creatieve destructie in het Nederlandse bankwezen?

Gisteren zat bij het FD een special over innovatie. Altijd leuk. Helaas ontbreekt in deze special echter een artikel over de Nederlandse banken. Terwijl juist zij wel een fikse aanmoediging kunnen gebruiken om te gaan innoveren in het belang van de klant. Met name op de hypotheekmarkt. Daar staan de banken op dit moment op minstens twee manieren met hun rug naar de toekomst.

1. Flexibilisering van de arbeidsmarkt
Een flexibele arbeidsmarkt is voor de Nederlandse economie een conditio sine qua non om te kunnen overleven in de internationale concurrentiestrijd. De baan voor het leven behoort mede hierdoor inmiddels tot het verleden. Dit verlies aan 'baanzekerheid' behoeft voor werknemers geen ramp te zijn. Door goede scholing, bijscholing en persoonlijke ontwikkeling kunnen zij immers werken aan hun eigen 'employablitity'. Oftewel aan hun eigen aantrekkelijkheid voor werkgevers. En daarmee aan hun eigen 'werkzekerheid'. De banken lijken bij het verstrekken van hypotheken echter nog te willen uitgaan van de baanzekerheid van vijftig jaar geleden, in plaats van de werkzekerheid van heden en toekomst. Het gedrag van de banken is op dit punt dus dringend toe aan vernieuwing, aan innovatie. Mensen met wisselende banen, flexibele contracten, alsook mensen die gekozen hebben voor een bestaan als zelfstandige, willen ook graag wonen. Sommigen in een koophuis.

2. Eigen huis en pensioen
Ten tweede staan de banken met de rug naar de toekomst als het gaat over 'eigen huis en pensioen'. Op dit moment bieden de banken nauwelijks producten aan die de gepensioneerde eigenwoningbezitter in staat stellen (een deel van) de overwaarde op zijn woning te gebruiken als aanvulling op zijn pensioen. Toch is hieraan grote behoefte, zeker nu de reguliere pensioenvoorziening steeds meer onder druk is komen te staan. Banken die willen vernieuwen in het belang van de klant doen hier dus iets aan. Maar het gebeurt niet. Althans ik heb het nog niet gezien. Banken dringen wel aan op meer aflossen gedurende de looptijd van de hypotheek, maar ze laten ouderen die hun overwaarde willen besteden, in de kou staan.

Concurrentie en creatieve destructie
Waarom innoveren banken in Nederland niet of nauwelijks in het belang van de klant? Antwoord: omdat zij hiertoe door een gebrek aan concurrentie nauwelijks de noodzaak voelen. Vier grote banken zijn heer en meester over de hypotheekmarkt en zij doen elkaar weinig concurrentie aan. Voor echte concurrentiedruk moeten we het hebben van kleine, al dan niet buitenlandse toetreders. Dit doet denken aan de geschriften over innovatie van de bekende Oostenrijkse econoom Joseph Schumpeter. Hij had het in dit verband over creatieve destructie, waarbij grote bedrijven (log en inflexibel als ze zijn geworden door interne bureaucratie en de waan van onaantastbaarheid) uiteindelijk worden weggevaagd door nieuwe toetreders (die de klant veel beter aanvoelen en veel sneller op ontwikkelingen kunnen inspelen). De prangende vraag is nu dus of de Nederlandse grootbanken tijdig zelf in actie komen en gaan innoveren in het belang van de klant. Of dat zij uiteindelijk zullen worden weggevaagd door nieuwkomers die de klantenbelangen wèl centraal stellen.

woensdag 16 november 2011

Energiebesparing en een onbetrouwbare overheid

Raar toch dat juist op het gebied van energiebesparing de overheid zich steeds zo'n wispelturige partner toont. Subsidieregelingen worden soms al afgeschaft voordat de burger goed en wel doorheeft dat ze bestaan. Denk aan de subsidie op een maatwerkadvies. En eerder blogde mijn collega Claudia Umlauf al over de snelle opkomst en ondergang van de subidies op zonnepanelen respectievelijk zonneboilers, HRe-ketels en warmtepompen.

Onbetrouwbaar
In het laatste geval gaat het gedrag van de overheid, in casu dat van het ministerie van Economie, Landbouw & Innovatie, verder dan wispelturigheid. Onbetrouwbaarheid is een beter woord. Reden genoeg voor Vereniging Eigen Huis om aan de bel te trekken bij de Tweede Kamer.

Gedupeerd
Het gaat er heel kort gezegd om dat de overheid tot en met juni van dit jaar heeft gecommuniceerd dat subsidie kon worden aangevraagd voor zonneboilers, HRe-ketels en warmtepompen (subsidieregeling duurzame warmte). Om vervolgens de regeling doodleuk met terugwerkende kracht tot 1 januari af te schaffen. Inmiddels is er weliswaar een 'coulanceregeling' getroffen voor mensen die tot medio februari geïnvesteerd hebben in duurzame warmte, maar deze regeling is volstrekt ontoereikend. Door dit onbetrouwbare gedrag van de overheid worden naar schatting 1.400 huishoudens gedupeerd, voor een gemiddeld subsidiebedrag van 5.000 euro.

Brief
Eerder brachten we de kwestie onder de aandacht van minister Verhagen van EL&I, maar die gaf geen sjoege. Hopelijk vinden we bij de leden van de Tweede Kamer wel gehoor. De brief gaat zeer binnenkort de deur uit.

maandag 14 november 2011

Eigen woning en zorg


De directeur van het Sociaal-Cultureel Planbureau (SCP) Paul Schnabel heeft vorige week de discussie aangezwengeld of eigenwoningbezitters in de toekomst hun huis moeten verkopen om hun zorgkosten te betalen. Er zitten meerdere kanten aan deze discussie.

Eigen woning en pensioen
Wie een eigen woning bezit en de hypotheekschuld aan het eind van de looptijd geheel of grotendeels heeft afgelost, heeft extra pensioen opgebouwd. In je eigen woning kun je immers 'gratis' wonen, een voordeel dat huurders niet hebben. Daarnaast kunnen ouderen met een eigen woning proberen een deel van het vermogen dat in de eigen woning zit, te verzilveren. In Nederland zijn hiervoor op dit moment weinig goede producten (zoals omkeerhypotheken) op de markt. Het is belangrijk dat de banken dergelijke producten in het belang van de klant gaan ontwikkelen. Zodra de crisis achter de rug is, zullen we maar zeggen. Als er aantrekkelijke manieren zijn om op de oude dag een deel van het opgebouwde pensioen te verzilveren, dan kunnen mensen dit besteden aan zeer uiteenlopende zaken. Extra zorg kan daar op den duur zeker bij horen.

Tweedeling in de zorg
Op deze manier gepresenteerd, lijkt dit te behoren tot de sfeer van de vrije keuze. Maar natuurlijk heeft het ook te maken met de kwaliteit van de reguliere zorg. Als er sprake is van een uitstekend basisniveau aan zorg zullen minder mensen de neiging voelen zelf extra zorguitgaven te doen. Als het basisniveau onvoldoende is (met bijvoorbeeld weinig aandacht voor ouderen in verzorgingstehuizen) ligt dat natuurlijk heel anders. Dan word je bijna wel gedwongen om een deel van je inkomen te besteden aan extra zorg. Als je je dat kunt veroorloven tenminste. Opgebouwd vermogen in de vorm van een eigen woning kan dan helpen. Duidelijk is wel dat dit leidt tot tweedeling in de zorg. Mensen die het zich niet kunnen veroorloven (zonder hoog inkomen, zonder vermogen) blijven zitten met een laag basisniveau aan zorg. Duidelijk is tevens dat dit hele vraagstuk het domein van de woningmarkt verre overstijgt. Het gaat om het niveau aan zorg dat we onze ouderen als samenleving willen en kunnen bieden.

Inkomensbeleid in de zorg
Een geheel andere manier waarop de eigen woning een rol kan gaan spelen bij de financiering van de zorg is via een sectoraal inkomensbeleid. In dat geval gaat het om eigen bijdragen die afhankelijk worden gemaakt van het (pensioen)inkomen dat iemand maandelijks ontvangt respectievelijk het vermogen dat iemand heeft opgebouwd, al dan niet in de vorm van een schuldenvrije eigen woning. Als de eigen bijdragen veel hoger zijn indien men vermogend is, dan kan de consequentie zijn dat ouderen hun eigen huis moeten 'opeten' teneinde toegang te krijgen tot de zorg. Van een tweedeling tussen arm en rijk is dan geen sprake. Wel zullen velen het onrechtvaardig vinden dat het vermogen waarvoor zij hard gewerkt en gespaard hebben, nu op deze manier dreigt te verdwijnen. Ook dit is weer een kwestie die de woningmarkt verre te buiten gaat. Het is een politieke kwestie in hoeverre we inkomensbeleid willen voeren via de zorg.

Goede discussie
De discussie die Paul Schnabel is gestart, roept dus meerdere politieke vragen op. Hoe willen we de zorg in Nederland inrichten? Welk basisniveau aan kwaliteit kunnen we garanderen? En gaan we via de zorg inkomensbeleid voeren? Vragen die de woningmarkt verre overstijgen, maar die voor de toekomstige gepensioneerde eigenwoningbezitter wel van wezenlijk belang zullen zijn. Een onwenselijke situatie treedt in elk geval op als enerzijds de druk op eigenwoningbezitters verder wordt opgevoerd om hun hypotheekschuld zoveel mogelijk af te lossen en anderzijds het aldus opgebouwde vermogen moet worden 'opgegeten' om op oudere leeftijd in aanmerking te komen voor de benodigde zorg.

vrijdag 11 november 2011

Regels schrappen?

Deze week werden mijn juridische maatje Jurgen Jansen en ik bevraagd door een onderzoeksbureau. Het bureau was ingeschakeld door het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Met als opdracht: onderzoek welke regels in de ruimtelijke ordening we kunnen schrappen. Nou, daar gingen we met alle plezier eens goed voor zitten. Want er zijn volgens ons genoeg zaken die efficiënter kunnen. Bijvoorbeeld de afhandeling van aanvragen voor met name kleine bouwvergunningen. En gemeenten zouden burgers met verbouwplannen veel meer de helpende hand kunnen bieden. De zaken die wij noemden gaan echter niet zozeer over een teveel aan regels, maar eerder over een stroeve uitvoering van die regels. Gaandeweg bleek het eigenlijk nog helemaal niet mee te vallen om een groslijst te maken van een teveel aan regelgeving in de ruimtelijke ordening. Tot wanhoop van de onderzoeker bleek het voor ons echter geen enkel probleem om voorbeelden te geven van problemen die ontstaan door juist een tekort aan regels.

Meer regels alstublieft
In Utrecht is het bijvoorbeeld mogelijk dat een handige projectontwikkelaar, vanwege het ontbreken van splitsingsregels, huizen in de karakteristieke Coornhertstraat  opkoopt en verandert in appartementen van trespa-platen. Na klachten van een groep van 170 bewoners gaat de gemeente daar gelukkig regels voor invoeren om hier in de toekomst paal en perk aan te stellen . Ander voorbeeld: een groep eigenwoningbezitters uit Wijchen blijkt volgens nieuwe inzichten te dicht bij hoogspanningsmasten te wonen. Zo dicht dat er mogelijk gezondheidsrisico’s kunnen zijn. Wegwezen zou je zeggen, maar dat lukt niet. Kopers zijn hier natuurlijk niet voor te vinden en een uitkoopregeling laat maar op zich wachten. Daar zijn namelijk geen harde regels voor. De Nationale Ombudsman wees enkele weken geleden nog op de onhoudbare situatie waarin woningeigenaren komen te verkeren als de overheid treuzelt met besluitvorming.  En soms wel meer dan 10 jaar lang treuzelt. Daar moeten regels voor komen vindt de Ombudsman. En dat vinden wij ook. Nog een voorbeeld: erfpacht is een zogenaamd privaatrechtelijk middel waarvan binnen de ruimtelijke ordening regelmatig gebruik wordt gemaakt. Het zorgt ervoor dat de vastgoedeigenaar de eigendom van de grond niet uit handen hoeft te geven aan woningkopers. Vaak gebeurt dit onder zeer consumentonvriendelijke voorwaarden. Kopers hebben niks in te brengen en betalen de waarde van de grond in de loop der tijd in totaal meerdere keren. Mag dat? Ja, dat mag. Want erfpacht is niet gereguleerd. Ook banken hebben dit in de gaten gekregen en hebben in bepaalde gevallen geen zin meer om dit nog te financieren. Met alle problemen voor de woningeigenaar van dien. Er moet dus zo snel mogelijk een Erfpachtwet komen waarmee consumentvriendelijke voorwaarden worden afgedwongen.

Regeldruk
En zo konden we nog wel even doorgaan. Pfff…zuchtend vertrok de onderzoeker met meer, in plaats van minder regels. Moet je hierover ook maar geen juristen interviewen. Maar serieus, volgens ons zit het beperken van regeldruk hem niet altijd in het schrappen van regels maar ook in het stellen van de juiste regels en een goede uitvoering daarvan. We zijn benieuwd naar de conclusies van het rapport. En naar de reactie van het ministerie. Die volgens ons nog niet met een rood potlood kan gaan schrappen.

maandag 7 november 2011

Welk offer brengen we aan de banken?

Bob MaasHet is op dit moment de vraag in hoeverre we moeten inleveren op de woningmarkt met als doel de financiële positie van de banken te verbeteren. Ik zelf ben daar heel uitgesproken in. ‘No way’ dat we daar veel verder in gaan dan we nu al doen. We betalen al een hogere hypotheekrente dan strikt noodzakelijk is en we hebben al tientallen miljarden woningwaarde moeten inleveren als gevolg van het onwijze financieringsbeleid van banken.Dat vind ik voorlopig wel genoeg. Het is nu aan de banken om te laten zien dat ze hun ‘autistisch’ gedrag kunnen afzweren, intern orde op zaken kunnen stellen en op basis een brede maatschappelijke betrokkenheid een nieuwe plaats kunnen verwerven in onze samenleving.

Eigenbelang van banken
Het voortbestaan van ons bankwezen moest worden zeker gesteld en terecht ook dat de Nederlandse samenleving daar ver in is gegaan. Maar waar houdt de noodhulp op en begint het eigenbelang van banken? De Nederlandsche Bank houdt ons voor dat Nederlandse hypotheekschuld te groot is en dat dit huishoudens en banken kwetsbaar maakt. Maar hoe kan dat als tegenover een eigenwoningschuld van circa 632 miljard een eigenwoningwaarde staat van circa 1100 miljard en inmiddels (naar schatting) een paar honderd miljard aan aflossing is opgebouwd in spaarpolissen, beleggingspolissen en andere voorzieningen die ter aflossing dienen? Is het terecht dat het laatste structureel buiten beschouwing wordt gelaten omdat de aflossingen niet terugkeren op de bankbalansen, maar vooral op die van de verzekeraars? Het is sowieso vreemd dat bij een risicobeoordeling niet de gehele financiële positie van de Nederlandse eigenwoningbezitters in ogenschouw wordt genomen. Net zoals dat gebeurt bij de beoordeling van bedrijven en... banken.

Blind schieten met hagel
Het voorstel voor een geleidelijke (annuïtaire) afbouw van de hypotheekrenteaftrek is blind schieten met hagel. Verschillende onderzoeken hebben aangetoond wat het effect is van een dergelijke maatregel onder normale marktomstandigheden. Onder de huidige marktomstandigheden zal het een desastreus effect hebben, niet alleen op de woningmarkt, maar uiteindelijk op de gehele economie. Volkomen onverantwoord dus, mede omdat het effect ook zal terugslaan op de banken zelf. Die zullen geconfronteerd worden met een verdergaande waardedaling van het hypothecaire onderpand en een toename van het aantal huishoudens met aflossings- en betalingsproblemen. Het eenvoudige alternatief is dat huishoudens met een hypotheekrisico individueel geïdentificeerd en benaderd worden. Daar hoeven we niet de gehele woningmarkt en de economie voor af te schieten.

Primaat van de Tweede Kamer
Je zou kunnen bevroeden dat de bankwereld iets aan het uitbroeden is ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek. Wat gaat het worden? Een bankenconvenant om alleen nog maar annuïteitenhypotheken te verstrekken? Ik denk niet dat de banken op de stoel van de wetgever moeten gaan zitten. Hoe wij de fiscale voordelen van een eigenwoningfinanciering inrichten, moet besloten worden in de Tweede Kamer. Voor mij zou het onacceptabel zijn als het voordeel van de renteaftrek wordt weggenomen om de bankbalansen op te poetsen. Net zo min als dat het acceptabel is als platte bezuinigingsmaatregel. Daarvoor zijn de gevolgen veel te ernstig. Een beperking van de renteaftrek is voor ons niet onbespreekbaar, maar dat moet dan wel gebeuren met andere doelstelling, binnen het kader van een integrale hervorming van de woningmarkt en met de juiste timing.

vrijdag 4 november 2011

Hypotheekrenteaftrek: vanwaar die nederlagenstrategie?

Na Rabo-baas Piet Moerland heeft nu ook DNB-president Klaas Knot gemerkt hoe het voelt als je een ballonnetje oplaat dat meteen wordt afgeschoten door het kabinet. Een ezel stoot zich geen tweemaal aan dezelfde steen. Maar een andere ezel kennelijk wel.

Veilige belegging
Dat de heer Knot, als president van De Nederlandsche Bank (DNB), scherp let op de stabiliteit van de financiële sector mag geen wonder heten. En dat banken heel wat geld hebben uitgeleend aan eigenwoningbezitters is ook een feit. Dus het is belangrijk dat dat geld in veilige handen is. Ook dat is het geval. Nederlandse huishoudens betalen in overgrote meerderheid heel netjes hun hypotheeklasten. Bovendien is er flink wat overwaarde opgebouwd, want tegenover de ruim 600 miljard euro hypotheekschuld staat naar schatting 1.100 miljard aan woningwaarde. Nog afgezien van de aan de bruto hypotheekschuld gekoppelde spaarpotten van in totaal enkele honderden miljarden. Door de crisis komen momenteel wel meer mensen in betalingsproblemen dan voorheen, maar naar verhouding is dat een zeer gering aantal. In vergelijking met bijvoorbeeld Grieks staatspapier is de hypotheekportefeuille van de banken dus een extreem veilige belegging.

Nederlagenstrategie
Vanwaar dan het pleidooi van Knot om de hypotheekschuld te reduceren door afbouw van de hypotheekrenteaftrek? En waarom nu, als je weet dat een soortgelijke proefballon van Rabo-baas Piet Moerland een paar maanden geleden binnen één dag door het kabinet werd afgeserveerd. Bij Moerland bemoeide de minister-president zich er nog persoonlijk mee (“geen behoefte aan”), maar in het geval van Knot werd het al overgelaten aan een staatssecretaris (“Dit kabinet tornt niet aan de hypotheekrenteaftrek”). Voor het kabinet wordt het kennelijk routine. Waarom deze nederlagenstrategie van de nieuwe centrale bankpresident?

Onafhankelijkheid
Ik kom niet verder dan twee redenen. Waarbij ik onmiddellijk toegeef: het blijft gissen. Een eerste denkbare reden zou kunnen zijn dat de banken onderling hebben afgesproken om op dit aambeeld te blijven hameren teneinde de geesten rijp te maken voor een ingreep in de hypotheekrenteaftrek op termijn. Tegen deze verklaring spreekt dat dat elke keer wel een oorvijg van het kabinet oplevert. En hoe leuk is dat, als topman in de bankenwereld? Een tweede reden ligt meer voor de hand. Bij het aantreden van de heer Knot als president van De Nederlandsche Bank zijn twijfels geuit aan zijn onafhankelijkheid ten opzichte van de minister van Financiën, die hem immers ‘uit het niets’ had benoemd in deze zeer invloedrijke positie. Onafhankelijkheid van de politiek is één van de belangrijkste assets van een centrale bank. Mogelijk wilde de heer Knot dus zijn onafhankelijkheid tonen door te blaffen naar zijn oude baasje. Jammer dat de woningmarkt daarvan de dupe moet zijn. Want – hoe snel het kabinet ook verzekerde dat de hypotheekrenteaftrek niet ter discussie staat – het zorgt toch weer voor onnodige onrust.

woensdag 2 november 2011

Kunt u bouwen op uw bouwer?

Vereniging Eigen Huis is 37 jaar geleden opgericht omdat er ook iemand aan úw kant moet staan. Tot die tijd stond u er als eigenwoningbezitter veelal helemaal alleen voor. Bijvoorbeeld vis-à-vis de makelaar. Natuurlijk kon u zich terecht afvragen wat een makelaar eigenlijk maakt, maar u kon er simpelweg niet omheen als u een woning zocht of verkocht. En daarmee evenmin om de dubbele courtage die makelaars toen nog in rekening brachten (aan verkopers én kopers). Zo waren er meer beroepsgroepen waarbij u als eigenwoningbezitter bij elke ontmoeting uw vingers moest natellen.

Opleveringskeuring
Bouwers hebben zich vanaf dag één in de warme belangstelling van Vereniging Eigen Huis mogen verheugen. Bij de oprichting medio jaren ’70 was het heel gebruikelijk dat u de sleutel van uw nieuwbouwwoning pas in handen kreeg nadat u had verklaard dat de woning geheel in orde was én nadat u de woning volledig had betaald. Daarna was de bouwer vertrokken. En een knappe jongen die hem dan nog terug kreeg om gebreken te herstellen. Door toedoen van Vereniging Eigen Huis is het tegenwoordig volledig geaccepteerd dat u uw woning bij de oplevering laat keuren . Ook heeft Vereniging Eigen Huis bereikt dat u 5 procent van de aanneemsom mag achterhouden totdat duidelijk is dat de woning geheel in orde is. En er zijn garantieregelingen vastgesteld om gebreken die dan toch nog opdoemen, te laten herstellen.

Eigen Huis Magazine
In Eigen Huis Magazine van november, dat binnenkort bij al onze leden op de deurmat valt, besteden we veel aandacht aan de ergernissen die oplevergebreken kunnen opleveren. Oplevergebreken variëren van krasjes op ruiten, via betonvloeren die niet volledig zijn uitgehard, tot een radiator die zo onhandig is geplaatst dat de vaatwasser niet open kan. Het aantal oplevergebreken lag in 2010 op gemiddeld bijna 15 per woning.

Zeventigplussers
In onze database zijn we daarnaast op zoek gegaan naar woningen met extreem veel oplevergebreken. In Eigen Huis Magazine leest u over een tweetal projecten waar tijdens een Eigen Huis Opleveringskeuring meer dan zeventig gebreken zijn geconstateerd. “Het had niet mogen gebeuren,” aldus de ontwikkelaar van één van deze projecten. Dat klopt. Maar het gebeurt wel. En dan is het toch goed dat u weet dat er ook iemand aan úw kant staat.