maandag 7 november 2011

Welk offer brengen we aan de banken?

Bob MaasHet is op dit moment de vraag in hoeverre we moeten inleveren op de woningmarkt met als doel de financiële positie van de banken te verbeteren. Ik zelf ben daar heel uitgesproken in. ‘No way’ dat we daar veel verder in gaan dan we nu al doen. We betalen al een hogere hypotheekrente dan strikt noodzakelijk is en we hebben al tientallen miljarden woningwaarde moeten inleveren als gevolg van het onwijze financieringsbeleid van banken.Dat vind ik voorlopig wel genoeg. Het is nu aan de banken om te laten zien dat ze hun ‘autistisch’ gedrag kunnen afzweren, intern orde op zaken kunnen stellen en op basis een brede maatschappelijke betrokkenheid een nieuwe plaats kunnen verwerven in onze samenleving.

Eigenbelang van banken
Het voortbestaan van ons bankwezen moest worden zeker gesteld en terecht ook dat de Nederlandse samenleving daar ver in is gegaan. Maar waar houdt de noodhulp op en begint het eigenbelang van banken? De Nederlandsche Bank houdt ons voor dat Nederlandse hypotheekschuld te groot is en dat dit huishoudens en banken kwetsbaar maakt. Maar hoe kan dat als tegenover een eigenwoningschuld van circa 632 miljard een eigenwoningwaarde staat van circa 1100 miljard en inmiddels (naar schatting) een paar honderd miljard aan aflossing is opgebouwd in spaarpolissen, beleggingspolissen en andere voorzieningen die ter aflossing dienen? Is het terecht dat het laatste structureel buiten beschouwing wordt gelaten omdat de aflossingen niet terugkeren op de bankbalansen, maar vooral op die van de verzekeraars? Het is sowieso vreemd dat bij een risicobeoordeling niet de gehele financiële positie van de Nederlandse eigenwoningbezitters in ogenschouw wordt genomen. Net zoals dat gebeurt bij de beoordeling van bedrijven en... banken.

Blind schieten met hagel
Het voorstel voor een geleidelijke (annuïtaire) afbouw van de hypotheekrenteaftrek is blind schieten met hagel. Verschillende onderzoeken hebben aangetoond wat het effect is van een dergelijke maatregel onder normale marktomstandigheden. Onder de huidige marktomstandigheden zal het een desastreus effect hebben, niet alleen op de woningmarkt, maar uiteindelijk op de gehele economie. Volkomen onverantwoord dus, mede omdat het effect ook zal terugslaan op de banken zelf. Die zullen geconfronteerd worden met een verdergaande waardedaling van het hypothecaire onderpand en een toename van het aantal huishoudens met aflossings- en betalingsproblemen. Het eenvoudige alternatief is dat huishoudens met een hypotheekrisico individueel geïdentificeerd en benaderd worden. Daar hoeven we niet de gehele woningmarkt en de economie voor af te schieten.

Primaat van de Tweede Kamer
Je zou kunnen bevroeden dat de bankwereld iets aan het uitbroeden is ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek. Wat gaat het worden? Een bankenconvenant om alleen nog maar annuïteitenhypotheken te verstrekken? Ik denk niet dat de banken op de stoel van de wetgever moeten gaan zitten. Hoe wij de fiscale voordelen van een eigenwoningfinanciering inrichten, moet besloten worden in de Tweede Kamer. Voor mij zou het onacceptabel zijn als het voordeel van de renteaftrek wordt weggenomen om de bankbalansen op te poetsen. Net zo min als dat het acceptabel is als platte bezuinigingsmaatregel. Daarvoor zijn de gevolgen veel te ernstig. Een beperking van de renteaftrek is voor ons niet onbespreekbaar, maar dat moet dan wel gebeuren met andere doelstelling, binnen het kader van een integrale hervorming van de woningmarkt en met de juiste timing.

16 opmerkingen:

  1. Beste Bob,

    De creditcards zijn reeds gemaximaliseerd, hoe wil je dan nog meer gaan lenen om de zeepbel in stand te houden. Het nog verder laten oplopen van de schulden is het bekende 'extend and pretend' beleid. M.a.w. steek de kop maar in het zand en leen alsof er geen morgen meer komt.

    De genoemde waarde van ons vastgoed is gebaseerd op zeepbelprijzen, als we die door een (gedwongen) kredietcontractie moeten herwaarderen tegen marktprijzen zal het wel eens fors minder waard kunnen zijn dat de genoemde 1100 miljard. Daarnaast moet je niet uit het oog verliezen dat deze waarde en de schulden niet evenredig verdeelt zijn. Leuk dat het huis van je buurman 3 ton waard is en reeds is afbetaald, maar wat heeft dit te maken met de andere buurman die voor 50k onder water staat? Echt een hele domme opmerking om de waarde van vastgoed met de hoogte van de hypotheekschuld te gaan vergelijken imo.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. ` Een beperking van de renteaftrek is voor ons niet onbespreekbaar, maar dat moet dan wel gebeuren met andere doelstelling, binnen het kader van een integrale hervorming van de woningmarkt en met de juiste timing. `

    Prima zet de eerste stap anders wordt het voor je gedaan.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Soms wordt er net gedaan alsof Sinterklaas de HRA bekostigd. De HRA wordt bekostigd door de overheid en de overheid is van elke burger van Nederland.
    Als er minder geld bij de burger wordt weg gehaald voor de betaling van de HRA (en huursubsidie) dan houden we weer geld over en kunnen we misschien op andere soorten belasting minder geld aan uit geven. Waar iedereen van profiteerd en niet alleen de mensen met de hoogste hypotheekschuld!

    BeantwoordenVerwijderen
  4. @anoniem 12:22

    De meeste mensen willen dit niet inzien, want zo zijn ze niet opgevoed door de financiële maffia en politici. Zelfs 'liberale' partijen als de VVD propageren het HRA dogma als een maatregel die de te hoge belastingdruk moet verlagen. Een verkeerde stellingname uiteraard, als je vind dat de belastingdruk te hoog is pleit je voor een verlaging van de tarieven en niet voor een subsidiemaatregel die enkel van toepassing is op bepaalde gevallen. De woningmarkt moet eens niet langer gezien worden als 'de motor' van de economie, er zijn genoeg andere alternatieven die tot een veel diverse economie kunnen leiden. Helaas is zo'n meer diverse economie veel moeilijker te manipuleren door de elite.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Beste Bob,

    Ik kan me helaas niet aan de indruk onttrekken dat je de geluiden die de bankwereld laat horen hebt aangegerepen om de afkeer van VEH voor ingrepen in de financieringsmogelijkheden en fiscale structuur onder de aandacht te brengen. Ongeacht de partij die deze maatregelen propageert, ongeacht het achterliggende doel, we moeten niet uit het oog verliezen dat het om ingrepen gaat die niet alleen logisch lijken maar ook nodig zijn om onze maatschappij voor verdere ellende te behoeden.

    Je schrijft dat er tegenover 632 miljard hypotheekschuld 1100 miljard aan eigendom staat. Dat klopt, maar de verdeling tussen schuld en eigendom is erg scheef. Jouw presentatie van de getallen doet vermoeden dat de woningwaarde bijna twee maal hoger is dan de schuld, en dat we dus wel wat schade kunnen lijden voordat er problemen opdoemen (wat overigens de vraag oproept waarom VEH blijkbaar onnodig moord en brand schreeuwt bij maatregelen die een daling in woningwaarde tot gevolg kunnen hebben, maar dat terzijde). In het Overzicht Financiële Stabiliteit najaar 2011 van DNB is te lezen dat op dit moment tegen de 10% van de huishoudens een negatief eigen vermogen heeft van meer dan 10.000 euro, grotendeels veroorzaakt door onderwaarde van de eigen woning. Als we daarin betrekken dat ongeveer de helft van de huishoudens een eigen woning heeft, dan kan hieruit geconcludeerd worden dat tegen de 20% van de huiseigenaren fors "onder water staat". Alle halleluja verhalen over "veilig lenen" ten spijt, is de de situatie dus bijzonder ernstig.

    Daarnaast kom je wederom met, ditmaal geformuleerd als, "enige honderden miljarden" aan gespaard kapitaal bedoeld voor aflossing van de hypotheek. Aangezien banken daar geen informatie over verschaffen, heeft VEH dit getal volledig uit haar duim gezogen (correct me if I am wrong...), zonder enige onderbouwing. Ik wil je graag nog eens wijzen op onze eerdere discussie op dit punt:

    http://peilinghypotheekrenteaftrek.blogspot.com/2011/03/de-hypo-hype.html#comments

    Hierin heb ik met historische getallen over het verloop van hypotheken in Nederland een rekenmodel opgesteld waarmee een goede schatting van het gespaarde vermogen kan worden gedaan. Ik kwam daarbij niet verder dan pakweg 75 miljard, en hecht meer waarde aan een dergelijke onderbouwde schatting dan het door VEH gebezigde dikke-duim algoritme.

    Je schrijft ook "Onder de huidige marktomstandigheden zal het een desastreus effect hebben, niet alleen op de woningmarkt, maar uiteindelijk op de gehele economie. Volkomen onverantwoord dus". Is dat wel zo onverantwoord? Feit is dat we jarenlang boven onze stand hebben kunnen leven door veel te ruime financieringsmogelijkheden. Door de situatie die daarmee is gecreëerd wordt een hele generatie starters buitenspel gezet die nauwelijks meer aan een woning kunnen komen. Let wel: dit is niet de schuld van de huidige koers van banken die de financieringen aan banden willen leggen, maar domweg het gevolg van een volledig geëxplodeerde verhouding woningprijs/inkomen. We zullen een stapje terug moeten doen, maar een aantal partijen (VEH is daar ook bij) voert een keiharde lobby in de media om een misplaatst sentiment te creëren alsof de wereld zou instorten als we onze eigen kinderen ook een eerlijke kans op een goed leven (en woning...) zouden geven. Het is dus wel wat al te gemakkelijk om een eventueel negatieve invloed op de economie te berde te brengen, en VEH moet nou maar eens begrijpen dat de rekening sowieso op tafel komt. Als volwassene die al jaren verantwoordelijk is voor zijn eigen acties betaal ik die rekening liever zelf, dan dat mijn kinderen straks met mijn/onze rotzooi zitten! Wachten op "de juiste timing" is daarbij volslagen waanzin en juist "onverantwoordelijk" om je eigen terminologie eens te gebruiken. De woningmarkt is een doodzieke patient die NU moet worden geopereerd, langer wachten heeft beslist een voortijdig overlijden tot gevolg.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Even in perspectief. Veel lenen en vooral niet aflossen lijken in Nederland verworven rechten te zijn geworden. Ik zie lenen als een gunst en aflossen als een plicht, anders leen ik je nooit meer wat, toch?.

    Ik vraag me af of je verhaal indruk maakt. Helaas als je (te) veel leent en niet aflost neem je bewust het risico dat anderen jouw lot gaan bepalen. Als dat gebeurt moet je niet gaan zitten huilen, ik kan daar niet mee zitten.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. PS op 13:32 waar ik wel mee zit is dat menig gezinnetje in de problemen kan komen (of als is) door misleidende info van o.a. de VEH.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. @13:46: absoluut. Volgens mij is er de laatste jaren ook heel het produkt 'banksparen' geadviseerd. Bij dat produkt wordt net als aflossingsvrije hypotheken ook optimaal geprofiteerd van de HRA: er wordt niet direct afgelost op de hypotheeksom. Vanuit dat perspectief is het begrijpelijk dat VEH het opneemt voor behoud van HRA, anders staan er straks complete volksstammen op hun achterste benen.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Er was laatst een toepasselijke documentaire bij tegenlicht ( http://player.omroep.nl/?aflID=10937478 ). In deze documentaire stelt ene 'Prof. Barabas', dat er een fundamenteel onvermogen in elke westerse samenleving is, om 1 ding te doen. En dat is het toebrengen van kort durende pijn om langtermijn winst te kunnen boeken. Wanneer een overheid een bepaalde maatregel voorstelt, bijv. de HRA-discussie in NL, volgt er direct een opstand door lobbypartijen en belangenbehartigers. Deze opstand (o.a. NVM en eigenhuis) heeft bijna altijd succes. Dit is in ons huidige democratische stelsel, al een goede reden om lid te worden van bijv. een Eigen Huis of een Woonbond (zei proberen binnen hun mogelijkheden en beperkingen voor hun leden op te komen, en dat is de paar tientjes contributie per jaar al wel waard!).

    Maar ergens zie ik een parallel tussen de HRA-discussie en deze documentaire. Alle Nederlanders vinden het logisch dat de HRA op korte of lange termijn wordt afgeschaft. Maar toch creëert het HRA-woord altijd een opstand. Er zijn gewoonweg teveel belanghebbenden zoals : Huurders, bezitters, corporaties, bouwend nederland, provincies, gemeenten, de overheid etc etc. Zoals je al ziet : Teveel belangen. Teveel opstand. Te ingewikkeld. Werkt verlammend. Geen of te weinig verandering. Met eventueel meer schade op de langere termijn als gevolg.

    Ik vind dat alle Nederlanders in de nabije toekomst moeten kunnen wonen en werken zoals zij dat graag willen. Dit kan gedeeltelijk worden bereikt door, zoals door Bob Maas aangegeven, een intergrale hervorming van de woningmarkt. Hopelijk gaat dit ook gepaard met een verhoging van de stabiliteit van onze economie, zeker in deze barre economische tijden. Al verwacht ik dat we in de HRA-discussie eerder resultaat boeken als we wachten op een eenwording van Europa. Want bij een eenwording worden hervormingen helaas van bovenaf opgelegd.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Het is te ver gezocht om de bancaire sector de schuld in de schoenen te schuiven. Vanaf 2000 kon iedereen een tophypotheek krijgen zonder ook maar na te denken over de gevolgen. Boontje komt om zijn loontje je bent zelf verantwoordelijk, ik deel de mening dat de bancaire sector de mensen wel had moeten waarschuwen, maar net als bij geborgen gebreken dien je zelf vooronderzoek te doen. Dus als het water je nu tot aan de schoenen staat moet je niet huilie huilie doen.

    Het is een onbetwist feit dat een huis veel te veel kost in Nederland. Het systeem HRA heeft hiervoor gezorgd om het mogelijk te maken malafide hypotheek constructies te bedenken om optimaal van het fiscale voordeel gebruik te maken. Hetzij met gevolg dat voor een gemiddeld woonhuis 7x modaal moet worden betaald, en dat 50% van de teruggave naar 5% van de gerechtigden gaat. Daarnaast wordt HRA betaald door de burger dmv een veel te hoge belastingheffing in Nederland. Dus we praten in de verste verte niet van een eerlijk systeem. Ik snap dat je een groep behartigd en dat het zelfmoord is om het systeem te veroordelen maar je snapt zelf hoop ik ook wel dat het niet deugd.

    DE groep mensen die scheef geleend hebben zullen moeten bloeden, het is aan de politiek om daar iets voor te regelen als ze hun afspraken niet na kunnen komen. Het is nu van belang om de huizenprijzen geleidelijk te laten dalen, echter het moet ook niet te lang duren voor de noodzakelijke doorstroming. De starter is de clou. Deze groep moet behartigd worden, als VEH zich daar nou eens voor inzet dan behartigd de VEH eindelijk zijn leden. Als de bancaire sector iets terug moet doen is het wel een extreem lage rente rekenen voor de starters omdat zij de hoogste hypotheek bedragen moeten lenen. Waardoor cumulatief gerekend de meeste inkomsten worden gegenereerd. De babyboomers hebben maar een klein resterend hypotheekbedrag (bron CBS).

    Het wordt tijd voor VEH om eens goed onderzoek te doen en een expert aan te nemen voor deze analyses.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. "Even in perspectief. Veel lenen en vooral niet aflossen lijken in Nederland verworven rechten te zijn geworden. Ik zie lenen als een gunst en aflossen als een plicht, anders leen ik je nooit meer wat, toch?."

    Helemaal mee eens! Je hoort zo vaak aan de mening van mensen (VEH-bloggers bv.) dat ze dit niet inzien. Lenen voor een huis doe je omdat je anders ontzettend lang moet sparen voordat je eens een huis kunt kopen. Idee is dus dat je vanaf het moment dat je die lening aanging gaat aflossen.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. leeswaardig:
    'Je kunt wellicht discussiëren over de timing van de waarschuwingen, maar Knot en Hoogervorst hebben gelijk. Waarom is het onredelijk dat hypotheken bijvoorbeeld na 30 jaar moeten zijn afgelost, of dat niet meer dan 100 procent van de waarde van de woning mag zijn gefinancierd?

    Nu we toch bezig zijn, is het nou werkelijk zo belachelijk dat we eerst sparen voor de aanschaf van auto’s, meubels en consumentenelektronica? Dit weekend werd bekend dat deze waarschuwing in ieder geval te laat komt voor 120.000 jongeren, bij wie de schuld als een molensteen om de nek hangt.'

    Lees verder op z24:


    http://www.z24.nl/analyse/artikel_245814.z24/Errol_Keyner__Youp_begrijpt_hoe_economie_echt_werkt.html

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Niet vernieuwend, maar wel leuk artikel. Het is wel dubbel dat dit eronder staat, aangezien het de lading alleen maar grotermaakt :

    Errol Keyner is adjunct-directeur bij de Vereniging van Effectenbezitters (VEB), maar schrijft dit artikel op persoonlijke titel.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. Het grootste offer aan de banken is al gebracht.

    De HRA dreef bij een aanbod-inelastische markt de prijzen op en inspireerde tot een ongekende schuldcreatie, tot meerdere glorie van de banken.

    De VEH stond erbij, keek ernaar en zag dat het goed was.

    BeantwoordenVerwijderen
  15. Hoi Bob,

    Begrijp ik nu goed dat VEH voorgoed is afgestapt van eerdere standpunt over hervorming woningmarkt? Zie http://www.eigenhuis.nl/content/4139/25460/65124/65131, kijk vooral even op pagina 5 en 6.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. Beste Bob,

    Wanneer gaat de VEH eens de belangen dienen van de starter in plaats van uitsluitend de belangen te behartigen van mensen die zichzelf veel te diep in de schulden hebben gestoken?

    Wanneer gaat de VEH er eens voor zorgen dat ik niet 8 keer een modaal salaris hoef te lenen om een gemiddelde rijtjeswoning te "kopen" terwijl het langjarig gemiddelde op 3 keer een modaal salaris ligt?

    Wanneer gaat de VEH er eens voor zorgen dat allerhande marktverstorende factoren worden uitgebannen zodat een huis kopen een langetermijn verstandige beslissing wordt?

    Wanneer gaat de VEH pleiten voor conservatieve financieringsvormen waarbij daadwerkelijk vermogen wordt opgebouwd i.p.v. pleiten voor steeds ruimere financieringen waardoor minder begaafde starters financieel geruïneerd worden?

    Kortom, wanneer gaat de VEH eens maatschappelijk verantwoord opereren?

    Verder krijg ik graag een inhoudelijk antwoord van u op de vraag waarom de gemiddelde burger op lange termijn (even omschakelen!) gebaat is bij hoge huizenprijzen (=hoge overdrachtsbelasting, hoge OZB, hoge woningforfait, etc.).

    Ik kijk uit naar uw inhoudelijke antwoord, maar ben bang dat ik deze niet zal krijgen.

    Mvg,
    BalancedView

    BeantwoordenVerwijderen