woensdag 30 november 2011

Woningmarkt: volle dansvloer waar niemand beweegt

Felix Rottenberg vergeleek de woningmarkt vanmiddag met een volle dansvloer. Iedereen is er, maar niemand begint te dansen. Plaats van handeling was een mooi theater in Hilversum (podium De Vorstin). Publiek: alle geledingen uit de bouwwereld en de woningmarkt. Reden voor het samenzijn: het afscheid van Frits Nuss van NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers.


Vraag en aanbod
De beeldspraak van Rottenberg volgde op een scherpe analyse van Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw. Hij betoogde terecht dat er momenteel erg veel woningen te koop staan, waarvan de eigenaars zelf ook weer een nieuwe woning willen aanschaffen. Met andere woorden: het huidige aanbod van woningen vertegenwoordigt tevens een enorme vraag.

Verhuisketen omgedraaid
Waarom komt de woningmarkt dan niet op gang? Omdat niemand de eerste stap zet. Iedereen wil eerst zijn huidige woning verkopen alvorens zelf een nieuwe woning te kopen. Een paar jaar geleden was dat nog omgedraaid. Toen kocht je eerst een nieuwe woning en raakte je daarna gemakkelijk je huidige woning kwijt.

Starters
In de huidige situatie ligt, aldus het betoog van Van Hoek, de sleutel bij koopstarters, want zij hoeven niet eerst een woning kwijt te raken. Maar juist starters merken de gevolgen van de aangescherpte hypotheekregels. Vroeger konden jonge goed opgeleide mensen naar verhouding veel lenen omdat zij in negentien van de twintig gevallen over een paar jaar veel meer zouden verdienen dan nu. Denk aan de spreekwoordelijke net afgestudeerde arts. Dat mag nu niet meer. En dus wordt er - in de beeldspraak van Rottenberg - niet gedanst, ondanks een volle dansvloer.

Toekomst
De discussie vond plaats tegen de achtergrond van het feit dat er de komende jaren nog honderdduizenden woningen moeten worden bijgebouwd in Nederland. Zodat eigen woningen in grote delen van het land de komende jaren schaarse goederen blijven. En dat op dit moment de woningmarkt geheel stil ligt, is natuurlijk ook overdreven. Gemiddeld wisselen elke maand 10.000 bestaande woningen van eigenaar. Tegelijkertijd hing boven de discussie in Hilversum één grote zwarte wolk. Namelijk de vraag hoe het zal aflopen met de eurocrisis. Als de Europese economie volledig instort en iedereen wordt werkloos, zal ook de woningmarkt de dans niet ontspringen. Maar daar wilde vandaag eigenlijk niemand nog aan denken.

32 opmerkingen:

  1. "het huidige aanbod van woningen vertegenwoordigt tevens een enorme vraag."

    Heldere conclusie het gaat namelijk niet om vraag en aanbod. Het gaat om de financierbaarheid.

    Starters dienen in ieder geval gewaarschuwd te worden voor de gevaren van een tophypotheek. Je gunt het hun niet om jaren met een onderwaarde te zitten.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Men snapt er niets van. Onderwaarde, overwaarde het zegt allemaal niets. Je moet gewoon je hypotheek betalen en de schuld tot 0 reduceren in 30 jaar. wat voor constructie je daarvoor gebruikt maakt ook geen mallemoer uit. Daarna zie je wel wat je huis opbrengt. Het draait om wonen niet om centen te verdienen.

    Erg slecht voor beeld van de hoog opgeleide starter, zoveel artsen zijn er nie. Punt is inderdaad de financieerbaarheid, deze is zoek daarnaast de huidige economische crisis welke al ruim 5 jaar aan de gang is en enkel malen zolang zal aanhouden. Neem daarbij de stijgende kosten van levensonderhoud en zorg voor je kinderen en nazorg voor jezelf en dan begrijpt iedereen (op enkele na) dat je gewoon minder uit kan geven aan wonen. Geen probleem toch ! dan huur je tot de tijd dat de vraagprijs van het enorme aanbod van huizen genoeg gedaald is. Als die arme zieltjes quitte spelen is het toch ook mooi.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Door die soepele leningen zijn het juist de lager opgeleiden die in dezelfde vijver visten als de afgestudeerde arts.

    Hij zal er echt niet mee zitten dat de leenquotes omlaag gaan. Betekent slechts dat hij niet gedwongen wordt om óók een onverantwoorde hypotheek te nemen om mee te doen aan de rat-race. Hooguit wacht hij nog even tot de huizenprijzen zich aan die nieuwe realiteit aan hebben gepast.

    Het zijn altijd de babyboomers die hun fortuin hebben verdiend op de woningmarkt, die vinden dat de leningen voor starters het grote probleem voor de starter zijn. De starters zelf denken daar echt anders over.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. De arts is een voorbeeld dat de banken zelf ook altijd noemen. Volgens mij zijn ze daarover in gesprek met de AFM. Het is raar dat je geen rekening mag houden met een vrijwel zekere inkomensstijging in een paar jaar. Dan zou je na ene paar jaar weer moeten gaan verhuizen om te kunnen wonen waar je wil. Dat is natuurlijk iets heel anders dan veel meer lenen dan een huis waard is en niet aflossen. Maar daar is iedereen vanaf gestapt, zelf de banken (die het vroeger juist graag aansmeerden, heb je Diederik van Vleuten daarover niet gehoord bij Pauw en Witteman gisteren? Shocking. Hij wilde eigen geld inbrengen. Was niet de bedoeling volgens de bank. Veel beter kon hij twee hypotheken nemen, de een beleggen en met de opbrengsten daarvan de rente op de andere betalen - waanzin, hij wilde de naam van de bank niet noemen omdat ze het een paar jaar geleden 'allemaal' deden.)

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Het is maar een idee, maar ik gooi 'm toch in de groep.

    De woningmarkt komt op gang als de verkopers bereid zijn om hun huis te verkopen tegen een realistische prijs.

    Discussier.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. @ 11:28 kort maar krachtig, mee eens!

    BeantwoordenVerwijderen
  7. "Als de Europese economie volledig instort en iedereen wordt werkloos, zal ook de woningmarkt de dans niet ontspringen."

    Jaja...

    dus pas als de economie helemaal is ingestort en iedereen aan de bedelstaf is, zal je een effect zien op de woningmarkt?

    Dat gaat natuurlijk veel sneller. De prijzen dalen al, (ondanks lapmiddelen van de overheid en lobby van de veh).
    Daling van reele inkomens, pensioenen, en stijging van werkloosheid hebben natuurlijk meteen een verder negatief effect op de markt.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. @12.28 Deels mee eens. Het is ook nog steeds zo dat 'iemand' een eerste stap moet zetten. Eerst kopen en dan verkopen is er momenteel niet meer bij. Dus hoe voorkom je (bij een realistische prijs) dat niemand de eerste stap kan of wil zetten?

    BeantwoordenVerwijderen
  9. @11.28: Dat is in een aantal situaties al aan de gang hoor. Ik ken een makelaar die nu prima zaken doet. Hij kan verkopers overtuigen om een realistische vraagprijs te hanteren. Vaak heeft hij dan binnen een maand het huis verkocht. Verkoper blij, koper blij en makelaar blij.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. "Als de Europese economie volledig instort en iedereen wordt werkloos, zal ook de woningmarkt de dans niet ontspringen. Maar daar wilde vandaag eigenlijk niemand nog aan denken."

    Levensbehoeften blijven bestaan ook na een instorting van een economie. Drinken, eten, huisvesting, verwarming en zorg bijvoorbeeld, zijn primaire levensbehoeften. En waar behoeften zijn, is werk. Of de vergoeding van deze arbeid op dat betreffende moment, aansluit op de financierbaarheid van koopwoningen is natuurlijk een tweede. Maar vraag naar huisvesting blijft altijd bestaan, het is immers een primaire levensbehoefte.

    Hopelijk heeft politiek Den Haag het CPB een paar scenario’s door laten rekenen, wat de politiek voor de introductie van de euro heeft nagelaten. Kan een eenwording of het uiteenvallen van europa, een plotselinge verschuiving teweeg brengen in woningvraag t.o.v. het woningaanbod (koop en huurmarkt) in Nederland. En welke maatregelen tref je dan als overheid, zodat iedereen gehuisvest wordt en blijft tegen dragelijke lasten. Misschien is het CPB al wel aan het rammelen op die rekenmachine, who knows...

    BeantwoordenVerwijderen
  11. De mensen die hun woning te koop zetten tegen onrealistische prijzen zijn niet relevant voor de markt. Ik blader wel eens wat op funda en zie maar heel weinig woningen die daadwerkelijk aantrekkelijk zijn voor starters. Er is sprake van een tekort in kwalitatief goed aanbod, misschien dat de bouwsector hier een nieuwe bron van inkomsten kan aanboren?

    BeantwoordenVerwijderen
  12. We moeten meer aan woningruil doen!

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Er is grote vraag naar koopwoningen.......maar waarom komen er dan zo weinig kijken bij een huis wat te koop staat? Waarschijnlijk gewoon te weinig financiele middelen, of kunnen gewoon weg niet genoeg lenen.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. " Tegelijkertijd hing boven de discussie in Hilversum één grote zwarte wolk. Namelijk de vraag hoe het zal aflopen met de eurocrisis. Als de Europese economie volledig instort en iedereen wordt werkloos, zal ook de woningmarkt de dans niet ontspringen. Maar daar wilde vandaag eigenlijk niemand nog aan denken."

    Lijkt erop dat de vastgoed mannen nu ook de ontkenningsfase voorbij zijn. Er wordt al gezocht naar externe oorzaken.

    BeantwoordenVerwijderen
  15. De internationale schuldenproblematiek wordt steeds als oorzaak van de crisis op de Nederlandse huizenmarkt aangevoerd. Maar, ook zonder die internationale schuldenproblematiek was er iets goed mis met de Nederlandse huizenmarkt. Er zitten gewoon een aantal heel gevaarlijke aspecten aan onze huizenmarkt (bv. het feit dat je meer dan 100% vd waarde van het aan te kopen huis kunt lenen (80% o.i.d. zou veel veiliger zijn), het feit dat (vanwege de HRA) niet aflossen gunstiger is dan wel aflossen, het feit dat je met de NHG tegen risico's beschermd bent). Zo bezien is de Nederlandse huizenmarkt meer een illustratief voorbeeld aan de hand waarvan goed uitgelegd kan worden hoe je in een kredietcrisis terecht komt.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. Wat mij verbaast is dat VEH zich bezig houdt met problematiek die alleen opgelost kan worden door met oplossingen te komen voor starters. Ipv hun een helpende hand te bieden pleiten ze maar voor een behoud van hoge huizenprijzen omdat dit zogenaamd welvaart betekend.

    VEH zou zich eens moeten verdiepen in het feit dat de eurobor rente dusdanig laag staat (lager dan niveau 2003, welke laagterecord was)terwijl de hypotheekrente nog wel "hoog"is in ieder geval in vergelijk emt destijds zegge 2003. Toen werd 30 jarig afgesloten voor 4 procent nu 1% hoger, dat is dus 25% duurder. Als ze zich daar eens mee bezig hielden, dan komen ze hun huidige leden tegemoet en de starters.

    Rob, VEH, ik hoop dat jullie hier wat mee doen. Lijkt me een open deur end at meot jullie wel lukken, toch ?

    BeantwoordenVerwijderen
  17. Onze d/t-man is weer actief.... hellllup.... als je zo'n hekel hebt aan VEH, waarom slijt je dan je dagen op hun website, loser?

    BeantwoordenVerwijderen
  18. @21.31 het komt je geloofwaardigheid als commentator niet ten goede als je VEH beschuldigt van zaken die aantoonbaar onjuist zijn. Je kunt regelmatig in de media zien dat ze zich inzetten voor starters.

    BeantwoordenVerwijderen
  19. Vandaag zat een mevrouw te telefoneren in de metro. Haar huis was verkocht, vertelde ze. Zij is dus één van de 120.000 in 2011.

    BeantwoordenVerwijderen
  20. @ Anoniem 22.17

    Wil je, als het aantoonbaar onjuist is dat de VEH niet voor de starter opkomt, naar een bron verwijzen.

    En nee, opkomen voor de starter is niet pleiten dat de starter meer zou mogen lenen. Want dat is niet in het belang van de starter, maar in het belang van degene waar het geld naartoe gaat, de verkoper.

    BeantwoordenVerwijderen
  21. @22.33 als je zaken een beetje zou volgen, zou je het weten. Kijk tv, leen eens een krant van iemand, lees het blad van VEH, kijk op de website. En als je wil weten of iets in het belang is van iemand, vraag dat dan aan de persoon zelf, in plaats van je eigen ouderwets politieke huurdersstempel erop de duwen. Ik heb echt een hekel aan reaguurders als jij, die alleen maar met modder gooien en niets - werkelijk NIETS - positiefs toe kunnen voegen.

    BeantwoordenVerwijderen
  22. Ik ben geen PvdA-er, maar ik ben wel een fan van Felix Rottenberg en ik vind zijn beeldspraak meesterlijk!

    BeantwoordenVerwijderen
  23. @22:52 Wat een toon moet dat nou?

    BeantwoordenVerwijderen
  24. @23.09 Hele zure reaguurders die alleen maar negatief zijn en nooit een positieve opmerking over hun lippen krijgen, horen hier wat mij betreft niet thuis. Ze dragen niets bij aan de meningsvorming, ze zijn nergens van te overtuigen. Het blijft bij gal spuien.

    BeantwoordenVerwijderen
  25. @00:13

    Sta je er wel eens bij stil dat jouw observatie van "Hele zure reaguurders die alleen maar negatief..." wel eens heel subjectief zou kunnen zijn? Over het algemeen zijn dat lui die een heel realistische kijk op de woningmarkt hebben en doorhebben hoe door en door verrot het hele systeem is. Als ze dan hier op het blog telkens weer oproepen zien ter ondersteuning van dat verrotte systeem (blij met NHG verlenging, boos over stoppen extra startersleningen, etc.), dan is het logisch dat daar op word gereageerd. Dat noem jij dan negatief...

    Maar laat ik eens iets positiefs in de groep gooien. We gaan de boel aanpakken en herstructureren:

    1) Grondprijzen gaan per direct terug naar pakweg 100 euro per vierkante meter en mogen daarna niet meer dan inflatie stijgen.
    2) Uitfaseren HRA in pakweg 15 jaar tijd, en een vlaktax introduceren. In tegenstelling wat veel mensen roepen gaat dat onze economie op termijn heel veel geld opleveren. Alle rentebetalingen aan banken die we daarmee op termijn besparen kunnen we dan besteden aan échte economie zoals kleine middenstand, uitjes, etc.
    3) Sociale huursector moet sociale huursector worden. Dat betekent: geen 30% sociale huurwoningen in Nederland zoals nu (absurd gewoon), maar nog maar 5%. En die zijn dan alleen beschikbaar voort de mensen die dat écht nodig hebben: inkomens onder 20 duizend euro bijvoorbeeld. Als je modaal verdient kan je voor een eigen dak boven je hoofd zorgen, zeker na herstructurering van de woningmarkt.
    4) Financieringsgrens die nu ruim 100% is wordt binnen een jaar of 5 geleidelijk teruggebracht tot 80%. Dus: minstens 20% eigen geld meenemen als je een huis gaat kopen. Dat is trouwens altijd al de standaard geweest in, om maar eens wat te noemen, Duitsland maar ook andere landen (Zweden...).
    5) etc.

    Als we bovenstaande eens gaan uitvoeren, dan wordt een uitzinnige party op die dansvloer vann Rob.

    BeantwoordenVerwijderen
  26. @00:13 Ik had het over de toon, niet de inhoud. Als u beargumenteerde stukjes niet kunt onderscheiden van uw eigen niveau dan is dat jammer. Ik moedig u aan om vooral door te gaan.

    BeantwoordenVerwijderen
  27. @00:13 Wat een toontje toch, en zonder inhoudelijk iets te zeggen.

    VEH pleit wel degelijk voor maatregelen ten gunste van verkopende partijen en zoekt vanuit dat oogpunt naar "steun" voor starters. Meer lenen dus. Daar is de starter van nu niet mee gebaat en de starters van alle toekomstige generaties al helemaal niet.

    De VEH spiegelt altijd een herstel van de woningmarkt voor in termen van stijgende prijzen. Voor een gebruiksgoed is dat vreemd, zeker als je uitgaat van stijgingen boven inflatieniveau.

    Wmb laat herstel van de woningmarkt zich afmeten aan een stijging van het aantal transacties. En dan zonder staatssteun, want het moet wel duurzaam zijn. Een pleidooi voor lagere prijzen is dan ook een pleidooi voor herstel. Noem het maar zuur. En reageer maar met wat gevoelsuitingen zonder argumenten. Is je goed recht.

    BeantwoordenVerwijderen
  28. @14.05 Het is niet alleen zuur, het is een aaneenschakeling van ongeïnformeerde beweringen. En die houden lang stand als je doof bent voor argumenten van anderen. Dat is dan wel weer zuur...

    BeantwoordenVerwijderen
  29. @14:12
    Knap, weer geen enkel argument in je post! Ga zo door.

    BeantwoordenVerwijderen
  30. @14:05 Kunt u inhoudelijk reageren, ik ben geïnteresseerd in de ongeïnformeerde bewering die u ziet.

    BeantwoordenVerwijderen
  31. @Jeroen,

    Prachtig voorstel. Jammer dat de VEH zo weinig laat zien dat het bereid is na te denken over structurele oplossingen voor de lange termijn.

    De VEH houdt het bij vage suggesties als "er moet een veelomvattend plan komen", zonder dit echt te verduidelijken.

    En vaak stelt de VEH medicijnen voor uit de oude tijd, zoals "meer lenen, en dan komt het vanzelf weer goed".
    Alsof de bankencrisis niet heeft plaatsgevonden..

    BeantwoordenVerwijderen
  32. Krijgt een zekere reaguurder betaald van de VEH om andere reaguurders te betichten van 'zure reacties'?

    BeantwoordenVerwijderen