dinsdag 27 december 2011

Kooprecht voor huurders: Vereniging Eigen Huis staat graag aan hun kant

Op twitter is een ware stortvloed aan kritiek losgebarsten op het #kooprecht voor huurders van een corporatiewoning, zoals afgelopen vrijdag voorgesteld door minister Spies van BZK. Ik vind de argumentatie van de tegenstanders dermate zwak dat ik me niet afzijdig kon houden. In een eerdere blog gaf ik al aan positief te staan tegenover het kooprecht. Hieronder mijn samenvatting van de discussieop twitter. Als u op de onderstaande blog wilt reageren, kan dat hieronder of via twitter (@rob_mulder). Ik zet me schrap, want ik heb gemerkt dat de gemoederen hoog kunnen oplopen als het over het kooprecht gaat.

Juridische haalbaarheid
Waar het op twitter nauwelijks over gaat, is de juridische haalbaarheid van een kooprecht. Overigens een bepaald niet onbelangijk aspect. Het oordeel van de juristen van Vereniging Eigen Huis is dat het kooprecht juridisch haalbaar is, mits zorgvuldig vormgegeven. De exacte vormgeving zoals het kabinet die voor ogen staat is nog niet bekend, omdat het voorstel eerst voor advies naar de Raad van State is gezonden. Voor onze juridische argumentatie verwijs ik kortheidshalve naar de informatie daarover op de website van Vereniging Eigen Huis.

Uitverkoop
Wat op twitter vaak wordt beweerd, is dat het kooprecht de doodsteek zou zijn voor het gehele volkshuisvestingsbeleid. Een rampzalige uitverkoop van de goed onderhouden sociale huursector. Dit argument is echter de wereld op zijn kop. De sociale huursector in Nederland bedraagt met 2,4 miljoen woningen maar liefst 1/3 van de totale woningvoorraad. Zo'n hoog aandeel is uniek in de wereld. Om dan te beweren dat Nederland ten onder zou gaan aan een inkrimping van de sociale huursector getuigt niet van een sterk ontwikkelde realiteitszin. De extreem grote sociale huursector is juist een belangrijke reden om de woningen te koop aan te bieden aan de huurders.

Moment
Op twitter is daarnaast vaak te horen dat het een heel slecht moment is om extra aanbod van koopwoningen te creëren terwijl al zoveel woningen te koop staan. Het zou de markt verder op slot zetten en de prijzen verder drukken. Afhankelijk van de precieze vormgeving, ben ik daar niet zo bang voor. Ten eerste heeft het voorstel voor een kooprecht nog een lange weg te gaan (advisering Raad van State, behandeling in de Tweede en Eerste Kamer). Tegen de tijd dat het kooprecht een feit is en in al zijn details is uitonderhandeld, kan de ergste crisis alweer achter de rug zijn. Ook de huidige crisis gaat namelijk weer over, zoals elke crisis in de wereldgeschiedenis. In de tweede plaats geldt het aanbod om een bepaalde woning te kopen alleen voor de zittende bewoner.

Voorkeur
Tot slot is op twitter door velen gesteld dat huurders er geen behoefte aan zouden hebben. Zeker in de huidige crisistijd kan dat zo zijn. Maar stel dat een deel van de huurders er anders over denkt. En dat zij dus de eigen huurwoning wel degelijk zou willen kopen. Waarom zouden we hun dan dit recht moeten ontzeggen omdat anderen er misschien geen behoefte aan hebben? Het kooprecht is geen koopplicht. Niemand wordt gedwongen er gebruik van het maken. Maar het is fijn dat huurders die dat wel willen, het recht krijgen. Overigens is het kopen van een huis niet alleen een kwestie van 'willen', maar ook van 'kunnen'. Onverantwoorde Amerikaanse toestanden, waarbij woningen worden verkocht aan mensen met een te laag inkomen, wil niemand hier in Nederland hebben.

Keuzevrijheid
Het kooprecht vergroot de keuzevrijheid voor huurders en is een stap naar een vrijere woningmarkt waar bewoners meer keuzemogelijkheden worden geboden. Vereniging Eigen Huis gunt huurders dat van harte. Keuzevrijheid is een groot maatschappelijk goed. Het argument van sommigen, dat huurders het niet willen, is betuttelend. Vereniging Eigen Huis heeft sinds 1974 in haar statuten staan dat zij ook opkomt voor potentiële kopers. Voor huurders die willen kopen dus ook. Door het kooprecht te steunen, komt Vereniging Eigen Huis op voor hun belangen.

vrijdag 23 december 2011

Koers houden

Dinsdagavond keek ik naar College Tour, waar per aflevering een prominent persoon wordt geïnterviewd door Twan Huys bijgestaan door vele studenten die kritische en gewaagde vragen stellen. Dit keer was premier Mark Rutte te gast. Het was een interessant, vermakelijk interview. Onder andere de wijze van regeren kwam aan bod, waarop de premier aangaf dat hij vasthoudt aan zijn koers, openstaat voor adviezen en kritiek, maar zich niet af laat leiden. Ook de transparantie rond de benoeming van oud-minister Donner als vicevoorzitter voor de Raad van State werd op ludieke wijze besproken.

De goede dingen er uit halen
Als we het hebben over koers vasthouden, dan doet me dat ook denken aan Donner ten aanzien van het energielabel. Toen hij vorige week nog minister was, heeft hij snel nog even een wetsvoorstel aan de Tweede Kamer aangeboden. Daarbij heeft hij het advies van zijn huidige werkgever, de Raad van State, totaal genegeerd. Over koershouden en je niet af laten leiden gesproken. In sommige gevallen lijkt het me zinvol om bepaalde adviezen wel serieus te nemen. Openstaan voor kritiek en er de goede dingen uit halen. Dat laatste heeft Donner achterwege gelaten.

Praktisch hetzelfde
Het vorige voorstel van de minister met betrekking tot het energielabel was om woningen zonder energielabel bij verkoop niet in te laten schrijven bij het Kadaster. Het huidige voorstel heeft hij op papier iets gewijzigd. Namelijk zonder energielabel mag de notaris bij verkoop van de woning de akte niet afhandelen. De blokkade op de overdracht van een woning bij verkoop is daarmee iets naar voren geschoven, maar praktisch gezien verandert er niets. Zonder energielabel kan per 2013 op het laatste moment de overdracht van de woning bij verkoop niet doorgaan.

Betere en passendere alternatieven
Al eerder heeft Vereniging Eigen Huis geroepen dat een woning zonder label onverkoopbaar maken een buitenproportionele sanctie is. Ook met het huidige voorstel blijft dit het geval. Wij zullen de Tweede Kamer daarom nogmaals betere en passendere alternatieven aandragen, want die zijn er. Door middel van een gratis basislabel, op basis van standaardkenmerken van de woning, kan iedere bewoner in Nederland bewust worden gemaakt van de energie(on)zuinigheid van zijn woning. Bewoners die willen aantonen dat hun woning een beter label heeft dan het basislabel, dienen zelf het initiatief te nemen om een beter label aan te schaffen. Daarnaast kan de overheid prima handhavend optreden door middel van bestuursdwang. Hier bestaat al lang wetgeving voor, alleen heeft oud-minister Donner deze niet benut.

Richting de Tweede Kamer zullen ook wij koers houden met de betere en passendere alternatieven!

Ik hoop dat de Kamer, anders dan Donner, wel openstaat voor adviezen en kritiek en er de goede dingen uit haalt.

woensdag 21 december 2011

Winnaars en verliezers op de woningmarkt

Vereniging Eigen Huis is er voorstander van de woningmarkt op de wat langere termijn structureel te hervormen. Huur en koop. Doel is meer dynamiek en doorstroming en een woningaanbod dat beter aansluit op de vraag. Hervorming van de woningmarkt is een mega-operatie. Vergelijk het met een hervorming van de zorgsector, de arbeidsmarkt of de verzorgingsstaat. Bij elke grote hervorming heb je ‘winnaars’ en ‘verliezers’. Hoe ga je daarmee om?


Winnaars en verliezers
Hieraan gaat natuurlijk de vraag vooraf wat de winnaars en wat de verliezers zijn. Aan de pluskant van een geslaagde woningmarkthervorming staat in elk geval dat eenieder kan profiteren van een beter functionerende woningmarkt. Denk aan het verdwijnen van de wachtrijen in de huursector. Of denk aan een betere toegang tot de koopwoningmarkt voor starters. Toch zijn er niet enkel winnaars. Dat ligt aan twee zaken.
  • In de eerste plaats zijn er huishoudens die ‘verworven rechten’ kwijtraken (bijvoorbeeld hypotheekrenteaftrek of een lagere huur dan de marktprijs), zonder daarvoor volledig te worden gecompenseerd (bijvoorbeeld via lagere belastingtarieven). Dit is een herkenbaar punt in vrijwel elke grote hervormingsoperatie.
  • In de tweede plaats – en dat is veel specifieker voor een hervorming van de woningmarkt – worden er vermogensverliezen geleden. Als een woningmarkthervorming leidt tot lagere huizenprijzen, zien eigenwoningbezitters een deel van hun (papieren) vermogen wegvloeien. Deze verliespost geldt niet voor huurders.
Verschillende groepen verliezers
Als ik op dit laatste punt even verder ga: hoe erg is het als eigenwoningbezitters een deel van hun vermogen zien verdampen als gevolg van een woningmarkthervorming?
  • De neiging bestaat om beperkt medelijden te hebben met huishoudens die hun vermogen aanvankelijk sterk hebben zien toenemen als gevolg van stijgende huizenprijzen. Een ‘correctie’ als gevolg van een woningmarktplan wordt dan door velen niet als een groot probleem gezien. ‘You win some, you lose some’, is dan de gedachte. Bovendien is het voor de goede zaak: een beter functionerende woningmarkt. Ik weet natuurlijk niet hoe u hier over denkt.
  • Er is ook een groep die in het geheel niet heeft geprofiteerd van stijgende prijzen in het verleden, maar nu wel met een daling van de huizenprijzen wordt geconfronteerd. Dit wordt door velen als onrechtvaardig gezien. Waarom moeten zij gebukt gaan onder de gevolgen van een hervorming? Deze groep huishoudens loopt bovendien grote kans om ‘onder water’ te komen staan, in de zin dat de woningwaarde minder is dan de hypotheekschuld. Vindt u dit ‘all in the game’ of moet deze groep in het geval van een hervorming van de woningmarkt compensatie krijgen?
Draagvlak
Het is in het kader van een grote hervormingsoperatie voor de overheid niet doenlijk alle verliezers te compenseren. Maar aan de meest schrijnende gevallen kan niemand voorbij gaan. Mensen die door de hervorming met een restschuld komt te zitten bijvoorbeeld. De OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling) heeft heel veel ervaring met hervormingsoperaties. En dus ook met het feit dat de omgang met winnaars en - met name - verliezers van dergelijke operaties essentieel is voor het welslagen ervan. Hoe meer oog voor winnaars en verliezers, hoe meer draagvlak. Ik ben erg benieuwd hoe u hier over denkt. Reageer via www.eigenhuis.nl/blog of via twitter (@rob_mulder).

maandag 19 december 2011

Funding gap en hypotheekrenteaftrek

Vanwege de mogelijke gevoeligheid van het onderwerp bij sommige lezers, begin en eindig ik de blog met een belangrijke mededeling. Vereniging Eigen Huis is een verklaard voorstander van een fundamentele hervorming van de woningmarkt (huur én koop, vraag én aanbod), waarbij de H-woorden huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek niet taboe zijn. Dat gezegd zijnde, wil ik het graag hebben over de zogenoemde funding gap als reden om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken.

Funding gap
Wat is de funding gap? Een zeer terechte vraag. De funding gap komt voort uit het feit dat de vrije besparingen die Nederlandse huishoudens op de bank hebben staan onvoldoende zijn om de uitstaande hypotheken mee te financieren. Daarnaast zijn er weliswaar de 'onvrijwillige besparingen' via de pensioenfondsen, maar die staan niet op de bank. Dus ontstaat er een funding gap van een paar honderd miljard. De banken moeten dit deel van de uitstaande hypotheken 'funden' via de kapitaalmarkt.

Hypotheekrenteaftrek

Tot voor kort was dit geen enkel probleem. Als we ergens een kapitaalmarkt voor hebben, dan is het immers daarvoor? Het uitbreken van de crisis heeft echter zand in de machine gegooid. Met als eind van het liedje dat niemand op de kapitaalmarkt de ander meer vertrouwt. Het sterkst geldt dat voor de banken onderling. En hierdoor is funding via de kapitaalmarkt - tegen aanvaardbare kosten - naar het schijnt ineens een hele toer geworden. En hebben we in Nederland nu een funding gap-probleem. En ondanks het feit dat twee maanden geleden nog vrijwel niemand van de funding gap had gehoord, wordt het nu door sommigen zelfs genoemd als belangrijkste redenen om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken.

Geen overhaaste conclusies
We moeten echter uitkijken dat we geen overhaaste conclusies trekken. Een aantal vragen moeten mijns inziens eerst overtuigend worden beantwoord alvorens verregaande conclusies te kunnen trekken.

  1. Hoe problematisch is de funding eigenlijk?
    De grootste hypotheekvertrekker in Nederland, de Rabobank, heeft haar funding voor 2012 naar verluidt al helemaal rond. 
  2. Is de funding gap een blijvend probleem?
    Het was tot voor kort in elk geval geen probleem. En leert de geschiedenis niet dat aan elke crisis ook weer een eind komt? Of zijn er redenen waarom het wantrouwen binnen de financiële wereld vanaf nu nooit meer zal verdwijnen? Is dit het einde van de kapitalistische markteconomie? 
  3. Is er afgezien van de emoties in de financiële wereld ook een meer rationale reden waarom de funding gap een probleem is?
    Is het niet zo dat 3,75 miljoen Nederlandse eigenwoningbezitters elke maand netjes hun rente betalen? En komen - gelukkig - niet relatief weinig huishoudens in de problemen? Staat tegenover de hypotheekschuld bovendien niet een onderpand van 3,75 miljoen woningen met een totale waarde van circa 1.000 miljard euro (de prijsdalingen van de afgelopen jaren al meegerekend)? 
  4. Op welke manier draagt vermindering van de hypotheekrenteaftrek bij aan vermindering van de funding gap?
    Het klopt toch dat vermindering van de aftrek op korte termijn geen effect heeft op de uitstaande hypotheekschuld? En dus evenmin op de funding gap? Sterker nog: zal lastenverzwaring voor veel gezinnen op korte termijn niet juist de mogelijkheden tot aflossing verder verminderen? Op lange termijn zal de schuld er wel door afnemen, maar dat geldt dan ook voor de aan de hypotheek gekoppelde spaarpotjes.
Overtuigende antwoorden
Op deze vragen zullen overtuigende antwoorden moeten komen om te kunnen beoordelen of de funding gap inderdaad een valide reden is om de hypotheekrenteaftrek ter discussie te stellen. Dit staat - voor de goede orde en zoals eerder gezegd - geheel los van het feit dat Vereniging Eigen Huis een verklaard voorstander is van een fundamentele hervorming van de woningmarkt (huur én koop, vraag én aanbod), waarbij de H-woorden huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek niet taboe zijn.

vrijdag 16 december 2011

Woningmarkt: behandelplan of pil van Drion?

Eén van de meest curieuze argumenten om ‘nu’ in te grijpen in de hypotheekrenteaftrek is dat we dan van de onzekerheid af zijn. Ik geef toe: als de patiënt is overleden, ben je van veel onzekerheid omtrent het verloop van zijn conditie af.

Behandelplan
Toch is het voor de meeste kwalen beter een goed behandelplan op te stellen dan meteen naar de pil van Drion te grijpen. Al in 2007 heeft Vereniging Eigen Huis voorstellen gedaan om de woningmarkt fundamenteel te hervormen. Dit vergt een brede aanpak, waarbij geen taboes mogen bestaan. Dat zeiden wij toen en dat vinden wij nog steeds. Naast zaken als de ruimtelijke ordening en de overdrachtsbelasting, komen in dat verband ook de H-woorden huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek aan de orde. De hypotheekrenteaftrek meenemen in een brede hervorming van de koop- én de huursector is niet te verwarren met het trekken aan één draadje in een breiwerk.

Houvast
De doorlopende discussie over de hypotheekrenteaftrek – zonder dit in te bedden in een verbeterplan voor de woningmarkt – maakt mensen onzeker en het drukt daarmee de dynamiek op de woningmarkt verder de kop in. Er worden gelukkig nog steeds elke maand negen- of tienduizend bestaande woningen verkocht. Maar elke potentiële koper die de krant leest, slaat de schrik regelmatig om het hart. Zowel door de eurocrisis als vanwege de continue discussie over de renteaftrek. En het gemak waarmee over de aftrek wordt geoordeeld. Het enige houvast dat de bezorgde burger nog heeft, is het feit dat de grootste regeringspartij én de gedoogpartij pal staan voor hun belofte de hypotheekrenteaftrek ongemoeid te laten.

Tegenovergestelde
Alleen de hypotheekrenteaftrek aanpakken, lost de problemen op de woningmarkt niet op. Integendeel het vergroot de problemen. De huizenprijzen dalen, het aantal probleemgevallen neemt toe, de doorstroming neemt af, de nieuwbouw valt terug, de werkgelegenheid neemt af en de banken krijgen een hoop leningen voor hun kiezen waarop ze moeten afschrijven. Jaren van ellende voor de boeg in plaats van uitzicht op herstel. Dat is het tegenovergestelde van wat de woningmarkt en de economie nodig hebben. Operatie geslaagd, patiënt overleden, heet dat ook wel. Hopelijk blijft dit scenario ons bespaard.

woensdag 14 december 2011

Vijf mythes over de hypotheekrenteaftrek


Momenteel gaan er vrijwel wekelijks stemmen op dat de hypotheekrenteaftrek echt niet meer van deze tijd is. In wisselende combinaties worden hiervoor vijf redenen aangewezen.

1) Het is een goede manier om te bezuinigen
Op het eerste gezicht valt hier niets tegen in te brengen. Als de overheid veel geld nodig heeft, is het logisch dat alle potjes met geld de revue passeren. Er is echter één bezwaar: het is geen bezuiniging, maar een lastenverzwaring. En lastenverzwaring is niet een middel dat erom bekend staat erg behulpzaam te zijn om de economische kansen van een land te verbeteren.

2) Het is een goede manier om ervoor te zorgen dat de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen
Dat klopt evenmin, want heel veel heel gewone mensen hebben hun huis gekocht in de veronderstelling dat zij de hypotheekrente konden blijven aftrekken. Hoe voorkom je dat hun schouders onder extra lasten bezwijken?

3) Het vermindert de schuldenlast van Nederlandse huishoudens

Op termijn zal dit inderdaad zo zijn, want zonder hypotheekrenteaftrek is er voor huishoudens geen prikkel meer om de hypotheekschuld in stand te houden en daarnaast apart te sparen. Mensen zullen vaker gedurende de looptijd aflossen. Maar dat is langetermijnwerk. Afbouw van de hypotheekrenteaftrek zal in eerste instantie vooral ten koste gaan van de portemonnee van eigenwoningbezitters, waardoor hun middelen om af te lossen juist afnemen. Met als paradoxaal resultaat: een hógere schuld.

4) Als je de hypotheekrente aanpakt, dalen de huizenprijzen, waardoor jongeren meer kansen krijgen
Dit is simpelweg onjuist. Want dalende prijzen zorgen weliswaar voor lagere hypotheeklasten voor nieuwe eigenaren, maar daar staat tegenover dat zij niet of minder kunnen profiteren van de renteaftrek. Per saldo schieten zij er dus niets mee op. Voor de jongere generatie is vooral belangrijk dat er voldoende woningen zijn. Beschikbaarheid van woningen voorkomt per definitie een insider/outsider problematiek.

5) Het zou de woningmarkt vlottrekken
Als geïsoleerde maatregel is dit zeker niet correct. De structurele problematiek op de woningmarkt wordt gekenmerkt door (1) een aanbod dat onvoldoende reageert op de vraag met schaarste als gevolg en (2) een gebrek aan doorstroming. Afbouw van de hypotheekrenteaftrek zorgt, voor zover de prijzen hierdoor dalen, eerder voor minder aanbod dan voor extra aanbod. Dat werkt dus de verkeerde kant op. Bovendien, als de prijzen dalen, zitten méér mensen gevangen in hun eigen huis doordat zij geconfronteerd worden met een onderwaarde. Dus neemt de doorstroming af. Met andere woorden: de problemen op de woningmarkt nemen door afbouw van de hypotheekrenteaftrek als geïsoleerde maatregel alleen maar toe.
Integraal plan
Iets anders is - en Vereniging Eigen Huis heeft dat al in 2007 voorgesteld - om de hypotheekrenteaftrek mee te nemen in een integraal plan voor de woningmarkt. Zo'n plan beoogt de belemmeringen weg te nemen voor een beter functionerende woningmarkt. Denk aan belemmeringen in de sfeer van de ruimtelijke ordening (aanbod), de overdrachtsbelasting (doorstroming), de huurprijsregulering (scheefwonen / doorstroming). De hypotheekrenteaftrek is hierbij geen taboe. Uitgangspunt is dan wel dat de belastingdruk per saldo niet stijgt.

Vrienden
Toen Vereniging Eigen Huis kwam met de suggestie om de hypotheekrenteaftrek - in het kader van een integraal plan - om te vormen naar een annuïtaire aftrek, werd dat niet door iedereen in dank afgenomen. Oud-minister Zalm verklaarde in onze richting dat je met zulke vrienden geen vijanden nodig hebt. Maar anno 2011 kan een VVD-prominent als Ed Nijpels ongestraft de hypotheekrenteaftrek ter discussie kan stellen. Daarmee het sentiment op de woningmarkt verder verslechterend. Het kan verkeren.

maandag 12 december 2011

Au revoir BNP Paribas

Als gevolg van de Europese crisis stopt BNP Paribas met het verstrekken van hypotheken. Dit is slecht nieuws voor de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Vlag uit
Zoals de Nederlandse Mededingingsautoriteit NMa eerder dit jaar bevestigde, is de Nederlandse hypotheekmarkt kwetsbaar voor "mededingingsbeperkend gedrag". Dat heb je als de markt voor meer dan driekwart in handen is van een handje vol grote partijen. De neiging om elkaar te beconcurreren ten gunste van de klant, kunnen deze grootbanken moeiteloos onderdrukken. Het enige lastige voor hen is dan nog als er 'vreemde eenden in de bijt zijn' (al dan niet van buitenlandse origine) die het wagen hen te beconcurreren. Omgekeerd: als een belangrijke buitenlandse concurrent zich terugtrekt, gaat bij de Nederlandse grootbanken de vlag uit.

Witte raaf
BNP Parisbas was zo'n belangrijke concurrent. De van oorsprong Franse bank had zich opgewerkt tot de in omvang vierde hypotheekverstrekker van Nederland. De bank stond bekend als prijsvechter. Daarbij komt dat BNP Paribas als enige bank in Nederland het lef had zich te onttrekken aan de groepsdwang om, door een te ruime toepassing van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) buiten spel te zetten. Vandaar dat ik BNP Paribas al eens betitelde als de witte raaf van het Nederlandse bankwezen. Het is erg spijtig dat deze witte raaf nu uitvliegt en de Nederlandse hypotheekmarkt achter zich laat.

Waakzaamheid
Het besluit van BNP Parisbas om in Nederland geen hypotheken meer te verstrekken, is een gevolg van de Europese crisis. In Frankrijk moet de bank haar buffers versterken. Dat zij fors heeft geïnvesteerd in Grieks staatspapier helpt niet mee. In Nederland betekent dit in elk geval een extra reden voor waakzaamheid. Voor je het weet gaan de winstmarges op hypotheken nog verder omhoog. Gelukkig zal de NMa, zo heeft zij beloofd, "de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt scherp in de gaten houden". En wat BNP Paribas betreft: we kunnen het ons nu nog niet voorstellen, maar ook aan de Europese vertrouwenscrisis komt een eind. Misschien zien we de Franse bank dan wel weer terug op de Nederlandse hypotheekmarkt. Het is dus te vroeg voor een definitief vaarwel. Geen 'adieu', maar een 'au revoir', zogezegd.

vrijdag 9 december 2011

Onderzoek naar single vrouwen: doe mee!

Ik heb geen idee of single vrouwen mijn blog lezen. En, zo ja, hoeveel dat er zijn. Zijn single vrouwen eigenlijk überhaupt geïnteresseerd in de woningmarkt? Er zijn heel veel dingen die ik niet weet van single vrouwen. Tijd voor een onderzoek!

Slimme meisjes
Even vooraf: 'de' single vrouw bestaat niet. Dat realiseer ik me terdege. Toch kun je wel wat dingen zeggen over single vrouwen als groep. Bijvoorbeeld dat er steeds méér van komen. In de Randstad wordt zelfs gesproken van een 'overschot aan jonge vrouwen'. CBS-demograaf Jan Latten is op dit gebied 'de' deskundige bij uitstek (die bestaat dus wel). Hij heeft in Nederland het verband aangetoond tussen:
We willen meer weten
Maar buiten het feit dat er veel van zijn, dat zij slim zijn, en alleen wonen, weten wij niet zoveel van single vrouwen. Daar komt nu verandering in! Samen met vrouwenblad Viva houdt Vereniging Eigen Huis een enquête onder single vrouwen. Wat zijn hun woonwensen? Kunnen ze die realiseren? Zo nee, waarom niet? Tegen welke obstakels lopen zij aan? Willen zij een huis huren of liever kopen? Hoe staan zij tegenover klussen in huis? En tegenover de financiële rompslomp?

Vul de enquête in!
Ben jij een single vrouw tussen de 18 en 98, vul dan onze enquête in! We brengen je dan ook op de hoogte van de uitkomsten! Ben je geen single vrouw? Stuur deze link dan door aan alle single vrouwen die je kent. Doe het voor het goede doel. Je helpt er de wetenschap mee. En meer kennis leidt op den duur vast ook tot beter beleid.

woensdag 7 december 2011

Al eens nagedacht over de kosten?


Heeft u al eens iets over de Warmtewet vernomen?
Dit kan zomaar zo zijn, want al sinds 2003 is deze wet in ontwikkeling. Een hele bevalling, de materie is erg complex. Zodra ik erover begin zie ik mensen al zuchten.

Monopolist
Om precies te zijn is het een wet in wording die huishoudens aangesloten op een warmtenet, zoals stadsverwarming, moet beschermen tegen te hoge tarieven. Zeshonderdduizend huishoudens in Nederland zijn aangesloten op een warmtenet. Zij zijn voor de levering van warmte, en daarmee ook de warmtetarieven, afhankelijk van één leverancier: een monopolist.

Wetenschappelijk onderzoek
Minister Verhagen heeft een tijdje geleden een voorstel voor de Warmtewet naar de Tweede Kamer gestuurd. We vermoedden dat er wat aan de hand was met het voorstel, maar konden er niet goed de vinger achter krijgen. Vereniging Eigen Huis heeft daarom dit voorstel samen met de Woonbond ter wetenschappelijk onderzoek aan het Centrum voor Energievraagstukken (verbonden aan de UvA) en TNO voorgelegd.

Kostentoerekeningsmodel ontbreekt
De conclusie van de onderzoekers is dat het wetsvoorstel huishoudens aangesloten op een warmtenet niet beschermt. Dergelijke huishoudens betalen voor het variable deel van de warmtekosten nu en ook bij ingang van het huidige voorstel € 100 per jaar te veel. Dat is maar liefst € 60 miljoen per jaar te veel voor de leveranciers. Daarnaast ontbreekt voldoende inzage in de kosten die de warmteleveranciers maken. Een kostentoerekeningsmodel is een absolute noodzaak en is in de jarenlange discussie rond de Warmtewet altijd buiten beschouwing gelaten.

Vandaag is er een procedurevergadering over de Warmtewet. Om ervoor te zorgen dat het wetsvoorstel voldoende aandacht krijgt en geagendeerd wordt voor een stevig debat, hebben we samen met de Woonbond een brief met het wetenschappelijke onderzoek naar de Kamerleden gestuurd.

We hopen dat de Kamerleden en uiteindelijk ook de minister ons niet in de kou laten staan.

maandag 5 december 2011

Woningmarkt: geen koekoek één zang

De NOS bracht vrijdag een item onder de titel 'Crisis treft jonge huizenbezitters'. Het gaat over mensen die hun huis net vóór de crisis hebben gekocht en sindsdien met verlies hebben moeten verkopen. Meer dan de helft daarvan blijkt jonger dan 35. Dit soort berichten helpt ons te beseffen dat 'de' woningmarkt niet bestaat, evenmin als 'de' eigenwoningbezitter. Of 'de' Nederlander.

Grote categorieën
Prinses Máxima kreeg vier jaar geleden nog een storm van kritiek over zich heen toen zij in een toespraak bij de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) verklaarde dat 'de' Nederlander niet bestaat. Of woorden van gelijke strekking. Terwijl het in feite een open deur is. Kijk om je heen... Toch bestaat er een behoefte - zeker in politiek Den Haag - om het wereldbeeld eenvoudig te houden. Anders wordt beleid maken wel erg ingewikkeld. En dus zijn veel politici gewend te denken in grote categorieën als 'de' eigenwoningbezitter, 'de' huurder, 'het' gezin met kinderen, 'de' werkende ouder, 'de' gepensioneerde met een klein pensioen etc etc etc. De behoefte aan vereenvoudiging is begrijpelijk, zolang we met z'n allen maar niet gaan geloven dat de wereld echt zo plat is.

Koopwoningmarkt
Natuurlijk wordt er veel gesproken over 'de' koopwoningmarkt. Maar het is goed te beseffen dat er in meerdere opzichten sprake is van een uiteenlopende situaties en ontwikkelingen binnen die woningmarkt. Ten eerste zijn er zoals bekend grote regionale verschillen. Ten tweede lopen de ontwikkeling per prijscategorie de laatste tijd sterk uiteen. De duurste woningen hebben relatief (en natuurlijk ook absoluut) veel meer aan prijs 'verloren' sinds het uitbreken van de crisis dan goedkopere woningen. Maar ook binnen regio's en prijscategorieën zijn in de praktijk soms grote verschillen zichtbaar. De woningmarkt is simpelweg geen koekoek één zang.

Eigenwoningbezitters
In aanvulling op het bovenstaande zijn er nog meer grote verschillen tussen huishoudens met een eigen woning. Een heel belangrijk verschil - en daar komt het NOS-bericht weer om de hoek kijken - is hoe lang geleden iemand zijn woning heeft aangeschaft. Wie net voor de crisis een woning heeft gekocht en door omstandigheden nu moet verkopen, gaat waarschijnlijk flink de boot in. In de eerste plaats zijn de prijzen de afgelopen jaren gemiddeld met een kleine tien procent gedaald. In de tweede plaats zijn bij de aanschaf van een bestaande woning waarschijnlijk 10 tot 12 procent 'kosten koper' gemaakt, inclusief toen nog 6 procent overdrachtsbelasting. In de derde plaats heeft de noodzaak tot verkoop veelal te maken met echtscheiding of werkloosheid, zodat de problemen van veel mensen zich niet beperken tot de eigen woning. In de vierde plaats heeft men wellicht een tophypotheek afgesloten, waardoor men achterblijft met een restschuld. Tenzij men zo verstandig was Nationale Hypotheek Garantie te nemen. In dat geval komt men qua restschuld doorgaans met de schrik vrij. Vergelijk dit alles eens met huishoudens die twintig jaar geleden een woning hebben gekocht. Hun woning is waarschijnlijk sinds de crisis ook in prijs gedaald, maar in de periode daarvoor juist enorm gestegen.

Potentiële kopers
Veelal zullen degenen die net voor de crisis kochten inderdaad tot een jongere generatie behoren dan degenen die hun woning al twintig jaar in bezit hebben. Tegelijkertijd kun je ook weer niet zeggen dat 'de' jongeren per definitie de dupe zijn van de crisis. In de eerste plaats: als zij prettig wonen en geen (al dan niet gedwongen) verkoopplannen hebben, is de gedaalde prijs een grotendeels fictief gegeven. In de tweede plaats zijn jongeren uiteraard oververtegenwoordigd in de categorie (potentiële) koopstarters. Voor hen is het beeld diffuus. De financiering van een eigen woning is lastiger geworden, maar daar staat tegenover dat verantwoord financieren in het eigen belang van de eigenwoningbezitter is. En indien kopers de financiering rondkrijgen, is het voordeel van de huidige situatie dat de woningmarkt momenteel een ruime keus biedt tegen een lagere prijs dan een paar jaar geleden. Maar, om misverstanden te voorkomen, ook 'de' koopstarter bestaat niet. Niet elke starter heeft een stabiele relatie, een goede opleiding, een mooi salarisperspectief, en het vooruitzicht meerdere jaren in de nieuwe woning te blijven wonen. Maar voor wie dit wèl geldt, lijkt de huidige woningmarkt zeker ook kansen te bieden.

vrijdag 2 december 2011

"Alles wordt duurder"

Deze week kwam Vereniging Eigen Huis met cijfers over de gemeentelijke lasten in 2012. Een bevinding die eruit springt, is het feit dat de gemiddelde onroerendezaakbelasting (OZB) weer omhoog gaat ondanks gedaalde huizenprijzen.

Meer betalen
Eigenwoningbezitters die op basis van een afgenomen woningwaarde (gemiddeld 3,4 procent) een lagere OZB-aanslag van hun gemeente verwachten, komen meestal bedrogen uit. Tot veler verbazing daalt de OZB niet, maar stijgt zij met gemiddeld 3,9 procent! Vereniging Eigen Huis heeft een steekproef gedaan in 114 gemeenten. In ruim 90 procent van deze gemeenten gaan eigenwoningbezitters meer OZB betalen. Omdat de OZB alleen betaald wordt door eigenaren (niet door huurders), gaan eigenwoningbezitters dus gemiddeld extra bijdragen aan de gemeentelijke financiën. Terwijl hun bezit in waarde is afgenomen. Eigenwoningbezitters zullen zelf moeten bepalen of zij vinden dat hun gemeente goede dingen doet met de extra belasting op de eigenwoning. Overigens zijn de verschillen tussen gemeenten heel groot.

Totale lasten
Naast de OZB voor eigenwoningbezitters, betalen huishoudens ook rioolheffing (gemiddeld 4,3 hoger in 2012) en afvalstoffenheffing (gemiddeld 1,1 procent lager). In totaliteit stijgen de gemeentelijke lasten hierdoor in 2012 met ruim 2 procent. Ook als alle lasten bij elkaar worden opgeteld, bestaan er tussen gemeenten grote verschillen. Dit varieert in de onderzochte gemeenten van +11,7 procent in Laren (NH) tot -7,2 in Veldhoven (NB).

Reactie van burgers
In verschillende media zijn burgers geconfronteerd met de cijfers van Vereniging Eigen Huis. Met name in plaatsen waar de lasten stijgen. Het viel me op dat negatieve reacties op stijgende lasten deels samenhangen met onvrede over het uitgavenpatroon van de desbetreffende gemeente. Mensen betalen - het is maar een voorbeeld - niet graag meer belasting voor een luxueuzer onderkomen voor de gemeentelijke bestuurders en ambtenaren. Verder viel me op dat veel mensen reageerden in de trant van "alles wordt duurder". Waarop de één laat volgen dat het dan logisch is dat de gemeentelijke lasten ook stijgen. Terwijl de ander vindt dat, in een tijd dat voor burgers heel veel noodzakelijke uitgaven omhoog gaan, de gemeenten juist de eigen broekriem wel wat verder zouden mogen aansnoeren. Als Vereniging Eigen Huis kunnen we daar natuurlijk geen algemene uitspraken over doen. Maar de verschillen tussen gemeenten zijn wel enorm. En grondige uitleg van lokale politici in gemeenten waar de lasten omhoog gaan in plaats van de uitgaven omlaag, lijkt dan zeker niet teveel gevraagd. Met "alles wordt duurder" hoeft u gemeentelijke politici niet weg te laten komen!