woensdag 21 december 2011

Winnaars en verliezers op de woningmarkt

Vereniging Eigen Huis is er voorstander van de woningmarkt op de wat langere termijn structureel te hervormen. Huur en koop. Doel is meer dynamiek en doorstroming en een woningaanbod dat beter aansluit op de vraag. Hervorming van de woningmarkt is een mega-operatie. Vergelijk het met een hervorming van de zorgsector, de arbeidsmarkt of de verzorgingsstaat. Bij elke grote hervorming heb je ‘winnaars’ en ‘verliezers’. Hoe ga je daarmee om?


Winnaars en verliezers
Hieraan gaat natuurlijk de vraag vooraf wat de winnaars en wat de verliezers zijn. Aan de pluskant van een geslaagde woningmarkthervorming staat in elk geval dat eenieder kan profiteren van een beter functionerende woningmarkt. Denk aan het verdwijnen van de wachtrijen in de huursector. Of denk aan een betere toegang tot de koopwoningmarkt voor starters. Toch zijn er niet enkel winnaars. Dat ligt aan twee zaken.
  • In de eerste plaats zijn er huishoudens die ‘verworven rechten’ kwijtraken (bijvoorbeeld hypotheekrenteaftrek of een lagere huur dan de marktprijs), zonder daarvoor volledig te worden gecompenseerd (bijvoorbeeld via lagere belastingtarieven). Dit is een herkenbaar punt in vrijwel elke grote hervormingsoperatie.
  • In de tweede plaats – en dat is veel specifieker voor een hervorming van de woningmarkt – worden er vermogensverliezen geleden. Als een woningmarkthervorming leidt tot lagere huizenprijzen, zien eigenwoningbezitters een deel van hun (papieren) vermogen wegvloeien. Deze verliespost geldt niet voor huurders.
Verschillende groepen verliezers
Als ik op dit laatste punt even verder ga: hoe erg is het als eigenwoningbezitters een deel van hun vermogen zien verdampen als gevolg van een woningmarkthervorming?
  • De neiging bestaat om beperkt medelijden te hebben met huishoudens die hun vermogen aanvankelijk sterk hebben zien toenemen als gevolg van stijgende huizenprijzen. Een ‘correctie’ als gevolg van een woningmarktplan wordt dan door velen niet als een groot probleem gezien. ‘You win some, you lose some’, is dan de gedachte. Bovendien is het voor de goede zaak: een beter functionerende woningmarkt. Ik weet natuurlijk niet hoe u hier over denkt.
  • Er is ook een groep die in het geheel niet heeft geprofiteerd van stijgende prijzen in het verleden, maar nu wel met een daling van de huizenprijzen wordt geconfronteerd. Dit wordt door velen als onrechtvaardig gezien. Waarom moeten zij gebukt gaan onder de gevolgen van een hervorming? Deze groep huishoudens loopt bovendien grote kans om ‘onder water’ te komen staan, in de zin dat de woningwaarde minder is dan de hypotheekschuld. Vindt u dit ‘all in the game’ of moet deze groep in het geval van een hervorming van de woningmarkt compensatie krijgen?
Draagvlak
Het is in het kader van een grote hervormingsoperatie voor de overheid niet doenlijk alle verliezers te compenseren. Maar aan de meest schrijnende gevallen kan niemand voorbij gaan. Mensen die door de hervorming met een restschuld komt te zitten bijvoorbeeld. De OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling) heeft heel veel ervaring met hervormingsoperaties. En dus ook met het feit dat de omgang met winnaars en - met name - verliezers van dergelijke operaties essentieel is voor het welslagen ervan. Hoe meer oog voor winnaars en verliezers, hoe meer draagvlak. Ik ben erg benieuwd hoe u hier over denkt. Reageer via www.eigenhuis.nl/blog of via twitter (@rob_mulder).

37 opmerkingen:

  1. Beste Rob,

    Thanks voor het aanzwengelen van de discussie.

    Wat betreft de groep huishoudens die onder water staat en of deze compensatie moeten krijgen. Dit zijn dus huishoudens die volledig aflossingsvrij zijn gegaan, geen eigen vermogen hebben ingebracht en niet gekozen hebben voor vrije sector huur. Dat is een gok geweest voor hen. Hen te compenseren zou onrecht zijn voor degenen die:

    i) Afgelopen jaren met restschuld hebben verkocht en dit gewoon genomen hebben;
    ii) Mensen die prudent zijn omgegaan met de waanzinnige leenmogelijkheden die vrije sector zijn gaan huren en helemaal geen aftrek hebben kunnen genieten voor hun woongenot (waardoor hun netto woonlasten een factor 2 is dan bezitters van koopwoningen);
    iii) De sociale huurders in het algemeen, moeten zij gaan opdraaien voor een groep mensen die willens en wetens een koopovereenkomst hebben gesloten, op 13x hun netto jaarsalaris en vaak (niet altijd, wel vaak) in de hoop dat de huizenprijzen tot in de hemel zouden stijgen; de overwaarde uiteraard belastingvrij kunnen meenemen;
    iv) De rest van Nederland die in deze tijden al geconfronteerd worden met extra bezuinigingen en belastingverhogingen en die dit voor nog wel een paar miljard extra hadden moeten doen als deze mensen gecompenseerd worden, en
    v) De huizenbezitters die netjes annuitair of lineair aflossen en waarvan de kans dat deze onder water staan na een jaar of 6, 7 een stuk minder is.

    Wat mij betreft dus in het geheel niet. Er is overigens ook helemaal geen geld voor.

    Banken mogen c.q. moeten wat mij betreft, maar dat staat volgens mij ook in de gedragscode, de restschuld best mee-financieren bij de aankoop van een nieuwe woning. Zo houd je het probleem beheersbaar en leg je de rekening niet neer bij de grote groep mensen die part noch deel hebben gehad bij de foute keuzes van anderen. En laten we eerlijk zijn: zo onvoorzienbaar is deze huizenprijscrisis ook weer niet.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Eindelijk, het roer is om. Zelfs de VEH bereid de gemeenschap voor op dalende huizenprijzen, ontkennen heeft geen zin meer. 3 van de 4 grootbanken liggen aan het staatsinfuus, er is een funding gap voor Nederlandse hypotheken (weet u nog hoe de subprime hypotheken in Amerika starten, 1 geldmarktfonds wilde ineens geen hypotheek pakketjes meer opkopen, de rest staat inde kranten,..), 45k BKR notering op achterstallige hypotheekbetalingen etc etc.

    Jammer dat jullie de problemen koppelen aan de hervorming van de huizenmarkt. Er is structureel te veel geld uitgeleend op de aanname dat huizenprijzen alleen maar konden stijgen. Nu de huizenprijzen nog maar licht gedaald zijn (10% in 3 jaar) is er al meteen een probleem, hoezo luchtbel.

    Ik heb met name te doen met de mensen, die op advies van, of gemotiveerd door de overheid(starters leningen), Banken, VEH en NVM nog een huis hebben gekocht in de laatste jaren. Hun toekomst is vaak somber en inderdaad die moeten gecompenseerd worden (maar hoe??). Het is namelijk wel voornamelijk de werkende klasse met kids van de BV NL die geraakt worden.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Lastige kwestie.

    1)

    Waar valt het verschil in prijs straks toe te rekenen aan de hervormingen in de woningmarkt en waar aan gewone marktwerking.

    De prijzen dalen immers al.

    Ik zou zeggen dat aan marktwerking toe te rekenen prijsverschillen niet voor compensatie - in wat voor vorm dan ook - in aanmerking komen.

    Bij hervormingen is het een lastige vraag om de echte slachtoffers in beeld te krijgen.

    Immers, er is gevoelsmatig een verschil tussen iemand die "all in" is gegaan op de huizenmarkt, omdat hij goedkoop wilde wonen in een duur huis (en zo hoog mogelijk op de ladder wilde komen met het oog op potentiele overwaarde) en iemand die, bij gebrek aan alternatieven, met de rug tegen de muur een huis kocht voor de bubble-prijs, en dit alleen met een aflossingsvrije hypotheek kon financieren.

    Als we op zoek gaan naar compensatie, dan zou ik het niet direct willen zoeken in geld (of in afwaardering van hypotheekschuld), al is het maar omdat de banken en/of belastingbetalers die afwaardering niet kunnen dragen. Een oplossing zou kunnen zijn om bij de banken af te dwingen dat zij (i) lagere rente in rekening brengen voor de hypotheek en of (ii) de hypotheekgever niet meer rente in rekening brengen of versnelde aflossing eisen bij een daling van de prijzen. Zodoende kunnen de slachtoffers in hun huis blijven en daarmee de daling van de markt "uitzitten".

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Hervorming van de huizenmarkt? Deze is toch al reeds gaande? Het huizenmarkt piramidespel is vastgelopen en nu gaan we vanzelf te maken krijgen met een 'hervorming', dit is absoluut geen bewuste keuze (dus is er ook geen sprake van een te maken keuze).

    De vraag die Rob zich stelt is hoe 'we' de pijn gaan verdelen, het lijkt mij dat degene die slechte keuzen gemaakt hebben die pijn gaan incasseren. Waarom zouden mensen die part nog deel hebben aan de slechte keuzen van anderen mee moeten delen in de ellende? Hebben deze mensen ooit geprofiteerd toen de bomen tot in de hemel groeiden?

    Tot nu toe heeft de overheid alles uit de kast gehaald om scheefleners en 'durfinvesteerders' de hand boven het hoofd te houden. Uiteraard ten koste van de rest van de samenleving.

    De hele problematiek van schaarste op de woningmarkt is zelfs direct gekoppeld aan de hoge huizenprijzen in Nederland, want immers bij genoeg aanbod geen hoge huizenprijzen. Het mes snijd dus aan twee kanten, en nu willen 'ze' ook nog een bail out? Dat is wederom compleet de wereld op zijn kop Rob.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Hoezo zou er een aparte regeling moeten komen als we de WSNP al hebben? Maar meer principieel: als je een beetje nadacht (en dat zouden mensen die een dermate grote financiele beslissing nemen toch moeten doen), wist je bij aankoop van een huis wel dat er risico's aan verbonden zijn. Prijzen kunnen veranderen (is wel gebleken met die enorme stijging) en subsidies kunnen wegvallen (dat zijn géén verworven rechten).

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Aardig stuk van Rob om de discussie aan te zwengelen.

    Ik denk dat we ons in de allereerste plaats ervan bewust moeten zijn dat de vraag 'of we moeten gaan hervormen op de woningmarkt' in geen geval mag afhangen van de vraag 'of we eventuele verliezers moeten of kunnen compenseren'. In dat geval zouden we ons als het ware laten gijzelen door eventuele verliezers, waarmee de uiteindelijk schade voor de maatschappij nog véél groter zal uitvallen.

    Hervormen is een noodzaak, hoe we met winnaars/verliezers omgaan is plan 2.

    Wat we ons ook terdege moeten realiseren, is dat het verlies niet direct optreedt als de hervormingen starten. Een waardedaling, op papier, hoeft niet direct te worden opgehoest door de woningeigenaar. Een wooncarriére is lange adem, na 30 jaar is door inflatie de ratio schuld/inkomen minstens gehalveerd en als het gaat om eigenaren die de boel toch al na 30 jaar afgelost wilden hebben is er al helemaal niets aan de hand.

    En verlies: waar hebben we het uiteindelijk over? Het zou zomaar kunnen dat als de HRA in een aantal jaren wordt uitgefaseerd, de prijzen daardoor 20% zakken. Uiteindelijk betekent dat alleen maar dat na 30 jaar, als de woningwaarde door inflatie normaal gesproken pakweg is verdubbeld, de 'winst' wat minder hoog uitvalt. Big deal...

    Bottom line komt het er wat mij betreft op neer dat iedereen zijn eigen verantwoordelijkheid moet nemen en de gevolgen daarvan dragen, ook al is er noodzaak voor de overheid om de spelregels tussentijds te veranderen. Dat gebeurt namelijk wel vaker... Het lijkt daarnaast een soort 'common sense' te zijn geworden dat als het om woningen gaat er alleen een weg omhoog mogelijk is, en dat als er op wat voor manier dan ook een verlies zou worden geleden de overheid (lees: andere belastingbetalers) dat zouden moeten compenseren. Dat gebeurt op de beurs ook niet, en van die gedachte moeten we dus nodig af!

    Daarnaast is het wel raadzaam om, zoals in de eerste reactie al is te lezen, er langjarige spelregels worden opgesteld voor banken hoe zij soepel om moeten gaan met klanten die door de hervormingen (tijdelijk) tegen de rode lijn aan komen te liggen. Dat betekent:

    1) geen rente-opslag wegens onderwaarde
    2) restschuld meefinancieren
    3) etc.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. @11:27
    1) geen rente-opslag wegens onderwaarde
    2) restschuld meefinancieren

    De vraag is of dit haalbaar is, banken moeten dat geld ook weer ophalen op de kapitaalmarkt, als de scheeflener er niet voor gaat opdraaien gaat men de verliezen alsnog ophalen bij de andere mensen die geld lenen of sparen d.m.v. te hoge renten op nieuwe hypotheken of te lage rentevergoeding op spaargelden. Ik zie veel liever dat de banken hard afschrijven en desnoods tot executie overgaan. Tegenover iedere executie staat tenslotte een nieuwe deelnemer die voor een marktconforme prijs een woning kan kopen. Zoals eerder aangehaald is hebben we al de benodigde instrumenten om te saneren nl. de WSNP. Niet leuk, wel efficiënt.

    Banken die nl. niet in staat zullen zijn om marktconforme rente te vragen en bieden zullen nl. alsnog bij de overheid gaan aankloppen. Linksom of rechtsom is het niet saneren van een te hoge schuldenlast altijd een subsidie aan scheefleners en de banken. Dit ten kosten van degene die part nog deel heeft aan de gemaakte afspraken tussen de hypotheekgever en hypotheeknemer. De moral hazard die u voorstelt houdt het systeem in een permanente staat van ziek zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Ook de WSNP is een gunst. Dus ook daar kun je als schuldmaker alleen maar dankbaar voor zijn. Van mij zou die WSNP zelfs nog strenger mogen worden. Ik vind drie jaar op een houtje bijten immers niet erg veel in vergelijking tot de aangerichte schade.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. @12:55

    Ik ben het niet geheel met je eens.

    Want:

    1) Onderwaarde is in het algemeen geen probleem. Als de eigenaar gewoon zijn lasten blijft betalen, dat lag toch al in de planning bij de meesten, zouden banken dus alleen maar hoeven af te zien van hun gebruikelijke risico-opslag. Kost geen cent extra.
    2) Restschuld meefinancieren. Nu is het zo dat als je een woning voor 3 ton koopt en voor 2 ton moet verkopen, je niet een gelijkwaardige woning voor 3 ton kan terugkopen omdat banken de resterende ton restschuld niet meer willen financieren (er staat immers geen waarde van de woning tegenover). Maar als de woningeigenaar de lasten voor die 3 ton gewoon kon (en kan!) opbrengen is er in beginsel geen probleem om de restschuld mee te financieren. De woningeigenaar had dan een hypotheek van 3 ton, en krijgt er gewoon weer eentje van 3 ton (waarvan 1 ton buiten de HRA blijft). Daar is voor de bank geen extra financiering mee gemoeid. Alleen het hypotheekpapiertje verandert.

    Al ben ik voor de harde aanpak, ik ben wél voor dit soort overgangsregelingen (die maar 5 jaar ofzo hoeven te gelden) zodat we redelijk pijnloos kunnen hervormen, dan dat we zomaar hele volksstammen in de executieverkoop gaan gooien.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Volgens mij is er als banken bereid zijn de restschuld mee te financieren eigenlijk niks aan de hand: want, met dat (toren)hoge aankoopbedrag is de kopers immers indertijd akkoord gegaan. Als hij zijn huis verkoopt en daar veel minder voor terug krijgt, hoeft hij ook veel minder voor zijn nieuwe huis te betalen. Die eventuele restschuld wordt dan meegenomen in de nieuwe hypotheek: deze mensen waren toch al ooit bereid het bedrag 'prijs nieuwe huis + restschuld' te betalen.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. @14:06

    Ik zie dat ik een fout in mijn voorbeeld had: je koopt een gelijkwaardige woning terug voor 2 ton.

    Rest van het verhaal blijft staan (meefinancieren restschuld betekend geen niet extra geld ophalen op de kapitaalmarkt voor de bank).

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Het probleem met de risico opslag verlagen is echter dat de banken de hypotheken hebben verpakt tot verhandelbare effecten. Als de kopers van deze effecten genoegen moeten gaan nemen met lagere rendementen zullen ze op zoek gaan naar effecten die wel de gewenste rendementen opleveren. M.a.w. de banken zullen niet meer in staat zijn geld op te halen d.m.v. securitisatie tegen dezelfde gunstige voorwaarden. Deze vorm van hypotheekmarkt financiering is momenteel noodzakelijk omdat er te weinig spaarmiddelen zijn om de markt te herfinancieren. Vergeet niet dat zelfs de lang lopende rente contracten gefinancierd zijn met korte termijn financieringen.

    Je zou kunnen aanvoeren dat de bezitters van deze effecten dan maar genoegen moeten nemen met minder maar niets is minder waar. Veelal zijn de mogelijke verliezen afgedekt met CDO's en soortgelijke verzekeringen. Daarmee is de hele financiële markt verworden tot een dominospel. Zolang niet elk steentje in de keten van plan is zijn deel in het verlies te nemen zal niemand daadwerkelijk een verlies kunnen nemen zonder de stabiliteit van het hele systeem in gevaar te brengen. Dit is tevens de voornaamste reden dat overheden en centrale banken onbeperkt geld in het systeem blijven pompen, in de hoop dat het ooit weer goed komt.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Het is heel lastig om verliezers te compenseren, omdat er ook winnaars zijn. Dat zijn b.v. degene die voor de hervorming (crisis) verkocht hebben en daarna goedkoop terug kunnen kopen. Deze kun je nooit extra belasten. Als er dan compensatie komt voor verliezers is een hervorming onbetaalbaar.
    Daarom moet een hervorming ook geleidelijk gaan. In een big bang scenario komen er schrijnende gevallen. In het duurdere segment is het 'jammer dan', maar je kunt aan de onderkant van de markt dit niet doen omdat de overheid nu nog altijd eigen woning bezit bevordert. Wat voor hervorming er dan ook komt, die zal geleidelijk moeten gaan. Daarbij moeten verworven fiscale rechten instant blijven. Je kunt alleen hervormen voor nieuw af te sluiten hypotheken.
    Schrijnende gevallen kunnen optreden door:
    - 'Gedwongen' verkoop na de hervorming terwijl kort voor de hervorming gekocht is.
    - Dubbele lasten ten tijde van de hervormingsdatum.
    (Misschien zijn er nog wel meer groepen)
    Voor die groepen zou je iets kunnen doen op basis van een indexatie t.o.v. de hervormingsdatum.
    Maar zoals gezegd een hervorming moet geleidelijk gaan, anders is een compensatie onbetaalbaar.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. @15:50:

    Een geleidelijke hervorming betekend dat je tegen starters zegt: "koopt u zich maar in voor een gegarandeerd verlies van 30%"

    Dat zal voor mensen die 30 jaar blijven plakken in een woning wel acceptabel zijn maar voor degene die flexibiliteit nodig hebben in hun leven is dat onacceptabel.

    Beter is het om geen zeepbellen te blazen, zullen we afspreken dat we na deze eenmalige harde sanering het niet meer doen?

    Op de vraag of een compensatie wenselijk is kan ik u heel snel een duidelijk antwoord geven: "Nee, een compensatie is niet nodig, wie zijn billen brand zal op de blaren zitten".

    BeantwoordenVerwijderen
  15. Gelijke monnikken, gelijke kappen. Als banken en overheden steunfondsen hebben, dan mogen de woningbezitters er ook wel eentje hebben!:)

    De nieuwe woningbezitters binnen een bepaalde bandbreedte (bijv. 5 jaar) krijgen dan bij verkoop een waardedalingcompensatie van de overheid. Deze compensatie is ook wel terecht, want de hervorming is immers door de overheid zelf ingezet.

    De hoogte van deze hervormingscompensatie kan misschien wel middels de WOZ worden berekend?

    BeantwoordenVerwijderen
  16. Het nieuwe H-woord is.......... "HVC=hervormingscompensatie", deze word 't woord van 2012!

    BeantwoordenVerwijderen
  17. @15:50:

    '..moeten verworven fiscale rechten instant blijven..'

    Dit is nergens voor nodig, een eeuwig voortbestaan van die fiscale verworven(?) rechten is nooit gegarandeerd, sommige hypotheekaktes wijzen daar zelfs op.
    Een rustige uitfasering geeft voldoende continuïteit en lijkt ook eerlijker tegenover nieuwkomers. Aan (nog) een intergenerationele transfer is geen behoefte.

    Er worden voortdurend beleidswijzigingen ingevoerd met financiële gevolgen voor burgers, al dan niet met compensaties.

    BeantwoordenVerwijderen
  18. @16:09

    Compensatie is absoluut ongewenst. Het is namelijk niet 'de overheid' die dit gaat betalen, het zijn wij als belastingbetalers die dat moeten ophoesten. Ik denk niet dat je het voor elkaar krijgt dat mensen in de huursector zomaar even de 'verliezen' van woningeigenaren gaan compenseren. Dat zou werkelijk de waanzin ten top zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  19. In het verleden behaalde rendementen zijn geen garantie voor de toekomst. Ik huur en beleg mijn geld. Als ik verlies lijdt op mijn aandelen verkoop ik ze of houdt ik ze tot betere tijden aanbreken.

    Hetzelfde geld voor de woningmarkt. Uiteraard het is sneu voor mensen die gedwongen moeten verkopen. Maar je weet dat een huis niet altijd in waarde stijgt, zie het verleden jaren 80. Het grote probleem wat ontstaan is is een zeer uniforme grote groep mensen (28-35 jr) die veel te duur geleend/gekocht hebben en welke met verloop rente vaste periode, scheiding, kosten van de ontstane kinderen geconfronteerd worden. de beloofde "over 4 jaar verdien je het dubbele" bleef uit, en vervolgens moet er bij de Lidl geshopt worden. Dit is een groot probleem en de politiek is hiervan op de hoogte. Een kant en klare oplossing is er helaas niet voor deze mensen, en zij zullen dan ook hun verlies moeten nemen.

    De grotere groep huiseigenaren van voorbij deze leeftijdscategorie zullen genoegen moeten nemen met minder overwaarde of zelfs quitte spelen. Niets mis mee toch, hebben jaren lang prima gewoond.

    De tijd is nu aangebroken om de woningmarkt te hervormen en zoals je zei daarbij zullen mensen helaas moeten bloeden. In mijn optiek zijn het mensen die simpelweg teveel risico hebben genomen en zich niet hebben verdiept in het afsluiten van financieele producten (waarbij er natuurlijk discussie is over sommige verkochte producten). Echter bij bedragen die bij dergelijke transacties ligt er ook een stukje onderzoeksplicht bij de mensen zelf. Bij twijfel niet doen.

    Laat dit een les zijn voor een grote generatie en een kans om nu orde op zaken te stellen. In mijn optiek kunnen in schrijnende gevallen banken hun sociale gezicht laten zien door de restschuld te financieren tegen een zeer laag rente niveau bv 0,2%. Zij hebben tenslotte ook risicos genomen.

    BeantwoordenVerwijderen
  20. @16:50
    Overheidsinkomsten komen van de burger af en overheidsuitgaven gaan naar de burger toe. Wij ZIJN de overheid. De belastingen zullen voor die eventuele compensatie vast niet omhoog hoeven. Maar er zal minder geld aan andere dingen uitgegeven kunnen worden / de staatsschuld zal verder oplopen. Ik vind het een rare vraag of compensatie wenselijk is, de WSNP compenseert schuldenmakers al.

    BeantwoordenVerwijderen
  21. @16:50 Ik, als huurder geef liever mijn belastingcentjes aan mijn hardwerkende buurman met een eigen woning zodat deze niet beperkt wordt, dan dat mijn belastinggeld naar corrupte overheden en een risicovolle bankensector gaat.....

    BeantwoordenVerwijderen
  22. @18:37

    Die keuze krijg je niet. Een groot deel van je centen blijft naar corrupte overheden en een risicovolle bankensector gaan, en de vraag is of je daarbovenop nog eens de knip wilt trekken om je buurman te compenseren voor iets waar jij noch part noch deel aan hebt gehad.

    BeantwoordenVerwijderen
  23. @18:46 Als er dankzij een volledige hervorming een gezonde woningmarkt uit voort komt, 100% ja! De overheid is er om de primaire behoeften van burgers zeker te stellen zoals woningen, eten, water en energie. Laat de overheid deze crisis omzetten in een kans zodat wonen ook weer als wonen kan worden gezien.

    De kosten voor een steunfonds vallen mijn inziens best wel mee. Het ligt eraan waar je het priemgetal legt i.r.t. wie in aanmerking komen voor deze hervormingscompensatie. Als voorbeeld, compensatie voor starters tot het jaar 2005, bij een afbouw van de HRA in 20 jaar :

    200.000 gezinnen * €40.000,-- (gem. 20% waardedaling door de hervormingen) = 8 miljard uitgesmeerd over 20 jaar. Dit lijkt mij een schijntje in relatie tot het steunfonds van de eurocrisis of de bankencrisis. Maar je kan ook de verdeelsleutel anders kiezen, met andere uitkomsten tot gevolg. Maar dat kan zakjapanner Coentje Teulings van het CPB zo even voor je uitrekenen!:)

    BeantwoordenVerwijderen
  24. Ik zat net alle reactie te lezen en dacht: ik ga een ander geluid inbrengen. Totdat ik 21.15 las. Helemaal mee eens. En mooier dan ik het zelf had kunnen zeggen. Als de woningmarkt hierdoor beter gaat werken, vind ik dat we de lusten en de lasten best gezamenlijk mogen dragen.

    BeantwoordenVerwijderen
  25. Mensen die een huis kochten met een hypotheek van 125% hebben altijd al gelijk onderwater gestaan. Jammer voor hun maar daar gaan we niks aan doen. Als ik morgen een TV koop voor 2000 euro en hij is over twee weken afgeprijsd voor 1500 vraag ik ook niet aan de overheid om mijn verlies maar even te compenseren.

    BeantwoordenVerwijderen
  26. Er is nog iets anders aan de hand. Voor een echte grote hervorming hebben we een grote meerderheid nodig. Die krijg je alleen als je geen grote slachtoffers maakt. Het gaat tot nu toe niet over de huursector, maar daar kunnen mensen het 'verworven recht' op een lage huur kwijtraken. Het draagvlak zal enorm afnemen als je die mensen niet wenst te compenseren, met als argument
    - dat ze dan maar niet het risico hadden moeten nemen om een een goedkope sociale huurwoning te gaan wonen
    - dat ze al blij mogen zijn dat ze jaren er van geprofiteerd hebben
    - enz

    BeantwoordenVerwijderen
  27. @22:02 Inderdaad, soladiriteit in slechte tijden. Zo'n corrupte crisis bied ook kansen, kansen op een nog betere toekomst.

    Maar inderdaad iedereen gaat het voelen, maar dat doen ze ook als we geen steunfonds zouden vormen middels verminderde werkgelegenheid etc etc etc. De woningmarkt is niet de belangrijkste vorm van werkgelegenheid, maar we hebben allemaal wel bouwvakkers, makelaars of bankmedewerkers in de familie of als buren...

    BeantwoordenVerwijderen
  28. Haal de compensatie bij degene met grote overwaarde, want uiteindelijk hebben de mensen die nu onder water staan de overwaarde betaald.
    Waarom steun bij de overheid, als er een overgroot deel feest vieren met hun overwaarde.

    BeantwoordenVerwijderen
  29. @Peter 10:34

    Nogmaals: wat je voorstelt kan niet. Alle overwaarde en alle onderwaarde bestaat alleen op papier.

    Daarnaast is met geen mogelijkheid te bepalen wat bijvoorbeeld overwaarde is in individuele gevallen. Wat er in elk geval buiten moet blijven:

    * wat mensen hebben afgelost
    * waardestijging die met inflatie meeliep
    * waardestijging door investeringen (verbouwingen etc.)

    Hoe je feest kan vieren met je papieren overwaarde is me ook een raadsel. Je zou misschien je hypotheek kunnen ophogen, maar daar krijg je dan geen HRA voor en het is allemaal voor je eigen risico terwijl je die extra schuld toch ooit weer moet aflossen. Als je daardoor onder water komt te staan omdat de prijzen zakken heb je gewoon pech gehad.

    Dus: gewoon gaan hervormen, en die hele gedachte van mensen compenseren moeten we helemaal laten varen. Het slaat nergens op, en is ook nog eens praktisch onuitvoerbaar.

    BeantwoordenVerwijderen
  30. 'Als je daardoor onder water komt te staan omdat de prijzen zakken heb je gewoon pech gehad.'
    Ik ben het helemaal met je eens.

    BeantwoordenVerwijderen
  31. in NL hebben we naast de hoogste schulden ook de hoogste rentes door de banken ons berekend. gelukkig wordt dit gedempt door de HRA waardoor het min of meer betaalbaar blijft. de hoge rente is een gevolg hoe banken deze schulden moeten financieren. kom met een andere manier van financieren en met minder HRA blijft het allemaal heel goed betaalbaar en zal een grote waardedaling achterwege blijven.

    BeantwoordenVerwijderen
  32. bij alle discussies wordt aan 1 ding volop voorbijgegaan: het risico van verkrotting van grote hoeveelheden woningen.
    vermindering van HRA zal voor grote groepen betekenen dat ze onvoldoende meer toekomen aan onderhoud en noodzakelijke modernisering om bij de tijd te blijvem. op korte termijn niet direct merkbaar, op de middellange termijn funest.

    BeantwoordenVerwijderen
  33. @23:03

    Onzin, kwestie van prioriteiten stellen. Het uitgavenlijstje van huishoudens met een eigen woning is over het algemeen redelijk luxe (we hebben het niet over bijstand!):

    * 2 maal per jaar op vakantie
    * luxe auto
    * nieuwe plasma TV
    * design-kleertjes (zonder merkje erop hoor je er écht niet meer bij)
    * forse rekening voor internet/TV en belkosten (!)
    * onderhoud van je woning

    Als je dan als eerste het onderhoud van je woning van dat lijstje schrapt, dan ben je gewoon retedom. Dit punt is wel het laatste waar mee rekening gehouden dient te worden.

    BeantwoordenVerwijderen
  34. @ 08.07 Waar u geen rekening mee houdt is dat de meeste mensen de hypotheek verhogen om onderhoud te doen. Dit kan nu niet meer. Een hoekhuis laten schilderen buiten kost zeker vijf tot tien k .

    BeantwoordenVerwijderen
  35. @11:13

    Tja.... de leen generatie kan kennelijk niet meer sparen. Begrijpt u werkelijk niet hoe waanzinnig het is om de hypotheek van een huis te verhogen voor het onderhoud?
    Om eventueel geld te besparen kunt u ook gewoon zelf de kwast ter hand nemen, als je zo'n luxe spaarvarken bent dat je het professioneel kan laten doen hoef je niet je hand bij de bank te gaan ophouden, me dunkt.

    BeantwoordenVerwijderen
  36. @13:02 u heeft helemaal gelijk maar dit was wel normale praktijk! Zeker voor een keuken of badkamer.

    BeantwoordenVerwijderen
  37. Na de hervormibng van de woningmarkt is er sprake van winst noch verlies. Bij een transactie kun je uitgaan van winst of verlies bij vervangingswaarde en die is nul. Immers als je jaren gelden een huis hebt gekocht van bv € 100.000 (moment A) en die is na x-tijd € 150.000 waard (moment B), dan kun je stellen dat je 50% winst hebt gemaakt. Wil je echter een ander huis kopen, die meer "kwaliteit" heeft (bv op moment A een waarde van € 150.000), dan is dit huis op moment B € 225.000 waard. Bij een waardedaling kun je een soortgelijke berekening maken.
    Waardedaling van het woningbezit is alleen vervelend voor erfgenamen en ik zie niet in dat de samenleving die moet compenseren.Wat wel gecompenseerd moet worden is verdwijning van de renteaftrek icm lagere belastingtarieven. Dat is goed voor de arbeidsmarkt, maar veel beter is dat ik dan zelf uit kan maken waar ik mijn geld aan besteed. Naar mijn mening kan ik het beter dan de politiek.

    BeantwoordenVerwijderen