vrijdag 16 december 2011

Woningmarkt: behandelplan of pil van Drion?

Eén van de meest curieuze argumenten om ‘nu’ in te grijpen in de hypotheekrenteaftrek is dat we dan van de onzekerheid af zijn. Ik geef toe: als de patiënt is overleden, ben je van veel onzekerheid omtrent het verloop van zijn conditie af.

Behandelplan
Toch is het voor de meeste kwalen beter een goed behandelplan op te stellen dan meteen naar de pil van Drion te grijpen. Al in 2007 heeft Vereniging Eigen Huis voorstellen gedaan om de woningmarkt fundamenteel te hervormen. Dit vergt een brede aanpak, waarbij geen taboes mogen bestaan. Dat zeiden wij toen en dat vinden wij nog steeds. Naast zaken als de ruimtelijke ordening en de overdrachtsbelasting, komen in dat verband ook de H-woorden huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek aan de orde. De hypotheekrenteaftrek meenemen in een brede hervorming van de koop- én de huursector is niet te verwarren met het trekken aan één draadje in een breiwerk.

Houvast
De doorlopende discussie over de hypotheekrenteaftrek – zonder dit in te bedden in een verbeterplan voor de woningmarkt – maakt mensen onzeker en het drukt daarmee de dynamiek op de woningmarkt verder de kop in. Er worden gelukkig nog steeds elke maand negen- of tienduizend bestaande woningen verkocht. Maar elke potentiële koper die de krant leest, slaat de schrik regelmatig om het hart. Zowel door de eurocrisis als vanwege de continue discussie over de renteaftrek. En het gemak waarmee over de aftrek wordt geoordeeld. Het enige houvast dat de bezorgde burger nog heeft, is het feit dat de grootste regeringspartij én de gedoogpartij pal staan voor hun belofte de hypotheekrenteaftrek ongemoeid te laten.

Tegenovergestelde
Alleen de hypotheekrenteaftrek aanpakken, lost de problemen op de woningmarkt niet op. Integendeel het vergroot de problemen. De huizenprijzen dalen, het aantal probleemgevallen neemt toe, de doorstroming neemt af, de nieuwbouw valt terug, de werkgelegenheid neemt af en de banken krijgen een hoop leningen voor hun kiezen waarop ze moeten afschrijven. Jaren van ellende voor de boeg in plaats van uitzicht op herstel. Dat is het tegenovergestelde van wat de woningmarkt en de economie nodig hebben. Operatie geslaagd, patiënt overleden, heet dat ook wel. Hopelijk blijft dit scenario ons bespaard.

67 opmerkingen:

  1. "Hopelijk blijft dit scenario ons bespaard"

    De patient slikt veel liever andere middelen als 'de pil van Drion'

    De patient heeft de afgelopen jaren een 'wild' leven geleid (one hell of a party), jarenlang was ze verslaafd aan pepmiddelen en iedere poging om de 'fun' te bederven werd door de pimps, pushers en players afgedaan als het werk van een party pooper.

    Net als bij een verslaafde kun je de patiënt alleen echt genezen door deze af te helpen van zijn verslaving. Er zijn doktoren die menen dat je een junk beter zijn dagelijkse shotje kan blijven geven, het liefst een middeltje dat schadelijker is dan het echte spul maar dat moet nu eenmaal omdat er 'politieke steun' moet zijn voor zo'n aanpak. Ik ben zelf meer een voorstander van de 'cold turkey' aanpak, de meeste deskundigen zijn het er wel over eens dat dit de grootste kans op genezing en succes bied. Niet leuk, wel effectief.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. " Jaren van ellende voor de boeg in plaats van uitzicht op herstel. " Als zou dit door de HRA discussie komen. Oorzaak en gevolg worden door elkaar gehaald.

    Mensen hebben veel te veel (moeten) lenen om een huis aan te kunnen kopen. Tophypotheken, aflossingsvrij, 4-6 jaarsalaris, bijlenen voor verbouwingen/onderhoud etc etc dit was de normale praktijk geworden, kijk naar de AFM cijfers ter onderbouwing. Maar dit is niet normaal, wen er maar aan.

    Dit onverantwoorde leengedrag ongedaan maken gaat pijn doen in het hele land, helaas. Banken hebben nu al geen funding meer zoals BNP en SNS.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Rob,

    Je schrijft: "Dit vergt een brede aanpak, waarbij geen taboes mogen bestaan. Dat zeiden wij toen en dat vinden wij nog steeds. Naast zaken als de ruimtelijke ordening en de overdrachtsbelasting, komen in dat verband ook de H-woorden huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek aan de orde."

    Zullen we even afvinken? Gaat 'ie:

    * overdrachtsbelasting: van de baan. Al is aangezegd dat de maatregel tijdelijk is, zoals andere steunmaatregelen (verlenging HRA onverkocht huis bijvoorbeeld) zal ook deze maatregel wel langer in de lucht blijven.
    CHECK!
    * huurprijsregulering: is al een aardig beginnetje mee gemaakt, de inkomensgrens voor sociale huur is opgetrokken, meerdere andere plannen (modaal en hoger richting koopmarkt pesten) zullen binnenkort wel het levenslicht zien.
    CHECK!

    En ja, nu is dus de hypotheekrenteaftrek aan de beurt. Kan je wel weer een zinloos rijtje argumenten opschrijven waarom we daar toch maar vanaf moeten blijven, maar feit is feit: nu is HRA aan de beurt.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. "Jaren van ellende voor de boeg in plaats van uitzicht op herstel"

    Je wilt het gewoon niet snappen! Als we niets blijven doen, dus ook nu HRA ongemoeid laten, dan weet iedereen dat aanpak HRA alleen maar wordt uitgesteld. Juist die onzekerheid zal voor jarenlange ellende op de woningmarkt zorgen doordat potentiële kopers kopschuw blijven, hoe hard sommige politici ook roepen dat HRA er niet aangaat. Binnen een paar jaar is er weer een ander kabinet...

    Wat wél helpt, is nu de door de zure appel heenbijten en HRA meteen maar eens beetpakken. Als dit fiscale gedrocht wordt uitgefaseerd zijn we binnen een jaar of 2 op een stabiel punt waarbij iedereen er weer vertrouwen in heeft dat we van daaruit weer verder kunnen op de woningmarkt. Groei dus!

    Bedenk dat het maar blijven uitstellen van aanpak HRA de woningmarkt al 3 jaar verlamd. 3 jaar! Alleen maar omdat politici en VEH hun kop in het zand blijven steken en niet willen accepteren dat HRA ook zonder integraal plan kan, en moet, worden aangepakt. Toen de overdrachtsbelasting (tijdelijk) werd afgeschaft zonder integraal plan heb ik VEH ook niet horen klagen.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. @15.44 huurprijsregulering? beginnetje gemaakt? mensen wonen nog steeds voor 350 euro in een sociale huurwoning die op de vrije markt 1000 euro doet. Scheefwonen is een nationale hobby.
    @15.53 de HRA is puur inkomenspolitiek. Heb je Rob Mulder gisteren op tv gezien? Daar heeft hij alle argumenten nog eens gegeven. Man van de SP zat met mond vol tanden. Inkomwenspolitiek mag. Maar verhoog dan gewoon de tarieven in plaats van de woningmarkt ermee te belasten.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. @17.52
    Inkomenspolitiek mag, maar verlaag dan gewoon de tarieven voor de IB, in plaats van lastenverlichting te geven onder de voorwaarde een hypotheekschuld aan te gaan, met alle marktverstorende effecten van dien.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. @18.14 Erg flauwe opmerking, aangezien de HRA al jaren onderdeel is van het systeem. Inkomenspolitiek is prima, maar belast er de woningmarkt niet mee.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. @18:50

    Erg flauwe opmerking van een scheeflener die anderen mee wil laten betalen aan zijn decadente uitgaven.

    Wat is er mis met die algemene IB verlaging? Kan je dan niet meer genoeg profiteren? Lekker andere mensen wel belasting laten betalen? Vanwaar de selectieve voorkeur voor het leasen van woningen?

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Een derde van de Nederlanders woont bijna voor niks in een sociale huurwoning. Twee derde betaalt dat. Je hebt het dan over honderden euro's per maand. Een derde van de Nederlanders profiteert dus van wat twee derde moet ophoesten. In feite hebben elke twee betalende Nederlanders dus één sociale huurder op hun nek.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Helemaal eens met dit blog! Niks aan toe te voegen.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Hoezo scheefhuurders, er zijn mensen die wonen in een huurhuis wat inmiddels ca. 50 jaar oud is en wat destijds aan bouwkosten hooguit 20000 gulden heeft gekost en waar al 6000 euro per jaar aan huur voor betaalt moet worden.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. De prijzen van de huizen worden bepaalt door wat mensen max. kunnen lenen. De banken hebben besloten dat het max. bedrag de komende jaren een stuk, misschien wel 30% lager is dan wat we gewend waren. De huizen zullen dus in die verhoudingen in prijs gaan dalen

    BeantwoordenVerwijderen
  13. @20.58 Het is een feit dat sociale huurwoningen heel ver onder de marktwaarde worden verhuurd. Dat scheelt honderden euro's ten opzichte van de vrije markt. Er wonen welvarende gezinnen in die het zonde vinden om de goedkope woning te verlaten. Gevolg is dat andere mensen jaren op een wachtlijst staan.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. @21.04 Ik weet niet wanneer jij voor het laatst een economieboek heb ingekeken, maar waarschijnlijk lag het op zijn kop. De prijzen worden bepaald door vraag en aanbod. En door niets anders. Het aanbod schiet de komende jaren tekort, dus moeten de prijzen binnenkort weer gaan stijgen. Let maar op.

    BeantwoordenVerwijderen
  15. @21:22 Inderdaad vraag en aanbod. Geld is op bij de banken, dus rente stijgt voorwaarden worden strenger.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. @18.50
    Het probleem is nu juist dat de huizenmarkt belast is met inkomenspolitiek. Deze inkomenspolitiek via de huizenmarkt is inefficiënt en kan leiden tot welvaartsverliezen.
    (zie bijv. v.Ewijk, Economist,2007,150(3),blz. 323-336)

    @21.22
    Volgens die redenering zouden de prijzen zelfs nu niet gedaald kunnen zijn. De vraag wordt mede bepaald door de financieringsmogelijkheden, zonder middelen kan men geen vrager zijn.
    Een economisch herstel 'binnenkort' lijkt overigens zeer onwaarschijnlijk.

    Dat betekent natuurlijk niet dat, daar waar de mogelijke vraag groot is, men die vraag fiscaal extra zou moeten stimuleren. Zeker niet bij een aanbod-inelastische markt, waar dan de extra middelen grotendeels hun eigen prijsopdrijving financieren. (zoals de huizenmarkt, zie bijv.CPB)

    BeantwoordenVerwijderen
  17. De links partijen willen van de HRA af vanwege inkomenspolitieke redenen. Dat valt niet te ontkennen. Zie ook CPB, 2010, doorrekening verkiezinfsprogramma's. De HRA bestaat al langer dan een levend mensch op aarde is. Daar kan het dus nooit aan liggen dat de afgelopen vijftien jaar de prijzen zijn gestegen. Dat komt doordat het aanbod de vraag niet kon volgen, onder andere door ruimtelijke ordeningsrestricties.

    BeantwoordenVerwijderen
  18. HRA bashing = linkse hobby.
    Dat zal altijd zo blijven.
    Dat is de enige reden waarom HRA weg zou moeten.
    Maar geen voldoende reden.
    Laat de linkse partijen maar lullen.
    Godzijdank hebben zij geen meerderheid.
    Tekort loopt dan op.
    Lasten gaan omhoog.
    Economie gaat kapot.
    En de woningmarkt al helemaal.
    Heer, verlos ons van de linksen.

    BeantwoordenVerwijderen
  19. @22.41 Ben geen reli, maar de kern van je boodschap onderschrijf ik wel :-))))

    BeantwoordenVerwijderen
  20. Wat gechargeerd: rechts wil de HRA handhaven omdat ze denivelleert, links wil hem daarom beperken.

    Maar afgezien van politieke gevoeligheden, inkomenspolitiek kan efficiënter direct via de IB gevoerd worden, dan via de omweg van de huizenmarkt.
    Deze omweg leidt tot het zinloos rondpompen van geld, waarbij de overheid enerzijds geeft, anderszijds neemt. Het aldus dirigeren van geld van overheid naar een economische sector geeft naast allocatieve inefficiënties, een onwenselijke prikkel tot private schuldcreatie, die nu zelfs door de WSJ opgemerkt is.
    Gelukkig is de HRA-discussie weer opgebloeid, maar met links of rechts heeft dat in feite weinig van doen.
    In Engeland was het de rechtse Thatcher die het Britse HRA equivalent afschafte, ook de uiterst rechtse economen van de zg. Oostenrijkse school zouden korte metten maken met zo'n ongekende staatsinterventie in een markt.

    Het huizenbezit is er overigens nauwelijks door vergroot, gesteld al dat het een taak voor de overheid is om met fiscale middelen een keuze tussen kopen of huren op de vrije markt te beïnvloeden.

    Aan op emoties gebaseerde reacties van huurders enerzijds of schuldoverladen kredietparvenuen anderzijds hebben we hier niet veel, hoe interessant ze op zichzelf ook zijn.

    @22.38
    Het langdurig bestaan van de HRA is geen argument tegen haar prijsopdrijvende werking van de laatste jaren. U geeft het zelf eigenlijk al aan. Het is de combinatie van een krappe markt en de steeds ruimere financieringsmogelijkheden, mogelijk gemaakt of geïnspireerd door de HRA (die hier niet simpel lineair-additief werkt, het gaat dus om de interactie tussen HRA, markt en kredietbeleid) die een leen-prijsspiraal in werking zetten, die uiteindelijk een woning buiten bereik van starters zonder eigen middelen bracht.
    Het 'de HRA bestaat al zo lang...dus..', is derhalve irrelevant, dat is een politiek argument waarmee onze amicale entertainer-premier de aandacht trok.

    Opmerkelijk is trouwens dat zij, die argumenteren dat de HRA de prijzen niet opdreef, wel stellen dat afschaffing ervan de prijzen doet dalen.
    De gedachte dat verkopers op een krappe markt zo vriendelijk zijn geweest hun prijzen niet te verhogen, maar enkel relatief betere (en daarom duurdere) huizen verkochten, lijkt wel erg naïef.

    BeantwoordenVerwijderen
  21. Johanna,

    Dank voor deze bijdrage.

    Wat betreft het stuk van Rob, wederom blijft mistig wat het integrale plan van de VEH is.

    Tot op heden lijkt de VEH er namelijk vooral op uit om zoveel mogelijk in de media te toeteren dat het (nu) geen goed idee is om iets aan de HRA te doen.

    Mijn bescheiden mening is overigens dat het element van onzekerheid over de HRA alleen valt weg te nemen door deze regeling te hervormen en toekomstbestendig te maken. Pas dan weten kopers waar ze aan toe zijn. De economische en politieke krachten (financiele crisis, opkomst China, onhoudbaarheid van de kredieteconomie, harmonisatie belastingwetgeving vanuit Brussel) zijn zo groot, dat het volstrekt illusoir is om te denken dat de HRA in deze vorm kan blijven bestaan.

    VVD en PVV kunnen wel roepen dat de HRA bij hen in veilige handen is, maar dat valt buiten hun macht.

    De "bezorgde burger" voelt aan zijn water dat het een kwestie van tijd is voordat de HRA wordt hervormd en wacht af wat eruit komt.

    Wat we nodig hebben in deze tijden, en zo node missen in dit kabinet, is de politieke moed om structurele, toekomstbestendige oplossingen te realiseren. Met als doel (ik weet het, het is naief) een woningmarkt waar een modaal huis bereikbaar is voor een modaal inkomen.
    Ik zie hiervoor een positieve rol weggelegd voor de VEH.

    BeantwoordenVerwijderen
  22. De doelstelling van VEH is het in stand houden van de gigantische overwaarde voor de oudere generatie.

    BeantwoordenVerwijderen
  23. Juist, waarom geen discussie over de overwaarde?
    De mensen, welke vanaf 2005 hebben gekocht moeten de hoofdprijs betalen.
    Degene, welke voor 2000 hebben gekocht vieren feest met de overwaarde.
    Wat een ongelijkheid.
    Gebruik de overwaarde om de onderwaarde te compenseren.
    In de tweedekamer wordt ook al gedacht aan een regeling , waarbij de overwaarde betrokken wordt.

    BeantwoordenVerwijderen
  24. @ 11:29 mooi geschreven. De huidige dertigers kunnen bloeden voor de reeds "opgegeten overwaarde " van de vijftigers. En och wat zijn die vijftigers zielig. Het is geen links rechts issue zoals mensen op deze blog misschien wel denken. Zelfs de jovd en CDA jongeren zijn voor aanpassingen.

    BeantwoordenVerwijderen
  25. Ik vind het erg lastig om zo generaliserend te praten over dertigers en vijftigers. Ik zie dertigers hunslag slaan in huizen die in prijs gedaald zijn. Vijftigers zijn de ouders van de huidige jongeren en die helpen hun kroost zowel op de woningmarkt als via goede scholing zie ik om me heen. Waar de voorstanders van HRA-afschaffing geen oog voor hebben is dat elke situatie anders is en dat je dus als verantwoordelijk bestuur dat niet kunt ontkennen. Zomaar afschaffen, zelfs met een overgangstermijn, vergt veel meer kennis van de effecten op individuele mensen en wat je daar dan mee wilt doen.

    BeantwoordenVerwijderen
  26. Heel goed verhaal. Er zijn veel te veel mensen die maar toegeven "om er van af te zijn". Maar het is en blijft een slecht idee om de HRA af te schaffen. Tenzij je het inderdaad doet in een veel breder verband. Een groot plan voor de woningmarkt. Helemaal eens met Vereniging Eigen Huis.

    BeantwoordenVerwijderen
  27. Het eerste probleem is al dat de HRA wordt gezien als een probleem. Hoezo probleem? De mensen die profiteren betalen ook het meest! Rutte heeft dat ook gezegd: het is gewoon een correctie op de hoge belastingtarieven. Met andere woorden, de rijken betalen al het meest. Dus dat kan nooit een reden zijn om de HRA af te schaffen. Het is hoogstens een excuus! En daar trappen we toch hopelijk met zijn allen niet in.

    BeantwoordenVerwijderen
  28. @13:05

    Wat wél een probleem is, is dat Nederland zich er in het algemeen op laat voorstaan dat werkelijk alle groepen in de samenleving een eerlijke (fiscale) behandeling krijgen, maar ondertussen een lange neus trekt naar een groep van 200.000 huurders in de private sector die zich een slag in de rondte betalen aan belastingen om daarmee sociale huur en HRA te bekostigen, maar werkelijk geen enkele cent compensatie terugzien. Voor hen is er geen HRA om de hoge belastingdruk te temperen.

    En nou niet roepen: "hadden ze maar een huis moeten kopen"...

    BeantwoordenVerwijderen
  29. @ 12:59 Inderdaad iedereen heeft een ander perspectief. Wat belangrijk is om voor de oudere generatie te beseffen is dat de leenmoraal in Nederland niet normaal was. Dat blijkt ook wel dat er internationaal heel raar naar de Nederlandse hypotheek markt wordt gekeken en waarom Nederlandse banken hebben met funding van hypotheken.

    Als de vijftigers (inderdaad generaliserend) de dertigers willen helpen, kunnen ze ook de prijs van hun te koop staande huis verlagen, zodat de dertigers verantwoord een huis kunnen kopen en financieren.

    Zo maar afschaffen van de HRA is onverantwoord daar ben ik het mee eens. De huidige hoge huizenprijzen blijven vragen is dat ook.

    BeantwoordenVerwijderen
  30. @11:29

    Er komt geen regeling waarbij de overwaarde van de ene groep de onderwaarde van de andere groep gaat compenseren. Ten eerste heb je het risico dat de virtuele overwaarde niet daadwerkelijk verzilverd gaat worden, aangezien overwaarde pas reëel wordt bij verkoop van de woning (hetzelfde geldt voor onderwaarde) én er daarbij geen andere woning hoeft te worden teruggekocht, daarnaast is het in ons rechtssysteem niet mogelijk om zomaar gergistreerde bezittingen van de ene groep naar de andere over te hevelen (al lijkt HRA er verdacht veel op..).

    BeantwoordenVerwijderen
  31. @12:59:

    Je raakt hier zijdelings aan een argument dat ik ook nog wel eens naar voren breng. Als je al die veertigers en ouder zou vragen of er de afgelopen 20 jaar niet een enorme puinzooi op de woonmarkt is gemaakt waar zij toch mede verantwoordelijk voor zijn (ze wilden zelf toch allemaal zoveel lenen?), dan zullen er toch erg veel beamingen te horen zijn, "het is inderdaad niet goed gelopen". Stel ze dan eens de vraag of ze wat (financiële) pijn zouden willen lijden om de woningmarkt weer op een punt te krijgen zodat hun eigen kinderen en kleinkinderen ook een eerlijke kans krijgen op een behoorlijke woning. Want dat is wél wat er nu gebeurt: de oudere generatie verzet zich hevig tegen hervormingen op woningmarkt en penisoenstelsel, maar wel ten koste van hun eigen nageslacht. Als ze zich daar eens bewust van worden, dan gaat volgens mij de hele groep om!

    BeantwoordenVerwijderen
  32. Wat een naieve mensen hier op dit forum. Net of je alle veertigers en vijftigers over een kam kan scheren. Ergens moet ik er om lachen. Als het niet zo'n trieste opvatting zou zijn. Eén voorspelling, gebaseerd op historisch realisme: als je de HRA afschaft, zullen de tarieven zich op den duur aanpassen aan de door de samenleving en politiek gewenste inkomensverdeling. Je kunt namelijk wel roepen dat je wilt stelen van de rijken en uitdelen onder de armen, maar aan het eind van het liedje zit je dan met luie grieken vermomd als nederlanders in dit land. Zonder enige prikkel dat je (iets) mag houden van wat je verdient, kun je beter achter de bloemen gaan zitten. En dan heb je lekker veel tijd om onzin te schrijven op allerlei forums. Zoals de sukkel die de vorige twee reacties gaf.

    BeantwoordenVerwijderen
  33. "Wat belangrijk is om voor de oudere generatie te beseffen is dat de leenmoraal in Nederland niet normaal was."
    Waarom zo ongenuanceerd? Wat is "de oudere generatie"? Wat is "leenmoraal"? De oudere generatie heeft juis altijd veel gespaard. Heel Nederland spaart veel. Vooral via de pensioenfondsen. De oudere generatie is juist altijd voorstander geweest van eerst sparen en dan pas kopen. De leenmoraal is op een gegeven moment echter - door de jongere generatie! - opzij gezet, met name door bankiers die de leningen door de strot gingen duwen. Waarom denk je dat we later teksten kregen als "lenen kost geld"? Omdat de bankiers bij iedereen de indruk hadden gewekt dat lenen gratis zou zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  34. @14:09 Ik voel me niet aangesproken. Ik ben voorstander van een vlak tax in Nederland en inderdaad arbeid moet lonen. Het "rijk" worden van overwaarde maakt mensen lui. Ik ben vaak in Azië, als ik daar het optimisme en de bedrijvigheid zie dan valt het me op hoe langzaam het er hier soms aan toe gaat.

    Wat ik alleen volledig onterecht vind is dat er een generatie is die structureel veel te veel geleend heeft (kijk naar de cijfers) en dat een andere generatie daarvoor moet opdraaien.

    Het consequent negeren van het probleem van overkreditering is echt lachwekkend. De HRA discussie is een mooi middel om het probleem van overkreditering te verbloemen.

    BeantwoordenVerwijderen
  35. @Sukkel hierboven, kun je eerns uitleggen hoe afschaffing van de HRA de overkreditering oplost? Je roept namelijk wel veel, maar je zegt heel weinig.

    BeantwoordenVerwijderen
  36. Goeie blog! Het is inderdaad raar dat je een slechte maatregel zou moeten nemen omdat je dan van de onzekerheid af bent. Dat is niet te verkopen. Iets anders is dat er een plan voor de woningmarkt moet komen. Daar ben ik het dus ook mee eens.

    BeantwoordenVerwijderen
  37. @14:47 (Oppersukkel...)

    Ik zie jou anders ook niet met argumenten komen.

    Maar daargelaten: HRA heeft een bewezen prijsopdrijvend effect van pakweg 20 % tot 25 %, dat zuig ik niet uit m'n duim maar dat getal komt uit diverse studies van onderzoeksbureaus en het ministerie van Financiën. Het verklaart zeker niet de enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren, maar als uitfasering van HRA zorgt voor prijsdalingen wordt daarmee een deeloorzaak van overkreditering weggenomen. Want overkreditering is niet aleen een zaak van inkomen-lasten ratio, maar ook inkomen-schuld ratio.

    Maar blijf lekker je kop in het zand steken, daar komen we echt verder mee :-)

    BeantwoordenVerwijderen
  38. @sukkel 15.14: als je HRA afschaft hebben mensen in elk geval de eerste jaren geen geld om af te lossen. Je zou wel een prikkel tot aflossen kunnen inbouwen. Maar zeker niet via afschaffing HRA.

    BeantwoordenVerwijderen
  39. Je ziet wat er gebeurt met de kinderopvang. We hadden het geld er niet voor over. De rijken zouden ervan profiteren. Wat is het gevolg? Mensen blijven thuis ipv te gaan werken. Logisch. Afblijven van de HRA dus! Gevolg zal alleen maar zijn dat we nog meer problemen op de huizenmarkt krijgen.

    BeantwoordenVerwijderen
  40. @14:47 Fijn dat je me een sukkel noemt,...
    Laten we een beetje niveau houden.

    Als je mijn stukjes goed leest dan wil ik de HRA niet per se afschaffen en zeker niet nu. De HRA discussie verbloemt echter het echte probleem van overkreditering.

    Het echte probleem is overkreditering en dat moet eerst aangepakt worden, anders gaan we kopje onder. Sinds 1996 en nu is de ratio hypotheekschuld/BBP een factor 2,5 toegenomen, (50% in 1996 en nu 130 %) dit is niet gezond. En ja in 1996 hadden we ook HRA dus daar zit het probleem niet.

    Graag beter lezen, in de toekomst akkoord?

    BeantwoordenVerwijderen
  41. Voor de persoon hierboven: over kreditering is niet ontstaan door de HRA maar door de banken en de adviseurs. Provisie!!! En dan zeg jij: schaf de HRA af. Dan ben je in mijn ogen een sukkel.

    BeantwoordenVerwijderen
  42. Afgezien van de term sukkel (ik DENK dat soort dingen altijd alleen maar), ben ik het geheel en al eens met 18.27.

    BeantwoordenVerwijderen
  43. Het is wel bijzonder dat de reacties meestal niet over de blog gaan. Het is volgens mij een zeer terechte blog. Ik ben blij dat er op posities die er toe doen mensen zitten die verder kijken dan hun neus lang is. VEH, prima!

    BeantwoordenVerwijderen
  44. Heel veel mensen hebben moeite om uit te stijgen boven de positie waarin zij zelf zitten en vandaar uit te kijken wat goed is voor het land. Huurders willen natuurlijk liefst zelf meer belastingvoordeeltjes, daarbij vergeten ze de enorme subsidie die zij krijgen in de vorm van een huur die veel lager is dan op de vrije markt. Verder hebben huurders misschien een vorm van leedvermaak als kopers het moeilijk krijgen en/of hun huis uitmoeten. Kortzichtig. En het kan ook iemand treffen die je WEL mag. Familie en dergelijke. Denk dus ngo eens na of je echt tegen de hypotheekrenteaftrek bent. Volgende verkiezingen zullen er wel weer over gaan. Laat je niet gek maken door de links politici. Denk zelf liever na.

    BeantwoordenVerwijderen
  45. Al jaren worden de prijzen bepaalt door de hoeveel geld die de mensen kunnen lenen, daarbij komen ook nog allerlei constructies om max. te profiteren van de HRA. Door de HRA kunnen ze dus meer lenen, dit heeft dus wel degelijk invloed op de hoogte van de huizen prijzen

    BeantwoordenVerwijderen
  46. Vaak lopen HRA discussies uit op ruzie tussen vrije huurders en mensen met een hypotheekschuld.
    Dit is binnenkort misschien niet meer nodig.

    Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw lanceerde onlangs een plan voor belastingaftrek voor huren in de vrije sector.
    Hij suggereerde een aftrek gebaseerd op de WOZ-waarde van het verhuurde.
    Verhuurders zullen de ruimere financiële mogelijkheden van huurders zeker naar waarde weten te schatten, maar men kan dit idee nog verder ontwikkelen.

    Om een denivellerend effect te bereiken kan men de aftrek zo maken, dat diegene die hem het minste nodig heeft, de meest aftrek krijgt dwz. een inkomensafhankelijke aftrek.
    Het kan ook voorkomen dat men een nieuwe woning huurt, terwijl het vorige contract nog doorloopt, voor dat geval is een dubbele aftrek dienstig. Zowel huurder als verhuurder zullen de belastingbetaler hiervoor dankbaar zijn.

    Aangezien we graag ambtelijke molens zien draaien, voeren we meteen een forfaitaire belasting in, die de effecten van de aftrek weer enigszins te niet doet.

    Starters die problemen hebben met de borgsom kunnen met starterssubsidies geholpen worden. Steden met krimp kunnen dan via de hoogte van deze subsidies met elkaar om huurders concurreren, dit zal tevens tot warme betrekkingen tussen verhuurders en gemeenteraadsleden kunnen leiden.

    Het kan voorkomen dat een huurder de huur niet langer kan betalen. Een Nationale Huurgarantie (NHG) zou hier uitkomst kunnen bieden, waarbij huurders tegen een kleine bijdrage het recht krijgen een niet meer af te lossen huurschuld op te bouwen. Als ze tenminste de indruk kunnen wekken dat een en ander buiten hun schuld is geschiedt.
    Eventueel kan een WLF (woonlustenfaciliteit) de huurder het pikante genoegen geven nog even z'n eigen ponzi-fase door te maken en daarbij de schuld verder te vergroten.
    Het spreekt vanzelf dat de overheid garant staat voor de NHG, bij voldoende deelname kunnen we dan zelfs private risico's tot systeemrisico opschalen.

    Een Vereniging Enthousiaste Huurders(VEH) kan daarbij als belangenbehartiger optreden. Directeur van zo'n VEH is bij voorkeur een econoom, die ervan overtuigd is als enige de woningmarkt te kunnen doorgronden, die meningen van nationale en int. deskundigen hoofdschuddend als nonsens kan afdoen en die als voorvarend polemist een ieder de mantel uitveegt, die zo vermetel is om met hem van mening te verschillen. Onmiddellijk dringt zich dan op de gedachte aan een type als de heer Bob Molenaar, zelferkend woningmarktdeskundige par excellence.

    En als dan nu eindelijk iedereen op de woningmarkt gesubsidieerd is ,kunnen we toch eens nadenken over afschaffing van al die contraproductieve regelingen en overgaan tot een verlaging van de IB.

    BeantwoordenVerwijderen
  47. @constance mooie analyse. Laten we inderdaad de lage huren in de huursector afschaffen en tegelijk ook de HRA. Het wordt vaak vergeten dat er een enorme subsidie zit op sociale huren. Dit kost de samenleving véél meer dan de huurtoeslag, die daar nog boven opkomt. Maar goed, je eindigt dus met afschafffing van alles. Prima.

    BeantwoordenVerwijderen
  48. Alles afschaffen: prima, maar graag wel op een beheerste manier. Als je de HRA afschaft, wordt het waarschijnlijk zeker in het begin voor starters nog moeilijker om een huis te kopen. Vooral als er woningnood blijft, wat het CBS voorspelt. ((Even om commentaar voor te zijn: in de huizen die te koop staan, wonen bijna allemaal mensen.)) Met andere woorden starters moeten gemakkelijker terecht kunnen in de huursector. Dat betekent dat scheefwoners er uit moeten (naar de duurdere koopwopningen). Conclusie: alles tegelijk afschaffen, prima, maar wel in de gaten houden of de doorstroming ook echt op gang komt.

    BeantwoordenVerwijderen
  49. Woningnood? Ik zie op Funda steeds meer huizen te koop staan die niet bewoond worden!!

    BeantwoordenVerwijderen
  50. @22.03 Hahaha: moet je eens kijken bij 20.30. Wat staat daar tussen haakjes? "Even om commentaar voor te zijn: in de huizen die te koop staan, wonen bijna allemaal mensen." BIJNA. Het staat er letterlijk! "Even om commentaar voor te zijn" hahaha. En nog stel je deze vraag. Hahahaha.

    BeantwoordenVerwijderen
  51. Weg met de kapitalisten! Word lid van de SP! Iedereen een modaal inkomen. Boven modaal inleveren en eerlijk verdelen. Afschaffen eigen bijdrage. Afschaffen hypotheekrente. Afschaffen schoolgeld. Goedkoper maken openbaar vervoer. SP!

    BeantwoordenVerwijderen
  52. Rob,

    Wanneer kunnen we een integraal plan verwachten van de VEH voor de woningmarkt?

    BeantwoordenVerwijderen
  53. @8:12

    Dat integrale plan is er al een paar jaar, staat ook gewoon hier op de website. Maar VEH wil er niet veel ruchtbaarheid aan geven en geeft aan 'achter de schermen' te overleggen met significante partijen. Zolangzamerhand raak ik er echter van overtuigd dat er een plan is geschreven om de indruk te wekken dat VEH echt wil hervormen op de woonmarkt, maar houden ze het vooral stil om te voorkomen dat ze een modderfiguur slaan als blijkt dat ze er niets mee in gang kunnen zetten...

    Als je en plan hebt en je wilt daar mee verder, dan zijn juist de media geschikt om draagvlak te creëren. Politici zullen in het algemeen niet zo gauw grote hervormingen op eigen gelegenheid doorvoeren aangezien dat kiezers kost. Politici zullen wachten tot er maatschappelijk draagvlak is, werk daar dan ook aan! Met de zeur- en klaagstukjes van VEH hier over elke voorgestelde maatregel die in het nadeel zou kunnen zijn voor de huidige woningbezitter bereik je niets.

    BeantwoordenVerwijderen
  54. Ik ben scheefhuurder en blijkbaar zondebok. Op dit blog zijn helaas scheefhuurders soms zondebokken, mijn inziens onterecht.

    Tijdens het betrekken van een sociale huurwoning hadden de huurders (zoals ik) een belastbaar inkomen lager dan 34k. Als de huurder in een latere periode in zijn leven meer dan 34k gaat verdienen, is het logisch dat zei meer huur betalen omdat de huurwoning zijn sociale aspect heeft verloren. De sociale huurwoning verliest dan zijn sociale status, waardoor de woningcorporatie meer huur zou kunnen innen. Als de huur op dat moment wordt verhoogd, bestaan er geen zogeheten scheefhuurders meer. Dit is goed voor de woningcorporaties aangezien zei hierdoor makkelijker sociale woningbouw kan financieren. Gelukkig gebeurt dit al deels via de nieuwe huurprijsregeling. En ja, alles kan beter, maar regulering en wetgeving loopt helaas altijd achter op maatschappelijke ontwikkelingen.

    Maar de ethische vraag is of je de huurder uit zijn woning moet wegpesten als die meer gaat verdienen dan die 34k. Huurders worden op deze wijze beperkt om hun economische basis te verbeteren en hun levensstandaard te verhogen. Want als hun levensstandaard verhoogt, krijgt men vaak meer secundaire behoeften. Logischerwijs gaat men dan kijken naar een koopwoning, die invulling kan geven aan deze secundaire behoeften van luxe. Het invulling geven aan deze luxe kan vaak niet in een huurwoning of het is financieel niet aantrekkelijk.

    Vereniging Eigen Huis praat vaak over stimuleren in plaats van opleggen. Als je een huurder met een fatsoenlijk inkomen wil stimuleren om een woning te kopen, dan zal :
    1. Het gat tussen huur en koop kleiner moeten worden. Bijv. door het aanpassen van de HRA en huurprijsregeling;
    2. Keuzevrijheid tussen de huidige huurwoning met een eerlijke huur of toch een koopwoning gewaarborgd moeten blijven.

    Op deze blog vergeet men vaak dat keuzevrijheid van waar en hoe men wil wonen in Nederland een hogere waarde heeft voor onze samenleving dan een goed functionerende woningmarkt. Ik woon in een wijk waar ik mij prettig voel, deze wil ik op dit moment niet verlaten en ben bereid hiervoor best een inkomensafhankelijke huur te betalen. Waarbij wel het gapende gat in maandlasten tussen gelijksoortige huur- en koopwoningen in sommige regio's moet worden gedicht.

    BeantwoordenVerwijderen
  55. Helemaal eens met 12.23. Wat dat betreft vind ik ook dat sommige reacties VEH tekort doen hierin, want zij hebben het inderdaad over keuzevrijheid en stimuleren. Dwang zou ik nooit onderschrijven. Iemand moet bijvoorbeeld in een woning kunnen blijven wonen, maar dan tegen een huur die beter past bij het inkomen. Of hij moet het recht krijgen de woning te kopen. Dat heb ik zelf ook gedaan zo'n 7 jaar geleden. Nu voel ik me meer baas in eigen huis. En ik woon er prima.

    BeantwoordenVerwijderen
  56. Ik zie het proleem van doorstroming van starters en scheefhuurders naar een koopwoning vooral op regionaal vlak. Dit door de grote verschillen in grondprijzen. De ene regio €400/m² en een andere regio €800/m². Logischerwijs vertaalt dit door naar de vraagprijzen op de regionale woningmarkt. Als huurder of starter in een €800/m² grondprijsregio woont, is het verschil in woonlasten tussen kopen of huren zo groot, dat het simpelweg voor de meeste huurders of starters niet overbrugbaar of het risico van te hoge lasten niet waard is.

    En stel, al zou je de grondprijzen verlagen in die betreffende regio's, dan vertaalt dat eventueel door naar een lagere overwaarde. De woningmarkt is nu zo'n probleem geworden dat ik niet zie, hoe hier een fatsoenlijke oplossing komt zonder dat er gezinnen door worden getroffen. En dan getroffen in de zin van te hoge huursverhoging voor huurders die tussen wal en schip zitten, danwel verlaging van de overwaarde voor eigenwoningbezitters. Lastig, lastig, lastig....

    BeantwoordenVerwijderen
  57. Een aantal jaren geleden was ik op zoek naar een koopwoning als alleenstaande. Ik schrok wat ik kon lenen toen ik informatie inwon. Een hypotheeksom waarbij 2/3 van mijn loon opging aan de maandelijkse hypotheekkosten (50%aflosvrij. 50% bankspaar). Gelukkig heb ik van alles afgezien. Dit mede door de te hoge kosten voor een fatsoenlijke woning (en ik ben absoluut niet veeleisend) nu zit ik in een compleet ander scenario heb een vriendin en een zoon. Wij zijn nu op zoek naar een woonhuis voor een gezin.

    De hele discussie weerhoudt ons ervan om eigenlijk een stap te zetten, het knaagt aan je. Mede de HRA discussie maar ook de economische malaise en de kosten van levenonderhoud en bovendien de kinderopvangtoeslag.

    Ik heb het debat op Ned 2 gezien, betreffende hervorming HRA. Ik zou voorstellen om de HRA inkomensafhankelijk te maken en niet meer via het box systeem. Afhankelijk van je salaris ontvang je meer of minder HR teruggaaf met natuurlijk een plafond.

    Verder is het belangrijk dat zo snel mogelijk een plan wordt gemaakt voor de eerst komende 50 jaar, dit ontneemt een hoop onzekerheid bij potentiële en toekomstige kopers. Met de beperking van HRA heeft de overheid minder uitgaven en met een toekomst plan weet iedereen weer waar hij aan toe is.

    BeantwoordenVerwijderen
  58. @20:18

    Vooral blijven afwachten: probeer in een goede huurhut te komen, ook al kost dat wat meer en ga ondertussen sparen!

    Nu overheerst de aversie op de markt om HRA aan te pakken, de mensen willen toch vooral niet dat hun woninkje minder waard wordt. Afblijven dus overheid! Maar over 5 jaar, als de hele boel met donderend geraas is ingestort, klagen dezelfde woningeigenaren waarom de overheid toch niet een duidelijk plan voor de toekomst op tafel heeft gelegd en hervormingen is gestart. Op dat moment koop jij, huurder met wat spaarcenten, je eigen paleisje voor het leven :-)

    En nou niet flauw gaan roepen dat ik zo graag wil dat het zo gebeurt, het zál zo gebeuren als onze onvolprezen overheid de kop in het zand blijft steken. Mijn mening verandert niets aan de gang van zaken

    BeantwoordenVerwijderen
  59. Het is werkelijk humoristisch dat sommige mensen ECHT denken dat zij de toekomst kunnen voorspellen. Zoals @20.27.
    Als je het zo goed weet, waarom ben je dan niet rijk? Sukkel!
    "met donderend geraas" nog wel. Wat een triestheid.
    @20.18 past maar één antwoord: wij weten ook niet wat er gaat gebeuren. Maar laat je vooral niet bang maken door mensen die "zeker weten" hoe de toekomst er uit zal zien. Want die weten het JUIST NIET. Iedereen met een beetje verstand van zaken, weet dat het niet voorspelbaar is.
    Wat wel een feit is, is dat er in de randstad veel mensen bijkomen. Wie daar wil wonen, moet daarmee rekening houden. Wachten op prijsdaling is een optie, maar voof het zelfde geld gaat het weer omhoog. Niemand weet het. Wantrouw iedereen die zegt dat hij het wel weet!

    BeantwoordenVerwijderen
  60. @ 20:36 & @ 20:18 " Iedereen met een beetje verstand van zaken, weet dat het niet voorspelbaar is." Dat klopt. Het is dan ook van belang om de risico's goed af te wegen.

    Omdat de toekomst ongewis is, zou ik bij de financiering van uw huis rekening houden met een prijsdaling of stijging van +/- 20%. In beide gevallen moet u rustig kunnen wonen. In het geval van een daling en u wil verhuizen is het prettig als u niet met een restschuld blijft zitten. Een tophypotheek is om die reden af te raden, aflossen is een vereiste.

    Lukt het niet op deze voorwaarde een huis te financieren, dan resten er 2 opties, minder bieden op het huis, of het huis niet kopen en wachten en sparen.

    BeantwoordenVerwijderen
  61. Eens met @21.07. Hou altijd rekening met het feit dat het beter kan gaan dan je denkt, maar ook slechter. Je moet niet zo scherp lenen dat je bij elke verslechtering in de problemen komt. Valt het mee dan heb je geluk, valt het tegen dan kom je niet in de problemen.

    BeantwoordenVerwijderen
  62. @21:17 Nu concreet. Wat vindt u van tophypotheken in dit kader?

    BeantwoordenVerwijderen
  63. @22.13 Persoonlijk vind ik het belangrijk dat je 1) weet dat je ergens voor langere tijd wilt wonen 2) een goed huwelijk hebt 3) een goede baan en goede vooruitzichten.
    Werkloosheid kan oplopen de komende tijd. Zal dat jou treffen?
    Om de hoek woont een leuke vent. Steekt hij m in je vrouw, met haar instemming bedoel ik dan natuurlijk?
    Ben je altijd binnen een paar jaar uitgekeken op je woning?
    Als je 1 van de vragen met ja beantwoord: NIET KOPEN!!!!

    BeantwoordenVerwijderen
  64. Het is inderdaad raar om eerst onrust te zaaien en dan te zeggen dat je ophoudt als je je zin krijgt. Meer een soort chantage. Ik heb daar geen goed woord voor over.

    BeantwoordenVerwijderen
  65. @20:36

    Ah! Onze 'sukkel' schreeuwer is er weer, stopwoordje?

    Je reactie raakt kant noch wal, je waarschuwt voor mensen als jezelf (want jij weet zeker dat ik het niet weet, en mensen die iets zeker weten moet je wantrouwen...), en je geeft er blijk van posts niet te lezen.

    Ik heb zolangzamerhand de indruk dat jouw belang bij nietsdoen op de woningmarkt erg groot is (HRA nodig om je tophypotheek te kunnen blijven betalen?), en dat je daarom als een bezetene begint te raaskallen tegen iedereen die er een andere mening op nahoudt.

    Als je nou eens op eigen initiatief met wat goede argumenten komt, dan kan je meedoen in de discussie. Alleen maar schelden op anderen schiet niet erg op.

    Je komt daarnaast met een volslagen achterhaald argument: "Wat wel een feit is, is dat er in de randstad veel mensen bijkomen." Dat is waar, maar het is slechts stap 1 in de keten. Wat VEH er nooit bij zegt als ze dit 'argument' weer eens opvoeren om hun argument van stabiele prijzen in de Randstad te ondersteunen, is dat de komende jaren veel ouderen in een eengezinswoning gaan verkassen naar bejaarden tehuizen en er dus nogal wat eengezinswoningen beschikbaar kunnen komen. Daarnaast zal de groei van huishoudens in de Randstad grotendeels bestaan uit enkele personen (alleenstaand/vrijgezel). En die zitten niet te wachten op de huidige en toekomstige beschikbare voorraad eengezinswoningen. Die eengezinswoningen kunnen dus wel eens onverkoopbaar blijken te zijn en dat zal niet gaan helpen in de prijs.

    BeantwoordenVerwijderen
  66. En ter aanvulling op de post van 07:54:

    Inderdaad komen er de komende decennia steeds meer single huishoudens bij.

    De prijs van een eengezinswoning is vandaag de dag gebaseerd op wat tweeverdieners maximaal kunnen lenen.

    Dat kunnen die singles met hun single inkomen dus nooit betalen. En daarnaast is de eengezinswoning voor deze groep minder gewild.
    Vestig dus niet je hoop op de singles om de 3 ton voor een rijtjeshuis overeind te houden.

    BeantwoordenVerwijderen