maandag 5 december 2011

Woningmarkt: geen koekoek één zang

De NOS bracht vrijdag een item onder de titel 'Crisis treft jonge huizenbezitters'. Het gaat over mensen die hun huis net vóór de crisis hebben gekocht en sindsdien met verlies hebben moeten verkopen. Meer dan de helft daarvan blijkt jonger dan 35. Dit soort berichten helpt ons te beseffen dat 'de' woningmarkt niet bestaat, evenmin als 'de' eigenwoningbezitter. Of 'de' Nederlander.

Grote categorieën
Prinses Máxima kreeg vier jaar geleden nog een storm van kritiek over zich heen toen zij in een toespraak bij de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) verklaarde dat 'de' Nederlander niet bestaat. Of woorden van gelijke strekking. Terwijl het in feite een open deur is. Kijk om je heen... Toch bestaat er een behoefte - zeker in politiek Den Haag - om het wereldbeeld eenvoudig te houden. Anders wordt beleid maken wel erg ingewikkeld. En dus zijn veel politici gewend te denken in grote categorieën als 'de' eigenwoningbezitter, 'de' huurder, 'het' gezin met kinderen, 'de' werkende ouder, 'de' gepensioneerde met een klein pensioen etc etc etc. De behoefte aan vereenvoudiging is begrijpelijk, zolang we met z'n allen maar niet gaan geloven dat de wereld echt zo plat is.

Koopwoningmarkt
Natuurlijk wordt er veel gesproken over 'de' koopwoningmarkt. Maar het is goed te beseffen dat er in meerdere opzichten sprake is van een uiteenlopende situaties en ontwikkelingen binnen die woningmarkt. Ten eerste zijn er zoals bekend grote regionale verschillen. Ten tweede lopen de ontwikkeling per prijscategorie de laatste tijd sterk uiteen. De duurste woningen hebben relatief (en natuurlijk ook absoluut) veel meer aan prijs 'verloren' sinds het uitbreken van de crisis dan goedkopere woningen. Maar ook binnen regio's en prijscategorieën zijn in de praktijk soms grote verschillen zichtbaar. De woningmarkt is simpelweg geen koekoek één zang.

Eigenwoningbezitters
In aanvulling op het bovenstaande zijn er nog meer grote verschillen tussen huishoudens met een eigen woning. Een heel belangrijk verschil - en daar komt het NOS-bericht weer om de hoek kijken - is hoe lang geleden iemand zijn woning heeft aangeschaft. Wie net voor de crisis een woning heeft gekocht en door omstandigheden nu moet verkopen, gaat waarschijnlijk flink de boot in. In de eerste plaats zijn de prijzen de afgelopen jaren gemiddeld met een kleine tien procent gedaald. In de tweede plaats zijn bij de aanschaf van een bestaande woning waarschijnlijk 10 tot 12 procent 'kosten koper' gemaakt, inclusief toen nog 6 procent overdrachtsbelasting. In de derde plaats heeft de noodzaak tot verkoop veelal te maken met echtscheiding of werkloosheid, zodat de problemen van veel mensen zich niet beperken tot de eigen woning. In de vierde plaats heeft men wellicht een tophypotheek afgesloten, waardoor men achterblijft met een restschuld. Tenzij men zo verstandig was Nationale Hypotheek Garantie te nemen. In dat geval komt men qua restschuld doorgaans met de schrik vrij. Vergelijk dit alles eens met huishoudens die twintig jaar geleden een woning hebben gekocht. Hun woning is waarschijnlijk sinds de crisis ook in prijs gedaald, maar in de periode daarvoor juist enorm gestegen.

Potentiële kopers
Veelal zullen degenen die net voor de crisis kochten inderdaad tot een jongere generatie behoren dan degenen die hun woning al twintig jaar in bezit hebben. Tegelijkertijd kun je ook weer niet zeggen dat 'de' jongeren per definitie de dupe zijn van de crisis. In de eerste plaats: als zij prettig wonen en geen (al dan niet gedwongen) verkoopplannen hebben, is de gedaalde prijs een grotendeels fictief gegeven. In de tweede plaats zijn jongeren uiteraard oververtegenwoordigd in de categorie (potentiële) koopstarters. Voor hen is het beeld diffuus. De financiering van een eigen woning is lastiger geworden, maar daar staat tegenover dat verantwoord financieren in het eigen belang van de eigenwoningbezitter is. En indien kopers de financiering rondkrijgen, is het voordeel van de huidige situatie dat de woningmarkt momenteel een ruime keus biedt tegen een lagere prijs dan een paar jaar geleden. Maar, om misverstanden te voorkomen, ook 'de' koopstarter bestaat niet. Niet elke starter heeft een stabiele relatie, een goede opleiding, een mooi salarisperspectief, en het vooruitzicht meerdere jaren in de nieuwe woning te blijven wonen. Maar voor wie dit wèl geldt, lijkt de huidige woningmarkt zeker ook kansen te bieden.

4 opmerkingen:

  1. Rob, je hebt helemaal gelijk. De huidige markt bied betere kansen om voor minder geld een woning te kopen. Daarom geef ik starters het advies om nog wat langer te wachten, want over een jaar kun je voor nog minder geld een woning kopen.

    In een tijd van stijgende woningprijzen wil iedereen zo snel mogelijk instappen, het tegenovergestelde is echter ook waar.

    De NVM had 7 redenen waarom je juist 'nu' een woning moest kopen, de mensen die daar gehoor aan hebben gegeven worden geconfronteerd met 7 redenen waarom dat niet zo'n goed advies was nl.

    1. onderwaarde
    2. onderwaarde
    3. onderwaarde
    4. onderwaarde
    5. onderwaarde
    6. onderwaarde
    7. onderwaarde

    en als achtste reden kan je daar aan toevoegen dat de OB werd verlaagd van 6% naar 2%. Al met al hebben deze mensen teveel betaald op advies van 'de specialisten'.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. 100% waar dat de huidige markt meer kansen biedt voor starters.

    Moment waarop de starter koopt hangt af van de factoren die Rob opsomt.

    Een inschatting van de ontwikkelingen op de markt is ook een belangrijke factor.
    Starters die nog even kunnen/willen wachten, stellen het besluit om te kopen uit, in afwachting van een verdere daling van de markt.

    Politiek en belangenpartijen als de VEH doen er goed aan om de markt zoveel mogelijk en zo snel mogelijk zijn werk te laten doen. Hoe dichter het nieuwe prijsevenwicht in beeld komt, hoe sneller de starter toehapt.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. @10:32 Advies geven aan starters is heel lastig. Als je zegt dat ze niet moeten kopen benadeel je de huidige huizenbezitters en andersom. De adviezen van de NVM waren niet geheel correct blijkt achteraf.

    Nu zal men komen met reacties als "wij konden dit ook niet overzien, enz enz,...". Prima, voor zover ik dat geloof, maar adviseer dan niet. Bij aandelen en bij lenen zijn inmiddels maatregelen genomen, laten we dit ook doen voor de huizenmarkt.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. http://www.ftm.nl/copypaste/nederlandse-huishoudens-diep-in-de-schulden.aspx

    BeantwoordenVerwijderen