woensdag 4 januari 2012

De hypotheekrenteaftrek: onmisbaar in ons financieringssysteem

Als de hypotheekrenteaftrek alleen maar een voordeel zou zijn waar vooral hogere inkomens van profiteren, dan zou hij allang niet meer in de huidige vorm bestaan. Daar ben ik van overtuigd. Er is meer aan de hand. Meer dan menigeen in de gaten heeft. De hypotheekrenteaftrek is onderdeel van een financieringssysteem. Met dit systeem is decennialang onze kwalitatief zeer goede woningmarkt gefinancierd en is veel welvaart en welzijn gecreëerd. Zoals zo vaak, vertelt het spoor van het geld hoe het precies zit.

Bloeden
Hoge huizenprijzen, de koper moet er voor bloeden. En hij kan er voor bloeden dankzij de hypotheekrenteaftrek. De koper bloedt en de overheid bloedt. De laatste als gevolg van minder belastinginkomsten. Maar daar staat veel tegenover. Behalve dat het eigenwoningbezit ook veel inkomsten en sociaal-maatschappelijke voordelen oplevert, zijn er uitgaven die de overheid niet hoeft te doen dankzij de hypotheekrenteaftrek. Het gebeurt allemaal in de nieuwbouw, waar sinds 1975 circa de helft van alle bestaande woningen is gebouwd.

Meebetalen
Wie verdient er aan de hoge huizenprijzen en waar wordt het geld voor gebruikt? Wie in een nieuwbouwproject een huis koopt, betaalt in werkelijkheid niet de prijs van een stuk bouwgrond en de bouwkosten van het huis. In plaats daarvan wordt een stuk van de totale projectfinanciering betaald, zogenaamd als ‘koop-/aanneemsom’. Daarin zitten ook de kosten verwerkt van de aanleg van de gehele infrastructuur van de wijk en de realisatie van allerlei voorzieningen. Wie een nieuwbouwhuis koopt, betaalt mee aan alles wat boven en onder de grond nodig is om een nieuwbouwwijk te laten functioneren.

Meebetalen

Een sociale huurwoning kan onmogelijk worden gebouwd tegen de huurprijs die de bewoner er voor betaalt. Realisatie en exploitatie zijn alleen mogelijk als een speciale grondprijs wordt gehanteerd, als een goedkope financiering wordt verkregen en als de bouwkosten worden gedrukt. Het laatste wordt bereikt door een groot deel van de bouwkosten te ‘verschrijven’ naar de koopwoningen die in hetzelfde project worden gerealiseerd. Als nieuwbouwkoper betaal je dus mee aan de financiering van de ‘onrendabele top’ van de sociale huursector.

Meebetalen

Koopwoningen vormen de kern van nieuwbouwprojecten. Niet alleen onmisbaar voor de financiering van allerlei onderdelen, maar zijn tevens de vetpot voor gemeenten en ontwikkelaars. Met de ‘meeropbrengsten’ uit de locatieontwikkeling kunnen gaten in de gemeentebegroting worden gedicht, rondwegen en parken worden aangelegd of het kunstgrasveld van de voetbalvereniging worden betaald of een aanvullende financiering voor de Noord/Zuidlijn worden gerealiseerd. Tot voor kort kon het allemaal, mede dankzij de hypotheekrenteaftrek.

Beperkte blik
Wie de hypotheekrenteaftrek enkel beschouwt als een kostenpost voor de overheid of een risicofactor voor de financiële wereld, heeft een te beperkte blik. Het is een onlosmakelijk onderdeel van een financieringssysteem waarvoor eerst een goed alternatief moet worden gevonden, wil een wijziging niet leiden tot het compleet vastlopen van het systeem. De hypotheekrenteaftrek beperken of afschaffen, of misschien (voorlopig) toch maar laten zoals hij is?

53 opmerkingen:

  1. Wat een raar verhaal. Je kan het als je wilt in iedere context schrijven. Wie HRA geniet en niet aflost subsidieert alleen maar die dikke winst van de bank. Dit gegeven klopt als een bus. Ik voel als ik dit stuk lees enig sarcasme richting huurders, alsof zij schuldig zijn aan geniepig genieten van overheid gelden, kom nou. Verlaag je jezelf nu tot zo'n niveau van vingertje wijzen. En je mag het best weten ik huur en wil binnenkort kopen, het enige wat ons tegenhoudt is de tegenstrijdige berichten en het gebrek aan rust op de koopmarkt. Maar het verhaal dat ik dan zogenaamd profiteer van de mensen die ene huis gekocht hebben slaat als een tang op een varken. We betalen allemaal belasting en dat geld wordt gebruikt voor verbetering van wijk en omgeving. Ik ben zeer benieuwd naar je bron voor dit onderbuik gevoel ?

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Bob,

    Blij dat je erkent dat de HRA een prijsopdrijvend effect heeft op huizenprijzen.

    Want met HRA kan je meer lenen, dus kan de gemeente meer vragen voor de grond.

    Met de inkomsten van de grondexploitatie heeft de gemeente inderdaad aardige dingen gedaan, maar tegelijkertijd zorgt diezelfde HRA voor minder belastinginkomsten.

    Dat betekent dat (i) de belastingen omhoog moeten om het effect van de HRA teniet te zien of (ii) er vanwege de lagere belastingopbrengst minder valt uit te geven, te investeren, etc.
    Met dezelfde logica als de jouwe, zou je dus kunnen zeggen dat de HRA mede bijdraagt aan het afschaffen van het PGB voor zwaargehandicapten.

    Mijn punt:
    Het is in die zin dus een zero sum game, met alleen de financiele wereld als échte winnaar, want hogere prijzen = hogere leningen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Beide reacties hierboven zijn precies wat ik wilde typen. Je open vraag "Wie verdient er aan de hoge huizenprijzen " kan meteen worden beantwoord met de banken. Deze hebben bij hogere prijzen gewoon meer geld uitgeleend, dat dus rente oplevert. Mensen kunnen dit betalen, door de HRA, dus feitelijk subsidieren we met de HRA mensen om de bank te kunnen betalen....

    Daarnaast schijnt het meer dan 10miljard te kosten, per jaar. Op deze link

    http://www.cbs.nl/nl-nl/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2010/2010-3118-wm.htm

    dat de helft van dit bedrag terecht komt bij de de 20 procent huishoudens met de hoogste inkomens. Dus deze mensen profiteren ook nog eens mee naast de banken.....

    Groeten,
    Hans

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Een knap staaltje demagogiek!

    De grondprijs levert de gemeente veel meer op dan noodzakelijk is om de openbare ruimte mee in te richten. Zelfs de grondprijs die corporaties betalen is ruim voldoende om die kosten af te dekken. Het is dus total bull shit om te vermelden dat corporaties bakken subsidie ontvangen. De werkelijke subsidietrekkers zijn degene die hypotheekrente aftrek ontvangen. De multiplier die deze aftrek vormt levert geen kwalitatief betere woningen op, het geld verdwijnt rechtstreeks in de zak van de banksters. In vrijwel elk Europees land kan men prima bouwen zonder de renteaftrek, alleen in de Hollandse polder lijkt het niet te kunnen, Hilarisch!!!

    BeantwoordenVerwijderen
  5. "Wie de hypotheekrenteaftrek enkel beschouwt als een kostenpost voor de overheid of een risicofactor voor de financiële wereld, heeft een te beperkte blik."

    Nee Bob... dat is geen beperkte blik, dat is gewoon een transparante kijk op de zaak. Waarom moeten bepaalde zaken zo omslachtig gefinancierd worden? De overheid loopt bakken met geld mis via de HRA welke men weer binnen haalt via de hoge grondprijzen. Deze kosten moeten echter nu privaat gefinancierd worden. Een totaal onduidelijk systeem dat bedoelt is om de werkelijke kosten voor de samenleving te verdoezelen. Als je dit een 'beperkte blik' durft te noemen heb je volgens mij geen flauw benul waar je over praat. Als overheden gewoon de kosten direct zelf zouden financieren zouden de kosten voor de samenleving veel lager uitvallen en rechtvaardiger verdeelt zijn. Ik vind het ronduit stuitend dat u op basis van de door u genoemde argumenten dit perverse systeem durft te verdedigen.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. @10:13

    Was het nog maar een 'zero sum game', zoals uzelf al vermoed kost het de samenleving netto meer geld dan zonder de HRA. De grote winnaar is inderdaad de bancaire en financiële sector.

    Overheden lopen belastinginkomsten mis die men op oneigenlijke manieren probeert terug te halen bij de burger, totaal niet transparant en marktwerking verstorend. Dat er mensen zijn die dit als de normaalste gang van zaken beschouwen komt doordat men niet nadenkt over de werkelijke mechanismen die schuil gaan achter dit rare systeem. Hopelijk komt de politiek tot inzicht dat het transparant financieren van de samenleving uiteindelijk in het voordeel van de 99,9% is.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. De kronkels om een onhoudbaar en reeds vastgelopen financieringssyteem in de lucht te houden worden steeds krampachtiger en Kafka-esker.
    Terwijl het ook veel transparanter en direkter kan.

    Maar eerst even een hardnekkig misverstand uit de wereld helpen: "Een sociale huurwoning kan onmogelijk worden gebouwd tegen de huurprijs die de bewoner er voor betaalt". Even rekenen: ik woon in een kleine huurwoning die in 1957 gebouwd is voor 30.000,- euro (geen guldens!). In de 5 jaar dat ik er woon heb ik gemiddeld 500,- euro huur per maand betaald, m.a.w. 500x12x5=30.000,- euro. Daarmee heb ik in de afgelopen 5 jaar de hele woning afbetaald. Het lijkt met sterk dat het bedrag dat in de overige 50 (!) jaar aan huur is betaald niet genoeg is om onderhoud, exploitatiekosten, rente, aflossing, inflatie en wat al niet meer te bekostigen. En de woning staat er nog wel een tijdje, terwijl de huur elk jaar stijgt!

    Goed, dan nu hoe het ook simpeler kan. Ten eerste schaffen we de grondkosten af en verdelen we de grond gewoon eerlijk onder iedereen binnen de gemeenschap. Uiteindelijk heeft iedereen recht op een stukje grond om op te leven, dat hoeven we niet te regelen via ingewikkeld rondpompen van geld tussen individu en gemeenschap. Dan beprijzen we een huis volgens reële bouwkosten (bakstenen, arbeidsuren, beetje winst voor de aannemer) en schrijven het huis vervolgens in 100 jaar af (in NL de normale levensduur van een huis). Hypotheekrenteaftrek schaffen we natuurlijk ook af. Algemene voorzieningen boven en onder de grond waarvan iedereen profiteert worden betaald uit algemene middelen, gemeenschapsgeld dus. Ik durft te wedden dat de huizen dan op termijn minstens de helft goedkoper worden, zodat ze ook zonder ingewikkeld financieringssysteem voor iedereen betaalbaar blijven.

    Er blijft dan een hoop geld bij de mensen, waarvan ze persoonlijke voorzieningen (of extra belasting voor algemene voorzieningen!) kunnen betalen. En er blijft een hoop belastinggeld bij de gemeenschap. Daarvan kan dan gewoon de infrastructuur en algemene voorzieningen die aan iedereen ten goede komen betaald worden. Daarmee is er weer een heldere en reële relatie tussen "product" en financiering/afnemer en kunnen we de huidige kromme financieringsconstructies afschaffen.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Jeetje, wat een schokkende tunnelvisie Bob...

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Bob,

    Inhoudelijk klopt uw verhaal met mijn beeld van de situatie.
    Ik vind dit alleen uiterst verrot systeem. Dit systeem goed praten is ernstig. U noemt het een ffinanciering systeem ik noem het met al zijn uitwassen op de pof leven.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Bob,

    Je beschrijft allemaal zaken die feitelijk niets met hypotheekrenteaftrek te maken hebben. Het enige wat je laat zien, is hoe onwaarschijnlijk verrot de hele geldrondpomperij is rond eigenwoningbezit. In tegenstelling tot de meeste van je andere blogs hangt dit echt allemaal als los zand aan elkaar. Juist het te pas en te onpas aan elkaar koppelen van feitjes duidt op een beperkte blik van jouw kant.

    Lees het volgende stukjes eens, zij komen tenminste met ideeën en een frisse blik, ondersteund door onderzoek en getallenvoorbeelden.

    http://www.dhv.nl/dhvnl/files/39/39e6632a-e0d1-4ad4-b246-908c3cd76258.pdf

    Dat VEH maar blijft zeuren over de 'verworven rechten' van de woningbezitter, en ook uit dit stukje sijpelt het "blijf toch vooral af van HRA" tussen alle zinnen door. Dat heeft mij er toe gezet om eindelijk mijn lidmaatschap op te zeggen. Jullie 'visie' wil ik niet actief meer steunen, niet met mijn geld.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Beste Bob,

    Normaal reageer ik met argumenten en probeer ik een positieve bijdrage te leveren. Ik las echter gisteren dit stuk en werd heel erg boos, ja dat kan zelfs van een klein stukjes op een blog, deze emotie had ik ook bij mezelf niet verwacht.
    Ik wil deze emotie toch even met u delen.

    Terug naar de inhoud,..

    Allereerst, uw analyse klopt! Wat u verdedigt is een systeem waaraan uw tegenstanders zich al jaren ergeren. Tot voor kort ontkende de VEH overkredietering, het bestaan van een huizen zeepbel etc etc, ik was in de veronderstelling dat ze het echt niet zagen.

    Nu wordt er niet eens meer aan een ontkenning gedaan. Nee omgekeerd worden de voordelen van het huidige financieringssysteem (een huizen zeepbel) opgenoemd. Wat u waarschijnlijk dan ook beseft is dat veel uitgaves van overheden, particulieren en winsten(of hoge kosten patronen)van banken gebaseerd zijn op geleend geld! geleend door simpele zielen die niet doorhadden hoe het systeem werkten. Deze mensen zijn wel geadviseerd door,.... Tevens bevestigd u dat we al jaren op de pof leven, door deze uitgave te dekken met de hoge huizenprijzen.

    Het is logisch dat dit systeem jaren en jaren mee kan omdat (bijna) iedereen er profijt van heeft. Het kan alleen stoppen door externe factoren, net zoals in Griekenland. Inmiddels is duidelijk dat dit systeem niet houdbaar is.Zelfs de Rabobank heeft aangeven dat de financiering in huidige vorm niet meer houdbaar is. Dit blijkt ook uit de funding gaps van de banken, waardoor ze geen hypotheken meer verstrekken, waaronder BNP en SNS, maar ook recent ING in het buitenland en een dochter van Rabo in NL.

    Iemand hierboven stelde . "In vrijwel elk Europees land kan men prima bouwen zonder de renteaftrek, alleen in de Hollandse polder lijkt het niet te kunnen, Hilarisch!!!" daar kan ik me volledig bij aansluiten.

    Als laatste hoop ik dat uw analyse niet terecht komt bij de buitenlandse pers, want dit is voor hen smullen en zal versneld een neergang beteken voor de AAA rating van Nederland.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Ter aanvulling op bovenstaande "een dochter van Rabobank" klopt niet, vergissing, excuus.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Ach Bob, is niet erg, ook een struisvogel haalt een keer zijn kop uit het zand. Ga eens op vakantie man, naar Duitsland ofzo, en kijk dan gelijk eens om je heen...

    BeantwoordenVerwijderen
  14. Verbluffend dat mensen hierboven toch weer reageren vanuit vooropgezette ideeën dat de HRA slecht is. Feiten zijn echter heel belangrijk en daarom alleen al is de blog van Bob Maas heel waardevol. Als iedereen de oude bekende klaagzang blijft herhalen, komen we niet verder. Gelukkig kijkt VEH verder dan de neus van vele anderen lang is.

    BeantwoordenVerwijderen
  15. De reactie @18:31 kan alleen van Rob Mulder VEH zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. @19:02

    In ieder geval is het iemand die hoopt dat de situatie weer zoals voorheen wordt. Gaat natuurlijk niet gebeuren want voordat we de zeepbel weer kunnen opblazen moet ze eerst uiteen spatten.

    BeantwoordenVerwijderen
  17. Bob ik eis toch dat je met bronnen komt om je stuk te onderbouwen. Wat je feitelijk zegt klopt niet. Ik plaats toch mijn vraagtekens bij de professionaliteit en kennis bij VEH, er wordt steeds meer ongegronde onderbuik gevoelens en feitelijke onjuistheden verkondigd via dit blog.
    Voor mij reden genoeg om mijn lidmaatschap op te zeggen. Teven ben ik van mening nu de economie stagneert en de malaise op de woningmarkt, de tijd van een organisatie zoals VEH beter besteed kan worden ipv persoonlijke meningen te verkondigen op een blog waarin de sarcastische ondertoon de bovenhand voert.

    BeantwoordenVerwijderen
  18. @20:06 Het is wel duidelijk dat het geduld op begint te raken bij de meeste mensen hier op de blog. Ik kan Bob en Rob inmiddels niet meer serieus nemen en stel voor dat we het daarbij laten. Weltrusten allemaal bij de VEH, jullie tijd is geweest.

    BeantwoordenVerwijderen
  19. De huizenbezitters in Nederland betalen op deze manier mee voor de huurders (onrendabele top) en voor voorzieningen die de gemeenten anders niet zouden kunnen bekostigen. Ook daarvan profiteren de huurders. Tel daarbij ook alle subsidies die woningcorporaties in de loop der jaren hebben ontvangen.

    BeantwoordenVerwijderen
  20. @20:26
    Op hun beurt betalen huurders mee aan de HRA van de woningeigenaren. Huurders in de vrije sector zijn helemaal de sjaak, want zij betalen de volle mep aan huur voor ongesubsidieerde woningen, betalen zich scheel aan de HRA van de buurman, en krijgen daar verder helemaal niets voor terug. Voor hen dus geen "compensatie voor de hoge belastingen" zoals uber-clown Rutte dat zegt. Op zich dus ook niet zo gek dat enige maanden geleden het plan werd geopperd om vrije huurders een aan HRA gelijkwaardige aftrek te geven, gebaseerd op de WOZ-waarde van de gehuurde woning.

    Datgene wat jij schrijft, maar ook wat ik hierboven schrijf, illustreert de volledige waanzin van het rondpompen van geld op de woningmarkt, en we verspillen er vele miljarden mee. Het is tijd dat er schoon schip wordt gemaakt en dat er transparant wordt gefinancierd. Dat betekent dat HRA gewoon moet verdwijnen als deel van een totaalpakket, maar het is bijvoorbeeld ook te idioot voor woorden dat nieuwbouwprojecten de vetpot voor gemeenten zijn. We wonen met z'n allen in een gemeente, de kosten daarvan moeten dan ook met z'n allen worden gedragen. Niet onevenredig veel door nieuwbouwkopers die zich daarvoor tot hun nek in de schulden moeten steken. Dat Bob dat normaal vindt tekent z'n 'beperkte blik'.

    De hervormingen hadden beter gisteren begonnen kunnen zijn dan morgen...

    BeantwoordenVerwijderen
  21. @20:56

    Uw constatering is niet het hele verhaal, feitelijk betaald u extra kosten omdat de overheid minder belastinginkomsten heeft als gevolg van de HRA. Zouden overheden u de renteaftrek niet terug hoeven te geven dan konden ze via het rijk meer geld krijgen. Zeg maar zo'n 12 miljard euro per jaar. De meeste huurders in Nederland krijgen geen huursubsidie en krijgen ook geen renteaftrek, hierdoor betalen zij percentueel meer belasting dan een koper met hypotheekrenteaftrek. Feitelijk betalen huurders dus meer belasting dan strikt noodzakelijk, want de extra kosten die de HRA genereert zijn feitelijk enkel en alleen maar in het belang van de banken. Helaas zijn er maar weinig mensen die dit doorzien, gelukkig worden het er echter steeds meer.

    BeantwoordenVerwijderen
  22. @8:33

    Rutte is inderdaad een uber clown. Als hij vind dat de belastingen te hoog zijn dan moet hij daar wat aan doen. Een selectieve groep een belastingkorting cadeau doen is alles behalve liberaal. Mark Rutte is feitelijk dan ook niets minder dan een spreekbuis van de banken. Ik vraag me af wel leuk baantje in de bancaire sector hij later mag incasseren voor zijn bewezen diensten.

    BeantwoordenVerwijderen
  23. @8:33

    Je hebt helemaal gelijk. Helaas hebben we in Nederland een kabinet dat, niet gehinderd door enige kennis of verantwoordelijkheidsbesef, zo ongeveer verdrinkt in conservatisme. Alles moet blijven zoals het was, gevestigde belangen en verworven rechten dienen ten koste van de nieuwe generatie behouden te blijven. Het kabinet voelt zich hierbij gesterkt door ordinaire lobby clubjes als de NVM, de VEH, vakbonden, pensioenfondsbesturen, etc.

    De inconsistentie spat aan alle kanten van dit "beleid" af. Daar hoef je niet voor gestudeerd te hebben en kan ik een betoog van uren over volmaken. Het is een schijnvertoning, maar dan wel een hele slechte. Ondertussen dendert Nederland voort richting afgrond, omdat pijnlijke maar noodzakelijke hervormingen niet worden doorgevoerd. Eerlijk waar, tot drie jaar terug geloofde ik dat een zachte landing van de huizenmarkt mogelijk was. Door het totaal gebrek aan visie en aan vermogen om boven deelbelangen uit te stijgen, is de hoop op een goede afloop vervlogen. We kunnen nu alleen nog maar bidden dat niet ook de onschuldigen moeten bloeden voor beslissingen van domme consumenten en voor corrupt en op luchtkastelen gebaseerd beleid.

    Ik ben een jonge starter, young potential zoals dat heet, met dito vriendin. Dankzij het wanbeleid van de overheid en het welhaast criminele opblazen van kredietverlening kunnen wij met 3x modaal amper een leuk huis kopen en fatsoenlijk aflossen. In de tijd van mijn ouders kocht je in die situatie een villa op een toplocatie. Veel van mijn vrienden, allen hoogopgeleid en bovenmodaal, wonen in zielige rijtjeshuizen in slechte buurten. Misdadige intergenerationele overheveling van welvaart is het, niks meer niks minder.

    Ik wacht voorlopig af in mijn sociale huurwoning tot ik verantwoord een huis kan kopen. Mocht dat in Nederland een utopie blijken dan zal ik, hoe pijnlijk ook, dit land de rug toe keren. Overheid bedankt!

    Aan de VEH zou ik willen zeggen: zet u in voor de starters, want als zij zich van u afkeren, zal u organisatie langzaam doodbloeden.
    En voor de duidelijkheid: een starter heeft belang bij een realistisch geprijsd huis, niet bij hoge schulden.

    BeantwoordenVerwijderen
  24. Bob je bent een clown die totaal maar dan ook compleet geen kennis van zaken heeft. Jullie opvattingen zijn schrijnend en getuigen van tunnelvisie net als mijn eerste regel.

    De complete malaise op de woningmarkt ligt aan het simpele feit dat de huizenprijzen schrikbarend hoog liggen waardoor financiering allerlei risico's met zich mee brengen. Er is een niveau bereikt waar niemand meer wil instappen. Er is maar een oplossing en dat is een veel lagere woningprijs

    BeantwoordenVerwijderen
  25. Ik volg deze blogs van VEH al een tijdje.
    Tenenkrommend wat een domheid bij deze club.
    Alles maar dan ook alles wordt instelling gebracht om de markt maar een richting in te drukken. De huizenprijzen moeten nog verder omhoog.

    Als lid wordt ik steeds als dombo benoemd getuige opmerkingen als het kopje "Beperkte blik".
    Blijkbaar begrijpt VEH niet dat de beperkte blik bij VEH zelf ligt. Het gaat nemaleijk helemaal niet over "overheidsgeld", het is mijn geld dat via een systeem van rondpompen wordt herverdeeld, zodat het steeds weer op de verkeerde plaats kan neerslaan.

    Er is maar 1 oplossing, stoppen met HRA en iedereen zijn/haar eigen IB teruggeven, voor veel mensen (behalve de speculanten) zal dit iet veel slechter uitpakken.

    Rest mij aan te kondigen dat het lidmaatschap wordt opgezegd. Zoveel domheid wens ik niet te sponsoren.

    BeantwoordenVerwijderen
  26. BenGekkeHenkieNiet6 januari 2012 om 16:26

    "Dit blog biedt een platform om je mening te geven en om de discussie aan te gaan met deskundigen van Vereniging Eigen Huis."

    Het spijt me zeer, maar ik kan de auteurs van alles betichten, behalve deskundigheid.

    Uw gehele vereniging vertoont symptomen van ontkenning. Een beetje zoals de Minster van Informatie in Irak die zei dat Saddam de situatie nog wel in controle had, terwijl de hele boel op de achtergrond in het honderd liep.

    Als de VEH werkelijk denkt op te komen voor de belangen van woningbezitters, zittende en toekomstige, en het van belang acht dat de huizenmarkt wordt vlotgetrokken, is het dan niet verstandiger om werkelijke deskundigheid ipv karikaturale spin-doctors in huis te halen, en een realistische inschatting van de huidige huizensituatie te maken?

    Dan kunnen echte oplossingen worden aangereikt die de moeite zijn om te worden ge-evalueerd, en die werkelijke oplossingen kunnen leveren, ipv het vasthouden aan luchtbellen die zullen spatten.

    BeantwoordenVerwijderen
  27. Goeie reacties op het deerniswekkende stuk van Bob Maas.

    VEH ziet de nieuwe generatie kopers enkel en alleen als brandstof om de overwaarde op peil te houden. Dat de starters zich in een financiele afgrond storten door een doorleefd huis voor 3 ton te kopen, ach dat zij zo....

    Schaamteloos, maar dat krijg je met al die vijftigers aan het roer.

    Dezelfde droeve acties zie je in de pensioendiscussie.
    Ook daar gaat het om het garanderen van een mooi pensioen voor iedereen boven de 55, de rest kan stikken.

    BeantwoordenVerwijderen
  28. Opvallend is dat er geen goede argumenten worden ingebracht tegen het stuk van Bob Maas. Zijn die er niet? Volgens mij is het stuk van Bob Maas correct. Het komt alleen niet goed uit voor degenen die de hypotheekrenteaftrek willen afschaffen.

    BeantwoordenVerwijderen
  29. "Je hebt helemaal gelijk. Helaas hebben we in Nederland een kabinet dat, niet gehinderd door enige kennis of verantwoordelijkheidsbesef, zo ongeveer verdrinkt in conservatisme." Al die negatieve woorden: zijn die bedoeld om te verbergen dat je totaal geen argumenten hebt? Je lijkt te reageren uit wrok.

    BeantwoordenVerwijderen
  30. De opmerking "Het is een onlosmakelijk onderdeel van een financieringssysteem waarvoor eerst een goed alternatief moet worden gevonden, wil een wijziging niet leiden tot het compleet vastlopen van het systeem." lijkt me niet te ontkennen.

    BeantwoordenVerwijderen
  31. @10.45 en 10.42 gaan eens in op de argument ipv ze te ontkennen.

    Daarnaast merk ik dat Er verschil is in norm besef tussen de veh en de vele reacties hier, normen van de veh zijn laag. Dat los je niet op met argumenten.

    BeantwoordenVerwijderen
  32. Laatste reageerder vind ik ronduit onbeschoft.

    Verder is het natuurlijk een hele rare redenering. Er worden geen argumenten gegeven tegen de blog, omdat je het met argumenten niet oplost???

    Blijf vooral geloven in je eigen gelijk, maar val het denkende deel van de mensen er niet mee lastig, zou ik tegen 12,11 willen zeggen. Die zijn namelijk wel geïnteresseerd in argumenten. En gelukkig worden die in de blog wel gegeven. Dus totdat zij weerlegd worden met betere argumenten vind ik het een goede blog.

    Je ziet het trouwens ook om je heen. Allerlei partijen komen in geldnood omdat ze geen graantje meer mee kunnen pikken van de eigenhuizensector.

    BeantwoordenVerwijderen
  33. @12.20 sorry, maar ik heb inderdaad gewoon een enorme hekel aan die veh-club.

    BeantwoordenVerwijderen
  34. @12.22 dan is het maar duidelijk :-))

    Veel succes met je kruistocht. Hopelijk val je anderen er niet te veel mee lastig.

    BeantwoordenVerwijderen
  35. Beste Bob,

    Waarom kun je op spacemakers niet op jullie blogs reageren? Daar heb je waarschijnlijk een wat deskundiger publiek en dus een wat meer volwaardige dicussie. Ik word hier op deze blog af en toe vervuld met plaatsvervangende schaamte dat er zo vooringenomen wordt gereageerd. Misschien zou je dat minder hebben als je de reactiemogelijkheid verplaatst van dit blog naar spacemakers.nl.

    Groeten,
    Hans

    BeantwoordenVerwijderen
  36. De veh verheerlijkt het lenen. De aflosmoraal is heel laag en laat dat nu net de oorzaak zijn van deze crisis.

    BeantwoordenVerwijderen
  37. Het inzicht dat wel vaker ontbreekt bij analyses die de noodzaak van de HRA onderstrepen:

    Geld lenen kost geld.

    En als je dit tot je laat doordringen, dan begrijp je ook het volgende:

    Stel: de gemeente/overheid financiert 50k grondexploitatiekosten met de opbrengst van de geijkte belastingen (inkomstenbelasting, eigenwoningforfait en OZB). De belastingbetaler betaalt dan gewoon 50k. En de huurder betaalt dan wel iets minder, maar nieuwe belastingen zijn zo verzonnen. Deze zijn tenslotte steeds gemakkelijker op te brengen omdat de huizenprijzen – en dus ook de huurprijzen in de vrije sector – fors (gaan) dalen.

    Maar als de gemeente dit bedrag gaat ‘innen’ via de kunstmatig opgedreven grondprijs, dan betaal je 50k (bovenop de 10k vrije marktwaarde) + 10k BTW + ongeveer 42k aan extra rentekosten. Let wel: dit zijn reële rentekosten, dus gecorrigeerd voor inflatie.

    En de HRA laat deze rentekosten natuurlijk niet verdwijnen. Ze worden hooguit over een grotere groep belastingbetalers verdeeld ...zodat er weer meer kan worden geleend. Ofwel: ...zodat er weer meer infrastructuur en andere leuke dingen *privaat* worden gefinancierd.

    BeantwoordenVerwijderen
  38. 13.01, kun je svp een duidelijk citaat geven waaruit dat blijkt? Waar staat dat veh het lenen verheerlijkt? Ik ben de stemmingmakerij op deze blog een beetje zat.

    BeantwoordenVerwijderen
  39. VEH is een club zonder richting inzake de problematiek van de woningmarkt. Het probleem is dat ze aan de ene kant (af en toe!) bevestigen dat ze wel voor een integraal plan van aanpak zijn, daarbij zelden direct verwijzend naar hun eigen document hierover, maar aan de andere kant gaan de blogs hier alleen maar over het in de lucht houden van de woningmarkt:

    * aanpakken HRA: niet nu, niet als simpele bezuiniging, misschien als onderdeel van een integraal plan, maar volgens deze blog van Bob eigenlijk onmisbaar in het systeem dus: afblijven!
    * aanpakken scheefhuren: natuurlijk! want dat levert starters op de voor de koopwoningmarkt. Dat daarmee de onderliggende problematiek totaal niet wordt opgelost laat VEH koud.
    * banken die 106% willen uitlenen terwijl NHG tot 108% toelaat: hier is al hel en verdoemenis over geblogd door VEH terwijl toch duidelijk is dat minder lenen (spaar eerst maar eens 10% of 20% bij elkaar voordat je een woning koopt) hét fundament is voor een langdurig stabiele koopwoningmarkt die niet alleen maar op schulden gebaseerd is.
    * verlagen overdrachtsbelasting: graag! Cadeautjes zijn alijd welkom voor de koopwoningmarkt, en in tegenstelling tot aanpassingen HRA hoeft dat volgens VEH natuurlijk niet deel uit te maken van een integraal plan waarbij aan de ene kant iets wordt gegeven, maar aan de andere kant iets genomen.

    VEH neemt geen standpunt in, en daarom zal de discussie op dit blog ook nooit structuur krijgen. Het enige wat in deze blogs is te lezen, zijn klaagzangen op alle maatschappelijke ontwikkelingen, visies en ingenomen standpunten die werkelijke hervormingen inhouden (zoals minder financieren en HRA afschaffen/uitfaseren). De argumenten die daarbij worden gebruikt zijn ofwel boterzacht, of vaak pertinent onjuist.

    BeantwoordenVerwijderen
  40. @13:11

    Het lijkt mij dat Bob met dit blog het huidige systeem als een goed werkend systeem wenst weg te zetten. In dat geval ben je inderdaad het aangaan van hoge schulden aan het verheerlijken, meer kan ik er echt niet van maken.

    BeantwoordenVerwijderen
  41. Om, in vervolg op mijn post van 13:42, wat meer op de inhoud in te gaan: Bob knoopt wat feitjes aan elkaar en concludeert daaruit dat de manier waarop de huidige woningmarkt tot stand is gekomen en de wijze waarop gemeenten hun financiering rondbreien de enige manier is.

    Als, en dat moet VEH maar eens goed in hun oren knopen, je een discussie opstart met een blog waarin het al dan niet aanpassen van bepaalde fel bekritiseerde fiscale regelingen zoals HRA wordt aangekaart, dan is toch wel het minste wat je kan doen jezelf afvragen hoe het beter kan. Nogmaals: in plaats van de status quo als voldongen feit aan te nemen moet je jezelf afvragen hoe het beter kan, dus op een andere manier van financieren. Dat ontbreekt volledig in het stuk van Bob, en dat draagt bij aan de eenzijdigheid van de blogs hier.

    Degenen die graag HRA ongemoeid laten, draaien vaak de argumentatie om en volgen de lijn van Bob. Zij zeggen: "omdat de prijzen zo hoog zijn moeten we wel iets als HRA hebben om de woningen te kunnen betalen". Wat niemand zich afvraagt:

    1) Is het wel rechtvaardig dat vrije huurders (ongesubsidieerd!) extra belasting moeten betalen om de HRA (en sociale huur) mede te helpen bekostigen?
    2) Is het normaal dat er een een netto geldstroom is naar woningeigenaren? Het prijsopdrijvend effect van HRA is door verschillende instituten op pakweg 20% becijferd, dat kan alleen als door HRA de woningeigenaren 20% méér te besteden hebben, dus vanwege een netto geldstroom richting woningeigenaren. Die wordt opgebracht door de rest van Nederland. Vreemd.
    3) Wat zijn de voorwaarden voor een stabiele woningmarkt waarin HRA geen rol speelt? Het kan namelijk wel, kijk maar naar landen om ons heen, maar de meesten mensen komen niet verder dan "handen af van HRA!".
    4) Zijn we gebaat bij hoge woningprijzen? Antwoord: nee. We hebben er helemaal niets aan, sterker nog: het werkt eigenwoningbezit tegen. Tegenwoordig verstookt een gezin 35% van het netto-inkomen aan een koopwoning van bijvoorbeeld 2 ton, waarbij weinig wordt afgelost en de lasten voornamelijk uit lasten bestaan. Als HRA er niet zou zijn, dan zou hetzelfde gezin dezelfde lasten hebben, maar dan bijvoorbeeld bestaande uit een veel kleiner deel rente en een groot deel verplicht aflossen. Dat kan alleen bij lagere woningprijzen, zeg anderhalve ton. Maar in de dan wordt er wel meer afgelost.

    HRA bevordert het aangaan van schulden zonder af te lossen, dat staat lijnrecht tegenover daadwerkelijk verkrijgen van eigenwoningbezit!

    Een neveneffect van hoge woningprijzen is dat er ook een grotere inkomstenstroom richting banken is, daar hebben we maatschappelijk gezien helamaal niets aan, zoveel is wel duidelijk geworden de afgelopen paar jaar.

    Bob besluit zijn laatste sectie "Meebetalen" met: "Tot voor kort kon het allemaal, mede dankzij de hypotheekrenteaftrek." In de eerste plaats is het feit dat gaten in de gemeentelijke begroting moeten worden gedicht met torenhoge schulden van kerverse woningeigenaren werkelijk te idioot voor woorden (laat de gemeente maar eens op een normale manier de boel op orde krijgen), in de tweede plaats is Bob's conclusie dat HRA dat allemaal mogelijk maakt volslagen uit de lucht gegrepen. Dat HRA een rol speelt wil niet zeggen dat het allemaal niet zou kunnen zonder HRA. En daarmee kom ik weer terug op het begin van mijn reactie: VEH vraagt zich niet meer af hoe het beter kan, en dat is jammer.

    BeantwoordenVerwijderen
  42. Hans, zie bijvoorbeeld http://www.nvm.nl/actual/december_2011/jaap_van_duijn_gebrek_aan_realisme_op_woningmarkt.aspx . De "experts" van VEH verketteren liever een professor dan dat ze tot nieuw inzicht komen. Met verheerlijkt het huidige systeem, dat gebaseerd is op geld lenen. Vervolgens valt men Knot aan omdat hij terecht stelt dat Nederlanders te veel geld lenen.

    Bob schetst hier de huidige vreemde situatie: de HRA werkt als compensatie omdat men oa meebetaald aan sociale huurwoningen. Ok, maar wie betaald er dan uiteindelijk? Waarom zou je niet direct bekostigen in plaats van dit leenstelsel te verheerlijken? Antwoorden ontbreken compleet.

    VEH wil kennelijk geen verandering en geen nieuwe leden. Wellicht heeft men zelf geen kinderen die nu erg moeilijk passende woonruimte kunnen krijgen. Als ze die wel krijgen is dat tegen een na lang wachten of tegen een hoge prijs, met voor 2012 een verwacht reëel rendement van -7% (voorspelling ING+inflatie) voor het eerste jaar. In het kader van het gouden gebod zou je dan een realistisch beeld moeten scheppen en voor verandering moeten pleiten, in plaats van alleen achter de schermen willen praten zoals de VEH doet.

    Reageer gewoon eens op posts als die van 6 januari 2012 08:33 en 6 januari 2012 15:24 , in plaats van terug te vallen op "geen argumenten" en "stemmingmakerij".

    BeantwoordenVerwijderen
  43. @13:42

    U hebt helemaal gelijk, de VEH wil de status quo handhaven en elke aanpassing die lijdt tot het dalen van woningprijzen word als een negatief iets weggezet. Niet zo raar voor en club die de belangen van mensen vertegenwoordig dit tot aan hun oogballen toe gefinancierd zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  44. @13:11 Een voorbeeld. Inmiddels is landelijk wel bekend dat Nederland kampioen is wat betreft lenen. Als de heer Knot dan donderdagavond voorstellen heeft in Nieuwsuur om hier iets tegen te doen schreeuwt de VEH al weer moord en brand dat dit een slecht idee is, zie de pers.

    Kijk naar alle post van Rob en Bob en je zult een patroon ontdenken. Op iedere beperking van de leencapaciteit wordt door de VEH negatief op gereageerd (niet nu, of er moet rust komen, etc etc).

    Met deze blog toont Bob Maas zelfs de goede elementen aan van het huidige financieringssysteem door te stellen dat het veel voordelen heeft. Totaal voorbijgaand aan het feit dat we met het huidige systeem de hoogste relatieve hypotheekschuld ter wereld hebben, die ons gehele financiële systeem omver kan werpen.

    Maar goed ik kan er naast zitten ben benieuwd naar de argumenten.

    BeantwoordenVerwijderen
  45. @14:10

    Volgens mij zijn er genoeg argumenten aangedragen door diverse reaguurders. De 'stemmingmakerij' is natuurlijk niet het gevolg Bobs beperkte blik op de woningmarkt :)

    BeantwoordenVerwijderen
  46. Zware avond als alcoholist gehad, wordt je brak wakker, zie ik hier een zogeheten flamewar ontstaan, heerlijk leesvoer:)

    Mijn mening : De invoering van de HRA een tiental jaren geleden is volgens mij gedaan om de woningmarkt uit het slop te trekken en eigen woningbezit te stimuleren.

    Maar anno 2012, tiental jaren na dato is door veranderde marktomstandigheden, de HRA meer een gezwel dan een medicijn om eigen woningbezit te stimuleren.

    Zo moeilijk als het was om de HRA in te voeren zo moeilijk zal het ook zijn om hem af te schaffen, maar wel noodzakelijk. Misschien bedoelde nostradamus, met zijn vooruitziende blik wel het einde van de HRA in 2012:)

    BeantwoordenVerwijderen
  47. 2012 zal niet het einde zijn van de wereld maar wel van de opgeblazen huizenmarkt!

    BeantwoordenVerwijderen
  48. "Een sociale huurwoning kan onmogelijk worden gebouwd tegen de huurprijs die de bewoner er voor betaalt."

    Dat is het gevolg van de valse concurrentie door miljarden subsidie richting huiseigenaren. Zonder HRA zijn de grondprijs en woningprijs veel lager. Natuurlijk komt een deel van de HRA bij de gemeentes terecht, maar het is nodeloos rondpompen van belastingcenten.

    BeantwoordenVerwijderen
  49. @19.46 Je mist het punt vrees ik. De grondprijs is voor particuliere eigenaren hoog, juist niet voor corporaties. Dus de oneerlijke concurrentie is in het voordeel van de huursector en komt rechtstreeks uit de zak van de hardwerkende huiseigenaar.

    BeantwoordenVerwijderen
  50. @14.15 (of misschien ben je wel verantwoordelijk voor het gros van de negatieve reacties :-)):

    Als je ECHT de argumemten wilt horen.....

    ...... dat kan.....

    lees gewoon de blog, man!

    BeantwoordenVerwijderen
  51. De titel ("onmisbaar") lijkt me onzin. Het gaat er gewoon om dat het een dragende muur is in een gebouw. Je kunt niet als een dolle stier die muuur er uit rammen. Maar je kunt wel een plan maken voor een verantwoorde verbouwing. Daar hebben we behoefte aan.

    BeantwoordenVerwijderen
  52. @15:43
    HRA bestaat al sinds de invoering van de basis van de huidige belastingwet in 1893. Toen stond daar nog een volledig huurwaardeforfait tegenover, die is in de loop der jaren volledig uitgekleed (het huidige eigenwoningforfait van 0.55% WOZ is een lachertje) terwijl HRA op wat miniscule aanpassingen nog steeds de volle mep aan teruggave oplevert.

    @22:56
    HRA is geen dragende muur in een gebouw. HRA is een zwakke en ondergelopen kelder waar je tot voor kort een woning op kon zetten. Maar nu de bodem uit dat huis begint te rotten, dreigen we in die kelderen te vallen en te verzuipen. Dan helpt maar 1 ding: vloer eruit, kelder dempen, nieuwe vloer erin...

    BeantwoordenVerwijderen
  53. Dan ga ik er zwaar in met mijn hypotheek

    BeantwoordenVerwijderen