dinsdag 24 januari 2012

Doel en middel

Ten aanzien van de woningmarkt lijkt het soms of er ‘zoveel mensen, zoveel meningen’ zijn. Politieke partijen hebben allemaal hun eigen opvattingen en accenten. Elke deskundige heeft zo zijn of haar eigen stokpaardjes. En maatschappelijk betrokken partijen hebben natuurlijk ieder hun eigen achterban. Hoe kun je in zo’n situatie tot een breed gedragen visie op de toekomst van de woningmarkt komen? Volgens mij helpt het dan in elk geval om een heel duidelijk onderscheid te maken tussen doel en middel. Tussen de doelstellingen die je nastreeft en de beleidsinstrumenten die je daarvoor inzet.

Beleidsdoelstellingen
Voor Vereniging Eigen Huis zijn belangrijke doelstellingen:
  • Betaalbaarheid. Zowel voor zittende als nieuwe bewoners.
  • Zicht op waardebehoud van een woning. Anders steekt niemand zijn geld meer in een eigen huis.
  • De beschikbaarheid van woningen. Het is belangrijk dat het aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief, de vraag naar woningen zo goed mogelijk volgt.
  • Dynamiek en doorstroming. Als je persoonlijke situatie wijzigt - privé of werk gerelateerd - moet je kunnen verhuizen en een passende woning kunnen vinden.
  • Keuzevrijheid. Mensen moeten, afhankelijk van hun situatie en voorkeur, kunnen kiezen tussen bijvoorbeeld huur en koop.
Eigenlijk schiet de huidige woningmarkt in al deze doelstellingen tekort.

Beleidsinstrumenten
Er zijn problemen in zowel de huur- als de koopsector. Om de problemen op te lossen en de doelstellingen te bereiken moet volgens Vereniging Eigen Huis het gehele beleidsinstrumentarium dat invloed heeft op de woningmarkt kritisch tegen het licht worden gehouden. Van ruimtelijkeordeningsbeleid en grondpolitiek tot overdrachtsbelasting en huurtoeslag. En natuurlijk mag dan op de H-woorden hypotheekrenteaftrek en huurprijsregulering geen taboe rusten. Het zijn immers 'slechts' beleidsinstrumenten. En het gaat om de te bereiken doelstellingen.

Zaken doen
Wie de doelstellingen van Vereniging Eigen Huis ten aanzien van de woningmarkt onderschrijft en er geen dogma’s op nahoudt ten aanzien van het thans gangbare beleidsinstrumentarium, kan met ons zaken doen. En volgens mij ook met elkaar.

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder). Achter de schermen werkt Vereniging Eigen Huis samen met enkele andere maatschappelijk betrokken organisaties aan een allesomvattend woningmarktplan.

20 opmerkingen:

  1. Prima, ik merk een andere toon van de VEH , met dit soort berichten komen we wel een stapje verder. We zijn de ontkenning voorbij.

    Doelstellingen zijn helder. Zicht op waardebehoud klinkt als we kiezen voor een zachte landing strategie en (ipv het risico op een big bang), prima.

    Wat ik ook belangrijk vindt is een heldere analyse van de situatie en hoe het zo gekomen is. Zonder een gedeelde analyse kunnen we niet verder.

    Voor mij is de belangrijkste knelpunt veroorzaakt door de spaar- en beleggingshypotheken en later de aflossingsvrije hypotheken. Hierdoor is de hypotheekschuld geexplodeerd van 50% van het BBP in 1996 naar 130% nu. De schuld ligt dus niet primair bij de HRA, ofschoon het een onding is. Als je dat weet is een probleem snel opgelost.

    Van de beschikbaarheid van de woningen weet ik niet wat het probleem is. Misschien hebben we wel verkeerde planners in dienst bij de overheid. Wat niet moet gebeuren is dat er kunstmatig schaarste wordt gecreerd om de prijzen op peil te houden.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. "Van de beschikbaarheid van de woningen weet ik niet wat het probleem is. Misschien hebben we wel verkeerde planners in dienst bij de overheid. Wat niet moet gebeuren is dat er kunstmatig schaarste wordt gecreerd om de prijzen op peil te houden."

      Dat gaat natuurlijk wel gebeuren, gemeenten en vastgoedspeculanten hebben toekomstige winsten reeds verwerkt in hun boekhouding. Die willen daar niet op afschrijven, het liefst laten ze die grond gewoon 'op de plank' liggen voor betere tijden.
      Juist het schaarste instrument is mede verantwoordelijk voor de absurde prijsvorming op de markt, ik beweer niet dat mensen niet minder geleend zouden hebben, wel dat ze dan in grotere woningen zouden wonen.

      Waardebehoud en betaalbaarheid zijn op de top van de zeepbel twee tegenstrijdige belangen. Het is uitgesloten dat zowel waardebehoud als betaalbaarheid mogelijk gemaakt kunnen worden, dat kan namelijk alleen als we op de oude voet doorgaan.

      Het is simpelweg een tijd van verlies nemen, leuker gaat het echt niet worden. Zoals Rob reeds opmerkte, niemand gaat een huis kopen als je weet dat je er verlies op gaat maken, dat denken is natuurlijk erg raar want wonen kost in een gezonde situatie altijd geld. Wat starters echter niet willen is met hoge maandlasten komen te zitten, wetende dat zij deze moeten betalen om de lucht langzaam uit het matras te laten lopen (in de woorden van G. Hukker). Laat degene die het wilden uitgeven aan hun woongenot maar hun eigen boontjes doppen.

      Verwijderen
    2. Ik ben het eens met het feit dat we een zeepbel hebben. Dat feit moeten we eerst accepteren, ook de VEH dus, en dan gezamenlijk een plan maken hoe deze verantwoord leeg te laten lopen. Met een harde knal is niemand geholpen, ook niet de starters.

      Verwijderen
    3. Een harde knal? Mensen die gewoon hun lasten kunnen betalen moeten dat gewoon blijven doen, dan komt er ook geen harde knal. Wel is het zo dat zij niet langer kunnen profiteren van de overwaarde, sterker nog er moet eerst afgelost worden om de onderwaarde weg te werken voordat er weer verhuist kan worden.

      Als men starters wil helpen moet men dat vooral niet doen door de kredietverstrekking weer te willen verruimen, dit was juist de oorzaak van de huidige schuldenberg. Ik zie maar 1 optie en dat is het betaalbaar maken van woonruimte door de prijzen naar beneden te brengen. De bouwsector heeft momenteel enorme last van de te hoge grondprijzen, als overheden en grondspeculanten hier op af gaan boeken kan er weer betaalbaar gebouwd worden, hebben starters de keuze uit betaalbare woningen en kunnen de harde werkers in de bouw weer hun brood verdienen.

      Verwijderen
  2. Wat ik goed vind aan deze blog is het woord "betaalbaarheid" i.p.v. "financieerbaarheid", zeker i.c.m. keuzevrijheid tussen huur en koop.

    Betaalbaarheid is een lastig vorm te geven begrip door de grote inkomensdiversiteit in Nederland. Zowieso hoop ik dat, aangezien de banken zelf geen HRA meer willen, zei dit gaan compenseren met bijvoorbeeld een minimale hypotheekrenteregulering voor het aflossingsdeel van hypotheken. Er bestaat een europese rente, misschien dat deze dienst kan doen als een belangrijke parameter in zo'n type regulering?

    BeantwoordenVerwijderen
  3. De problemen op de huurmarkt ? Welke problemen eigenlijk ik neem aan dat het scheefwonen wordt bedoeld. Dit is regionaal en komt alleen in het westen voor. Het is pas zogenaamd een probleem geworden toen de huizenmarkt vast liep. Niet eerder.

    Verder complimenten voor dit stuk. Nu naast een hele hoop andere partijen is VEH ook om en beseffen ze dat het 2 voor twaalf is. persoonlijk denk ik dat het al te laat is aangezien we regelrecht in een zware recessie lopen welke niet onomkeerbaar is. Hopelijk is de regering mans genoeg om nu eens stevig door te pakken en hervormingen door te voeren die voor het merendeel van de bevolking goed uit pakken.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Beste Rob,

    Ik heb hier heel vaak kritisch en fel (maar wel inhoudelijk) gereageerd. Ik ben echter ook de man die het zegt als er inhoudelijk een goed verhaal wordt verteld. Je verhaal is helder en duidelijk. Je gaat terug naar de basis door doelstellingen (ook nog eens de juiste doelstellingen) als uitgangspunt te nemen. Top!

    Tot zover de veer.

    Ik heb uiteraard ook een punt van inhoudelijke kritiek. Ik zie zicht op waardebehoud en betaalbaarheid als tegenstrijdige doelstellingen. Immers, het waardebehoud van de één staat de betaalbaarheid van de ander in de weg. In mijn optiek frustreert het streven naar waardebehoud het realiseren van andere doelstellingen. Daarnaast: je gaat uit van een gewenste situatie (wat ik op zich goed vind), maar je gaat vervolgens niet in op het vertrekpunt (te weten de huidige situatie). Het vertrekpunt is namelijk zeer slecht en dat is precies het probleem. Om naar de ideale situatie te komen zoals u die omschrijft, dient er verlies genomen te worden. Er is namelijk maar één oplossing en dat is realistisch geprijsde huizen (historisch gezien LTI ratio van pakweg 3).

    Ik ben benieuwd hoe jij bovenstaande problematiek ziet en zou er graag een artikel van je over lezen. Ook ben ik benieuwd naar het allesomvattend woningmarktplan. Ik hoop op de juiste prikkels en een langetermijn visie, waarbij ook oog is voor de bestaande gevallen. Immers: een ineenstorting van de huizenmarkt is in niemands voordeel, ook niet in het mijne als aspirant starter op de koopmarkt.

    Één tip: maak er geen 20 jaren plan van, want daarmee stimuleer je potentiële kopers 20 jaar lang om hun aankoop uit te stellen met alle gevolgen van dien. Beter is om in zo'n kort mogelijke periode de hervormingen te doen en de lastenverzwaringen (afschaffing HRA en kredietbeperking) direct terug te laten vloeien via verlaging IB, overdrachtsbelasting en woningforfait. Tevens is een vangnet voor individuele gevallen die buiten de boot vallen noodzakelijk.

    Een ander idee zou kunnen zijn om huizenbezitters die vast zitten door een restschuld, deze restschuld te laten herfinancieren met hun pensioenopbouw als onderpand. Voor banken haal je dan de angel er uit om ze een nieuwe hypotheek aan te bieden (=doorstroming). Uiteraard moet de huizenbezitter dan wel gedwongen worden om deze extra lening a.s.a.p. af te lossen i.v.m. pensioenzekerheid.

    Met vriendelijke groet,

    B.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Je kan dan toch ook van de beginnende koper de persioenzekerheid gaan aantasten voor een hogere hypotheek. 't is maar hoe je 't ziet. Het morrelen aan pensioenen t.b.v. het financieren van een eigen woning (of schuld) met in vooruitzicht nog complexere produkten (met meer risico) klinkt mij als simpele burger niet echt logisch.

      Verwijderen
    2. "Tevens is een vangnet voor individuele gevallen die buiten de boot vallen noodzakelijk."

      Niet nodig, wordt nu ook niet gedaan. Huurders op de private markt bijvoorbeeld krijgen als enige geen woonsubsidie in Nederland, maar betalen overal de volle mep voor. Daarover heeft nog nooit een politicus durven zeggen dat dat onrechtvaardig is en dat ze gecompenseerd zouden moeten worden.

      Verwijderen
  5. @11:27

    Rutte is van mening dat de belastingdruk alleen voor hypotheekgevers te hoog is, de rest moet eigenlijk nog wat meer betalen. "Als ze niet bestond zou ik haar ingevoerd hebben" haha... daar zullen toekomstige historici en oekoenoemen nog vaak om lachen ;-)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Rutte is een clown, een marionet. Gelukkig heeft de Nederlandse overheid geen enkele macht om de macro-economische ontwikkelingen die op ons afkomen te sturen.

      Door het wanbeleid en het weigeren om tijdig te hervormen, zal de uiteindelijke dip op de huizenmarkt velen malen dieper zijn dan noodzakelijk was geweest. Immers, doordat er niet hervormd is, gaan we de komende jaren (te beginnen met 2012) te maken krijgen met een enorme funding gap doordat buitenlandse partijen onze hypotheek securitisaties niet meer willen kopen.

      Gevolg: de hypotheekrente zal stijgen met desastreus effect op de huizenprijzen.

      Wanneer de overheid gewoon in 2008/2009 noodzakelijke maatregelen had getroffen waren deze problemen veel kleiner geweest. Een mooi voorbeeld van wanbeleid en gebrek aan leiderschap.

      Verwijderen
  6. Dat lijkt zowaar een nieuwe, aangenamere toon van de VEH.
    Op de doelstellingen is weinig af te dingen maar ze zijn niet onafhankelijk en kunnen zelfs conflicteren.
    Dat niemand meer zou kopen als waardebehoud niet is gegarandeerd lijkt wat overdreven, mensen kopen ook auto's en jachten, waarvan de waarde daalt.
    Waardebehoud is problematisch, nog afgezien van marktrisico. Zelfs het best gebouwde en onderhouden huis veroudert en kan daardoor aan waarde verliezen; dit steeds met marktmanipulaties of anderszins te compenseren dient geen economisch doel.
    Wonen kost nu eenmaal geld en het huis als een noodzakelijk risicoloze, winstgevende investering te zien is illusoir of vereist dat anderen dat risico dragen.
    Het is daarom ook belangrijk dat financiering die op waardestijging anticipeert, kritischer wordt bekeken.De VEH zou daarom wat minder agressief kunnen reageren op voorstellen tot een meer solide kredietbeleid.

    @12.29
    De woningmarkt en Rutte vormen inderdaad een gedenkwaardige combinatie. Nu ons meest gekoesterde nationaal monument, de huizenmarktzeepbel, zelfs in internationale schijnwerpers staat, kijkt men daar(WSJ,FT,Economist) met geamuseerde verbazing naar de wonderlijke uitlatingen van de man wiens 'prachtige instrument' zozeer aan de totstandkoming ervan heeft bijgedragen, en die nog steeds denkt dat we in ons land bestendig welvaart kunnen creëren door subsidies te hebben om elkaar daarmee de huizen duurder te kunnen verkopen.

    De woningmarkt is dan ook behept met een premier die de volgende - ook voor logici interessante - posities verdedigt:

    Omdat ik vind dat mensen zelf moeten kunnen beslissen, waaraan hun geld uit te geven, geef ik lastenverlichting onder de voorwaarde dat men dat geld aan een hypotheekschuld besteedt.

    Omdat ik vind dat vermogensvorming gestimuleerd moet worden stimuleer ik schuldcreatie.

    Omdat ik vind dat mensen hun eigen keuzes moeten maken, probeer ik met fiscale middelen de keuze tussen kopen en huren op de vrije markt te sturen.

    Omdat ik vind dat de mensen zelf verantwoordelijkheid moeten dragen en de overheid geen geluksmachine is, vind ik dat verkopers op kosten van de overheid 3 jaar lang mogen proberen hun huis niet marktconform geprijsd aan te bieden en te wachten tot zich een gunstiger moment voordoet.
    (dubbele aftrek)

    Omdat ik vind dat mensen niet betutteld dienen te worden, moeten ze via de NHG een 'duwtje in de rug' krijgen om de koopmarkt op te gaan.
    (Rutte destijds bij verhoging NHG-grens)

    Ik ben een integer politicus en volkomen toerekeningsvatbaar.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Haha, ja het hangt echt van de inconsistenties aan elkaar.

      Ik hoop dat Mark gewoon corrupt is en handelt in het belang van zijn vriendjes cq. zijn eigenbelang, want als dat niet zo is dan betekent dat dat we de domste minister-president uit de Nederlandse geschiedenis hebben in tijden van zware economische crisis.

      Verwijderen
  7. @Johanna

    Ik zie geen enkele fout in de logica van Mark en deze logica is ook volkomen in overeenstemming met het VVD handvest ;-)

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Volledig Vakonbekwame Dwazen...

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Beter stoppen nu. Niemand die nog geïnteresseerd is in dit kinderachtige geleuter.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Waar doel je in hemelsnaam op? Op het artikel? Op de reacties? Op de situatie? En als je een mening hebt, onderbouw hem dan of hou hem voor je. Hier heeft niemand wat aan...

      Verwijderen
  10. @02:22

    Als je het pensioen van de beginnende koper aantast dan doe je aan moral hazard. De huidige huiseigenaar is degene die een "verkeerde" belegging heeft gedaan en dient dus het verlies te nemen. Met de constructie die ik voorstel zorg je dat hij in staat gesteld wordt om het verlies te nemen, wat de mobiliteit ten gunste komt.

    @11:27

    Ik ben het principieel volledig 100% eens met je commentaar. Echter, als je niet zorgt voor een vangnet dat mensen in staat stelt om orde op zaken te stellen, dan ga je nooit draagvlak creëren voor de broodnodige hervormingen.

    De misstanden zoals die er nu zijn, bestaan nou eenmaal. Dat is super onrechtvaardig, zeker voor particuliere huurders, maar nu niets doen is voor iedereen een slechte deal.

    Uitgangspunt moet wel zijn dat de pijn zoveel als mogelijk komt te liggen bij de primair verantwoordelijken. Wat mij betreft zijn dat degenen die de contracten hebben getekend, in casu de huizenkoper en de bank. De overheid heeft gefaald in haar toezichthoudende rol en heeft daarom, helaas, ook een verantwoordelijkheid te nemen t.a.v. de mensen die echt in grote problemen gaan komen.

    Ik vind de rol die de overheid heeft gespeeld een zeer kwalijke, maar het is niet anders. Tot op de dag van vandaag weigert onze regering om verantwoordelijkheid te nemen en daarmee berokkent zij de Nederlandse economie en daarmee de gehele Nederlandse samenleving enorm veel schade. Ik ben een liberaal, maar dit geintje vergeef ik de VVD van mijn leven niet meer. Wat een aanfluiting.

    Hoe dan ook, ik denk dat een vangnet noodzakelijk is om draagvlak te creëren, maar ook om de stabiliteit enigszins te borgen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik denk toch dat je de situatie onderschat. Wat gaat gebeuren, vooropgesteld dat er hervormd gaat worden, is dat een groot deel van de woningeigenaren beperkt hogere lasten krijgen. In een eerdere reactie op dit blog heb ik al voorgerekend dat de zeer zware hypotheekgevallen op enkele tientjes extra per maand (ja, dat lees je goed) zouden moeten rekenen. Het gaat dus eigenlijk helemaal nergens over, maar er zal wel enorm veel kabaal gemaakt worden dat "oh ramp" zo ongeveer "heel Nederland failliet gaat". Als de neuzen zodanig worden gericht dat we daar doorheen prikken, dan hoeven we met draagvlak niet zoveel rekening te houden. Gewoon doorvoeren, en degenen die er een paar tientjes per maand op achteruit gaan moeten gewoon hun mondje dicht houden. Ik word als private huurder voor _honderden_ euros per maand fiscaal benadeeld. Je begrijpt dus dat ik bijzonder fel tegen allerlei compensatieregelingen ben, want wie gaat daar maximaal voor betalen? Juist, lulletje private huurder...

      Verwijderen
  11. Mooie doelstellingen van de V.E.H.
    Maar wat is nou eigenlijk het 'plan' ?
    De hypotheekrenteaftrek is is geen taboe onderwerp meer voor de V.E.H.
    Maar wat is mis een hoe we die mooie doelstellingen nu moeten gaan bereiken !

    BeantwoordenVerwijderen