vrijdag 27 januari 2012

Duidelijkheid op de woningmarkt


Regelmatig wordt gesteld dat de woningmarkt enorm veel baat zou hebben bij duidelijkheid. Duidelijkheid, met name, over de toekomstige fiscale behandeling van de eigen woning. Vereniging Eigen Huis heeft daar een voorstel voor.

Onzekerheid
De woningmarkt wordt momenteel geplaagd door grote onzekerheid waarmee potentiële kopers zitten. Onzekerheid over wat de toekomst gaat brengen. Deels hangt deze onzekerheid samen met de algemene internationale economische ontwikkelingen. Méér mensen dan een paar jaar geleden vragen zich af of ze hun baan zullen behouden. En hoe hun inkomen zich zal ontwikkelen. En hun vaste lasten. Het moge duidelijk zijn dat de onzekerheid die samenhangt met de internationale crisis voor huizenkopers in Nederland een gegeven is. Daar moeten we op dit moment dus mee leven.

Opties
Daarnaast is er echter onzekerheid die specifiek met de woningmarkt samenhangt. Daar kunnen we misschien wél iets aan doen. Een grote vraag die momenteel boven de markt hangt, is wat er in de toekomst gaat gebeuren met de hypotheekrenteaftrek. De continue discussie maakt kopers nog meer kopschuw. Wat zijn opties om aan deze onzekerheid een eind te maken?
  • De onzekerheid zou weg zijn als je op korte termijn zou besluiten de hypotheekrenteaftrek af te bouwen. Een veel gehoorde suggestie. Wel zo duidelijk toch? Het gaat echter niet gebeuren. Het kabinet Rutte heeft de kiezers beloofd niet aan de renteaftrek te tornen.
  • Omgekeerd zou aan de onzekerheid ook een eind komen als je nu zou kunnen besluiten dat de hypotheekrenteaftrek voor eeuwig behouden blijft. Onnodig te zeggen dat dit onmogelijk is. Een kabinet heeft het vier jaar voor het zeggen, geen honderd.
Beide opties zijn dus geen optie.

Voorstel
Wat dan wel? Een suggestie die Vereniging Eigen Huis bij de politiek uitdraagt, sluit aan bij de daadwerkelijke zorgen van eigenwoningbezitters en potentiële kopers. Die zorgen gaan niet zozeer over het instrument ‘hypotheekrenteaftrek’, Maar veeleer over vragen als: kan ik het huis blijven betalen? En: behoudt mijn huis zijn waarde?
Beter duidelijkheid over de politieke intenties dan schijnzekerheid over de inzet van een beleidsinstrument. Bovendien sluit je hiermee zowel aan bij de gedachte dat er ooit een keer 'iets' moet gebeuren als bij de zorgen van burgers of ze hun woning dan nog wel kunnen blijven betalen en of de woning haar waarde behoudt.


Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter: @rob_mulder

25 opmerkingen:

  1. " een totaalplan, waarbij betaalbaarheid en waardebehoud centraal staan."

    Het lijkt wel dat waardebehoud een verworven recht is. Ik heb de VEH niet gehoord toen de prijzen de lucht in gingen, doordat het leen regime versoepeld werd. Het zou sneu zijn als de belastingbetaler nu op moet draaien voor het waardebehoud van de zielige woningbezitter.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Inderdaad. Ik heb 35 jaar geleden mijn eerste huis gekocht voor 95.000 GULDEN, een leuke woning en lid geworden van de vereniging. Hypotheek 60.000 Gulden. Nu ga ik mijn tweede huis verkopen. Het is te groot. Hypotheek 90.000 Euro Verwachte verkoopwaarde (taxatie 1 jaar geleden) 325.000 EURO. Zoveel had ik nooit kunnen sparen. Persoonlijk is het mooi meegenomen, maar voor het land is het rampzalig.
      Dus laat de prijs maar zakken. Dan wordt de wereldcruise voor de 55 plussers maar korter of allen de middellandse zee, want daar zit die overwaarde.
      Alleen hypotheek aftrek voor gevallen waard de hypotheek groter is dan +/ 70% van de waarde. Of zoiets.
      Meer hypotheek dan waarde huis? Fout van de bank. Zij pretendeerden deskundig te zijn. Dus hypotheek afwaarderen tot 100% waarde huis. De banken hebben 30 jaar lang kunnen graaien en zichzelf dik gemaakt. Nu wordt het tijd dat ze op de blaren. gaan zitten.

      Solidariteit:
      Nu allemaal stoppen met betalen van hypotheek rente.
      Bestuur stelt bovengenoemde eisen aan de banken.
      Kijken hoelang het duurt voordat ze door de knieen gaan.
      De politiek komt dan vanzelf. Zij lopen aan de leiband van de banken. Hopen daar later een goede positie te krijgen.
      Zo werkt dat.
      Solidair = Als een van ons aangepakt wordt, moeten ze eerst over ons heen.
      We zijn veel te lief voor de banken. Het zijn graaiers, dat zijn ze.

      Verwijderen
  2. Het vertrouwen in politieke intenties is tegenwoordig erg laag tot de daadwerkelijke maatregelen gepresenteerd worden. Mooi voorbeeld is de CDA en PVV met de AOW leeftijd, puur kiezersbedrog! En dan nog afvragen waarom ze zetels verliezen. Gaat het daarna niet goed rechtsom dan maar linksom (CDA). Het vertrouwen in de woningmarkt komt pas weer terug na 100% duidelijkheid en niet na een politieke belofte die uiteindelijk toch niet wordt nagekomen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Beste Rob,

    Vanwaar de obsessie met waardebehoud? Je hebt het al meerdere malen genoemd, betaalbaarheid en waardebehoud en reeds is meerdere malen door meerdere mensen opgemerkt dat deze twee onvereenigbaar zijn. Juist de betaalbaarheid of liever gezegd de onbetaalbaarheid van woningen is de oorzaak voor 'het slot' op de huizenmarkt.

    De VEH pleit in feite dus voor het behoud van het slot op de woningmarkt, immers wil ze een plan zien waarbij de speculatieve waarde behouden blijft. Dit is natuurlijk heel erg raar, want op de beurs worden speculanten ook niet gecompenseerd voor hun verliezen. Moeten we daar ook niet wat aan gaan doen? Natuurlijk geld in iedere markt dat het verlies de winst van een ander is, iets wat heel normaal is behalve als een groot deel van de bevolking gespeculeerd heeft met geleend geld, dan is het ineens een groot maatschappelijk probleem.
    U spiegelt mensen een illusie voor door ze wijs te maken dat waardebehoud mogelijk zou zijn. Ik denk daarnaast dat steeds minder mensen u serieus zullen nemen, we leven niet meer in de wereld waar je vanzelf rijk werd door het kopen van een woning. Die tijd ligt voorlopig weer achter ons.

    Ik denk dat u beter kunt inzetten op oplossingen die garanderen/mogelijk maken dat mensen in staat zijn hun schulden af te gaan betalen, want dat zal hard nodig zijn om de stabiliteit van het systeem in stand te houden. Na het lenen komt het afbetalen.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Ik sluit mij aan bij voorgangers. Een knappe jongen die zowel kan zorg dragen voor waardebehoud van de huizenbezitter en betaalbaarheid voor de koper.

    Met betaalbaarheid wordt neem ik toch niet bedoeld dat we weer terug moeten gaan naar aflossingsvrije hypotheken, startersleningen en andere prijsopdrijvende produkten waardoor de maandlasten wel dalen maar de koopsom hoog blijft?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Klinkt als onmogelijk maar toch prima te doen. Maar daarvoor moeten we wel buiten de bestaande structuren van commerciële banken.
      Afschaffen hypotheekrenteaftrek (en bij voorkeur ook alle woonbelastingen - dit maakt de uitkomst helder eerlijk en dragelijk)
      Hypotheken tegen zachte rente voorwaarden maar strikte aflossingsvoorwaarden annuitair door een staatsbank herfinancieren tegen zachte voorwaarden (vgl monumentenhypotheek en mindere mate studieleningen) is geen gratis geld maar ook niet onnodig duur geld dus.

      Voordelen: huisbezitter niet op significant andere netto lasten. Door de aflossingen in een revolving fund te stoppen als totaal beheersbaar. Geen grote hoeveelheden huizen die onder water komen te staan. (Combinatie: geen grote hoeveelheden mensen die zomaar failliet gaan en doorstroming wordt mogelijk). En ook nieuwbouw en grootschalige renovatie blijft mogelijk!

      Nadeeltje: commerciele banken raken hun melkkoetje kwijt. pech.

      Verwijderen
  5. Gedeeltelijk oneens met de voorgangers. Want als je de rente die de bank rekent kan worden gereguleerd tot op een redelijk laag pitje, dan heeft dat volgens mij voor waardebehoud en betaalbaarheid een positief effect. Al kan je niet alles hiermee compenseren, maar wel gedeeltelijk, toch?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Rente kan zeker omlaag als de koper een lager risico profiel heeft. Het is niet meer dan redelijk dat iemand die bv 80% van de woz waarde leent (en aflost) een lagere rente krijgt. Je ziet dat voor dit soort leningen Duitse banken bereid zijn de Nederlandse markt op te komen om de concurrentie aan te gaan. Heb je een top hypotheek en los je niet af dan heb je een hogere rente. Op dit laatste segment is geen concurrentie te verwachten vrees ik en zullen de banken een hoge risico opslag kunnen blijven vragen.

      Reguleren van rente zo als u voorstel klinkt mij niet goed in de oren, (klinkt als gratis geld de oorzaak van deze crisis), want dan haal je alle marktwerking weg en begin je weer met opblazen van luchtbellen.

      Verwijderen
    2. Mijn post 04:46 : Je haalt marktwerking mijn inziens niet weg als je een plafondregulering instelt voor een maximaal te rekenen rente op een deel van een hypotheek, bijv. het aflossingsdeel.

      Verwijderen
    3. ok, helder.

      Wat je nu ziet is dat banken al een soort van solidariteitsbeginsel lijken te hanteren. Mensen met een hypotheek van laten we zeggen 40% van de WOZ waarde (vaak ouderen) betalen niet significant minder rente dan bv starters met een top hypotheek. Als ik een buitenlandse bank was, zou ik mij gaan richten op de groep die een lage relatieve hyptoheek heeft en een relatief hoge rente betaalt. Weinig risico en toch nog een goede rente opbrengst en de doelgroep is veel minder loyaal aan de bank dan vroeger.

      Verwijderen
  6. Beste Mensen,

    Even een korte reactie van mij over de begrippen betaalbaarheid en waardebehoud.

    Bij betaalbaarheid gaat het om twee zaken. Ten eerste – het klinkt abstract – moet betaalbaar wonen voor Nederlandse huishoudens gegarandeerd worden, zowel in de huur- als in de koopsector. De huisvesting van het volk dus. Het gaat dan vooral om de maandelijkse woonlasten. Natuurlijk is er een relatie met de koopprijs van een woning. Maar wat je maandelijks kwijt bent, bepaalt uiteindelijk of je je de woning kunt veroorloven. Ten tweede is het voor Vereniging Eigen Huis belangrijk dat huishoudens die verplichtingen zijn aangegaan om ergens te kunnen wonen, aan die verplichtingen kunnen blijven voldoen. De overheid mag tijdens de wedstrijd de spelregels veranderen, maar niet zonder heel goed te kijken naar de gevolgen. Het resultaat mag niet zijn dat hele volksstammen tegen hun schuld in de financiële problemen belanden

    Dan het (lastige) begrip waardebehoud. Mijn punt is niet dat de overheid de invloed van marktontwikkelingen op de waarde van een woning zou moeten of kunnen uitschakelen. Mijn punt is evenmin dat er nooit een prijsdaling zou mogen plaatsvinden. Waar ik het over heb, is dat vrijwel geen enkele potentiële koper geld zal steken in een eigen woning, indien hij of zij het vermoeden zou hebben dat dat geld verdampt waar je bijstaat. Daarmee dient de overheid dus in haar overheidsbeleid wél nadrukkelijk rekening te houden. Anders werkt de markt niet. Prijsdaling leidt ertoe dat iedereen zo lang mogelijk wacht met het kopen van een huis. Dat zet de markt compleet op slot. Zicht op waardebehoud is met andere woorden essentieel voor het functioneren van de koopwoningmarkt.

    Met vriendelijke groet,
    Rob

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Beste Rob,

      Betaalbaar wonen garanderen klinkt natuurlijk allemaal heel mooi, maar garanties vanuit de overheid is niks anders dan risico's verplaatsen. Op dit moment is de betaalbaarheid al "gegarandeerd" door:
      - HRA eerste huis
      - HRA tweede huis
      - Startsleningen
      - Aflossingsvrij deel van hypotheek
      - NHG
      - Lage rente
      - Financieringen boven 100% woningwaarde

      We zijn het er denk ik toch wel over eens dat al deze ingrepen, ik noem het liever marktverstoringen, niet bepaald hebben geleid tot betaalbare huizen. Nog meer garanties lijkt me dan ook verre van wenselijk, nog los van het feit dat ik niet zou weten wat je nog meer kan verzinnen.

      Mijn definitie van betaalbaarheid is een fundamenteel andere dan de jouwe. Voor mij is betaalbaarheid niet gelijk aan de mate waarin je de cashflow t.b.v. je financiering kan voldoen. Neen, betaalbaarheid is de mate waarin je een bepaald goed kan kopen (aflossen dus). Historisch gezien (timeframe van honderden jaren) kun je constateren dat de gemiddelde waarde van een huis zo´n 3 maal het jaarinkomen bedraagt. Veel meer dan dat is niet betaalbaar. De geschiedenis leert overigens ook dat er geregeld (langdurige) perioden zijn dat de huizenprijs significant afwijkt van deze 3 maal jaarinkomen.

      Ik durf te stellen dat in een situatie waarin de overheid garant moet staan voor woningen met een waarde tot wel 10x een modaal bruto jaarinkomen het absoluut een illusie is dat we tot betaalbare wonen kunnen komen zonder dalende huizenprijzen.

      Wat betreft je stuk over waardebehoud:
      Je geeft aan dat je van mening bent dat de overheid marktontwikkelingen niet zou moeten uitschakelen. Echter, er is in Nederland helemaal geen sprake van een huizenmarkt. In een land waar 80%-90% woont met overheidssubsidie, waar hypotheken tot 10x een modaal jaarsalaris worden gegarandeerd, waar de overheid meebetaalt aan de rente over je schuld, daar is geen sprake van een markt.

      Je stelt dat geen enkele koper geld steekt in een woning wanneer hij verwacht dat deze woning zijn waarde gaat verliezen.
      Ten eerste constateer ik hierin dat je de aanname doet dat een huis niet minder waard zou worden. Dat waag ik betwijfelen. Wonen kost geld. Een huis wordt ouder, gaat gebreken vertonen, etc. Voor mij persoonlijk is waardestijging of behoud geen voorwaarde om te kopen. Prettig wonen is een voorwaarde om te kopen. Ik zie legio huizen te koop staan waarvan ik me afvraag of ze überhaupt ooit nog verkocht worden gezien de staat van onderhoud.
      Ten tweede zou ik je stelling eigenlijk willen omdraaien. Het gros van de mensen, zeker aspirant huizenkopers die zich een beetje in het huizenmarktdossier verdiept hebben, weten gewoon dat de huizen zwaar overgewaardeerd zijn. Het is duidelijk dat waardebehoud een illusie is. De overheid heeft alle mogelijk stimuleringsmaatregelen die je maar kan bedenken al genomen. Het geld is op, ook bij de overheid. Het draagvlak om nog meer geld in dit piramidespel te pompen is ook weg. We hebben de grens overduidelijk bereikt. Daarnaast gaat de macro-economie ons sowieso dwingen tot schuldafbouw. Kortom: waardebehoud ain't gonna happen nu. Waar je dus voor moet zorgen is dat huizen weer realistisch geprijst zijn. Alleen dan krijgen mensen weer vertrouwen in dat er een vorm van waardebehoud is. Als je nu 3-4 ton voor een huis neerlegt, weet je gewoon dat je voor zeker een ton het schip in gaat. Dat is gewoon veel te veel, dus de kopers (de weinigen die nog financiering krijgen) haken af.

      De markt zit al compleet op slot en dat komt juist omdat nu ook het grote publiek gewoon weet dat huizen veel te duur zijn. Zicht op waardebehoud kun je alleen bieden als de waarde realistisch is.

      Ik vind je betoog weinig overtuigend en had op wat meer visie gehoopt. Ook een inhoudelijke reactie op de hier al heel vaak genoemde achterliggende problematiek (waardestijging o.b.v. schuldopbouw) mis ik in het geheel.

      Met vriendelijke groet,
      B.

      Verwijderen
    2. Bob,

      Zolang mensen een huis zien als een maximaal winstgevend product zal de huizenmarkt op slot blijven zitten. De maatregelen van het Kabinet om dit te stimuleren zijn pervers en werken averechts, zie maar naar de laatste verkoopcijfers.

      Een huis moet je woongenot geven. Een huis moet betaalbaar zijn zodat de bewoner financiële rust heeft. Een woning moet vervolgens makkelijk van de hand te doen zijn waarbij een winst gepakt mag worden die in relatie staat tot de inflatie en de staat van de woning.

      Dat een eigen huis duur is, mag. Echter in deze tijd is het zelfs voor tweeverdieners met een gezamenlijk salaris van 70.000 moeilijk op de huizenmarkt. Om je financieel zelf niet te gronden te richtten zal je op een koopprijs van 200.000 euro moeten inkomen waarbij een hypotheekconstructie is genomen zodat een groot deel wordt afgelost. Deze huizen zijn er bijzonder weinig, of in treurige staat van onderhoud (het directe gevolg van over-financiering).

      De huizen die volstaan zijn niet ingericht op de toekomst (kinderen, fatsoenlijke buurt)

      Verwijderen
  7. Beste Rob,

    "De overheid mag tijdens de wedstrijd de spelregels veranderen, maar niet zonder heel goed te kijken naar de gevolgen. Het resultaat mag niet zijn dat hele volksstammen tegen hun schuld in de financiële problemen belanden"

    Hier heeft u een goed punt, echter vereist goed bestuur dat je goed nadenkt over de mogelijke gevolgen van wetgeving en dat je snel acteert op veranderingen die de stabiliteit ondermijnen. Zowel de wetgever als de banken hebben steken laten vallen, de banken ontwikkelde producten zoals aflossingsvrije hypotheken om hun winsten te maximaliseren, echter ten koste van de belastinginkomsten. De overheid had moeten ingrijpen immers had ze kunnen voorzien dat dit een probleem zou gaan geven. Echter werd er niets gedaan, want dit soort beslissingen zouden dan al direct consequenties voor de waarde ontwikkeling gehad hebben en in de polder accepteren we dat niet, het gaat immers toch goed?
    Ik neem aan dat u met betaalbaarheid duidt op de mogelijke stijgende lasten zodra de hypotheekrenteaftrek wordt hervormt? Ik denk dat dit wel degelijk gepaard zal gaan met een lastenverhoging, ik denk echter ook dat we tot een compromis kunnen komen waarbij er niet al te veel mensen echt in grote problemen gaan komen. Natuurlijk zal er sprake zijn van koopkrachtverlies maar de meeste mensen zullen gewoon in hun huidige woning kunnen blijven wonen.

    "Anders werkt de markt niet"

    De markt werk juist wel! Kopers wachten totdat aanbieders hun prijzen aanpassen naar het nieuwe betaalbaarheidsniveau. Juist daarom is u a meerder malen uitgelegd dat 'waardebehoud en betaalbaarheid' onvereenigbaar zijn. Om de betaalbaarheid te verhogen moet er sprake zijn van waardeverlies, leuker kan ik het niet voor u maken.

    Op de webpagina van de VEH staat een foto van een ouder echtpaar met de pakkende tekst: "wie maakt ons los". Bent u recentelijk nog op de markt geweest? Daar staan fruit en groenteverkopers die dezelfde tekst hanteren, het verschil tussen de huizenbezitter en de groenteman is dat de groenteman stunt met zijn prijzen indien hij niet los kan komen. De groenteman heeft geen last van 'het slot', die accepteert gewoon dat hij minder krijgt voor zijn waar en mogelijk zelfs zonder winst naar huis terug keert.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Het klinkt niet abstract, de doelen zijn prima en logisch, maar welke middelen zie je dan concreet om dit te verwezenlijken? Ik vraag me af welke middelen voor waardebehoud er bij afschaf van de HRA nog zijn zonder andere mensen of sectoren te duperen?

    BeantwoordenVerwijderen
  9. "Op de webpagina van de VEH staat een foto van een ouder echtpaar met de pakkende tekst: "wie maakt ons los". Bent u recentelijk nog op de markt geweest? Daar staan fruit en groenteverkopers die dezelfde tekst hanteren"

    Toch is het niet helemaal te vergelijken. Huizen zijn geen fruit, dat binnen enkele dagen rot is. De verkopers hopen op herstel van de prijzen, de kopers op een daling. Wie krijgt gelijk? Geen idee. (Voordat iedereen gaat reageren dat hij het wel weet: dat geloof ik dus niet. Wie de toekomst kan voorspellen, wordt met een dubbeltje rijk. En dat geldt niet voor jou en mij ;-))

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dus jouw tekortkoming in visie, portretteer je op andere omdat zei dat ook dan niet kunnen weten? That's sick!:-))

      Verwijderen
    2. Ga je maar eens inlezen in het huizenmarkt dossier. Kom daarna maar terug en zeg dan met droge ogen dat het totaal onvoorspelbaar is wat de huizenprijzen gaan doen.

      Ik heb overigens al jaren terug gezocht naar een mogelijkheid om short te gaan op de huizenmarkt in Nederland. Ik hou me nog steeds aanbevolen als iemand weet of hier een product voor op de markt is.

      Als je de materie bestudeert, kun je wel degelijk een voorspelling doen. Zeker als je alleen maar de richting van de beweging hoeft te voorspellen. Ik kan niet voorspellen of de huizenprijzen volgend jaar met 2% of met 8% gaan dalen, maar dat ze gaan dalen daar zet ik met gerust hart mijn hele bankrekening op in (en ik heb een risicomijdend karakter).

      Verwijderen
  10. VEH zegt

    "De waarde van het huis moet behouden blijven".

    Helemaal mee eens.

    Mits we als waarde het meerjarige gemiddelde nemen. Bijvoorbeeld de waarde in 1996, toen een gemiddeld huis ongeveer 4 modale jaarsalarissen kostte.

    Al het meerdere is lucht. Lucht is geen waarde, dus dat hoeven we ook niet met z'n allen te corrigeren.

    Kan trouwens ook niet, want we hebben er simpelweg het geld niet voor.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Maatregelen welke moeten zorgen dat huizenprijzen niet verder dalen is niet een vernieuwend plan, maar meer van hetzelfde wat we al jaren doen en we hebben geleerd dat dat niet duurzaam is.

    Gelukkig hebben we een kapitaalmarkt. Als er geen goede plan komt waar schuldenafbouw centraal staat, worden we op die markt keihard afgerekend (lees hogere rente op Nederlandse staatsobligaties).

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Beste mr. Miyagi,

      U begrijpt als één van de weinigen het grote plaatje, waarvoor hulde.

      De Nederlandse politiek heeft zichzelf buitenspel gezet door niets te doen de afgelopen jaren. Nu is de tijd gekomen dat de grote jongens het overnemen. Naast de kapitaalmarkt is dat de EU in de vorm van Basel III. Wat het kabinet graag wil, is in deze volledig irrelevant geworden. Laat staan de lobby clubjes die proberen het kabinet te beïnvloeden.

      Met vriendelijke groet,
      B.

      Verwijderen
  12. Nee John, betaal gewoon rente en aflossing (ik hoop dat je aflost). Dan woon je over een tijd(je) gratis, hebt hoogstens wat onderhoudskosten. En als je het huis dan verkoopt heb je een hoop centjes, ongeacht hoe de huizenprijzen staan. Mooi toch?

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Ben het er helemaal mee eens. De waarde van de huizen moeten gewoon het zelfde blijven.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. Gelukkig gaat het nu alweer de goede kant op Suzanne. Het heeft een tijd geduurd maarja...

    BeantwoordenVerwijderen