vrijdag 13 januari 2012

Hoe komt het dat er überhaupt nog woningen verkocht worden?

Het zal veel mensen vermoedelijk verbazen dat maandelijks nog steeds bijna 10.000 huishoudens hun woning verkocht krijgen. Dat is althans het gemiddelde over 2011, gebaseerd op de laatste cijfers van de NVM. Voor 2012 voorspelt de NVM een daling van het aantal transacties met vijf procent. Dan worden er gemiddeld dus nog steeds tussen de 9.000 en 10.000 woningen verkocht. Hoe kan dat? Je zou, afgaand op alle slecht-nieuws-berichten, verwachten dat de markt helemaal op z'n gat ligt.

Problemen in huur- en koopsector
Stel je zoekt een huis. Bijvoorbeeld omdat je lang genoeg bij je ouders hebt gewoond. Of omdat je wilt gaan samenwonen. Je wordt dan op de woningmarkt geconfronteerd met:
1) lange wachttijden én een inkomensgrens in de sociale huursector;
2) een heel beperkte en relatief dure vrije huursector;
3) een koopsector in onzekerheid (wordt mijn woning steeds minder waard?), met strenge hypotheeknormen (kan ik het wel financieren?).
Noch in de huursector, noch in de koopsector is het dus erg gemakkelijk of erg aantrekkelijk om een woning te zoeken.

Je moet wonen
Maar je moet toch ergens wonen. Mensen die het kunnen betalen en financieren, besluiten dan soms toch een woning te kopen. Een aantal argumenten kan daarvoor pleiten:
1) men wil voor langere tijd in de woning blijven wonen;
2) de hypotheekrente is nog steeds relatief laag;
3) de keuze van woningen is ruim;
4) er valt goed over de prijs te onderhandelen;
5) er is ruim de tijd om een woning te keuren;
etcetera.
Voor sommige mensen wegen deze factoren zwaarder dan de onzekerheid over de toekomstige waardeontwikkeling en over de hypotheekrenteaftrek. Zij besluiten dan te kopen. Dit verklaart een deel van de bijna 10.000 verkochte woningen per maand.

Je moet verhuizen
Soms heb je geen andere keuze dan te verhuizen. Bijvoorbeeld als je elders in het land een baan hebt geaccepteerd, die niet of nauwelijks dagelijks te bereizen valt. Of vanwege gezinsuitbreiding. Het leven staat niet stil en mensen hebben soms simpelweg geen andere optie dan hun woning te verkopen en/of een andere woning te zoeken. Als mensen snel moeten verkopen, zullen ze dat in veel gevallen alleen kunnen bereiken door de woning aan te bieden tegen een lage prijs. Voor de koper kan dit een buitenkans zijn. Wie per se andere woonruimte nodig heeft, krijgt te maken met de eerder geschetste problemen in zowel de huur- als de koopsector. Een aantal mensen zal besluiten te kopen. Ook zij dragen dus bij aan de bijna 10.000 verkochte woningen per maand.

DWDD
Ergo: de woningmarkt draait door, zij het op een laag toerental. Daarbij speelt ook nog het volgende een rol. Naarmate de crisis voortduurt, kunnen of willen sommige huishoudens hun verhuisplannen niet langer uitstellen. Er kan dan een soort 'inhaalvraag' op gang komen. Of en wanneer dat gebeurt, kan niemand zeggen. Een economenwijsheid luidt niet voor niets: voorspellen is moeilijk, vooral als het de toekomst betreft.

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder).

12 opmerkingen:

  1. Het aantal NVM makelaars is 3954. Het totaal aantal makelaars in NL is ruim 10.000.

    Ik blijf dan ook altijd verbaasd dat er ALTIJD over NVM cijfers gesproken wordt en dat dáár altijd naar gerelateerd wordt terwijl het marktaandeel 'slechts' 40% is.

    Ik denk dat het beter is cijfermateriaal te gebruiken welke branchebreed is en daar meer mee te gaan communiceren!

    Denk bijv. aan woningmarktcijfers.nl

    M.vr.gr.

    Maarten Pijnenborgh
    Marketing- & Formulemanager Vrijehuizenmarkt.nl

    BeantwoordenVerwijderen
  2. De huidige markt zal, gok ik, voor het overgrote deel bestaan uit verhuizende huishoudens die hun woning kunnen verkopen voor minstens de hoogte van hun hypotheek. Huishoudens die 'onder water' staan zouden een verhuizing financieel gezien makkelijk kunnen bekostigen (op KK na kost verhuizen naar een gelijkwaardige woning niks extra's), maar krijgen tegenwoordig de restschuld niet meer gefinancierd.

    Rob: zijn er cijfers, van nu en van een paar jaar geleden, over wie nu eigenlijk de kopers op de woningmarkt zijn? Bijvoorbeeld:

    * aandeel van starters
    * aandeel van verhuizers

    Dat zou een genuanceerdere blik op het geheel geven. De eerste helft van je blog gaat eigenlijk over de problematiek waar starters tegenaan lopen, terwijl dat niet expliciet wordt vermeld. Voor verhuizers speelt dit allemaal veel minder, hun zorg is voornamelijk financiering van eventuele restschuld.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. " Er kan dan een soort 'inhaalvraag' op gang komen " Je stukje suggereert hoop.

    Als je dieper op de cijfers over de woningmarkt van o.a. de DNB en AFM in gaat zul je merken dat er lucht in de markt zit, veroorzaakt door de over-creditering van een deel van de Nederlandse huishoudens die de prijzen deden opdrijven (en dat gecombineerd met en een sterk afnemende beroepsbevolking). De prijsdalingen zijn daarom van een structurele aard, zoals ook de NVM(de 7 magere jaren) en ING (2012 en 2013 dalingen van 5%) inmiddels aangeven. Dat is voor niemand leuk, verkopers die hun verlies moeten nemen, kopers die verwachten dat ze verlies gaan krijgen in de toekomst.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Die aanhaalvraag is inderdaad typisch. Wees realistisch, zelfs de Rabobank heeft het over een latent AANBOD van 220K woningen in het laatste kwartaalbericht, http://overons.rabobank.com/content/images/KwaWo2011Q3_tcm64-152458.pdf

    Een normale woning koste zo'n 250K, kost nu zo'n 225K en zal de komende jaren naar zo'n 180K moeten zakken om tot het langjarige gemiddelde van wat onder de 4x het normale gezinsinkomen (45K) te komen. Natuurlijk zijn er altijd transacties, omdat je toch ergens moet wonen. ( Zie http://overons.rabobank.com/content/images/MC1206MMO%20Woningmarkt%20-%20nog%20altijd%20stagnatie_tcm64-155060.pdf voor die 225K. )

    Vereniging Eigen Huis kan beter eens pleiten voor een verhuisregeling voor mensen die 'onder water' staan, dat zullen er steeds meer worden. Ook kunnen ze maar beter pleiten voor realistische grondprijzen, zodat er toch gebouwd/gewoond kan blijven worden, en ze zelf ook nieuwe leden kunnen krijgen/keuringen kunnen doen. Een realistische grondprijs bevat geen component voor sociale huurwoningen, scholen of andere voorzieningen die gewoon door de gehele gemeenschap dienen te worden opgebracht als ze nodig zijn. Zie bijv. Duitsland hoe je wel tegen een goede prijs een nieuwbouwwoning kan neerzetten.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Die verhuisregeling is geen slecht idee! 't zou toch jammerlijk zijn wanneer arbeidsmobiliteit en toekomstperspectief van een groot deel van de bevolking wordt beperkt door beleidsmatige veranderingen, die helaas van grote impact kunnen zijn op de woningwaarde van de arbeider.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. We kunnen praten als beleggers over de huizenmarkt, maar ik wil gewoon mijn huis verkopen en wil een nieuw terug kopen die ongeveer gelijk is aan die ik nu heb maar dan ergens anders. Als mijn huis daalt in waarde, kan ik ook goedkoper terugkopen.
    Dus voor de gelukkigen onder ons die geen tophypotheek hebben is die prijsdaling geen belemmering.
    Die komt toch of ik nu verhuis of niet.
    Ik wil gewoon een ander huis, en met mij wel zo'n 100.000 anderen.

    Met deze groep zou je onderling de markt weer aan moeten kunnen slingeren.
    Ik heb daar op 13-01-2012 een idee over in het Forum gezet bij actueel. (JoLo)

    Misschien is het wat?

    Ik snap overigens niet dat die 10.000 makelaars maar blijven snurken en achterover blijven hangen voor hun 1,85% provisie.
    Het zijn net woekerprijzen voor het weinige wat ze voor je doen, en als ze wat doen krijg je meteen een rekening.
    Lekker makelijk verdienen zo hé Makkelaars en dit zijn geen type fouten.
    Kom op wordt wakker of ga Failliet MAAK EEN PLAN! VERZIN EEN LIST!

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Tuurlijk worden er nog woningen verkocht, maar dat is niet hoopgevend. Er komt zoveel economische ellende op ons af, daar is de huidige daling nog niets bij. Nee de echte shit komt er nog aan, be prepared!

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Het wordt tijd dat mensen eens eerlijk worden voorgelicht, ipv valse hoop.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Het leven gaat door, ondanks alle negativiteit. Mooie gedachte, waarvoor bedankt!

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Mensen hebben nog steeds de behoefte om ergens anders te gaan wonen om allerlei redenen. Dat betekent dat de woningmarkt nooit helemaal stil kan vallen. Terechte analyse.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Er zijn mensen die niet kijken niet op een tonnetje meer of minder, die hebben geld zat. Er zijn mensen die zijn ook nu zelfs nog naïef. Er zijn mensen die een huis voor het leven kopen. De echte slachting gaat nog komen. Ik moest erg lachen om een collega die zich zeer verontwaardigd afvroeg of er mensen zijn die meer dan 12000 euro op de bank hebben. En wel een huis kopen van ruim drie ton haha.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Dit verhaal klopt wel aardig. Er zullen altijd woningen verkocht worden. De inhaalvraag die je suggereert zie ik anders. Door de zwakke verkopen en bouw van nieuwe woningen zullen alleen maar meer mensen ontslagen worden en vervolgens in de problemen komen hetzij in houdt dat er weer meer woningen op de markt komen. We zijn al in een spiraal neerwaarts gekomen. Het wordt erg moeilijk om daar uit te komen zonder grote problemen.

    Hopelijk komt er snel duidelijkheid en desnoods hervormingen op de woningmarkt. Dan kan iedereen weer verder. Hopelijk lobbyen jullie hiervoor

    BeantwoordenVerwijderen