maandag 16 januari 2012

Onder water op de woningmarkt

Naarmate de waarde van woningen daalt, staan steeds meer eigenwoningbezitters 'onder water' met hun hypotheek. Dit betekent dat hun hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning. Hoe erg is dit? Het is vooral erg als je moet of wilt verhuizen. En de banken maken het erger dan nodig zou zijn.
 
Geen probleem

Het is erg onprettig om te beseffen dat je huis minder waard is dan het bedrag dat je hebt geleend om de woning te kopen. Het hoeft echter gelukkig niet altijd een acuut probleem te zijn. Dat geldt met name voor eigenaren die de hypotheeklasten goed kunnen opbrengen en die voorlopig in de woning willen blijven wonen. Het verschil tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning is dan vooral een papieren gegeven.

Restschuld
Pas als de woning daadwerkelijk moet worden verkocht, ontstaat een restschuld. Die zal minder hoog zijn naarmate de eigenaar een groter aan de hypotheek gekoppeld spaarpotje heeft (een spaar- of beleggingspolis of banksparen), waardoor de netto hypotheekschuld immers lager is dan de bruto schuld. Mensen die pas kort geleden hun eerste woning hebben gekocht hebben meestal nog het minst kunnen sparen. Als zij, bijvoorbeeld door echtscheiding of werkloosheid, moeten verkopen, hebben zij een financieel gat te dichten. Eventueel elders opgebouwd spaargeld gaat dan verloren. Of ze blijven daadwerkelijk met een schuld zitten.

Verhuizen
Ook als mensen om een positieve reden willen verhuizen naar een andere woning, bijvoorbeeld vanwege een nieuw baan, kan een restschuld hun flink in de weg zitten. Zelfs als ze verhuizen naar een woning in dezelfde of een lagere prijsklasse. De banken zijn in de praktijk namelijk - ondanks dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) expliciet die mogelijkheid biedt - onwillig een restschuld mee te financieren in de nieuwe hypotheek. Waarom? Het maakt toch niet uit of iemand onder water staat in zijn oude huis of in een nieuwe woning? Daarom is er in de GHF ook een uitzondering voor gemaakt. Doordat banken niettemin meestal weigeren aan dergelijke verhuizingen mee te werken, raken huishoudens onnodig in de problemen. Het ontneemt bank en klant ook een natuurlijk moment om samen orde op zaken te stellen en de financiering zo verantwoord mogelijk in te richten. En het belemmert de arbeidsmobiliteit.

Nog minder concurrentie
Een onderbelicht probleem is tot slot dat de concurrentie op de hypotheekmarkt verder afneemt, doordat huishoudens die onder water staan niet of nauwelijks kunnen veranderen van geldverstrekker. Dit terwijl we op de hypotheekmarkt juist behoefte hebben aan méér concurrentie.

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder).

41 opmerkingen:

  1. Rob,

    Je schrijft: "Het maakt toch niet uit of iemand onder water staat in zijn oude huis of in een nieuwe woning?" Vanuit de optiek van de bank zal dat niet helemaal waar zijn. Eigenaren die 'onder water staan' vormen een risico voor de bank om voor de hand liggende redenen. Als zo'n eigenaar wil verhuizen naar een woning van vergelijkbare prijsklasse, dan zal in het algemeen het risico zelfs stijgen. Verhuizen kost immers geld: beetje verbouwen, schilderen, behangen, verhuiskosten, kosten koper (makelaar/notaris/overdrachtsbelasting) zijn allemaal uitgaven die deels in de nieuwe hypotheek mee moeten worden gefinancierd, en deels ervoor zorgen dat de woningeigenaar verder op z'n reserves moet interen. Extra risico voor de bank dus, en daar willen ze vaak niet aan meewerken. Nou ben ik bepaald geen fan van de bancaire sector, maar helemaal ongelijk kan ik ze ook niet geven...

    Verder: "Het ontneemt bank en klant ook een natuurlijk moment om samen orde op zaken te stellen en de financiering zo verantwoord mogelijk in te richten." Echt orde op zaken stellen betekent gewoon een deel aflossen, en dan is het probleem ook gelijk uit de wereld. Hoe zie jij een andere manier van 'orde op zaken stellen'?

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Tip voor nieuwe starters:

    leen 80 a 90% van de koopsom en zorg dat je de rest financier met eigen geld. Zo voorkom je dat je vrijwel direct onder water staat met je hypotheek.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik vindt dit helemaal geen goede tip en wel om de volgende redenen:

      Je moet een hypotheek nemen die je kan betalen en een hypotheekvorm waarin je flink aflost. Daarnaast moet het betaalbaar zijn na een tegenslag of bij minder uren werken of bij de komst van kinderen.

      Daarnaast kan je je spaargeld beter in je zak houden. Hiermee creeer je een buffer. Je hebt er niets aan op dit moment om je spaargeld in stenen te beleggen, het is zelfs een slechte belegging omdat het onderpand daalt in waarde.

      Verwijderen
  3. "Het verschil tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning is dan vooral een papieren gegeven."
    Dit klopt maar mijn advies zou toch iets anders zijn als je gewoon rustig wil wonen:

    - Probeer ten alle tijden te voorkomen dat je te afhankelijk wordt van de bank doordat je hypotheek hoger is dan de waarde van je huis, dit is een te groot risico voor je eigen toekomst. Banken kunnen je dan alles met je doen, zonder dat jij kunt overstappen.
    - Ga er tevens vanuit dat er een structurele prijsdaling komt, de kans is groot, waarom nu het risico nemen dat dit misschien wel niet gebeurd? Dan kan het later altijd nog meevallen. Pas je aflos ambities daarop aan.
    - Voor starters spaar eerst 10-20% van de woningwaarde.

    En natuurlijk, denk zelf na, trek je eigen plan onafhankelijk van de banken, en laat je niets wijsmaken. (dat geld! dus ook voor mijn ongevraagd advies :-)

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Typisch VEH denken, spaarpotjes en beleggingspotjes... wat is er mis met gewoon AFLOSSEN.
    Ik zou haast denken dat de VEH een verlengstuk van de banken is.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Arbeidsmobiliteit? Concurrentie?

    Nog nooit eerder heb ik daar de vereniging eigen huis over gehoord. Toen het goed zeepbelblazen was dacht men hier niet over na. Wat een kortzichtigheid en gebrek aan visie.

    Wie zijn billen brand....

    BeantwoordenVerwijderen
  6. @hierboven: Tsja, bij iedere verandering kun je wel zeggen dat het te laat komt, maar teruggaan in de tijd is een beetje lastig....

    Vanuit de optiek van de bank zijn er risico's verbonden aan meewerken met een individuele verhuizing, dat klopt. Echter dit is een beetje een prisoner's dilemma waar met overleg een oplossing zal moeten worden gezocht. Als 500.000+ gezinnen niet meer kunnen verhuizen naar productiever werk zal dat zijn neerslag hebben op de economie.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. @Gerard

    Terug gaan in de tijd is inderdaad niet mogelijk, juist daarom is het zo belangrijk dat je goed beleid voert. Achteraf de schade repareren is meestal niet meer mogelijk zonder daarvoor mensen aan te spreken die part nog deel hebben aan het probleem.
    Als 500.000+ gezinnen zo onverstandig waren om te hoge schulden aan te gaan wil dat wat zeggen over de enorm slechte bestuurlijke eigenschappen van de politiek en de banken. Uiteraard heeft een partij als de VEH daar gewoon ook zijn steentje aan bijgedragen door mensen te adviseren 'full in' te gaan, want huizen zouden altijd in waarde blijven stijgen. We weten allemaal dat als je geld leent je dit ook terug moet betalen, dat heeft ook zo zijn gevolgen voor de economie, immers geld dat uitgegeven is aan een woning kun je niet elders in de economie nogmaals uitgeven. Juist daarom is een normalisatie van de markt in het belang van de economie, andere economische sectoren zullen op termijn profiteren van het feit dat er minder geld naar de woningmarkt toe stroomt. Ik zie dus een lichtpuntje aan de horizon.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. @Gerard

    Juist als je mobiliteit hoog in het vaandel hebt staan dien je ervoor te zorgen dat woningen een reële prijs hebben, immers als een woning betaalbaar en niet overgewaardeerd is, zitten er weinig risico's aan het eigen woningbezit. Zowel voor de bank als de eigenaar.
    Starters hebben geen zin meer of geen opties om zich in te kopen in het nationale piramidespel. Kopen met een vooruitzicht op een gegarandeerde daling is heel wat anders dan kopen met het vooruitzicht op een gegarandeerde waardestijging.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. @Gerard

    Betaalbaar wonen = mobiliteit

    Zeepbel wonen = molensteen om je nek, je huis is als een blok beton aan je been.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Allemaal anonieme reacties. En een hoop geblaat. Niet raar dat je daar niet op wilt worden aangesproken. Gerard is de enige die ten minste zinj naam achter laat. En oook nog iets zinnigs zegt.

    Achteraf mensen de schuld geven dat ze maar niet mee hadden doen met een piramidespel, terwijl ze gewoon een mooi huis wilden kopen om in te wonen, duidt volgens mij vaak op jaloezie. Van meestal huurders die zelf nooit aan de beurt zijn gekomen op de woningmarkt en nu blij zijn dat degenen die wel een huis konder kopen onderuit gaan. Leedvermaak. Maar wacht maar totdat je zelf werkloos wordt of er op je uitkeringen en toeslagen wordt gekort vanwege de economische teruggang die wordt versterkt als de woningmarkt onderuit gaat.

    Laten we dus ook voor jullie toch maar hopen en bidden dat dat niet gebeurt.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. @Chris

    Een hoop geblaat? Leedvermaak? Ik dacht het niet, ik doe gewoon mijn beklag over het risicovolle gedrag van consumenten dat mogelijk is gemaakt door de overheid en banken.
    Wat nu gaat blijken is dat een hele hoop mensen die een huis kochten (huren van de bank i.v.m. aflossingsvrij) ver boven hun stand geleend hebben. Kunnen kopen? Dacht het niet, ze konden een vermogen lenen, dat wel. Gelukkig groeit het risico besef bij de banken en uit zich dat in minder royale financieringsmogelijkheden. Wie nu weer een huis wil kopen gaat eerst maar eens wat geld bij elkaar sparen. Juist de creatie van een enorme schuldenberg is wat onze economie nu nekt.
    Jarenlang stegen de prijzen van woningen ver boven de officiële inflatie, om de woningen toch maar betaalbaar te houden moest er gestopt worden met het aflossen van de schulden en uiteindelijk moest de rente naar beneden om te voorkomen dat het piramidespel zou instorten. Dit met grote gevolgen voor spaarders en de pensioenfondsen. Nergens kun je meer een fatsoenlijk rendement behalen en moet je interen door een hoge inflatie. Leuk voor Leen van Frisia, niet leuk voor de hardwerkende Nederlander die geen zin heeft om de banken van 'easy money' te voorzien.

    Jaloers? Ik niet, waarom zou je jaloers zijn op mensen die met hun huis onder water staan? Lijkt mij totaal geen comfortabele situatie. Met hopen en bidden bereiken we niet zoveel, met doordacht en goed beleid wel. Tijd dus voor de noodzakelijke hervormingen, aflossen, afboekingen en sanering van de onhoudbare schulden. Uiteraard met het credo, wie zijn billen brand zal op de blaren zitten.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. @11.19 wie zijn billen brand zal op de blaren zitten

    Je lijkt me iemand die ook vindt dat de opvarenden van de Costa Concordia maar niet zoveel risico hadden moeten lopen. Niet gek dat je je naam liever voor je houdt. Wat een aso.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Het gehele probleem van een vastlopende woningmarkt ligt mijn inziens in het feit dat bij woningbezit de waardestijging teveel werd benadrukt, waarbij de primaire behoefte van wonen uit het oog is verloren. Hypotheeknormen werden steeds opgerekt om nog meer te kunnen lenen met als resultaat dat marktwerking teveel werd beïnvloed. Wij betalen de overheid allemaal belasting om primaire behoeften veilig te stellen voor iedereen, maar de overheid maakte er gewoon een potje van (en ze wisten het dondersgoed)!

    Ik hoop echt dat er in een klap rigoureuze maatregelen worden genomen op de woningmarkt. Natuurlijk dienen huidige bezitters dan bij verhuizen met een restschuld te worden gecompenseerd. Gewoon lekker wonen voor iedereen, of je nu wil huren of bezitten en alleenstaand of tweeverdiener bent, is mijn inziens een mooi streven. Er zijn genoeg landen waar de keuzevrijheid tussen huur en koop dankzij de gezondere financierbaarheid beter tot zijn recht komt dan Nederland. Misschien is de Nederlandse woningmarkt op dat moment ook interessanter voor toekomstige hypotheekconcurrenten door het lagere risico wat ze dan lopen.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. @Chris

    Totaal niet vergelijkbaar natuurlijk. Ik doe gewoon een voorzetje voor een discussie en jij komt niet verder dan 'geblaat' en 'aso'. Ik begin denk ik te begrijpen waarom jij hoopt en bid dat er een wonder gaat geschieden.

    BeantwoordenVerwijderen
  15. @11:40

    Waarom moeten de huizenkoper gecompenseerd worden? Wie gaat dat uiteindelijk betalen? Gaan we mensen die niet geprofiteerd hebben of wel verstandig gehandeld hebben ook een beloning geven? Als je de cohesie in de samenleving wilt versterken moet je vooral door blijven gaan met het eindeloos blijven stimuleren van onverstandig gedrag.

    Feit is gewoon dat er geen leuke en fijne oplossingen zijn voor de huidige problemen, dat is nu eenmaal het gevolg van verkeerd gedrag. Als we vervolgens de mensen die daar part nog deel aan hebben gehad ook voor gaan laten opdraaien is dat een groot onrecht.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. @12:01 Solidariteit. Bezitters betalen ook de huursibsudie van de minder gefortuneerden, zoals de huurders ook een deel van aftrek van bezitters bekostigen. Grote hervormingen doen inderdaad pijn, maar wel voor iedereen en hopelijk ook uiteindelijk ten gunste van iedereen.

    Ook worden de kosten hier vreselijk overdreven om restschulden te compenseren. De groep met restschulden, voornamelijk de starters van de afgelopen jaren, is de grootste groep bezitters die schade oploopt door het gespeelde pyramidespelletje, want eerdere woningtransacties moet je natuurlijk wel meetellen bij restschuld/winst. De compensatie voor deze groep valt wel mee aangezien deze wordt uitgesmeerd over een langere termijn van tientallen jaren.

    BeantwoordenVerwijderen
  17. @12:01

    Solidariteit is er al lang niet meer in de Nederlandse woningmarkt, de woningmarkt is ten prooi gevallen aan de hebzucht. Ook nu nog zijn hervormingen ondenkbaar, er valt electoraal gewin te behalen bij het in stand houden van dit verziekte systeem. Feitelijk zitten de mensen vast in een geraffineerd systeem, mensen zijn verplichtingen aangegaan zonder na te denken over hoe het systeem werkt en wier er het meest van profiteert.

    Nederland is wereldkampioen lenen, dus met die hypotheekschuld valt het helemaal niet mee. Mensen hebben zich zo diep in de schulden gestoken omdat men anders niet het gigantische bedrag kon lenen voor hun overgewaardeerde woning. Hoe willen die mensen dan gaan afbetalen? Roepen dat deze mensen maar geholpen moeten worden is natuurlijk van de zotte. Iedereen in dit land word geacht hard te werken voor zijn bezit, kennelijk geld dat niet langer als er maar genoeg mensen zijn die zichzelf in de problemen werken? Waar is de solidariteit met de mensen die jarenlang al aan de kant staan omdat ze niet meer wilden spelen met het piramidespelletje? Hoeveel mensen hebben wel niet jarenlang op wachtlijsten gestaan en zitten nog steeds op een piepklein appartementje omdat ze niet anders kunnen? Waar is de solidariteit met deze mensen al die jaren geweest? Kennelijk hadden we het te druk om het geleende geld uit te geven op de woonboulevard.

    BeantwoordenVerwijderen
  18. @01:40 Met zo'n instelling van hun/wij/jij veranderd er nooit wat ten positieve van de burger.

    BeantwoordenVerwijderen
  19. @1.40 Doe toch wat aan je schrijfstijl man. Iedereen ziet toch aan al die spelfouten dat je meerdere reacties geeft. En elke keer weer die verzuurde-huurder-teksten. Het is echt een beetje pathetisch.

    BeantwoordenVerwijderen
  20. ps Pa-the-tisch ja! Zoek dat maar eens op...

    BeantwoordenVerwijderen
  21. En ik bedoel dus 1.53. Maar dat had je al door hopelijk.

    BeantwoordenVerwijderen
  22. @1:40

    Het opblazen van de huizenmarkt zeepbel was dan ook 1 grote egotrip. Wat verwacht men nu, dat we nu in een socialistisch paradijs aankomen? Eerst orde op zaken stellen en daarna de beschikbare bronnen op een eerlijker manier verdelen, dat lijkt mij de juiste koers.

    BeantwoordenVerwijderen
  23. @draadje hierboven:

    Iedereen heeft het recht om te reageren vanuit zijn eigen situatie, als zou het natuurlijk fijn zijn als er iets van een algemeen belang door zou schemeren in de geventileerde meningen. Woningeigenaren zullen graag pleiten voor compensatie (ben ik tegen, ik word toch ook niet gecompenseerd voor bijvoorbeeld verliezen op de beurs?), anderen weer niet. Zelf zit ik een groep die stelselmatig financieel kaal wordt geplukt door de overheid, terwijl ik met de huidige woningprijzen geen kans heb om voor een normale prijs een passende woning te kopen. Van mij mogen verregaande hervormingen dus gisteren al zijn begonnen. Laat de huidige jonge generatie en starters ook maar eens kansen krijgen!

    BeantwoordenVerwijderen
  24. @Rob,

    Ik citeer "Dat geldt met name voor eigenaren die de hypotheeklasten goed kunnen opbrengen en die voorlopig in de woning willen blijven wonen. Het verschil tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning is dan vooral een papieren gegeven."

    Kan ik hieruit concluderen dat prijsdalingen door hervormingen waarbij onder andere hypotheekrenteaftrek wordt aangepakt volgens VEH geen enkel probleem hoeft te zijn? Fijn dat we dat even helder hebben nu.

    BeantwoordenVerwijderen
  25. @11:05

    "Zelf zit ik een groep die stelselmatig financieel kaal wordt geplukt door de overheid, terwijl ik met de huidige woningprijzen geen kans heb om voor een normale prijs een passende woning te kopen."

    Als Rutte de belastingdruk echt te hoog vind dan zou hij wel pleiten voor het verlagen van de belastingen. Helaas is Rutte een pion van de banksters, de banken hebben een zeer groot belang bij het in stand houden van de hypotheekrente aftrek voor lopende hypotheken. Voor nieuwe hypotheken trappen ze vol op de rem want men wil 'deleveragen'. Feitelijk zijn de banken al begonnen met het afwaarderen van de waarde van woningen door de kredietverstrekking te laten krimpen, uiteraard gedwongen door de markten.

    Feitelijk worden mensen die wel verstandig willen handelen uit principe al jarenlang gestraft door de overheid. Toch mag je je gelukkig prijzen dat je niet verworden bent tot een slaaf van de bank, zolang je niet diep in de schulden zit heb je een behoorlijke mate van vrijheid en niet te vergeten... weinig stress zodat je lekker kan slapen... dat is ook heel wat waard :)

    BeantwoordenVerwijderen
  26. @1:53

    Serieus kerel, verdiep je eens in de materie. "Verzuurde-huurder". Als er één groep in Nederland het recht heeft om "verzuurd" te zijn dan is het wel de groep die particulier huurt. Als er winst behaald is mogen ze niet meedelen, nu er verlies genomen moet worden, wordt er ineens solidariteit verwacht. Kom nou.
    Daarnaast: ik denk dat er weinig huurders jaloers zullen zijn op woning "eigenaren" op dit moment.

    @1:07

    Ga jij je ook maar eens verdiepen in de materie. Er gaat zo'n 12 miljard op aan HRA tegen zo'n 4 miljard aan huursubsidie. De geldstroom naar de koopmarkt is vele malen groter dan naar de huurmarkt, dat terwijl normaliter de minder welgestelden in huurwoningen vertoeven en dus als eerst in aanmerking zouden moeten komen voor steun.

    Daar komt nog bij: als de huizenprijzen niet zo belachelijk waren opgepompt, zouden de huren veel lager zijn waardoor huursubsidie helemaal niet nodig was geweest.

    @11:32

    Dat je deze vergelijking met droge ogen durft te trekken... Ongelofelijk wat een domheid.

    Zo weet ik nog een goede: ik zet mijn hele vermogen op rood in het casino, als het zwart wordt dan compenseer jij me wel hè, dat is immers hetzelfde als slachtoffer van een bootramp te zijn. Pech = pech, toch?

    @artikel

    Hoe meer geld in stenen, hoe minder geld in de economie. De VEH doet nu net alsof ze iets geeft om de arbeidsmobiliteit van mensen, terwijl het overduidelijk weer gaat om soepelere (her)financiering van woningen.

    De huidige woningmarkt is ongelofelijk schadelijk voor de economie. De belangrijkste redenen zijn inderdaad:
    1) de arbeidsmobiliteit
    2) al het geld wat naar aflossingen / afschrijvingen gaat, gaat niet de economie in

    Ik heb hier de VEH nooit eerder over gehoord. Ook niet twee jaar geleden. De VEH komt niet verder dan LENEN, LENEN en nog eens LENEN! Over de consequentie van lenen, AFLOSSEN (dat staat echt in het woordenboek hoor!), hoor ik hier nooit iemand. Oh wacht, dat is niet waar.
    Aflossen is voor de VEH: iemand anders NOG MEER laten LENEN, zodat de bestaande huizen"bezitter" kan aflossen.

    Over visieloos, clueless en los van de realiteit gesproken. Een kleuter kan deze logica nog volgen.

    En speciaal voor de mensen die het belangrijk vinden dat hier Piet, Klaas of Henk staat i.p.v. anoniem: mijn naam is Bart!

    BeantwoordenVerwijderen
  27. hoi Bart, ik ben het helemaal eens met je analyse inzake de door jouw benoemde bedragen over @01:07. Maar bezitters betalen ook gemiddeld meer belastingen dan huurders en de groep woningbezitters is erg groot. Ik weet helaas niet de verhoudingen hiertussen, maar ik verwacht zelfs een schrikbarend totaalverschil in belastingafdracht. Op deze wijze betalen woningbezitters mijn inziens het grootste aandeel voor een eventuele collectieve verhuisregeling zelf. Hopelijk geeft dit een mogelijkheid tot het verstandig opschonen van de financieerbaarheid van woningen en marktwerking op de woningmarkt. Maar inderdaad, een collectieve verhuisregeling zal zeker weinig draagvlak vinden onder bepaalde groepen als er geen hervormingen tegenover staan.

    BeantwoordenVerwijderen
  28. @1:02

    De verhouding koop - huur is ongeveer 55%-45% en daarmee één van de laagste percentages woningbezit in Europa (ironisch, aangezien men juist doet voorkomen dat de HRA bezitsvorming stimuleert).

    Jouw redenering geeft precies aan waarom het systeem zo krom is. Fiscale bevoordeling van de koopmarkt via aftrek op inkomen...

    Volledig eens met dat huizenbezitters gemiddeld meer zullen afdragen dan huurders, maar dat heeft niks te maken met het feit dat ze een koopwoning hebben. Neem mijn persoonlijke situatie: ik ben <30 jaar en huur op dit moment, maar ik betaal wel 52% belasting. Waarom verdien ik geen douceurtje van de overheid dan?

    Mijn voorstel zou dus juist zijn om zowel op koop- als huurmarkt zoveel mogelijk marktverstorende elementen te elimineren (HRA, NHG, startersleningen, huursubsidie, sociale huur minimaliseren, enz.). Ter koopkrachtbehoud dient dan de inkomstenbelasting naar beneden te gaan. De (kleine) groep mensen die het dan niet redt, kun je subsidiëren. De ervaring in andere landen leert dat ongeveer 5%-10% dan subsidie nodig heeft. In Nederland woont ongeveer 80%-90% gesubsidieerd (laat dat eens nuchter tot je doordringen, absurd toch?).

    Ik zie werkelijk niet in waarom het feit dat je veel inkomstenbelasting betaalt een argument is dat je veel subsidie moet krijgen. Dan moet je nl. of de inkomstenbelasting omlaag doen óf je accepteert dat de overheid simpelweg geld weghaalt bij de beter bedeelden en dat uitkeert aan de (financieel) armeren. Het hebben van een koop- of huurwoning heeft daar niks mee te maken.

    Gr. Bart

    BeantwoordenVerwijderen
  29. Ik (1:02) ben het met je eens Bart dat het Nederlandse systeem soms krom, te complex en nagenoeg ondoorgrondelijk is gemaakt. Belastingen (hoog en laag) kunnen weer worden gecompenseerd door verkapte subsidies en aftrekposten. Apart is het zeker, ook ik zie het liefst meer transparantie. Maar helaas (of misschien wel gelukkig) heeft niet iedereen heeft dezelfde overtuigingen op basis van hun waarden of hun uitgangspositie. En dat is ook prima, maar dat neemt niet weg dat velen (zoals in de door jouw geschetste situatie) tussen wal en schip kunnen vallen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. "En dat is ook prima"

      Het probleem is: dat is helemaal niet prima. Niet alleen omdat het een idioot mechanisme is dat er via vele subsidieregelingen onnodig veel geld heen en weer wordt geschoven (dat kost op zich ook geld!), maar vooral omdat het een volslagen instabiel systeem oplevert. Als alles economisch goed gaat houden alle regelingen elkaar wel in balans, maar als er enkele regelingen iets afwijken door economische tegenslag, dan hebben ze de potentie om het hele systeem mee het ravijn in te trekken. Dat zien we nu dus op de woningmarkt gebeuren....

      Verwijderen
  30. @2:48

    Ik vermoedde al dat we qua inhoud redelijk op één lijn zaten.

    Herverdeling van geld kun je altijd over soebatten. Is het billijk dat alleenstaanden kindertoeslagen betalen? Is het billijk dat werkenden voor werkelozen betalen? Is het billijk dat gezonden voor zieken betalen?

    Als we echter bovengenoemde herverdelingen beschouwen in omvang en maatschappelijke relevantie en dan kijken naar herverdelingen die plaatsvinden op de woningmarkt dan sla je stijl achterover. De bedragen zijn op de woningmarkt niet alleen veel groter, het geld stroomt ook nog eens van jonge mensen en modaal / beneden modale mensen naar bovenmodale mensen. 30% van het HRA budget komt terecht bij de 10% meest verdienende mensen!!

    De rechtvaardiging die voor bovenstaande waanzin wordt aangedragen is dan dat het bezitsvorming zou stimuleren. Dit is iets wat aantoonbaar onjuist is. Het heeft uitsluitend een prijsopdrijvend en schuldstimulerend effect wat er voor gezorgd heeft dat huizen buiten bereik van de nieuwe generatie vallen. Het eigen woning bezit is in Nederland dan ook relatief laag vergeleken met andere landen.

    Kortom, waanzin ten top als je het mij vraagt. Subsidies en aftrekposten zijn bedoeld om mensen te helpen die het zonder hulp niet redden of om een bepaald effect te sorteren dat een positieve invloed heeft op de maatschappij. Van beide is hier geen sprake, sterker nog, het effect dat gesorteerd wordt is zwaar negatief voor de maatschappij en zal op termijn zelfs ontwrichtend blijken voor onze economie en welvaart.

    Je hoeft je overigens over mij geen zorgen te maken. Ik vind belasting betalen niet erg en haat het om te profiteren van "de maatschappij". Ik voel me dus alles behalve "tussen wal en schip". Ik ben een vrij man, kan morgen vertrekken en me elders vestigen als ik dat wil, heb nergens schulden, ben derhalve van niemand afhankelijk en heb een ruime financiële buffer. Enige nadelige effect van de huidige situatie is dat ik 1 of 2 jaar langer zal blijven huren dan ik in een ideale situatie had gedaan. That's life. Over een jaar of 3-5 koop ik in NL een prachtig huis voor een redelijke prijs met verantwoorde financiering, want de prijzen gaan dalen... heel hard dalen. Daar kan geen HRA je voor compenseren. En er zullen mensen echt tussen wal en schip gaan vallen, die er in veel gevallen weinig aan kunnen doen. Slachtoffer van het systeem en hun eigen gebrek aan risicobewustzijn. Met dank aan overheid en banken, opgehitst door hobbyclubjes en belangenverenigingen als NVM, VEH en Bouwend Nederland.

    BeantwoordenVerwijderen
  31. @2:48

    Dit land zou zoveel beter geregeerd kunnen worden, als mensen maar eens over hun eigen belang heen zouden willen kijken. Nederland is al lang geen sociaal land meer, de sociale cohesie en het verstandige beleid dat dit land na WOII zo sterk heeft gemaakt is ver te zoeken in de huidige tijd. Wil je als land een hoog welvaartsniveau bereiken dan moet je juist zorgen dat iedereen in staat is mee te doen met het systeem. Om dat te realiseren moeten de inkomensverschillen niet te hoog oplopen en moeten perverse fiscale systemen verdwijnen. De overheid zou moeten stoppen met het zinloos rondpompen van geld, juist een simpel fiscaal systeem geeft mensen een goed inzicht in kosten en baten.

    Er zal ook gekeken moeten worden naar de solidariteit tussen de generaties, de jongeren van nu zullen geconfronteerd worden met enorme uitdagingen (o.a. vergrijzing, energie crisis, grondstof crisis, globalisering van de economie en de milieuverontreiniging). Feitelijk kunnen we helemaal geen huizencrisis of economische crisis erbij hebben omdat we alle handen aan dek nodig hebben om de werkelijke problemen aan te pakken. Van de mensen die in het verleden goed geprofiteerd hebben mogen we best verwachten dat zij een offer zullen brengen. Regeren is vooruit zien en daar heeft het de afgelopen decennia toch behoorlijk aan ontbroken.

    BeantwoordenVerwijderen
  32. Zolang de politiek met boter op hun hoofd maar blijft schreeuwen dat de hypotheekrente aftrek op de helling moet, blijft de woningmarkt stagneren.
    Mensen vergeten dat we eerste een leven, annuïteiten, spaar, spaar aflossingsvrij en beleggingshypotheek voorgeschoteld hebben gekregen door die zelfde banken.
    De banken maakten daardoor meer winsten want ze zetten hun geld uit en krijgen daardoor een hogere rente. Belasting betaald mee en heeft altijd al mee betaald. Maar op de grote hoop is dan miniem.
    Nu moeten de banken zichzelf weer redden door geld te reserveren voor Griekenland en al die andere zuidelijke oplichters en nu is de gewone consument wederom de dupe.
    De banken hebben zorgplicht ook als je in financieel problemen zou kunnen zijn. Banken knijpen nu mensen in de problemen tot op het bod uit. Daar hoor ik niemand over Achmea, Bank of Scotland hebben hypotheken verstrekt 8 x het brutosalaris en zijn NU flexibel als een betonnen muur als mensen in de problemen komen.
    Makelaars en hypotheekadviseurs hebben beroepsaansprakelijkheidsverzekeringen en kunnen dus door hen aansprakelijk te stellen de schade beperken. Doen schuldhulpverlening te weinig. Terwijl er wel geld te halen is.
    Concreet:
    Banken en Verzekeraars hebben ons ontwoekerd en en besodemieterd en dan mag niet verlangen dat nu een heel klein deel, maar het is lekker populair, van de schatkist op de helling komt. Banken moeten hypotheken verstrekken en niet ZWART beoordelen. Neen banken reserveren en stal geld bij de ECB en doen niets meer dan schijnheilig zijn en met boter op het hoofd politici bezaaien. Schaf de bonussen eerst af en dan handen af van de hypotheekrente dus.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Beste Leo,

      De schuld ligt niet alleen bij de banken. Wie heeft destijds hun groen licht gegeven voor allerlei constructies ? Juist de overheid Paars, Paars Plus, et cetera. Daar ligt de kern van het probleem, de onwetendheid van de regering.
      Ik pleit absoluut niet de banken vrij, ik vindt dat als een instantie een bepaald risico neemt zij ook op de blaren moeten zitten en anders met een redelijk compromis moeten komen.

      Dit sluit niet uit dat de mensen zelf verantwoordelijk zijn voor de leningen en producten die ze afsluiten. Hier komt weer de rol van het AFM en de DNB om de hoek kijken, zij hadden destijds keihard in moeten grijpen toen allerlei hypotheek constructies bedacht werden waarbij niet afgelost wordt en 125% gefinancierd wordt. Tevens hadden ze moeten ingrijpen toen de transparantie van dit soort producten voor de gewone man niet meer zichtbaar waren. Ik ben zelf voor een toets/quiz of bedenktijd bij het afsluiten van een risicovol product of een lening waarmee enorme bedragen gemoeid zijn, lees hypotheek. Zodoende verplicht je de afnemer om zich te verdiepen in het door hem te nemen risico. Hetzelfde gebeurt bij particuliere beleggers.

      En zoal vaak genoemd is de gemiddelde huizenprijs gewoon veel te hoog. Ongesubsidieerd is het voor 80% van de bevolking niet mogelijk om een fatsoenlijk huis te kopen.

      Het huidige kabinet zal er goed aan doen om nu eens daadkrachtig op te treden en een besluit te nemen waarin rekening wordt gehouden met de toekomst en een stabiele prijsontwikkeling van de huizenmarkt waarbij de waardevermeerdering niet een veelvoud van de inflatie is.

      Verwijderen
    2. @ Jan 17, 2012 10:18 AM
      Vanzelfsprekend is een woning een slechte belegging als deze in waarde daalt, maar dat had je moeten bedenken voordat je deze kocht en staat volledig los van de vraag of je eigen geld inbrengt.

      @ Chris Jan 16, 2012 10:06 AM
      Het gaat erom dat mensen zelf verantwoordelijk mogen worden geacht voor hun verkeerde financiële beslissingen.

      Verwijderen
  33. Het is erg onprettig om te beseffen dat je huis minder waard is dan het bedrag dat je hebt geleend om de woning te kopen. Het hoeft echter gelukkig niet altijd een acuut probleem te zijn.

    Het lijkt me echter niet leuk als je huis elke maand €1000,- minder waard wordt. Per saldo gooi je dan geld weg, als je überhaupt al iets aflost. Voordeel is wel dat de rente wel eens flink omhoog kan gaan, waardoor je nog beter gebruik maken van de HRA. Laten we maar bidden en hopen dat ze die niet niet afschaffen.

    O, ben helemaal niet verbitterd, alleen een beetje teleurgesteld dat ik als huurder to €120 per maand extra moet gaan betalen, enkel en alleen om mij een veel te dure koopwoning in te jagen. Eric.

    BeantwoordenVerwijderen
  34. schopje in dit beladen topic.
    Ik zie nu ruim een jaar na laatste post haast geen aanvullingen meer. Ook geen opmerkingen.
    Er wordt ernstig zwart/wit gedacht door de posters, of het is eigen schuld dat je teveel gefinancierd heb of het is de schuld van de boze banken industrie. Een middenweg is er niet te vinden.

    Maar het is toch vreemd dat de afgelopen jaren de overheid een uiterst onbetrouwbare handelspartner gebleken is voor kopers en huurders in Nederland? HRA is al jaren geleden uit de bocht gevlogen in hoogte, maar pas ten tijde dat er daadwerkelijk financiële ellende is (en de noodzaak tot stabiliteit in beleid het hoogst is) gaat men er aan morrelen en zodoende onstaat er een vliegwiel effect. De ellende wordt alleen maar groter

    En te bedenken dat de huizenprijs op dit moment bizar hard daalt ( nu prijsniveau 2003 en dalende ) Dus een ieder met ook maar een redelijke hypotheek na 2003 kan al een onderwaterhypotheek hebben.
    Ook diegene met een "gezonde lening" bij aanvang. Sprekend voorbeeld (mijzelf?) in 2008 een woning gekocht met een hypotheek op 85% van WEV en de rest contact gefinancieerd. Op dit moment is de waarde van mijn woning om en nabij 35% gezakt tov prijspeil 2008. Ondanks dat ik een 100% annuitaire aflossing heb op mijn lening in 2011 de waarde van mijn onderpand (woning)is overstegen.

    De bank verplicht mij nu jaarlijks om voor het verschil tussen waarde onderpand borg te staan of dit jaar zelfs af te storten. Nu ben ik in de gelukkige situatie dat ik dat voor 2011 2012 en voor 2013 het verschil kon afstorten. Echter in deze situatie verkeren niet veel mensen.

    Dit is opvallend tov van een directe buur die tegelijkertijd kocht , zelfde waardevermindering kent echter een 130% lening aanging in 2008 bestaat de borgplicht/afstortverplichting niet omdat wettelijk gezien een lening met ruime onderpand en een lening met een te laag onderpand verschillend behandeld wordt en ergo voor verschillende leningsvoorwaarden geldt ?

    Nu spreek ik voor eigen parochie, maar uit mijn adviespraktijk zijn er tig voorbeelden aan te halen die ten tijde van aangaan van de leningen uiterst gezond en verstandig waren, en nu verre van blijken te zijn.

    Zie vervolgens de overheid die ook de huurmarkt dwangmatig omzeep helpt door onduidelijke regels en rare afstraffingen van beter loon.

    Nee laat de overheid maar eens op heel kort termijn maar eens een betrouwbare handelspartner worden dan krijgt de normale marktwerking van de huizenmarkt ook weer een kans.
    Dan kan de eigen woning gewoon weer een beleggingsobject worden met bijbehorende risico's en de huurmarkt gewoon weer een markt waarbij daadwerkelijk op vraag en aanbod ingespeeld kan worden ....

    BeantwoordenVerwijderen
  35. Het gaat weer goed met de hypotheken, zie mijn blog:
    http://nederlandseeconomie.wordpress.com/

    BeantwoordenVerwijderen
  36. Handig om dit ze te kunnen lezen en informatie op te doen.

    BeantwoordenVerwijderen