maandag 9 januari 2012

Verkooptips

Binnenkort komt de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) weer met woningmarktcijfers. Het gaat om de verkoopcijfers over het laatste kwartaal van 2011. En daarmee worden ook de cijfers bekend van het gehele jaar 2011. We zijn bij Vereniging Eigen Huis natuurlijk erg benieuwd naar de cijfers. Tot op heden gingen we uit van circa 10.000 verkochte bestaande woningen per maand. Dat is veertig procent minder dan vóór de crisis. Wat moet je doen als je huis te koop staat en het wil maar niet lukken? In Eigen Huis Magazine van januari, dat net na de jaarwisseling bij al onze leden is bezorgd, treft u een aantal verkooptips aan.

Gouden tip
Voorop gesteld moet worden dat ook Vereniging Eigen Huis de gouden verkooptip niet in handen heeft. Veel potentiële kopers zitten op hun handen omdat zij eerst zelf hun huis moeten verkopen. En weer anderen krijgen de financiering niet rond. Kopers die nog wel willen en kunnen kopen zijn vanzelfsprekend op zoek naar aantrekkelijke, goed onderhouden woningen op een mooie locatie. Tegen een scherpe prijs. Wie als verkoper in de huidige markt het onderste uit de kan wil halen, krijgt waarschijnlijk de deksel op zijn neus.

Gratis koe
In Eigen Huis Magazine treft u verkooptrucs aan, waarvan een aantal door onze leden zelf is aangedragen. De meest spectaculaire verkooptruc vind ik persoonlijk de gratis koe die een Overijsselse makelaar de kopers van een woonboerderij in het vooruitzicht heeft gesteld. U moet er wel rekening mee houden dat een volwassen koe zo'n 150 liter water per dag drinkt. En dan heb ik het nog niet eens over de pakweg 90 kilo gras en 10 kilo krachtvoer die het dier wegkauwt. Als u de koe niet wilt, maar het huis wel, dan is er misschien nog iets aan de prijs te doen?

De hond moet blijven
De rol van de makelaar is interessant in de huidige markt. Kan de makelaar voor u als verkopende partij werkelijk het verschil maken? In Eigen Huis Magazine komt makelaar Barend Treep aan het woord, bekend van zijn 'ruzie' met Funda. In plaats van een foto van een woning, plaatste de makelaar uit Weesp een foto van een hond op Funda. Om aandacht te trekken. In de huidige markt moet een te koop staande woning zich echt onderscheiden, is zijn filosofie. Funda was 'not amused', maar makelaar Treep is er inmiddels wereldberoemd mee geworden op twitter (@barendtreep). Of zijn actie #dehondmoetblijven het heeft geschopt tot 'trending topic' weet ik niet, maar het zou me niets verbazen.

Serieuze vraag
De bovenstaande voorbeelden, met een koe en een hond in de hoofdrol, lijken ludiek. Maar er gaat een heel serieuze vraag achter schuil: hoe maakt uw makelaar in de huidige markt voor u het verschil? Het kan geen kwaad daar als verkoper expliciet naar te vragen. En als uw makelaar zo goed is als hij of zij zegt, waarom is uw huis dan nog niet verkocht? De loutere mededeling van zijn of haar kant dat de markt nu eenmaal enorm tegenzit, vind ik onvoldoende. Er worden immers nog steeds duizenden woningen per maand verkocht. Aan de makelaar de schone taak te zorgen dat uw woning hier binnenkort bij zit!

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder).

31 opmerkingen:

  1. Ik kan u wel gratis de 'gouden tip' geven. Zo moeilijk is het eigenlijk ook niet, let op... daar komt ie dan: "vraag een realistische prijs voor je woning".

    Ik heb de afgelopen week twee echtparen gesproken die binnen 3 weken hun woning verkochten, dat door simpelweg een realistische prijs te vragen.

    Woningeigenaren die hun woning niet verkocht krijgen zijn daar gewoon zelf debet aan.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Gratis koeien, foto's van honden, tweedehands auto erbij, en styling van het huis: het zijn allemaal gimmicks.

    De taak van makelaars is om vraag en aanbod bij elkaar te brengen.

    Essentieel daarvoor is een realistische blik op de huidige markt, omdat vraag en aanbod anders immers niet tot elkaar komen.

    Dus niet meer denken aan hoe mooi het allemaal wel niet was in 2007, toen de huizen nog als zoete broodjes werden verkocht en geen vraagprijs te hoog was.

    Een goede makelaar weet een inschatting te maken van de de doelgroep voor het huis, de financiele positie van de doelgroep en de verwachting die de doelgroep heeft van de waardeontwikkeling van het huis.
    Hier komt een plaatje in € uit.

    Hoe dichter de vraagprijs bij bovenstaand bedrag komt, hoe groter de kans op het verkopen van het huis.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Ons huis staat eind februari een jaar te koop. Net voor de nieuwe dip in de economie startte. Ik volg dus met belangstelling alle mogelijke media die iets te vertellen hebben over de gouden verkooptip, want ik zoek hem ook.
    Waar ik alleen wat kriebelig van wordt is dat iedereen roept; "vraag een realistische vraagprijs" en "presenteer hem zo goed mogelijk", want dan lukt het zeker.
    Ik kan met zekerheid zeggen dat onze vraagprijs (na een daling van € 20000 vanwege de veranderende markt) nu realistisch is (gezien de vraagprijs van de buren en de huidige WOZ waarde en wat wij zelf hebben betaald 10 jaar geleden), en onze woning met styling en nieuwe professionele foto's prima gepresenteerd is. Ook zet ikzelf en de makelaar media in als facebook, twitter etc. Uit onze omgeving en van mensen die er verstand van hebben weten we dat aan het huis niets mankeert, maar de juiste koper (en ook geneens kijkers) hebben we nog niet gevonden.
    Dus al die gouden tips daar heb ik niet zoveel aan. Het is meer de markt eromheen die veel schade maakt en iedereen laat zitten waar die zit.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Uitstekend Rob! Natuurlijk zijn er nog veel meer mogelijkheden om de woningmarkt vlot te trekken. Vanuit de financiële dienstverlening draag ik een steentje bij. Door o.a. starters op de woningmarkt en huiseigenaren kennis over en inzicht in hun financiën te geven waardoor rust ontstaat. Samen met een makelaar, notaris en verkoopstylist organiseer ik hiervoor een bijeenkomst waarin alle woonvragen kunnen worden gesteld. Vraag en aanbod bij elkaar brengen. Duidelijkheid scheppen en open communiceren. Samen.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Anoniem @13:14,

    Ik vraag me af waarom je zo zeker bent dat de vraagprijs realistisch is.

    Dat de buren eenzelfde prijs vragen, lijkt mij namelijk geen sterk argument. Ook de buren kunnen een te hoge vraagprijs hanteren. Bovendien is het niet bevorderlijk voor de waarde als twee huizen naast elkaar te koop staan.

    WOZ-waarde lijkt mij evenmin een sterke basis voor de vraagprijs. De WOZ-waarde is van het vorig jaar en loopt sowieso dus achter op de markt. WOZ is ook arbitrair omdat (i) de gemeente de WOZ waarde vaststelt al naar gelang de gewenste WOZ inkomsten en (ii) de WOZ op zijn best alleen iets zegt over de huizen die wel verkocht zijn, hetgeen je niet zomaar kunt extrapoleren naar jouw huis en deze tijd.

    En tja, wat maakt het uit wat jullie er 10 jaar terug voor hebben betaald?
    Dat was toen, dit is nu.

    Ik zou mezelf als verkoper de vraag stellen of mensen die in dezelfde (leeftijds)fase verkeren als jullie 10 jaar terug, vandaag de dag dit huis zouden kunnen en willen kopen voor de vraagprijs.

    Kunnen mensen die 10 jaar jonger zijn het huis niet betalen of is het een huis van waaruit zij snel zouden willen doorstromen, dan is het in deze markt niet een kwestie van het vinden van de "juiste koper".

    Die koper bestaat namelijk niet.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. @ 13:14

    Ik kan me goed voorstellen dat het frustrerend is dat jouw huis nog niet is verkocht.

    En wellicht zit je helemaal niet te wachten op een anoniem advies op internet. Ik ken jou immers niet, noch jouw situatie.

    Maar ik zou je toch willen waarschuwen. Het gaat er namelijk niet om dat er niks mis is met jouw huis.
    Het inzetten van Social Media en styling is "beside the point".

    Er moeten namelijk alarmbellen afgaan als er in bijna 1 jaar tijd niet eens een kijker op jouw huis is afgekomen.
    Dit betekent dat jij, hoe vervelend dan ook, een onrealistische vraagprijs hanteert.

    Je kan blijven hopen op die ene ziel die jouw prijs wil betalen, maar ondertussen tikt de klok door.

    Je zou op zich de storm kunnen uitzingen, maar ik zie in de krant weinig licht aan de horizon. Sterker, de echte klappen lijken nog te komen:

    Recessie, afstempelen van pensioenen, niet of nauwelijks loongroei.

    Kijk dus uit dat je niet achter de markt aan hobbelt en jouw prijsverlagingen als mosterd na de maaltijd zijn, omdat de markt inmiddels weer verder gedaald is.

    Echt, als je het kunt veroorloven, doe je er goed aan om nu de vraagprijs stevig te verlagen, en niet met een lullige € 5.000, maar echt stevig, zodat de kopers, voor wie het om bovenstaande redenen ook een hele spannende tijd is, het aandurven om jouw huis te kopen.

    Ik wens je veel succes.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Een kennis van mij ging naar Duitsland verhuizen en hoewel woningen in zijn straat gemiddeld voor 275.000 euro te koop stonden, bood hij de zijne aan voor 200.000 euro, het resultaat was dat deze binnen 2 weken verkocht was.

    Als je meent dat je huis marktconform geprijsd is maar er komen geen eens kijkers, (zelfs niet om gratis een vorkje te prikken in de zelfgebakken appeltaart) dan betekend dit dat je prijs veel te hoog is.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Oh ja... de buren waren natuurlijk boos, hoe durf je zo de waarde van de buurt naar beneden te halen! Maar dat is natuurlijk niet jouw probleem als je toch gaat verhuizen ;-)

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Mensen op dit blog, even de wereld vanuit het perspectief van een potentiele koper. Die hebben het ook niet makkelijk.

    Ik ben 1,5 jaar op zoek naar een huis in het duurdere segment. Ons budget is stabiel ondanks de crisis en we hebben ons huis verkocht.

    Het probleem wat wij hebben is het volgende. De huizen die binnen onze range vielen en die we een jaar geleden bekenen hebben, ben ik blij dat we die niet gekocht hebben. Inmiddels zie ik veel betere huizen voor het zelfde budget, en zijn de andere huizen sterk gezakt.

    Dit bevestigd het onderbuik gevoel dat dit over een jaar weer zo is, als ik nu koop. Let op dit is gevoel en geen ratio! maar gevoel is belangrijk bij de aankoop van een huis hoor ik altijd.

    Graag zou ik met mijn gezin snel willen verhuizen voor het woongenot. Dus mijn vraag is hoe kan ik een huis kopen, zonder het risico dat ik binnen 2 jaar 10-30% kwijt ben van de aankoopwaarde en ik daardoor andere zaken moet laten.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. @16:42

    Ratio is wel heel belangrijk voor de grootste aankoop van je leven, dat je er daarnaast een goed gevoel bij moet hebben is dan meestal een logisch gevolg.

    Wat ik niet begrijp is je laatste opmerking: "zonder het risico dat ik binnen 2 jaar 10-30% kwijt ben van de aankoopwaarde en ik daardoor andere zaken moet laten."

    Hoe bedoel je dat? Je gaat er toch vanuit dat je je hypotheeklasten kan betalen? Je geld kan je maar 1 keer uitgeven. Dus wat maakt een toekomstige daling dan nog uit?

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Als ik om wat voor omstandigheden binnen een paar jaar moet verhuizen heb ik een groot verlies, wat ik gelukkig kan dragen, maar het doet wel pijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Enkele tips

    Zorg ervoor dat de woning in tip top staat verkeerd van onderhoud.

    Zorg dat de woning netjes is en de tuin opgeruimd daarbij moet binnen de muren wit geschilderd zijn, en het plafond.

    Regel een onafhankelijk bouwkundige keuring, werkt erg goed.

    Vraag een marktconforme prijs. De vraagprijs moet uitnodigen tot het doen van een bod.

    Succes

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Ook ik ben een potentiële koper (starter) met een redelijk budget.

    Gratis tips voor de verkopers vanuit mijn perspectief:
    - Mooi badkamer en keuken is zo ongeveer het eerste waar ik naar kijk
    - Huizen die onrealistisch zijn geprijst klik ik niet eens aan op Funda, stop dus niet teveel onderhandelingsruimte in je vraagprijs
    - Huizenprijzen blijven voorlopig dalen, dat weet iedereen en dus ook de potentiële koper. De kunst voor een verkoper in een dalende markt is om net iets eerder te zakken dan zijn concurrent-verkopers
    - Social media / mooie foto's / andere douceurtjes doen mij als potentiële koper niets. Als ik 300k uitgeef, word ik niet warm of koud van een gratis hond

    Één van mijn grootste ergenissen op Funda is dat huizen worden aangeprijst met een prijs die exclusief starterslening is. Alsof dat een gift is!! Echt geen enkele koper is zo stom om daar in te trappen. Sterker nog, ik boycot een dergelijke woning sowieso bij voorbaat al.

    Realiseer je dat de koper de macht heeft. Er staan ontzettend veel huizen te koop en iedere maand dat de koper wacht, wordt zijn aanschaf goedkoper.

    @13.14

    Het spijt me heel erg, maar als er in bijna een jaar tijd geen kijkers zijn ben je simpelweg te hoog in vraagprijs. Vraagprijzen zijn sowieso weinig waard als referentie. Hetzelfde geldt voor de structureel (veel) te hoge WOZ. Daarbovenop komt nog dat alle kopers weten dat huizenprijzen blijven dalen (ING voorspelt 4% in 2012, plus inflatie is 7%). Als ik nu dus een jaar wacht dan bespaar ik op een huis van 3 ton 21k!!!

    Zakken met die prijzen voor die luchtkastelen dus!

    BeantwoordenVerwijderen
  14. Door inflatie wordt ook je lening minder waard.. Kopen is best een goed advies als je van plan bent om ergens langere tijd te gaan wonen.

    Je steekt in ieder geval ook nog de besparing aan overdrachtsbelasting in je zak.

    Maar woongenot komt eerst!

    BeantwoordenVerwijderen
  15. Stel ik wil m'n huis wel verkopen, maar niet tegen elke (lage) prijs, dan blijf ik dus lekker zitten waar ik zit inde huidige markt. Dat mag toch ook? Niemand dwingt mij te verkopen. En als de markt weer wat beter is, zien we verder. Dat is de andere kant van de zaak. Dat komt ook voor.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. @20:01

    Wil je verkopen of wil je gewoon overwaarde incasseren? In de huidige markt zal de woning niet meer echt als flappentap functioneren, wel is het zo dat je toekomstige woning ook voordeliger geprijsd is. Wie zo verstandig was om af te lossen en/of te sparen kan best een mooie slag slaan. Mensen die gratis geld willen hebben zijn te laat.

    BeantwoordenVerwijderen
  17. @13:14
    Wil je je huis wel echt verkopen? Wachten op een leuke prijs werkt in deze markt niet, daar staan er zat van te koop.
    Als je wel echt wil of moet verkopen: Haal je huis uit de verkoop en zet die na 1 of 2 maanden voor een echt realistische prijs weer terug.
    Potentiële kopers kijken naar de nieuw te koop gekomen huizen. De rest hebben ze al gezien. De 1e vraagprijs moet realistisch zijn. De koper moet direct het idee hebben dat dit dat ene huis is voor een goede prijs en niet denken, mooi huis, maar ja de prijs. Die komt niet meer, ook niet als de prijs gezakt is.

    Een zelfde huis als het onze staat ook al een jaar te koop. Ook daar is nog niemand komen kijken, zelfs niet op een open dag. Inmiddels zijn ze al 40.000 gezakt (>10%), maar dat is te laat. Zelfs als de prijs nu realistisch is trek je de kopers niet meer. Die hebben het allang bekeken en er afscheid van genomen.

    Er afhalen dus die woning en in de huidige markt niet voor de hoofdprijs willen gaan, accepteer direct 20.000 minder en niet na enkele maanden.
    Mogelijk heb je alle kopers al weggejaagd en moet je daardoor extra omlaag.
    Je 1e te hoge vraagprijs kan je huis onverkoopbaar gemaakt hebben voor een realistische prijs.

    BeantwoordenVerwijderen
  18. Ik vind het een haarscherpe analyse, die ook nogeens in lijn is met partijen als OESO, IMF en the economist deze keer: de fundamenten van de markt zijn prima, maar het ontbreekt aan grappige foto's op funda.

    Dat huis van die hond is overigens van funda verdwenen. Is al eerder 20.000 in prijs gezakt en zal binnen een paar dagen wel weer als "nieuw" verschijnen. Voor een lagere prijs waarschijnlijk. Wat dat betreft heeft de makelaar er wel gevoel voor. Dat moet ik toegeven.

    BeantwoordenVerwijderen
  19. Bedankt voor jullie reacties op mijn post van gisteren om 13.14.

    Ik wil wel kwijt dat er wel kijkers zijn geweest in de periode dat het te koop staat, maar het heeft helaas nog niet tot iets geleid.
    Wij willen ons huis zeker verkopen. Wij hebben een stuk grond gekocht om zelf te gaan bouwen, dus ja, we willen graag verkopen. We gaan pas starten met de bouw als ons huis verkocht is, dus op die manier proberen we niet in een lastige (financiele) situatie te komen.

    Ik ben het met jullie eens dat de WOZ geen goeie leidraad is, maar wat het huis gekost heeft 10 jaar geleden speelt wel een rol met de hypotheek die op het huis rust.
    We weten dat we bij eventuele verkoop zelf geld bij moeten leggen, maar dan is het de dilemma, hoeveel? Wij hebben jammer genoeg geen geldboom in de tuin staan, dus de marge die hierin zit is niet groot, dus bepaald ook wel welke "realistische prijs" je neer kan leggen.

    Met bovenstaande stellingen krijg ik ook het gevoel dat we geen kant meer op kunnen. De enige mogelijkheid zou zijn, Het huis van Funda afhalen en weer opnieuw plaatsen om een nieuwe kansen te hebben. Maar of dat gaat helpen? In het dorp waar we wonen staat het al maanden erg stil, dus dat speelt ook een rol en daar heb je geen invloed op.

    BeantwoordenVerwijderen
  20. Laatste tip (van een koper).

    Op funda kun je zien hoeveel huizen er te koop staan in uw buurt en hoeveel er verkocht zijn in 1 jaar. Sommige buurten hebben een relatie van 1 op 1, bv 10 huizen nu te koop t.o.v 10 huizen verkocht in een jaar. Dit is vrij goed, maar er zijn ook buurten waar dit slechter is.

    Wat ik u kan aanraden is deze analyse te doen op prijs en buurtniveau bij uw eigen buurt en bij andere buurten. Is de verhouding relatief goed, dan kunt u volstaan met een kleinere prijsdaling en dan is presentatie belangrijk. Is het slechter dan zult u misschien meer moeten zakken, om kopers weg te trekken bij de meer populaitre buurten.

    In het gebied waar ik zoek werkt dit ook zo, populaire buurten verkopen nog steeds. Als koper moet je verleidt worden om in een andere buurt te kopen omdat je dan meer waar voor je geld krijgt.

    Let op prijsdalingen zijn altijd te volgen voor kopers, ook al haalt u deze voor een tijd van Funda af, beter is het om het gewoon op funda te laten staan, staat wat oprechter. Op Jaap.nl of huizenzoeker.nl komt altijd de prijshistorie terug, deze check doen de meeste kopers omdat je die als eerste vindt als je op adres googled.

    Misschien kunt u na de prijswijzging gebruik maken van de functie tophuis, om weer aandacht op uw huis te krijgen.

    Ik hoop dat dit helpt, veel succes

    BeantwoordenVerwijderen
  21. @10:45

    Hoewel ik een groot voorstander ben van verregaande hervormingen op de woningmarkt, de huidige situatie geeft toch wel aan dat met het bestaande prijspeil de boel krakend vastloopt, leef ik absoluut met jullie mee.

    Niet om onaardig te doen, maar om de realiteit wat scherper onder de aandacht te brengen: datgene wat jullie graag willen vangen voor de woning, om welke reden dan ook (hypotheek aflossen, nodig voor nieuwbouw), is volstrekt irrelevant vanuit de optiek van de koper. De "realistische" prijs wordt niet bepaald door wat jullie nog zouden kunnen behapstukken qua verlies, maar door wat een koper voor de woning over zou hebben op de huidige markt, en niet anders.

    Dat gezegd hebbende denk ik dat jullie heel snel een plan moeten maken voor de nabije toekomst. Misschien heb je heel veel geluk, maar ik denk dat het een utopie is om te denken dat met wat 'gerommel in de marge' (prijs wat verlagen, even van Funda afhalen, etc.) de woning alsnog verkocht gaan worden. Alle lichten staan op rood op de woningmarkt, en komend jaar blijven de prijzen zakken dus je kansen nemen met de week af.

    Als je het mij vraagt is het nu of nooit: bepaal een uiterste minimale prijs waarvoor je je nieuwbouwplannen nog zou kunnen realiseren (doe dat heel goed, overleg met bank, hypotheekadviseur etc.) en zet je woning direct voor die prijs te koop. Wordt je woning verkocht: dan ben je van het gezeur en de onzekerheid af en kan je verder. Niet verkocht: dan zal je wellicht moeten beslissen dat je niet kan verhuizen. Triest, maar het zou de enige uitkomst kunnen zijn van jullie situatie.

    BeantwoordenVerwijderen
  22. Ik zelf sta met een in 11 jaar gespaard bedrag van ongeveer € 170.000,- al jaren langs de zijlijn op zoek naar appartement/ etage van ongeveer 80m2 in Amsterdam. Net als een ieder aas ik natuurlijk op koopjes in de goede/ top buurten in de grote stad maar moet helaas vaststellen dat in deze buurten ondanks de crisis nog geen uitverkoop is. Mijn tactiek is nu gewoon doorsparen want of vroeg of laag gaan waarschijnlijk ook in de betere buurten de prijzen omlaag, en zo niet dan zijn deze blijkbaar recessie/ crisis bestendig en is het derhalve blijkbaar geen groot risico om in deze topbuurten wijken in te stappen. Afwachten !

    BeantwoordenVerwijderen
  23. @10:45

    Vooropgesteld dat ik hoop dat je tot verkoop van je woning komt, constateer ik bij u een veelgemaakte denkfout. De reactie in 12:53 stipte dit ook al aan. Namelijk: de koper kijkt niet naar hoeveel hypotheek u heeft, hoeveel u ooit zelf heeft betaald voor de woning of wat de WOZ waarde van de woning is. Al deze factoren zeggen helemaal niets over de waarde van de woning vandaag de dag.

    Een huis is niet anders dan een aandeel, het fluctueert in waarde (met één fundamenteel verschil: een huis kan niet failliet gaan, de waarde kan wel naar 0 trouwens, maar het huis blijft uiteraard staan). Ik kan mijn aandelen Philips vandaag helaas niet meer verkopen voor de prijs van gisteren, hetzelfde geldt voor uw woning.

    De waarde van de woning wordt bepaald door de financierbaarheid er van. Deze financierbaarheid is de laatste 20 jaar steeds verder opgerekt: HRA op eerste huis (bestond al), HRA op tweede huis, tweede inkomen meetellen, NHG, OB omlaag, ver boven woningwaarde financieren (uniek in de wereld), aflossingsvrij deel introduceren, volledig aflossingsvrij introduceren, startersleningen, zeer lage hypotheekrente enz.

    Een aantal van deze trends zijn fundamenteel en wellicht houdbaar in de toekomst (deel tweede inkomen meetellen, lagere OB). Echter, de overgrote meerderheid van deze trends is dat zeker niet. Op lange termijn zal de financierbaarheid van huizen daarom afnemen. Dit proces is op dit moment in volle gang en zal het komende decennium aanhouden. Afhankelijk van de snelheid waarmee verkopers hun prijzen aanpassen, blijven woningen daarom minimaal de komende 5 jaar, maar waarschijnlijk zelfs de komende 10 jaar in waarde dalen.

    Verder is van groot belang dat banken de komende 10 jaar geconfronteerd worden met steeds hogere solvabiliteitseisen. Nederlandse banken zijn hiervoor extra gevoelig, vanwege de extreem hoge hypotheekschulden in Nederland. Nederlandse banken hebben een extreme funding gap (kort door de bocht: gat tussen spaartegoeden en uitstaande leningen).
    Om aan Europese regelgeving te kunnen voldoen moeten de banken daarom hun balansen oppoetsen door het verlagen van risicodragend vermogen.
    Dit kan de bank doen door uitstaande leningen (hypotheken) te reduceren. Simpelweg komt dat neer op:
    - Hypotheekhouders zullen worden gedwongen / gestimuleerd tot aflossen;
    - Nieuwe hypotheken zullen zeer beperkt worden verstrekt;
    - In de toekomst zal eigen vermogen moeten worden meegebracht bij aankoop van een huis.

    Bovengenoemd verhaal zal zorgen voor een dusdanige afname in financierbaarheid dat eventuele schaarste, vraag naar huizen of andere fundamentele trends eigenlijk geen rol spelen.

    Mijn persoonlijke mening is trouwens dat ook de fundamentele trends niet gunstig zijn voor de huizenmarkt. De babyboomers gaan massaal hun huizen verkopen (wellicht zelfs emigreren), wat een drukkend effect op de prijs heeft. Hetzelfde geldt voor toekomstige privatisering van de sociale huur sector (= meer aanbod).
    De toename in huishoudens waar hier vaak mee geschermd wordt, is geen toename in koopkrachtige vraag naar woningen. Het is een toename van eenpersoonshuishoudens, bejaarden in verzorgingsunits en laag opgeleiden, niet van koopkrachtige jonge gezinnen.

    Kortom: er is voorlopig geen enkele, maar dan ook echt geen enkele kans dat de huizenmarkt gaat aantrekken. Als je wil verkopen, doe het snel. Nu zijn er nog mensen die denken dat de huizenmarkt binnen een aantal jaren wel weer gaat aantrekken.

    BeantwoordenVerwijderen
  24. @18.34 een duidelijke en eerlijke uitleg.
    Een voorbeeld voor de politiek en ook voor VEH ,NVM .....

    BeantwoordenVerwijderen
  25. Als een huis niet verkoopt, is de vraagprijs naar mijn idee per definitie te hoog... Volgens mij kun je als verkopende partij het beste gewoon op funda of jaap zoeken naar vergelijkbare huizen (dus vergelijkbaar op alle fronten, ook bv. wat betreft de aantrekkelijkheid van de locatie) en daar dan met jouw vraagprijs net iets onder gaan zitten (en als je niks vergelijkbaars vindt, natuurlijk gewoon kijken naar de huizen die sterk op de jouwe lijken, en dan dus kijken of jouw huis net wat meer plussen heeft of juist niet, en op basis daarvan bepalen wat jouw vraagprijs in vergelijking tot de vraagprijzen van redelijk vergelijkbare huizen moet zijn). Ik kijk regelmatig op funda/jaap en daar zie ik dat huizen waarvoor zo'n net wat gunstigere prijs gevraagd wordt, vaak binnen een paar weken zijn verkocht.

    BeantwoordenVerwijderen
  26. Aardige 'discussie'. Wat als eerste opvalt, is dat nagenoeg iedereen anoniem wenst te blijven. En daarmee verlies ik belangstelling voor de inhoud. Bovendien is de lijn lastig te volgen als 'anoniem' op 'anoniem' reageert i.p.v. makelaar Pieterse op (particulier) Jan.

    Waarom zou een klant naar je luisteren als je niet naar voren durft te treden? Welke autoriteit of expertstatus denk je daarmee uit te stralen?
    En andersom: waarom zou een makelaar naar je luisteren als je in het schemerduister wenst te blijven? Halve informatie geeft of niet het achterste van je tong laat zien?

    Hoe kunnen mensen elkaar ècht goed van dienst zijn, je hulpvraag beantwoorden, je volledig advies geven, toegevoegde waarde tonen èn leveren als je niet open en eerlijk bent? Als er niet 100% vertrouwen is? En dat begint met uit de anonimiteit te treden, te zeggen wie je bent, zoals je je ook offline fatsoenlijk aan een ander voorstelt om kennis te maken.

    Wellicht dat de ziel en zaligheid op Hyves, Facebook of twitter wel bloot wordt gelegd, of gewoon ouderwets in het café, maar waarom dan niet in situaties waarin het er ècht toe doet? Waarin het gaat om grote beslissingen en om (veel) geld?

    Gisteren kopte het FD dat online makelaars omzetgroei hebben gerealiseerd in 2011. Was de courtage daarbij doorslaggevend voor de keuze van de klant, werd de behoefte van de klant beter beantwoord, of kon de offline makelaar zijn toegevoegde waarde onvoldoende duidelijk maken? Of was er een andere reden? Hoe dan ook: voor 2012 ligt daar een uitdaging!

    En als je die handschoen oppakt... stel je dan even voor? Da's wel zo'n goed begin van een duurzame vertrouwensrelatie!

    Er is gesproken over partijen bij elkaar brengen. Over een sector die toegevoegde waarde moet tonen, transparant moet zijn. Dat bereik je niet met anonimiteit. Zó 20e eeuw! Dat begint door met open en frisse blik, ontdaan van oude patronen, de ander tegemoet te treden. Kennis te maken, te luisteren en vooral open en eerlijk te communiceren.

    Doe je dit zelf niet, verwacht dat dan ook niet van de ander... Niet van je makelaar, en niet van je klant.

    Ik wens je succes met de verkoop! Of de aankoop!

    Ondertussen help ik je daarbij door partijen daadwerkelijk bij elkaar te brengen en in alle openheid met elkaar te communiceren tijdens 'Uw hypotheek en huis in 2012': http://www.dehypotheekleader.nl/nieuws/bijeenkomst-uw-hypotheek-en-huis-in-2012/

    BeantwoordenVerwijderen
  27. Beste Jeroen,

    Ik mis totaal uw punt.

    Jammer dat u een naam nodig heeft om inhoudelijk te kunnen reageren.

    Mvg,
    Anoniem

    BeantwoordenVerwijderen
  28. Zoals eerder geschreven:

    In deze tijd moet een huis optimaal onderhouden zijn. Bij alle bezichtigingen die ik gedaan heb de afgelopen 2 jaar ben ik niets anders dan slechte verbouwingen, goedkope oplossingen en rotte kozijnen en houtwerk tegen gekomen.

    Blijkbaar schering en inslag bij de categorie van 200k tot 250k in Friesland. Alleen al dit fenomeen betuigt van een veel te hoge vraagprijs. VRaag je die hoge prijs zorg er dan voor dat het huis in tip top staat is. Zo niet 40% van de prijs af, beetje verbouwen en opknappen (met alle rottigheid die te voorschijn komt zodra je bezig gaat) kost al gauw 40.000 euro.

    Lang leve de hoge huizenprijs het enige wat het heeft gebracht is persoonlijk leed en inflexibiliteit van de mensen.

    BeantwoordenVerwijderen
  29. Huis op 8 april 2012 te koop gezet. Prijs 20000 euro onder WOZ waarde. Op 9 april eerste kijker. Verkoop ging niet door door uitzending Pauw en Witteman (stemmingmakerij!). Op 10 april tweede kijker. Prijs nogmaals verlaagd met 10000 euro: verkocht onder voorbehoud van financiering. Inmiddels heeft 3e kijker zich aangemeld. Voor zelfde soort huizen (slechter onderhouden) wordt prijs boven WOZ gevraagd, dus staan nog steeds te koop.

    BeantwoordenVerwijderen
  30. Wij hebben ons huis te ruil gezet op de gratis site van swap.nl en zijn nu in onderhandeling Ik denk dat dit de manier voor de verkoop van je huis is

    BeantwoordenVerwijderen
  31. Ons huis staat al 3 jaar te koop, we krijgen maar geen kijkers. heeft iemand tips?

    BeantwoordenVerwijderen