Blog Vereniging Eigen Huis

2012-01-31T11:59:00.002+01:00

Goodbye peilinghypotheekrenteaftrek.blogspot.com

Vanaf vandaag veschijnen de blogs van Vereniging Eigen Huis op onze eigen site. Daarmee nemen we afscheid van het oude vertrouwde URL peilinghypotheekrenteaftrek.blogspot.com. Misschien een aardige gelegenheid om eens terug te halen hoe we ook alweer aan de naam 'peilinghypotheekrenteaftrek' kwamen.

Geschiedenis
In de aanloop naar de verkiezingen van 9 juni 2010 was de hypotheekrenteaftrek een veel besproken thema. Vereniging Eigen Huis vond het belangrijk te weten wat de Nederlandse burger er eigenlijk zélf van vond. Dus organiseerden we een peiling. Om die peiling extra onder de aandacht te brengen begonnen we met het schrijven van blogs. Vandaar de naam peilinghypotheekrenteaftrek.blogspot.com.

Geen preoccupatie
Met de wetenschap van nu hadden we voor onze blogs waarschijnlijk beter een meer algemene naam kunnen kiezen. De blogs gingen immers al snel over veel meer onderwerpen dan alleen de hypotheekrenteaftrek. Bovendien lijkt de naam ‘peilinghypotheekrenteaftrek’ een soort preoccupatie met het H-woord te suggereren. Quod non. Vereniging Eigen Huis is niet met het beleidsinstrument 'hypotheekrenteaftrek' getrouwd. Veel belangrijker zijn voor ons de doelen die we op de woningmarkt nastreven, zoals betaalbaarheid, waardebehoud, keuzevrijheid en dynamiek.

Grappig
En grappig genoeg werden we juist door de uitkomsten van de peiling in deze laatste opvatting gesterkt. Aan de peiling deden ruim 120.000 mensen mee. Er kwam uit naar voren dat voor de meeste mensen de hypotheekrenteaftrek niet heilig is. Maar wel maakten zij zich zorgen om de gevolgen van een beperking van de renteaftrek voor onder meer de woonlasten en de huizenprijzen. Dit sterkte Vereniging Eigen Huis in haar standpunt dat de hypotheekrenteaftrek geen taboeonderwerp mag zijn, onder de voorwaarde dat betaalbaarheid en waardebehoud gegarandeerd zijn.

Genuanceerd
Mede gesteund door de uitkomst van de peiling, tracht Vereniging Eigen Huis in discussies over de woningmarkt steeds een genuanceerd standpunt in te nemen. Dit is ook, gezien de omvang en diversiteit van onze achterban, niet meer dan logisch. Miljoenen huidige en potentiële eigenwoningbezitters denken niet overal hetzelfde over. Dus moet 'hun' vereniging wegblijven bij partijpolitieke stellingnamen en zich zoveel mogelijk houden bij feiten en analyses en bij de ervaring die zij in 37 jaar heeft opgebouwd.

Goodbye - hello
Al met al vindt u onze nieuwe blogs na vandaag niet meer op peilinghypotheekrenteaftrek.blogspot.com, maar op onze eigen site. We zijn er trots op dat onze blogs daarnaast ook te lezen zijn op 'de nieuws- en opiniesite voor vastgoedprofessionals' Spacemakers. Commentaar op de blogs kunt u blijven geven op www.eigenhuis.nl/blog. En natuurlijk via twitter (@rob_mulder).

Duidelijkheid op de woningmarkt

2012-01-27T10:01:00.001+01:00

Regelmatig wordt gesteld dat de woningmarkt enorm veel baat zou hebben bij duidelijkheid. Duidelijkheid, met name, over de toekomstige fiscale behandeling van de eigen woning. Vereniging Eigen Huis heeft daar een voorstel voor.

Onzekerheid
De woningmarkt wordt momenteel geplaagd door grote onzekerheid waarmee potentiële kopers zitten. Onzekerheid over wat de toekomst gaat brengen. Deels hangt deze onzekerheid samen met de algemene internationale economische ontwikkelingen. Méér mensen dan een paar jaar geleden vragen zich af of ze hun baan zullen behouden. En hoe hun inkomen zich zal ontwikkelen. En hun vaste lasten. Het moge duidelijk zijn dat de onzekerheid die samenhangt met de internationale crisis voor huizenkopers in Nederland een gegeven is. Daar moeten we op dit moment dus mee leven.

Opties
Daarnaast is er echter onzekerheid die specifiek met de woningmarkt samenhangt. Daar kunnen we misschien wél iets aan doen. Een grote vraag die momenteel boven de markt hangt, is wat er in de toekomst gaat gebeuren met de hypotheekrenteaftrek. De continue discussie maakt kopers nog meer kopschuw. Wat zijn opties om aan deze onzekerheid een eind te maken?

De onzekerheid zou weg zijn als je op korte termijn zou besluiten de hypotheekrenteaftrek af te bouwen. Een veel gehoorde suggestie. Wel zo duidelijk toch? Het gaat echter niet gebeuren. Het kabinet Rutte heeft de kiezers beloofd niet aan de renteaftrek te tornen.
Omgekeerd zou aan de onzekerheid ook een eind komen als je nu zou kunnen besluiten dat de hypotheekrenteaftrek voor eeuwig behouden blijft. Onnodig te zeggen dat dit onmogelijk is. Een kabinet heeft het vier jaar voor het zeggen, geen honderd.

Beide opties zijn dus geen optie.

Voorstel
Wat dan wel? Een suggestie die Vereniging Eigen Huis bij de politiek uitdraagt, sluit aan bij de daadwerkelijke zorgen van eigenwoningbezitters en potentiële kopers. Die zorgen gaan niet zozeer over het instrument ‘hypotheekrenteaftrek’, Maar veeleer over vragen als: kan ik het huis blijven betalen? En: behoudt mijn huis zijn waarde?

Politieke partijen zou duidelijkheid kunnen scheppen door te beloven dat, wat hen betreft, de fiscale behandeling van de eigen woning alléén zal worden aangetast in het kader van een totaalplan, waarbij betaalbaarheid en waardebehoud centraal staan.

Beter duidelijkheid over de politieke intenties dan schijnzekerheid over de inzet van een beleidsinstrument. Bovendien sluit je hiermee zowel aan bij de gedachte dat er ooit een keer 'iets' moet gebeuren als bij de zorgen van burgers of ze hun woning dan nog wel kunnen blijven betalen en of de woning haar waarde behoudt.

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter: @rob_mulder

Doel en middel

2012-01-24T09:49:00.000+01:00

Ten aanzien van de woningmarkt lijkt het soms of er ‘zoveel mensen, zoveel meningen’ zijn. Politieke partijen hebben allemaal hun eigen opvattingen en accenten. Elke deskundige heeft zo zijn of haar eigen stokpaardjes. En maatschappelijk betrokken partijen hebben natuurlijk ieder hun eigen achterban. Hoe kun je in zo’n situatie tot een breed gedragen visie op de toekomst van de woningmarkt komen? Volgens mij helpt het dan in elk geval om een heel duidelijk onderscheid te maken tussen doel en middel. Tussen de doelstellingen die je nastreeft en de beleidsinstrumenten die je daarvoor inzet.

Beleidsdoelstellingen
Voor Vereniging Eigen Huis zijn belangrijke doelstellingen:

Betaalbaarheid. Zowel voor zittende als nieuwe bewoners.
Zicht op waardebehoud van een woning. Anders steekt niemand zijn geld meer in een eigen huis.
De beschikbaarheid van woningen. Het is belangrijk dat het aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief, de vraag naar woningen zo goed mogelijk volgt.
Dynamiek en doorstroming. Als je persoonlijke situatie wijzigt - privé of werk gerelateerd - moet je kunnen verhuizen en een passende woning kunnen vinden.
Keuzevrijheid. Mensen moeten, afhankelijk van hun situatie en voorkeur, kunnen kiezen tussen bijvoorbeeld huur en koop.

Eigenlijk schiet de huidige woningmarkt in al deze doelstellingen tekort.

Beleidsinstrumenten
Er zijn problemen in zowel de huur- als de koopsector. Om de problemen op te lossen en de doelstellingen te bereiken moet volgens Vereniging Eigen Huis het gehele beleidsinstrumentarium dat invloed heeft op de woningmarkt kritisch tegen het licht worden gehouden. Van ruimtelijkeordeningsbeleid en grondpolitiek tot overdrachtsbelasting en huurtoeslag. En natuurlijk mag dan op de H-woorden hypotheekrenteaftrek en huurprijsregulering geen taboe rusten. Het zijn immers 'slechts' beleidsinstrumenten. En het gaat om de te bereiken doelstellingen.

Zaken doen
Wie de doelstellingen van Vereniging Eigen Huis ten aanzien van de woningmarkt onderschrijft en er geen dogma’s op nahoudt ten aanzien van het thans gangbare beleidsinstrumentarium, kan met ons zaken doen. En volgens mij ook met elkaar.

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder). Achter de schermen werkt Vereniging Eigen Huis samen met enkele andere maatschappelijk betrokken organisaties aan een allesomvattend woningmarktplan.

Kill your darlings

2012-01-20T13:03:00.000+01:00

Hypotheekrenteaftrek is een explosief goedje. Zorg voor een vonkje en het resultaat is dagenlang ophef en krakeel. Het is dan ook een media-darling; weinig onderwerpen vullen zo makkelijk de kolommen en programma’s als het h-woord. Als het op de redactie even stil is, bel je wat rond en je hebt zo een handvol tegengestelde meningen. Haal de overblijvende nuances er uit en de oplage- en kijkcijfers zien er weer goed uit. Maar is er iets nieuws? Nee, renteaftrek zorgt al decennialang voor politieke meningsverschillen.

Bedreiging?
Betrekkelijk nieuw is dat er economische argumenten bijkomen. Omdat bijna niemand zijn hypotheek tussentijds aflost zorgt het systeem voor een almaar grotere nationale hypotheekschuld. Daardoor betaalt de overheid jaarlijks meer renteaftrek aan huiseigenaren en dat vormt een bedreiging voor de economische stabiliteit. Of dat helemaal waar is en of er niet veel tegenover staat wat het beeld minder angstaanjagend maakt, doet er vaak niet zoveel toe. Wel of niet beperken van de renteaftrek, daar gaat het om. Als u niet voor bent, dan bent u tegen.

'Coalitie'
Een mooi staaltje demagogisch schrijven liet een landelijk dagblad deze week zien. ‘Een brede coalitie eist dat het Kabinet de renteaftrek nu aanpakt’ kopte het vol bravoure. Niet de minsten maakten volgens de redactie deel uit van die spontane coalitie: banken, economen en zelfs consumentenorganisaties. De huiseigenaar – en wie dat ooit nog wil worden - be damned, de renteaftrek moet er aan vindt gans het land, dus nu alleen het kabinet nog. Maar is dat ook zo? Niet in het minst. Er is geen sprake van een coalitie, en de renteaftrek beperken ‘omdat het nu moet’ zegt niemand zoals het staat opgeschreven.

Reactie
Het effect is echter onverminderd groot. Artikelen als deze zijn als een steen in een vijver en alle media varen mee op de golven. En zo staat een dagelijkse actualiteitenrubriek bij ons op de stoep om een reactie te halen. Waarom wij nu opeens om zijn, want zo staat dat in de krant. En zo leggen we uit wat we al jarenlang consequent vertellen. Dat je bij ons geen ‘njet’ hoort als het over verandering van de renteaftrek gaat en ook dat wij pal staan voor het consumentenbelang. Dat zit nu eenmaal in ons dna. Betaalbaarheid en waardebehoud van de eigen woning staan voorop. We weten heel goed wat er in Woonland aan de hand is. Daarom hebben we in 2010 al een visie geschreven om de woningmarkt gezonder te maken, voor kopers, eigenaren en voor huurders. Daarin ontbreekt ook de hypotheekrenteaftrek niet. Jammer voor de journalist, maar we blijken genuanceerd en denken vooruit, en dat levert al snel moeilijke televisie op.

Duidelijkheid
Mijn advies aan de media: kill your darlings, een oude filmwijsheid. Voors- en tegens van renteaftrek levert snel makkelijke kopij en beelden op, maar die is al vele malen geschreven, vertoond en grijsgedraaid. De kijker en lezer is al lang murw en doof van alle kakelbla over het h-woord en wil vooral rust en duidelijkheid. Tot die tijd blijft hij door alle gecreëerde onzekerheid op zijn handen zitten en worden steeds minder huizen verkocht en gebouwd.

Lees ook: Vereniging Eigen Huis: Over de hypotheekrenteaftrek

Uw kosten onder controle?

2012-01-18T13:16:00.000+01:00

Het raakt iedereen
Lastenverzwaring daar krijgen we nu volop mee te maken. Een hogere zorgpremie , duurder openbaar vervoer en fors meer betalen aan de pomp. Heb je kinderen die naar de kinderopvang gaan, dan voel je dat extra in je portemonnee. Nog niet te spreken over andere malaise zoals de stagnerende woningmarkt en de problemen in Europa in brede zin met alle mogelijke financiële gevolgen van dien. Volgens cijfers van het CBS zijn consumenten behoorlijk somber over hun eigen financiën in 2012.

Woonlasten: kwart van uw uitgaven
Zeer vervelend. Als de lastenverzwaringen u hard raken, zal u waarschijnlijk uw uitgaven tegen het licht houden om waar mogelijk te bezuinigen. De woonlasten zijn daarbij een belangrijk onderdeel.
Volgens cijfers van het CBS zijn de woonlasten inclusief de uitgaven voor het onderhoud van de woning en de tuin met € 8.000 bijna een kwart van de uitgaven van een gemiddeld Nederlands huishouden. Bij lage inkomens is dat percentage iets hoger en bij hogere inkomens iets lager. Bij het ‘screenen’ van de uitgaven worden deze woonlasten vaak als een vaste kostenpost gezien. Maar dat geldt zeker niet voor het onderdeel energie dat naast uw hypotheek de belangrijkste woonlast is. Dit is een kostenpost van bijna € 2.000 per jaar voor een doorsnee huishouden.

Aandeel energiekosten neemt toe
Het is belangrijk om te beseffen dat de energiekosten de afgelopen jaren sterk zijn gestegen. Vooral fors duurder gas en de verhoogde energiebelasting raken huishoudens hard in de portemonnee. Consumenten betalen tegenwoordig bijna twee keer zoveel voor het verwarmen van hun huis dan tien jaar geleden! En waarschijnlijk gaan deze energiekosten de komende jaren alleen maar verder omhoog. Energie slurpt een steeds groter deel van uw woonbudget op.

Beïnvloedbaar
Door op energiekosten te besparen kunt u uw woonlasten aanzienlijk beperken. Ten eerste helpt het om uw huidige energiecontract tegen het licht te houden en naar een goedkopere aanbieder over te stappen. Als u nog nooit bent overgestapt kan u daarmee gemiddeld meer dan € 200,- per jaar besparen. Ook kunt u gemiddeld meer dan € 200,- per jaar besparen door geen ruimtes in het huis te verwarmen waar u toch niet verblijft. Ten derde kunt u jaarlijks gemiddeld € 200,- besparen door uw verwarmingsinstallatie beter te laten inregelen. Dit ‘waterzijdig inregelen’ vergt een eenmalige investering van zo’n € 350,-, maar vervolgens heeft u jaarlijks een lager gasverbruik en een beter warmtecomfort. Dit zijn enkele voorbeelden, er zijn nog veel meer mogelijkheden om energie te besparen.

Voor gevorderden
En nu ik u toch op de goede weg breng: er zijn ook mogelijkheden om zelf energie op te wekken. Denk aan zonnepanelen, een zonneboiler, een HRe-ketel. Het vergt een investering (als u het geld in het kader van de besparingen kunt missen), maar die verdient zich op termijn terug. Door zelf energie op te wekken wordt u minder afhankelijk van de alsmaar stijgende energieprijzen. Tevens kunt u daarmee behoorlijk op uw woonlasten besparen. Zeker voor de lange termijn is dit hoogstwaarschijnlijk een zeer gunstige belegging.

Of uw woonlasten nog verder gaan stijgen, bepaalt u dus ook voor een belangrijk deel zelf!

Onder water op de woningmarkt

2012-01-16T10:37:00.000+01:00

Naarmate de waarde van woningen daalt, staan steeds meer eigenwoningbezitters 'onder water' met hun hypotheek. Dit betekent dat hun hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning. Hoe erg is dit? Het is vooral erg als je moet of wilt verhuizen. En de banken maken het erger dan nodig zou zijn.

Geen probleem
Het is erg onprettig om te beseffen dat je huis minder waard is dan het bedrag dat je hebt geleend om de woning te kopen. Het hoeft echter gelukkig niet altijd een acuut probleem te zijn. Dat geldt met name voor eigenaren die de hypotheeklasten goed kunnen opbrengen en die voorlopig in de woning willen blijven wonen. Het verschil tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning is dan vooral een papieren gegeven.

Restschuld
Pas als de woning daadwerkelijk moet worden verkocht, ontstaat een restschuld. Die zal minder hoog zijn naarmate de eigenaar een groter aan de hypotheek gekoppeld spaarpotje heeft (een spaar- of beleggingspolis of banksparen), waardoor de netto hypotheekschuld immers lager is dan de bruto schuld. Mensen die pas kort geleden hun eerste woning hebben gekocht hebben meestal nog het minst kunnen sparen. Als zij, bijvoorbeeld door echtscheiding of werkloosheid, moeten verkopen, hebben zij een financieel gat te dichten. Eventueel elders opgebouwd spaargeld gaat dan verloren. Of ze blijven daadwerkelijk met een schuld zitten.

Verhuizen
Ook als mensen om een positieve reden willen verhuizen naar een andere woning, bijvoorbeeld vanwege een nieuw baan, kan een restschuld hun flink in de weg zitten. Zelfs als ze verhuizen naar een woning in dezelfde of een lagere prijsklasse. De banken zijn in de praktijk namelijk - ondanks dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) expliciet die mogelijkheid biedt - onwillig een restschuld mee te financieren in de nieuwe hypotheek. Waarom? Het maakt toch niet uit of iemand onder water staat in zijn oude huis of in een nieuwe woning? Daarom is er in de GHF ook een uitzondering voor gemaakt. Doordat banken niettemin meestal weigeren aan dergelijke verhuizingen mee te werken, raken huishoudens onnodig in de problemen. Het ontneemt bank en klant ook een natuurlijk moment om samen orde op zaken te stellen en de financiering zo verantwoord mogelijk in te richten. En het belemmert de arbeidsmobiliteit.

Nog minder concurrentie
Een onderbelicht probleem is tot slot dat de concurrentie op de hypotheekmarkt verder afneemt, doordat huishoudens die onder water staan niet of nauwelijks kunnen veranderen van geldverstrekker. Dit terwijl we op de hypotheekmarkt juist behoefte hebben aan méér concurrentie.

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder).

Hoe komt het dat er überhaupt nog woningen verkocht worden?

2012-01-13T09:48:00.002+01:00

Het zal veel mensen vermoedelijk verbazen dat maandelijks nog steeds bijna 10.000 huishoudens hun woning verkocht krijgen. Dat is althans het gemiddelde over 2011, gebaseerd op de laatste cijfers van de NVM. Voor 2012 voorspelt de NVM een daling van het aantal transacties met vijf procent. Dan worden er gemiddeld dus nog steeds tussen de 9.000 en 10.000 woningen verkocht. Hoe kan dat? Je zou, afgaand op alle slecht-nieuws-berichten, verwachten dat de markt helemaal op z'n gat ligt.

Problemen in huur- en koopsector
Stel je zoekt een huis. Bijvoorbeeld omdat je lang genoeg bij je ouders hebt gewoond. Of omdat je wilt gaan samenwonen. Je wordt dan op de woningmarkt geconfronteerd met:
1) lange wachttijden én een inkomensgrens in de sociale huursector;
2) een heel beperkte en relatief dure vrije huursector;
3) een koopsector in onzekerheid (wordt mijn woning steeds minder waard?), met strenge hypotheeknormen (kan ik het wel financieren?).
Noch in de huursector, noch in de koopsector is het dus erg gemakkelijk of erg aantrekkelijk om een woning te zoeken.

Je moet wonen
Maar je moet toch ergens wonen. Mensen die het kunnen betalen en financieren, besluiten dan soms toch een woning te kopen. Een aantal argumenten kan daarvoor pleiten:
1) men wil voor langere tijd in de woning blijven wonen;
2) de hypotheekrente is nog steeds relatief laag;
3) de keuze van woningen is ruim;
4) er valt goed over de prijs te onderhandelen;
5) er is ruim de tijd om een woning te keuren;
etcetera.
Voor sommige mensen wegen deze factoren zwaarder dan de onzekerheid over de toekomstige waardeontwikkeling en over de hypotheekrenteaftrek. Zij besluiten dan te kopen. Dit verklaart een deel van de bijna 10.000 verkochte woningen per maand.

Je moet verhuizen
Soms heb je geen andere keuze dan te verhuizen. Bijvoorbeeld als je elders in het land een baan hebt geaccepteerd, die niet of nauwelijks dagelijks te bereizen valt. Of vanwege gezinsuitbreiding. Het leven staat niet stil en mensen hebben soms simpelweg geen andere optie dan hun woning te verkopen en/of een andere woning te zoeken. Als mensen snel moeten verkopen, zullen ze dat in veel gevallen alleen kunnen bereiken door de woning aan te bieden tegen een lage prijs. Voor de koper kan dit een buitenkans zijn. Wie per se andere woonruimte nodig heeft, krijgt te maken met de eerder geschetste problemen in zowel de huur- als de koopsector. Een aantal mensen zal besluiten te kopen. Ook zij dragen dus bij aan de bijna 10.000 verkochte woningen per maand.

DWDD
Ergo: de woningmarkt draait door, zij het op een laag toerental. Daarbij speelt ook nog het volgende een rol. Naarmate de crisis voortduurt, kunnen of willen sommige huishoudens hun verhuisplannen niet langer uitstellen. Er kan dan een soort 'inhaalvraag' op gang komen. Of en wanneer dat gebeurt, kan niemand zeggen. Een economenwijsheid luidt niet voor niets: voorspellen is moeilijk, vooral als het de toekomst betreft.

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder).

Makelaars en criminelen

2012-01-11T10:34:00.001+01:00

Overweegt u uw woning (tijdelijk) te verhuren? Dan is het goed te beseffen dat achter schijnbaar nette huurders nietsontziende criminelen kunnen schuilgaan. Ongeschoren sujetten die uw woning maar om één reden willen huren, namelijk om er een wietplantage in te stichten. En als de criminelen allang weer hun hielen hebben gelicht, zit u met de schade. Variërend van fysieke beschadigingen tot een enorme elektriciteitsrekening. Voor wie op twitter @woonfraude of @verhuurveilig volgt, is dit al geen nieuws meer. En mede door hun toedoen hebben ook de traditionele media er inmiddels de nodige aandacht aan besteed.

Beklaagdenbank
In de nieuwsberichten zitten overigens niet zozeer de criminele huurders in de beklaagdenbank, als wel de verhuurmakelaars, die kennelijk onvoldoende voorzorgsmaatregelen in acht hebben genomen om de criminelen buiten de poort te houden. De identiteit van de huurders is dan bijvoorbeeld niet voldoende gecheckt, waardoor zij anoniem en ongestraft hun slag kunnen slaan.

Titelbescherming
In de discussie over hoe dit onheil te bestrijden wordt inmiddels gepleit voor een landelijk keurmerk voor verhuurmakelaars. En zelfs voor het wettelijk beschermen van de titel 'makelaar'. Dit gaat Vereniging Eigen Huis drie stappen te snel. Niet voor niets is de titelbescherming tien jaar geleden afgeschaft, mede ter bevordering van de concurrentie tussen makelaars. Vereniging Eigen Huis vindt dat in eerste instantie niet de wetgever, maar de makelaarsbranche zelf aan zet is. Van de brancheorganisaties mag worden verwacht dat zij er - via opleiding en opvoeding - voor zorgen dat de deskundigheid en integriteit van hun leden boven elke twijfel verheven is. Inclusief de vaardigheden en alertheid om huurders met snode plannen tijdig te ontmaskeren. Op de verhuurmarkt kunnen deze deskundige makelaars zich vervolgens positief onderscheiden van niet bij een brancheorganisatie aangeloten collega's.

Gewaarschuwd
Hoe staat het met de deskundigheid van makelaars als het gaat om het weren van foute huurders? "Nu schiet die deskundigheid soms nog tekort, maar de makelaarsorganisaties zijn er wel al druk mee bezig,” aldus een collega van mij die het kan weten. Vereniging Eigen Huis moedigt de makelaarsorganisaties daarom aan meer tempo te maken. Tot die tijd - maar vermoedelijk ook daarna - is het zaak dat u als potentiële verhuurder ook zelf uw ogen en oren open houdt. Op de site van Vereniging Eigen Huis treft u hiervoor enkele tips aan. Een gewaarschuwd mens telt voor twee!

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder).

Verkooptips

2012-01-09T10:46:00.000+01:00

Binnenkort komt de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) weer met woningmarktcijfers. Het gaat om de verkoopcijfers over het laatste kwartaal van 2011. En daarmee worden ook de cijfers bekend van het gehele jaar 2011. We zijn bij Vereniging Eigen Huis natuurlijk erg benieuwd naar de cijfers. Tot op heden gingen we uit van circa 10.000 verkochte bestaande woningen per maand. Dat is veertig procent minder dan vóór de crisis. Wat moet je doen als je huis te koop staat en het wil maar niet lukken? In Eigen Huis Magazine van januari, dat net na de jaarwisseling bij al onze leden is bezorgd, treft u een aantal verkooptips aan.

Gouden tip
Voorop gesteld moet worden dat ook Vereniging Eigen Huis de gouden verkooptip niet in handen heeft. Veel potentiële kopers zitten op hun handen omdat zij eerst zelf hun huis moeten verkopen. En weer anderen krijgen de financiering niet rond. Kopers die nog wel willen en kunnen kopen zijn vanzelfsprekend op zoek naar aantrekkelijke, goed onderhouden woningen op een mooie locatie. Tegen een scherpe prijs. Wie als verkoper in de huidige markt het onderste uit de kan wil halen, krijgt waarschijnlijk de deksel op zijn neus.

Gratis koe
In Eigen Huis Magazine treft u verkooptrucs aan, waarvan een aantal door onze leden zelf is aangedragen. De meest spectaculaire verkooptruc vind ik persoonlijk de gratis koe die een Overijsselse makelaar de kopers van een woonboerderij in het vooruitzicht heeft gesteld. U moet er wel rekening mee houden dat een volwassen koe zo'n 150 liter water per dag drinkt. En dan heb ik het nog niet eens over de pakweg 90 kilo gras en 10 kilo krachtvoer die het dier wegkauwt. Als u de koe niet wilt, maar het huis wel, dan is er misschien nog iets aan de prijs te doen?

De hond moet blijven
De rol van de makelaar is interessant in de huidige markt. Kan de makelaar voor u als verkopende partij werkelijk het verschil maken? In Eigen Huis Magazine komt makelaar Barend Treep aan het woord, bekend van zijn 'ruzie' met Funda. In plaats van een foto van een woning, plaatste de makelaar uit Weesp een foto van een hond op Funda. Om aandacht te trekken. In de huidige markt moet een te koop staande woning zich echt onderscheiden, is zijn filosofie. Funda was 'not amused', maar makelaar Treep is er inmiddels wereldberoemd mee geworden op twitter (@barendtreep). Of zijn actie #dehondmoetblijven het heeft geschopt tot 'trending topic' weet ik niet, maar het zou me niets verbazen.

Serieuze vraag
De bovenstaande voorbeelden, met een koe en een hond in de hoofdrol, lijken ludiek. Maar er gaat een heel serieuze vraag achter schuil: hoe maakt uw makelaar in de huidige markt voor u het verschil? Het kan geen kwaad daar als verkoper expliciet naar te vragen. En als uw makelaar zo goed is als hij of zij zegt, waarom is uw huis dan nog niet verkocht? De loutere mededeling van zijn of haar kant dat de markt nu eenmaal enorm tegenzit, vind ik onvoldoende. Er worden immers nog steeds duizenden woningen per maand verkocht. Aan de makelaar de schone taak te zorgen dat uw woning hier binnenkort bij zit!

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder).

De hypotheekrenteaftrek: onmisbaar in ons financieringssysteem

2012-01-04T09:34:00.002+01:00

Als de hypotheekrenteaftrek alleen maar een voordeel zou zijn waar vooral hogere inkomens van profiteren, dan zou hij allang niet meer in de huidige vorm bestaan. Daar ben ik van overtuigd. Er is meer aan de hand. Meer dan menigeen in de gaten heeft. De hypotheekrenteaftrek is onderdeel van een financieringssysteem. Met dit systeem is decennialang onze kwalitatief zeer goede woningmarkt gefinancierd en is veel welvaart en welzijn gecreëerd. Zoals zo vaak, vertelt het spoor van het geld hoe het precies zit.

Bloeden
Hoge huizenprijzen, de koper moet er voor bloeden. En hij kan er voor bloeden dankzij de hypotheekrenteaftrek. De koper bloedt en de overheid bloedt. De laatste als gevolg van minder belastinginkomsten. Maar daar staat veel tegenover. Behalve dat het eigenwoningbezit ook veel inkomsten en sociaal-maatschappelijke voordelen oplevert, zijn er uitgaven die de overheid niet hoeft te doen dankzij de hypotheekrenteaftrek. Het gebeurt allemaal in de nieuwbouw, waar sinds 1975 circa de helft van alle bestaande woningen is gebouwd.

Meebetalen
Wie verdient er aan de hoge huizenprijzen en waar wordt het geld voor gebruikt? Wie in een nieuwbouwproject een huis koopt, betaalt in werkelijkheid niet de prijs van een stuk bouwgrond en de bouwkosten van het huis. In plaats daarvan wordt een stuk van de totale projectfinanciering betaald, zogenaamd als ‘koop-/aanneemsom’. Daarin zitten ook de kosten verwerkt van de aanleg van de gehele infrastructuur van de wijk en de realisatie van allerlei voorzieningen. Wie een nieuwbouwhuis koopt, betaalt mee aan alles wat boven en onder de grond nodig is om een nieuwbouwwijk te laten functioneren.

Meebetalen
Een sociale huurwoning kan onmogelijk worden gebouwd tegen de huurprijs die de bewoner er voor betaalt. Realisatie en exploitatie zijn alleen mogelijk als een speciale grondprijs wordt gehanteerd, als een goedkope financiering wordt verkregen en als de bouwkosten worden gedrukt. Het laatste wordt bereikt door een groot deel van de bouwkosten te ‘verschrijven’ naar de koopwoningen die in hetzelfde project worden gerealiseerd. Als nieuwbouwkoper betaal je dus mee aan de financiering van de ‘onrendabele top’ van de sociale huursector.

Meebetalen
Koopwoningen vormen de kern van nieuwbouwprojecten. Niet alleen onmisbaar voor de financiering van allerlei onderdelen, maar zijn tevens de vetpot voor gemeenten en ontwikkelaars. Met de ‘meeropbrengsten’ uit de locatieontwikkeling kunnen gaten in de gemeentebegroting worden gedicht, rondwegen en parken worden aangelegd of het kunstgrasveld van de voetbalvereniging worden betaald of een aanvullende financiering voor de Noord/Zuidlijn worden gerealiseerd. Tot voor kort kon het allemaal, mede dankzij de hypotheekrenteaftrek.

Beperkte blik
Wie de hypotheekrenteaftrek enkel beschouwt als een kostenpost voor de overheid of een risicofactor voor de financiële wereld, heeft een te beperkte blik. Het is een onlosmakelijk onderdeel van een financieringssysteem waarvoor eerst een goed alternatief moet worden gevonden, wil een wijziging niet leiden tot het compleet vastlopen van het systeem. De hypotheekrenteaftrek beperken of afschaffen, of misschien (voorlopig) toch maar laten zoals hij is?

Kooprecht voor huurders: Vereniging Eigen Huis staat graag aan hun kant

2011-12-27T09:47:00.000+01:00

Op twitter is een ware stortvloed aan kritiek losgebarsten op het #kooprecht voor huurders van een corporatiewoning, zoals afgelopen vrijdag voorgesteld door minister Spies van BZK. Ik vind de argumentatie van de tegenstanders dermate zwak dat ik me niet afzijdig kon houden. In een eerdere blog gaf ik al aan positief te staan tegenover het kooprecht. Hieronder mijn samenvatting van de discussieop twitter. Als u op de onderstaande blog wilt reageren, kan dat hieronder of via twitter (@rob_mulder). Ik zet me schrap, want ik heb gemerkt dat de gemoederen hoog kunnen oplopen als het over het kooprecht gaat.

Juridische haalbaarheid
Waar het op twitter nauwelijks over gaat, is de juridische haalbaarheid van een kooprecht. Overigens een bepaald niet onbelangijk aspect. Het oordeel van de juristen van Vereniging Eigen Huis is dat het kooprecht juridisch haalbaar is, mits zorgvuldig vormgegeven. De exacte vormgeving zoals het kabinet die voor ogen staat is nog niet bekend, omdat het voorstel eerst voor advies naar de Raad van State is gezonden. Voor onze juridische argumentatie verwijs ik kortheidshalve naar de informatie daarover op de website van Vereniging Eigen Huis.

Uitverkoop
Wat op twitter vaak wordt beweerd, is dat het kooprecht de doodsteek zou zijn voor het gehele volkshuisvestingsbeleid. Een rampzalige uitverkoop van de goed onderhouden sociale huursector. Dit argument is echter de wereld op zijn kop. De sociale huursector in Nederland bedraagt met 2,4 miljoen woningen maar liefst 1/3 van de totale woningvoorraad. Zo'n hoog aandeel is uniek in de wereld. Om dan te beweren dat Nederland ten onder zou gaan aan een inkrimping van de sociale huursector getuigt niet van een sterk ontwikkelde realiteitszin. De extreem grote sociale huursector is juist een belangrijke reden om de woningen te koop aan te bieden aan de huurders.

Moment
Op twitter is daarnaast vaak te horen dat het een heel slecht moment is om extra aanbod van koopwoningen te creëren terwijl al zoveel woningen te koop staan. Het zou de markt verder op slot zetten en de prijzen verder drukken. Afhankelijk van de precieze vormgeving, ben ik daar niet zo bang voor. Ten eerste heeft het voorstel voor een kooprecht nog een lange weg te gaan (advisering Raad van State, behandeling in de Tweede en Eerste Kamer). Tegen de tijd dat het kooprecht een feit is en in al zijn details is uitonderhandeld, kan de ergste crisis alweer achter de rug zijn. Ook de huidige crisis gaat namelijk weer over, zoals elke crisis in de wereldgeschiedenis. In de tweede plaats geldt het aanbod om een bepaalde woning te kopen alleen voor de zittende bewoner.

Voorkeur
Tot slot is op twitter door velen gesteld dat huurders er geen behoefte aan zouden hebben. Zeker in de huidige crisistijd kan dat zo zijn. Maar stel dat een deel van de huurders er anders over denkt. En dat zij dus de eigen huurwoning wel degelijk zou willen kopen. Waarom zouden we hun dan dit recht moeten ontzeggen omdat anderen er misschien geen behoefte aan hebben? Het kooprecht is geen koopplicht. Niemand wordt gedwongen er gebruik van het maken. Maar het is fijn dat huurders die dat wel willen, het recht krijgen. Overigens is het kopen van een huis niet alleen een kwestie van 'willen', maar ook van 'kunnen'. Onverantwoorde Amerikaanse toestanden, waarbij woningen worden verkocht aan mensen met een te laag inkomen, wil niemand hier in Nederland hebben.

Keuzevrijheid
Het kooprecht vergroot de keuzevrijheid voor huurders en is een stap naar een vrijere woningmarkt waar bewoners meer keuzemogelijkheden worden geboden. Vereniging Eigen Huis gunt huurders dat van harte. Keuzevrijheid is een groot maatschappelijk goed. Het argument van sommigen, dat huurders het niet willen, is betuttelend. Vereniging Eigen Huis heeft sinds 1974 in haar statuten staan dat zij ook opkomt voor potentiële kopers. Voor huurders die willen kopen dus ook. Door het kooprecht te steunen, komt Vereniging Eigen Huis op voor hun belangen.

Koers houden

2011-12-23T11:01:00.001+01:00

Dinsdagavond keek ik naar College Tour, waar per aflevering een prominent persoon wordt geïnterviewd door Twan Huys bijgestaan door vele studenten die kritische en gewaagde vragen stellen. Dit keer was premier Mark Rutte te gast. Het was een interessant, vermakelijk interview. Onder andere de wijze van regeren kwam aan bod, waarop de premier aangaf dat hij vasthoudt aan zijn koers, openstaat voor adviezen en kritiek, maar zich niet af laat leiden. Ook de transparantie rond de benoeming van oud-minister Donner als vicevoorzitter voor de Raad van State werd op ludieke wijze besproken.

De goede dingen er uit halen
Als we het hebben over koers vasthouden, dan doet me dat ook denken aan Donner ten aanzien van het energielabel. Toen hij vorige week nog minister was, heeft hij snel nog even een wetsvoorstel aan de Tweede Kamer aangeboden. Daarbij heeft hij het advies van zijn huidige werkgever, de Raad van State, totaal genegeerd. Over koershouden en je niet af laten leiden gesproken. In sommige gevallen lijkt het me zinvol om bepaalde adviezen wel serieus te nemen. Openstaan voor kritiek en er de goede dingen uit halen. Dat laatste heeft Donner achterwege gelaten.

Praktisch hetzelfde
Het vorige voorstel van de minister met betrekking tot het energielabel was om woningen zonder energielabel bij verkoop niet in te laten schrijven bij het Kadaster. Het huidige voorstel heeft hij op papier iets gewijzigd. Namelijk zonder energielabel mag de notaris bij verkoop van de woning de akte niet afhandelen. De blokkade op de overdracht van een woning bij verkoop is daarmee iets naar voren geschoven, maar praktisch gezien verandert er niets. Zonder energielabel kan per 2013 op het laatste moment de overdracht van de woning bij verkoop niet doorgaan.

Betere en passendere alternatieven
Al eerder heeft Vereniging Eigen Huis geroepen dat een woning zonder label onverkoopbaar maken een buitenproportionele sanctie is. Ook met het huidige voorstel blijft dit het geval. Wij zullen de Tweede Kamer daarom nogmaals betere en passendere alternatieven aandragen, want die zijn er. Door middel van een gratis basislabel, op basis van standaardkenmerken van de woning, kan iedere bewoner in Nederland bewust worden gemaakt van de energie(on)zuinigheid van zijn woning. Bewoners die willen aantonen dat hun woning een beter label heeft dan het basislabel, dienen zelf het initiatief te nemen om een beter label aan te schaffen. Daarnaast kan de overheid prima handhavend optreden door middel van bestuursdwang. Hier bestaat al lang wetgeving voor, alleen heeft oud-minister Donner deze niet benut.

Richting de Tweede Kamer zullen ook wij koers houden met de betere en passendere alternatieven!

Ik hoop dat de Kamer, anders dan Donner, wel openstaat voor adviezen en kritiek en er de goede dingen uit haalt.

Winnaars en verliezers op de woningmarkt

2011-12-21T09:29:00.000+01:00

Vereniging Eigen Huis is er voorstander van de woningmarkt op de wat langere termijn structureel te hervormen. Huur en koop. Doel is meer dynamiek en doorstroming en een woningaanbod dat beter aansluit op de vraag. Hervorming van de woningmarkt is een mega-operatie. Vergelijk het met een hervorming van de zorgsector, de arbeidsmarkt of de verzorgingsstaat. Bij elke grote hervorming heb je ‘winnaars’ en ‘verliezers’. Hoe ga je daarmee om?

Winnaars en verliezers
Hieraan gaat natuurlijk de vraag vooraf wat de winnaars en wat de verliezers zijn. Aan de pluskant van een geslaagde woningmarkthervorming staat in elk geval dat eenieder kan profiteren van een beter functionerende woningmarkt. Denk aan het verdwijnen van de wachtrijen in de huursector. Of denk aan een betere toegang tot de koopwoningmarkt voor starters. Toch zijn er niet enkel winnaars. Dat ligt aan twee zaken.

In de eerste plaats zijn er huishoudens die ‘verworven rechten’ kwijtraken (bijvoorbeeld hypotheekrenteaftrek of een lagere huur dan de marktprijs), zonder daarvoor volledig te worden gecompenseerd (bijvoorbeeld via lagere belastingtarieven). Dit is een herkenbaar punt in vrijwel elke grote hervormingsoperatie.
In de tweede plaats – en dat is veel specifieker voor een hervorming van de woningmarkt – worden er vermogensverliezen geleden. Als een woningmarkthervorming leidt tot lagere huizenprijzen, zien eigenwoningbezitters een deel van hun (papieren) vermogen wegvloeien. Deze verliespost geldt niet voor huurders.

Verschillende groepen verliezers
Als ik op dit laatste punt even verder ga: hoe erg is het als eigenwoningbezitters een deel van hun vermogen zien verdampen als gevolg van een woningmarkthervorming?

De neiging bestaat om beperkt medelijden te hebben met huishoudens die hun vermogen aanvankelijk sterk hebben zien toenemen als gevolg van stijgende huizenprijzen. Een ‘correctie’ als gevolg van een woningmarktplan wordt dan door velen niet als een groot probleem gezien. ‘You win some, you lose some’, is dan de gedachte. Bovendien is het voor de goede zaak: een beter functionerende woningmarkt. Ik weet natuurlijk niet hoe u hier over denkt.
Er is ook een groep die in het geheel niet heeft geprofiteerd van stijgende prijzen in het verleden, maar nu wel met een daling van de huizenprijzen wordt geconfronteerd. Dit wordt door velen als onrechtvaardig gezien. Waarom moeten zij gebukt gaan onder de gevolgen van een hervorming? Deze groep huishoudens loopt bovendien grote kans om ‘onder water’ te komen staan, in de zin dat de woningwaarde minder is dan de hypotheekschuld. Vindt u dit ‘all in the game’ of moet deze groep in het geval van een hervorming van de woningmarkt compensatie krijgen?

Draagvlak
Het is in het kader van een grote hervormingsoperatie voor de overheid niet doenlijk alle verliezers te compenseren. Maar aan de meest schrijnende gevallen kan niemand voorbij gaan. Mensen die door de hervorming met een restschuld komt te zitten bijvoorbeeld. De OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling) heeft heel veel ervaring met hervormingsoperaties. En dus ook met het feit dat de omgang met winnaars en - met name - verliezers van dergelijke operaties essentieel is voor het welslagen ervan. Hoe meer oog voor winnaars en verliezers, hoe meer draagvlak. Ik ben erg benieuwd hoe u hier over denkt. Reageer via www.eigenhuis.nl/blog of via twitter (@rob_mulder).

Funding gap en hypotheekrenteaftrek

2011-12-19T09:29:00.000+01:00

Vanwege de mogelijke gevoeligheid van het onderwerp bij sommige lezers, begin en eindig ik de blog met een belangrijke mededeling. Vereniging Eigen Huis is een verklaard voorstander van een fundamentele hervorming van de woningmarkt (huur én koop, vraag én aanbod), waarbij de H-woorden huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek niet taboe zijn. Dat gezegd zijnde, wil ik het graag hebben over de zogenoemde funding gap als reden om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken.

Funding gap
Wat is de funding gap? Een zeer terechte vraag. De funding gap komt voort uit het feit dat de vrije besparingen die Nederlandse huishoudens op de bank hebben staan onvoldoende zijn om de uitstaande hypotheken mee te financieren. Daarnaast zijn er weliswaar de 'onvrijwillige besparingen' via de pensioenfondsen, maar die staan niet op de bank. Dus ontstaat er een funding gap van een paar honderd miljard. De banken moeten dit deel van de uitstaande hypotheken 'funden' via de kapitaalmarkt.

Hypotheekrenteaftrek
Tot voor kort was dit geen enkel probleem. Als we ergens een kapitaalmarkt voor hebben, dan is het immers daarvoor? Het uitbreken van de crisis heeft echter zand in de machine gegooid. Met als eind van het liedje dat niemand op de kapitaalmarkt de ander meer vertrouwt. Het sterkst geldt dat voor de banken onderling. En hierdoor is funding via de kapitaalmarkt - tegen aanvaardbare kosten - naar het schijnt ineens een hele toer geworden. En hebben we in Nederland nu een funding gap-probleem. En ondanks het feit dat twee maanden geleden nog vrijwel niemand van de funding gap had gehoord, wordt het nu door sommigen zelfs genoemd als belangrijkste redenen om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken.

Geen overhaaste conclusies
We moeten echter uitkijken dat we geen overhaaste conclusies trekken. Een aantal vragen moeten mijns inziens eerst overtuigend worden beantwoord alvorens verregaande conclusies te kunnen trekken.

Hoe problematisch is de funding eigenlijk?
De grootste hypotheekvertrekker in Nederland, de Rabobank, heeft haar funding voor 2012 naar verluidt al helemaal rond.
Is de funding gap een blijvend probleem?
Het was tot voor kort in elk geval geen probleem. En leert de geschiedenis niet dat aan elke crisis ook weer een eind komt? Of zijn er redenen waarom het wantrouwen binnen de financiële wereld vanaf nu nooit meer zal verdwijnen? Is dit het einde van de kapitalistische markteconomie?
Is er afgezien van de emoties in de financiële wereld ook een meer rationale reden waarom de funding gap een probleem is?
Is het niet zo dat 3,75 miljoen Nederlandse eigenwoningbezitters elke maand netjes hun rente betalen? En komen - gelukkig - niet relatief weinig huishoudens in de problemen? Staat tegenover de hypotheekschuld bovendien niet een onderpand van 3,75 miljoen woningen met een totale waarde van circa 1.000 miljard euro (de prijsdalingen van de afgelopen jaren al meegerekend)?
Op welke manier draagt vermindering van de hypotheekrenteaftrek bij aan vermindering van de funding gap?
Het klopt toch dat vermindering van de aftrek op korte termijn geen effect heeft op de uitstaande hypotheekschuld? En dus evenmin op de funding gap? Sterker nog: zal lastenverzwaring voor veel gezinnen op korte termijn niet juist de mogelijkheden tot aflossing verder verminderen? Op lange termijn zal de schuld er wel door afnemen, maar dat geldt dan ook voor de aan de hypotheek gekoppelde spaarpotjes.

Overtuigende antwoorden
Op deze vragen zullen overtuigende antwoorden moeten komen om te kunnen beoordelen of de funding gap inderdaad een valide reden is om de hypotheekrenteaftrek ter discussie te stellen. Dit staat - voor de goede orde en zoals eerder gezegd - geheel los van het feit dat Vereniging Eigen Huis een verklaard voorstander is van een fundamentele hervorming van de woningmarkt (huur én koop, vraag én aanbod), waarbij de H-woorden huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek niet taboe zijn.

Woningmarkt: behandelplan of pil van Drion?

2011-12-16T14:27:00.000+01:00

Eén van de meest curieuze argumenten om ‘nu’ in te grijpen in de hypotheekrenteaftrek is dat we dan van de onzekerheid af zijn. Ik geef toe: als de patiënt is overleden, ben je van veel onzekerheid omtrent het verloop van zijn conditie af.

Behandelplan
Toch is het voor de meeste kwalen beter een goed behandelplan op te stellen dan meteen naar de pil van Drion te grijpen. Al in 2007 heeft Vereniging Eigen Huis voorstellen gedaan om de woningmarkt fundamenteel te hervormen. Dit vergt een brede aanpak, waarbij geen taboes mogen bestaan. Dat zeiden wij toen en dat vinden wij nog steeds. Naast zaken als de ruimtelijke ordening en de overdrachtsbelasting, komen in dat verband ook de H-woorden huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek aan de orde. De hypotheekrenteaftrek meenemen in een brede hervorming van de koop- én de huursector is niet te verwarren met het trekken aan één draadje in een breiwerk.

Houvast
De doorlopende discussie over de hypotheekrenteaftrek – zonder dit in te bedden in een verbeterplan voor de woningmarkt – maakt mensen onzeker en het drukt daarmee de dynamiek op de woningmarkt verder de kop in. Er worden gelukkig nog steeds elke maand negen- of tienduizend bestaande woningen verkocht. Maar elke potentiële koper die de krant leest, slaat de schrik regelmatig om het hart. Zowel door de eurocrisis als vanwege de continue discussie over de renteaftrek. En het gemak waarmee over de aftrek wordt geoordeeld. Het enige houvast dat de bezorgde burger nog heeft, is het feit dat de grootste regeringspartij én de gedoogpartij pal staan voor hun belofte de hypotheekrenteaftrek ongemoeid te laten.

Tegenovergestelde
Alleen de hypotheekrenteaftrek aanpakken, lost de problemen op de woningmarkt niet op. Integendeel het vergroot de problemen. De huizenprijzen dalen, het aantal probleemgevallen neemt toe, de doorstroming neemt af, de nieuwbouw valt terug, de werkgelegenheid neemt af en de banken krijgen een hoop leningen voor hun kiezen waarop ze moeten afschrijven. Jaren van ellende voor de boeg in plaats van uitzicht op herstel. Dat is het tegenovergestelde van wat de woningmarkt en de economie nodig hebben. Operatie geslaagd, patiënt overleden, heet dat ook wel. Hopelijk blijft dit scenario ons bespaard.

Vijf mythes over de hypotheekrenteaftrek

2011-12-14T09:14:00.000+01:00

Momenteel gaan er vrijwel wekelijks stemmen op dat de hypotheekrenteaftrek echt niet meer van deze tijd is. In wisselende combinaties worden hiervoor vijf redenen aangewezen.

1) Het is een goede manier om te bezuinigen
Op het eerste gezicht valt hier niets tegen in te brengen. Als de overheid veel geld nodig heeft, is het logisch dat alle potjes met geld de revue passeren. Er is echter één bezwaar: het is geen bezuiniging, maar een lastenverzwaring. En lastenverzwaring is niet een middel dat erom bekend staat erg behulpzaam te zijn om de economische kansen van een land te verbeteren.

2) Het is een goede manier om ervoor te zorgen dat de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen
Dat klopt evenmin, want heel veel heel gewone mensen hebben hun huis gekocht in de veronderstelling dat zij de hypotheekrente konden blijven aftrekken. Hoe voorkom je dat hun schouders onder extra lasten bezwijken?

3) Het vermindert de schuldenlast van Nederlandse huishoudens
Op termijn zal dit inderdaad zo zijn, want zonder hypotheekrenteaftrek is er voor huishoudens geen prikkel meer om de hypotheekschuld in stand te houden en daarnaast apart te sparen. Mensen zullen vaker gedurende de looptijd aflossen. Maar dat is langetermijnwerk. Afbouw van de hypotheekrenteaftrek zal in eerste instantie vooral ten koste gaan van de portemonnee van eigenwoningbezitters, waardoor hun middelen om af te lossen juist afnemen. Met als paradoxaal resultaat: een hógere schuld.

4) Als je de hypotheekrente aanpakt, dalen de huizenprijzen, waardoor jongeren meer kansen krijgen
Dit is simpelweg onjuist. Want dalende prijzen zorgen weliswaar voor lagere hypotheeklasten voor nieuwe eigenaren, maar daar staat tegenover dat zij niet of minder kunnen profiteren van de renteaftrek. Per saldo schieten zij er dus niets mee op. Voor de jongere generatie is vooral belangrijk dat er voldoende woningen zijn. Beschikbaarheid van woningen voorkomt per definitie een insider/outsider problematiek.

5) Het zou de woningmarkt vlottrekken
Als geïsoleerde maatregel is dit zeker niet correct. De structurele problematiek op de woningmarkt wordt gekenmerkt door (1) een aanbod dat onvoldoende reageert op de vraag met schaarste als gevolg en (2) een gebrek aan doorstroming. Afbouw van de hypotheekrenteaftrek zorgt, voor zover de prijzen hierdoor dalen, eerder voor minder aanbod dan voor extra aanbod. Dat werkt dus de verkeerde kant op. Bovendien, als de prijzen dalen, zitten méér mensen gevangen in hun eigen huis doordat zij geconfronteerd worden met een onderwaarde. Dus neemt de doorstroming af. Met andere woorden: de problemen op de woningmarkt nemen door afbouw van de hypotheekrenteaftrek als geïsoleerde maatregel alleen maar toe.
Integraal plan
Iets anders is - en Vereniging Eigen Huis heeft dat al in 2007 voorgesteld - om de hypotheekrenteaftrek mee te nemen in een integraal plan voor de woningmarkt. Zo'n plan beoogt de belemmeringen weg te nemen voor een beter functionerende woningmarkt. Denk aan belemmeringen in de sfeer van de ruimtelijke ordening (aanbod), de overdrachtsbelasting (doorstroming), de huurprijsregulering (scheefwonen / doorstroming). De hypotheekrenteaftrek is hierbij geen taboe. Uitgangspunt is dan wel dat de belastingdruk per saldo niet stijgt.

Vrienden
Toen Vereniging Eigen Huis kwam met de suggestie om de hypotheekrenteaftrek - in het kader van een integraal plan - om te vormen naar een annuïtaire aftrek, werd dat niet door iedereen in dank afgenomen. Oud-minister Zalm verklaarde in onze richting dat je met zulke vrienden geen vijanden nodig hebt. Maar anno 2011 kan een VVD-prominent als Ed Nijpels ongestraft de hypotheekrenteaftrek ter discussie kan stellen. Daarmee het sentiment op de woningmarkt verder verslechterend. Het kan verkeren.

Au revoir BNP Paribas

2011-12-12T09:23:00.001+01:00

Als gevolg van de Europese crisis stopt BNP Paribas met het verstrekken van hypotheken. Dit is slecht nieuws voor de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Vlag uit
Zoals de Nederlandse Mededingingsautoriteit NMa eerder dit jaar bevestigde, is de Nederlandse hypotheekmarkt kwetsbaar voor "mededingingsbeperkend gedrag". Dat heb je als de markt voor meer dan driekwart in handen is van een handje vol grote partijen. De neiging om elkaar te beconcurreren ten gunste van de klant, kunnen deze grootbanken moeiteloos onderdrukken. Het enige lastige voor hen is dan nog als er 'vreemde eenden in de bijt zijn' (al dan niet van buitenlandse origine) die het wagen hen te beconcurreren. Omgekeerd: als een belangrijke buitenlandse concurrent zich terugtrekt, gaat bij de Nederlandse grootbanken de vlag uit.

Witte raaf
BNP Parisbas was zo'n belangrijke concurrent. De van oorsprong Franse bank had zich opgewerkt tot de in omvang vierde hypotheekverstrekker van Nederland. De bank stond bekend als prijsvechter. Daarbij komt dat BNP Paribas als enige bank in Nederland het lef had zich te onttrekken aan de groepsdwang om, door een te ruime toepassing van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) buiten spel te zetten. Vandaar dat ik BNP Paribas al eens betitelde als de witte raaf van het Nederlandse bankwezen. Het is erg spijtig dat deze witte raaf nu uitvliegt en de Nederlandse hypotheekmarkt achter zich laat.

Waakzaamheid
Het besluit van BNP Parisbas om in Nederland geen hypotheken meer te verstrekken, is een gevolg van de Europese crisis. In Frankrijk moet de bank haar buffers versterken. Dat zij fors heeft geïnvesteerd in Grieks staatspapier helpt niet mee. In Nederland betekent dit in elk geval een extra reden voor waakzaamheid. Voor je het weet gaan de winstmarges op hypotheken nog verder omhoog. Gelukkig zal de NMa, zo heeft zij beloofd, "de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt scherp in de gaten houden". En wat BNP Paribas betreft: we kunnen het ons nu nog niet voorstellen, maar ook aan de Europese vertrouwenscrisis komt een eind. Misschien zien we de Franse bank dan wel weer terug op de Nederlandse hypotheekmarkt. Het is dus te vroeg voor een definitief vaarwel. Geen 'adieu', maar een 'au revoir', zogezegd.

Onderzoek naar single vrouwen: doe mee!

2011-12-09T10:20:00.001+01:00

Ik heb geen idee of single vrouwen mijn blog lezen. En, zo ja, hoeveel dat er zijn. Zijn single vrouwen eigenlijk überhaupt geïnteresseerd in de woningmarkt? Er zijn heel veel dingen die ik niet weet van single vrouwen. Tijd voor een onderzoek!

Slimme meisjes
Even vooraf: 'de' single vrouw bestaat niet. Dat realiseer ik me terdege. Toch kun je wel wat dingen zeggen over single vrouwen als groep. Bijvoorbeeld dat er steeds méér van komen. In de Randstad wordt zelfs gesproken van een 'overschot aan jonge vrouwen'. CBS-demograaf Jan Latten is op dit gebied 'de' deskundige bij uitstek (die bestaat dus wel). Hij heeft in Nederland het verband aangetoond tussen:

opleiding (veel meisjes doen het op school beter dan veel jongens en trekken vervolgens naar de stad om te gaan studeren);
relatie (slimme meisjes willen geen date met domme jongens);
woningmarkt (dus blijven de meisjes heel lang single en gaan zij niet snel samenwonen).

We willen meer weten
Maar buiten het feit dat er veel van zijn, dat zij slim zijn, en alleen wonen, weten wij niet zoveel van single vrouwen. Daar komt nu verandering in! Samen met vrouwenblad Viva houdt Vereniging Eigen Huis een enquête onder single vrouwen. Wat zijn hun woonwensen? Kunnen ze die realiseren? Zo nee, waarom niet? Tegen welke obstakels lopen zij aan? Willen zij een huis huren of liever kopen? Hoe staan zij tegenover klussen in huis? En tegenover de financiële rompslomp?

Vul de enquête in!
Ben jij een single vrouw tussen de 18 en 98, vul dan onze enquête in! We brengen je dan ook op de hoogte van de uitkomsten! Ben je geen single vrouw? Stuur deze link dan door aan alle single vrouwen die je kent. Doe het voor het goede doel. Je helpt er de wetenschap mee. En meer kennis leidt op den duur vast ook tot beter beleid.

Al eens nagedacht over de kosten?

2011-12-07T09:59:00.001+01:00

Heeft u al eens iets over de Warmtewet vernomen?
Dit kan zomaar zo zijn, want al sinds 2003 is deze wet in ontwikkeling. Een hele bevalling, de materie is erg complex. Zodra ik erover begin zie ik mensen al zuchten.

Monopolist
Om precies te zijn is het een wet in wording die huishoudens aangesloten op een warmtenet, zoals stadsverwarming, moet beschermen tegen te hoge tarieven. Zeshonderdduizend huishoudens in Nederland zijn aangesloten op een warmtenet. Zij zijn voor de levering van warmte, en daarmee ook de warmtetarieven, afhankelijk van één leverancier: een monopolist.

Wetenschappelijk onderzoek
Minister Verhagen heeft een tijdje geleden een voorstel voor de Warmtewet naar de Tweede Kamer gestuurd. We vermoedden dat er wat aan de hand was met het voorstel, maar konden er niet goed de vinger achter krijgen. Vereniging Eigen Huis heeft daarom dit voorstel samen met de Woonbond ter wetenschappelijk onderzoek aan het Centrum voor Energievraagstukken (verbonden aan de UvA) en TNO voorgelegd.

Kostentoerekeningsmodel ontbreekt
De conclusie van de onderzoekers is dat het wetsvoorstel huishoudens aangesloten op een warmtenet niet beschermt. Dergelijke huishoudens betalen voor het variable deel van de warmtekosten nu en ook bij ingang van het huidige voorstel € 100 per jaar te veel. Dat is maar liefst € 60 miljoen per jaar te veel voor de leveranciers. Daarnaast ontbreekt voldoende inzage in de kosten die de warmteleveranciers maken. Een kostentoerekeningsmodel is een absolute noodzaak en is in de jarenlange discussie rond de Warmtewet altijd buiten beschouwing gelaten.

Vandaag is er een procedurevergadering over de Warmtewet. Om ervoor te zorgen dat het wetsvoorstel voldoende aandacht krijgt en geagendeerd wordt voor een stevig debat, hebben we samen met de Woonbond een brief met het wetenschappelijke onderzoek naar de Kamerleden gestuurd.

We hopen dat de Kamerleden en uiteindelijk ook de minister ons niet in de kou laten staan.

Woningmarkt: geen koekoek één zang

2011-12-05T09:59:00.001+01:00

De NOS bracht vrijdag een item onder de titel 'Crisis treft jonge huizenbezitters'. Het gaat over mensen die hun huis net vóór de crisis hebben gekocht en sindsdien met verlies hebben moeten verkopen. Meer dan de helft daarvan blijkt jonger dan 35. Dit soort berichten helpt ons te beseffen dat 'de' woningmarkt niet bestaat, evenmin als 'de' eigenwoningbezitter. Of 'de' Nederlander.

Grote categorieën
Prinses Máxima kreeg vier jaar geleden nog een storm van kritiek over zich heen toen zij in een toespraak bij de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) verklaarde dat 'de' Nederlander niet bestaat. Of woorden van gelijke strekking. Terwijl het in feite een open deur is. Kijk om je heen... Toch bestaat er een behoefte - zeker in politiek Den Haag - om het wereldbeeld eenvoudig te houden. Anders wordt beleid maken wel erg ingewikkeld. En dus zijn veel politici gewend te denken in grote categorieën als 'de' eigenwoningbezitter, 'de' huurder, 'het' gezin met kinderen, 'de' werkende ouder, 'de' gepensioneerde met een klein pensioen etc etc etc. De behoefte aan vereenvoudiging is begrijpelijk, zolang we met z'n allen maar niet gaan geloven dat de wereld echt zo plat is.

Koopwoningmarkt
Natuurlijk wordt er veel gesproken over 'de' koopwoningmarkt. Maar het is goed te beseffen dat er in meerdere opzichten sprake is van een uiteenlopende situaties en ontwikkelingen binnen die woningmarkt. Ten eerste zijn er zoals bekend grote regionale verschillen. Ten tweede lopen de ontwikkeling per prijscategorie de laatste tijd sterk uiteen. De duurste woningen hebben relatief (en natuurlijk ook absoluut) veel meer aan prijs 'verloren' sinds het uitbreken van de crisis dan goedkopere woningen. Maar ook binnen regio's en prijscategorieën zijn in de praktijk soms grote verschillen zichtbaar. De woningmarkt is simpelweg geen koekoek één zang.

Eigenwoningbezitters
In aanvulling op het bovenstaande zijn er nog meer grote verschillen tussen huishoudens met een eigen woning. Een heel belangrijk verschil - en daar komt het NOS-bericht weer om de hoek kijken - is hoe lang geleden iemand zijn woning heeft aangeschaft. Wie net voor de crisis een woning heeft gekocht en door omstandigheden nu moet verkopen, gaat waarschijnlijk flink de boot in. In de eerste plaats zijn de prijzen de afgelopen jaren gemiddeld met een kleine tien procent gedaald. In de tweede plaats zijn bij de aanschaf van een bestaande woning waarschijnlijk 10 tot 12 procent 'kosten koper' gemaakt, inclusief toen nog 6 procent overdrachtsbelasting. In de derde plaats heeft de noodzaak tot verkoop veelal te maken met echtscheiding of werkloosheid, zodat de problemen van veel mensen zich niet beperken tot de eigen woning. In de vierde plaats heeft men wellicht een tophypotheek afgesloten, waardoor men achterblijft met een restschuld. Tenzij men zo verstandig was Nationale Hypotheek Garantie te nemen. In dat geval komt men qua restschuld doorgaans met de schrik vrij. Vergelijk dit alles eens met huishoudens die twintig jaar geleden een woning hebben gekocht. Hun woning is waarschijnlijk sinds de crisis ook in prijs gedaald, maar in de periode daarvoor juist enorm gestegen.

Potentiële kopers
Veelal zullen degenen die net voor de crisis kochten inderdaad tot een jongere generatie behoren dan degenen die hun woning al twintig jaar in bezit hebben. Tegelijkertijd kun je ook weer niet zeggen dat 'de' jongeren per definitie de dupe zijn van de crisis. In de eerste plaats: als zij prettig wonen en geen (al dan niet gedwongen) verkoopplannen hebben, is de gedaalde prijs een grotendeels fictief gegeven. In de tweede plaats zijn jongeren uiteraard oververtegenwoordigd in de categorie (potentiële) koopstarters. Voor hen is het beeld diffuus. De financiering van een eigen woning is lastiger geworden, maar daar staat tegenover dat verantwoord financieren in het eigen belang van de eigenwoningbezitter is. En indien kopers de financiering rondkrijgen, is het voordeel van de huidige situatie dat de woningmarkt momenteel een ruime keus biedt tegen een lagere prijs dan een paar jaar geleden. Maar, om misverstanden te voorkomen, ook 'de' koopstarter bestaat niet. Niet elke starter heeft een stabiele relatie, een goede opleiding, een mooi salarisperspectief, en het vooruitzicht meerdere jaren in de nieuwe woning te blijven wonen. Maar voor wie dit wèl geldt, lijkt de huidige woningmarkt zeker ook kansen te bieden.

"Alles wordt duurder"

2011-12-02T09:43:00.001+01:00

Deze week kwam Vereniging Eigen Huis met cijfers over de gemeentelijke lasten in 2012. Een bevinding die eruit springt, is het feit dat de gemiddelde onroerendezaakbelasting (OZB) weer omhoog gaat ondanks gedaalde huizenprijzen.

Meer betalen
Eigenwoningbezitters die op basis van een afgenomen woningwaarde (gemiddeld 3,4 procent) een lagere OZB-aanslag van hun gemeente verwachten, komen meestal bedrogen uit. Tot veler verbazing daalt de OZB niet, maar stijgt zij met gemiddeld 3,9 procent! Vereniging Eigen Huis heeft een steekproef gedaan in 114 gemeenten. In ruim 90 procent van deze gemeenten gaan eigenwoningbezitters meer OZB betalen. Omdat de OZB alleen betaald wordt door eigenaren (niet door huurders), gaan eigenwoningbezitters dus gemiddeld extra bijdragen aan de gemeentelijke financiën. Terwijl hun bezit in waarde is afgenomen. Eigenwoningbezitters zullen zelf moeten bepalen of zij vinden dat hun gemeente goede dingen doet met de extra belasting op de eigenwoning. Overigens zijn de verschillen tussen gemeenten heel groot.

Totale lasten
Naast de OZB voor eigenwoningbezitters, betalen huishoudens ook rioolheffing (gemiddeld 4,3 hoger in 2012) en afvalstoffenheffing (gemiddeld 1,1 procent lager). In totaliteit stijgen de gemeentelijke lasten hierdoor in 2012 met ruim 2 procent. Ook als alle lasten bij elkaar worden opgeteld, bestaan er tussen gemeenten grote verschillen. Dit varieert in de onderzochte gemeenten van +11,7 procent in Laren (NH) tot -7,2 in Veldhoven (NB).

Reactie van burgers
In verschillende media zijn burgers geconfronteerd met de cijfers van Vereniging Eigen Huis. Met name in plaatsen waar de lasten stijgen. Het viel me op dat negatieve reacties op stijgende lasten deels samenhangen met onvrede over het uitgavenpatroon van de desbetreffende gemeente. Mensen betalen - het is maar een voorbeeld - niet graag meer belasting voor een luxueuzer onderkomen voor de gemeentelijke bestuurders en ambtenaren. Verder viel me op dat veel mensen reageerden in de trant van "alles wordt duurder". Waarop de één laat volgen dat het dan logisch is dat de gemeentelijke lasten ook stijgen. Terwijl de ander vindt dat, in een tijd dat voor burgers heel veel noodzakelijke uitgaven omhoog gaan, de gemeenten juist de eigen broekriem wel wat verder zouden mogen aansnoeren. Als Vereniging Eigen Huis kunnen we daar natuurlijk geen algemene uitspraken over doen. Maar de verschillen tussen gemeenten zijn wel enorm. En grondige uitleg van lokale politici in gemeenten waar de lasten omhoog gaan in plaats van de uitgaven omlaag, lijkt dan zeker niet teveel gevraagd. Met "alles wordt duurder" hoeft u gemeentelijke politici niet weg te laten komen!

Woningmarkt: volle dansvloer waar niemand beweegt

2011-11-30T09:13:00.001+01:00

Felix Rottenberg vergeleek de woningmarkt vanmiddag met een volle dansvloer. Iedereen is er, maar niemand begint te dansen. Plaats van handeling was een mooi theater in Hilversum (podium De Vorstin). Publiek: alle geledingen uit de bouwwereld en de woningmarkt. Reden voor het samenzijn: het afscheid van Frits Nuss van NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers.

Vraag en aanbod
De beeldspraak van Rottenberg volgde op een scherpe analyse van Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw. Hij betoogde terecht dat er momenteel erg veel woningen te koop staan, waarvan de eigenaars zelf ook weer een nieuwe woning willen aanschaffen. Met andere woorden: het huidige aanbod van woningen vertegenwoordigt tevens een enorme vraag.

Verhuisketen omgedraaid
Waarom komt de woningmarkt dan niet op gang? Omdat niemand de eerste stap zet. Iedereen wil eerst zijn huidige woning verkopen alvorens zelf een nieuwe woning te kopen. Een paar jaar geleden was dat nog omgedraaid. Toen kocht je eerst een nieuwe woning en raakte je daarna gemakkelijk je huidige woning kwijt.

Starters
In de huidige situatie ligt, aldus het betoog van Van Hoek, de sleutel bij koopstarters, want zij hoeven niet eerst een woning kwijt te raken. Maar juist starters merken de gevolgen van de aangescherpte hypotheekregels. Vroeger konden jonge goed opgeleide mensen naar verhouding veel lenen omdat zij in negentien van de twintig gevallen over een paar jaar veel meer zouden verdienen dan nu. Denk aan de spreekwoordelijke net afgestudeerde arts. Dat mag nu niet meer. En dus wordt er - in de beeldspraak van Rottenberg - niet gedanst, ondanks een volle dansvloer.

Toekomst
De discussie vond plaats tegen de achtergrond van het feit dat er de komende jaren nog honderdduizenden woningen moeten worden bijgebouwd in Nederland. Zodat eigen woningen in grote delen van het land de komende jaren schaarse goederen blijven. En dat op dit moment de woningmarkt geheel stil ligt, is natuurlijk ook overdreven. Gemiddeld wisselen elke maand 10.000 bestaande woningen van eigenaar. Tegelijkertijd hing boven de discussie in Hilversum één grote zwarte wolk. Namelijk de vraag hoe het zal aflopen met de eurocrisis. Als de Europese economie volledig instort en iedereen wordt werkloos, zal ook de woningmarkt de dans niet ontspringen. Maar daar wilde vandaag eigenlijk niemand nog aan denken.

Kopen of verbouwen

2011-11-28T09:36:00.001+01:00

Er worden momenteel op jaarbasis zo'n 120.000 bestaande woningen verkocht. Voor de crisis lag dat op circa 200.000. Op een totaal eigenwoningbestand van circa 4,2 miljoen woningen is dat in beide gevallen een klein percentage. Verreweg de meeste eigenwoningbezitters blijven van jaar op jaar gewoon zitten waar zij zitten. Soms hebben ze wel extra woonwensen, maar realiseren ze die via een verbouwing. Door de crisis is de keuze tussen een nieuw huis kopen of je bestaande woning verbouwen extra pregnant geworden.

Leden aan het woord
In Eigen Huis Magazine van december worden leden van Vereniging Eigen Huis aan het woord gelaten die voor deze keuze hebben gestaan. Een gezin uit Rockanje vertelt dat zij hun droomhuis niet wilden laten lopen, ondanks de crisis. De dubbele lasten van de nog niet verkochte oude woning hebben zij ingecalculeerd. Een stel uit Amersfoort koos ervoor om door middel van een verbouwing de extra ruimte te creëren waaraan zij behoefte hadden.

Elke situatie anders
Uit de verhalen van de leden blijkt eens te meer dat elke situatie anders is. En dat het ook een kwestie is van persoonlijke voorkeur of je liever wilt verhuizen of verbouwen. Algemene adviezen zijn bijna niet te geven. Wel zijn er natuurlijk zaken waarop u moet letten indien u overweegt te gaan kopen. Of wanneer u liever gaat verbouwen. In Eigen Huis Magazine worden ze langsgelopen. Want crisis of niet: als u uit uw huis groeit, moet u iets. Wat is wijsheid?

Oplevering nieuwbouw: Heijmans in de fout

2011-11-25T09:56:00.001+01:00

Leden van Vereniging Eigen Huis hebben ons gemeld dat (onder andere) bouwer Heijmans een opleverprocedure hanteert voor nieuwe woningen die in het nadeel werkt van de kopers. Vereniging Eigen Huis gaat haar leden hierin bijstaan met alle beschikbare middelen. Wat betreft de rechten van nieuwbouwkopers willen we niet terug naar de jaren zeventig.

Jaren zeventig
In de jaren ’70 van de vorige eeuw - erg lang geleden dus – werd Vereniging Eigen Huis opgericht. Belangrijkste missie: zorgen dat er ook iemand aan úw kant staat. Voor die tijd stond u als (potentiële) eigenwoningbezitter alleen en machteloos tegenover de diverse marktpartijen die zich op de woningmarkt begeven. Neem de koop van een nieuwbouwwoning. Als gelukkige eigenaar van de nieuwe woning mocht u zich melden bij de bouwer, giroafschrift in de hand als bewijs van betaling. Vervolgens moest u tekenen dat de woning in perfecte staat was opgeleverd, waarna de sleutel u werd overhandigd. Als bij nadere inspectie de woning toch minder perfect was opgeleverd dan gedacht, moest u maar zien hoe u uw gelijk nog kon halen.

Consumentenbescherming
Vereniging Eigen Huis heeft er hard voor gevochten dat de (potentiële) eigenwoningbezitter meer rechten kreeg tegenover de diverse marktpartijen. Als koper van een nieuwbouwwoning mag u bijvoorbeeld 5% van de koopsom achterhouden als zekerheid dat de bouwer de laatste gebreken ook daadwerkelijk oplost. En verder is het heel gebruikelijk geworden dat kopers zich bij de officiële oplevering laten bijstaan door een onafhankelijke bouwkundige. Sterker nog: dat is een recht dat u als koper hebt!

Heijmans Vastgoed
Heijmans Vastgoed dreigt nu de klok een jaar of veertig terug te draaien. Men introduceert een ‘vooroplevering’, waarbij de koper – vergezeld door een onafhankelijke bouwkundige – eventuele gebreken aan de bijna op te leveren woning mag constateren. In een brief van Heijmans aan een nieuwbouwkoper, die in ons bezit is, lezen we dat Heijmans aan de ‘echte oplevering’ restricties wil verbinden.
1) Er mogen geen nieuwe gebreken worden geconstateerd.
2) Een onafhankelijke bouwkundige is niet welkom.
We zijn gaan klagen bij Heijmans. Uitkomst: vooruit, er mag bij de oplevering een half uurtje rondgekeken worden. Dit schaadt natuurlijk nog steeds op flagrante wijze uw rechten als nieuwbouwkoper. Een nieuwbouwwoning is waarschijnlijk de grootste aankoop van uw leven. Mag u dan alstublieft serieus kijken of alles in orde is? Daarbij komt dat in de laatste weken van de afbouw van een woning de kans op (extra) beschadigingen en gebreken relatief groot is, mede vanwege de tijdsdruk. Een definitieve oplevering is dus alles behalve een overbodige luxe. En natuurlijk mag u zich laten vergezellen door een onafhankelijke bouwkundige!

Klachten: oplevering@eigenhuis.nl
De handelswijze van Heijmans is juridisch niet houdbaar. Vereniging Eigen Huis heeft Heijmans daar op gewezen. Als de handelwijze van Heijmans niet wordt aangepast, zal de vereniging daartegen alle mogelijke stappen ondernemen. Natuurlijk zijn wij benieuwd of ook andere bouwers en projectontwikkelaars de fout ingaan. Mocht u voorbeelden kennen, dan kunt u ons dat melden op oplevering@eigenhuis.nl. Wij zullen dan indien nodig in actie komen. Omdat het belangrijk is dat er ook iemand aan úw kant staat.

Laatste kans!

2011-11-22T14:34:00.001+01:00

Soms krijg je in het leven een laatste kans en soms ook niet. Zo las ik eens over een mevrouw bij de tandarts met een rotte kies. De tandarts vraagt haar of hij de kies nog een laatste kans zal geven of de kies maar gelijk zal trekken. Mevrouw antwoordt: ‘Ach tandarts, ik heb in mijn leven twee echtgenoten een laatste kans gegeven, dat is me slecht bevallen, trekken maar!‘
Er kunnen dus allerlei redenen zijn om een laatste kans wel of niet te pakken. Je hebt nu de laatste kans om je kandidaat te stellen voor onze Ledenraad! Deze verkiezingen zijn maar eens in de vier jaar en de kandidaatstellingstermijn voor de komende verkiezingen eindigt op 1 december aanstaande, dus dit is voorlopig je laatste kans!

Wat moet je doen?
In de eerste plaats is het nodig dat je lid bent van Vereniging Eigen Huis en boven de 18 jaar bent. Op de website van Vereniging Eigen Huis vind je het formulier voor de kandidaatstelling, dat vul je in en mail je terug aan de vereniging. Er vindt vervolgens een screening plaats op eventuele belangentegenstellingen of belangenverstrengeling. Ben je bijvoorbeeld makelaar of hypotheekadviseur dan kun je geen zitting nemen in onze Ledenraad.

Wat doet de Ledenraad?
De Ledenraad van Vereniging Eigen Huis heeft een aantal formele bevoegdheden. Er zijn verschillende commisie’s waar men praat met de directie over verschillende thema’s.
Ben je geboeid door het werk van Vereniging Eigen Huis op het gebied van het eigenwoningbezit en de woningmarkt in het algemeen en wil je ook meedenken en praten over het beleid van de vereniging? Grijp dan nu uw laatste kans! We zien uw kandidaatstellingsformulier graag tegemoet!

"Hoge huizenprijzen een indicatie dat het goed gaat"

2011-11-21T14:36:00.001+01:00

Zoals u ziet, staat de titel van deze blog tussen aanhalingstekens. Het gehele citaat luidt als volgt: "Het zijn niet de grondprijzen die de woningprijzen dicteren, maar de populariteit van de woningen en de aantrekkelijkheid van haar omgeving die de grondprijs bepaalt. In tegenstelling tot wat beleidsmakers vaak denken, zijn de hoge grond- en huizenprijzen geen probleem voor een stad, maar zijn zij juist een indicatie dat het goed gaat."

Fris geluid
Deze uitspraak komt van een viertal economen, werkzaam bij verschillende universiteiten. Drie auteurs die tevens verbonden zijn aan het Centraal Planbureau. Het citaat is ontleend aan de bijdrage van het viertal* aan de zojuist verschenen Preadviezen 2011 van de Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde (KVS), de Nederlandse beroepsvereniging van economen. Ik heb het citaat aangehaald omdat het een fris geluid is, gebaseerd op empirisch onderzoek.

Enorme variatie
De auteurs laten zien dat er in Nederland een enorme variatie bestaat aan grond- en huizenprijzen. "De grond onder de duurste woonplek in de stadcentra is ruim tweehonderd keer zo duur als de grond onder de goedkoopste woonplek in het landelijk gebied van Groningen." Deze verschillen hangen vooral samen met zogeheten agglomeratievoordelen. Dat wil zeggen de voordelen van veel mensen, bedrijven en organisaties in elkaars nabijheid. De voordelen variëren van de beschikbaarheid van banen tot de aanwezigheid van uitgaansgelegenheden.

Prijseffecten
De vier economen hebben onderzoek gedaan naar de prijseffecten van de verschillende agglomeratievoordelen. Hieruit blijkt bijvoorbeeld dat als je in een bepaalde stad per uur 1 euro extra bruto kunt verdienen, dit zich vertaalt in een extra grondprijs van 6,43 euro per vierkante meter. Elke duizend extra banen, binnen een acceptabele reistijd, leidt tot een 18 eurocent hogere grondprijs. Dat lijkt weinig. Maar bedacht moet worden dat er bijvoorbeeld in de Randstad waarschijnlijk één miljoen banen goed bereikbaar zijn binnen een acceptabele reistijd. Overigens leidt de nabijheid van een treinstation volgens het onderzoek tot een 67 eurocent hogere grondprijs. Zoals algemeen bekend, heeft daarnaast de aanwezigheid van culturele voorzieningen een grote aantrekkingskracht op veel huishoudens. Honderd extra concerten of theatervoorstellingen per jaar, binnen een acceptabele reistijd, leidt tot 16 euro boven op de grondprijs per vierkante meter. De aanwezigheid van restaurants en luxe winkels hebben een vergelijkbaar effect. Zo worden er in de studie nog meer factoren besproken, zoals het aantal monumentale panden in een stad en nabijheid van natuurgebieden. In wijken die aan de Noordzeekust grenzen, komt er circa 75 euro op de grondprijzen.

Meer huishoudens
Behalve een quasi-terloopse referentie aan het ruimtelijke ordeningsbeleid ("mits het ruimtelijke ordeningsbeleid de toegenomen woningvraag accommodeert"), gaan de auteurs helaas niet in op het prijseffect van een nog steeds toenemende schaarste aan geschikte woningen in Nederland. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) krijgt de woningmarkt tussen 2010 en 2025 een toestroom van circa 800.000 huishoudens te verwerken. Dit terwijl vanwege de crisis juist veel bouwplannen in de bureaula zijn verdwenen. Hoe gaat dat aflopen? Krijgen we voldoende woningen gebouwd? Of loopt de schaarste steeds verder op? En daarmee de grondprijs? De preadviezen van de KVS worden begin december openbaar besproken. Misschien dat ik de auteurs dan maar eens ga vragen hoe zij hier tegen aan kijken.

* Wouter Vermeulen, Henri L.F. de Groot, Gerard A. Marlet en Coen N. Teulings, Steden, grondprijzen en de lokale overheid, in: Harry Garretsen, Richard Jong-A-Pin en Elmer Sterken (red.), "De economische toekomst van Nederland", Preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor Staathuishoudkunde 2011, Den Haag: SDU Uitgevers, blz. 233-253.

Creatieve destructie in het Nederlandse bankwezen?

2011-11-18T10:31:00.001+01:00

Gisteren zat bij het FD een special over innovatie. Altijd leuk. Helaas ontbreekt in deze special echter een artikel over de Nederlandse banken. Terwijl juist zij wel een fikse aanmoediging kunnen gebruiken om te gaan innoveren in het belang van de klant. Met name op de hypotheekmarkt. Daar staan de banken op dit moment op minstens twee manieren met hun rug naar de toekomst.

1. Flexibilisering van de arbeidsmarkt
Een flexibele arbeidsmarkt is voor de Nederlandse economie een conditio sine qua non om te kunnen overleven in de internationale concurrentiestrijd. De baan voor het leven behoort mede hierdoor inmiddels tot het verleden. Dit verlies aan 'baanzekerheid' behoeft voor werknemers geen ramp te zijn. Door goede scholing, bijscholing en persoonlijke ontwikkeling kunnen zij immers werken aan hun eigen 'employablitity'. Oftewel aan hun eigen aantrekkelijkheid voor werkgevers. En daarmee aan hun eigen 'werkzekerheid'. De banken lijken bij het verstrekken van hypotheken echter nog te willen uitgaan van de baanzekerheid van vijftig jaar geleden, in plaats van de werkzekerheid van heden en toekomst. Het gedrag van de banken is op dit punt dus dringend toe aan vernieuwing, aan innovatie. Mensen met wisselende banen, flexibele contracten, alsook mensen die gekozen hebben voor een bestaan als zelfstandige, willen ook graag wonen. Sommigen in een koophuis.

2. Eigen huis en pensioen
Ten tweede staan de banken met de rug naar de toekomst als het gaat over 'eigen huis en pensioen'. Op dit moment bieden de banken nauwelijks producten aan die de gepensioneerde eigenwoningbezitter in staat stellen (een deel van) de overwaarde op zijn woning te gebruiken als aanvulling op zijn pensioen. Toch is hieraan grote behoefte, zeker nu de reguliere pensioenvoorziening steeds meer onder druk is komen te staan. Banken die willen vernieuwen in het belang van de klant doen hier dus iets aan. Maar het gebeurt niet. Althans ik heb het nog niet gezien. Banken dringen wel aan op meer aflossen gedurende de looptijd van de hypotheek, maar ze laten ouderen die hun overwaarde willen besteden, in de kou staan.

Concurrentie en creatieve destructie
Waarom innoveren banken in Nederland niet of nauwelijks in het belang van de klant? Antwoord: omdat zij hiertoe door een gebrek aan concurrentie nauwelijks de noodzaak voelen. Vier grote banken zijn heer en meester over de hypotheekmarkt en zij doen elkaar weinig concurrentie aan. Voor echte concurrentiedruk moeten we het hebben van kleine, al dan niet buitenlandse toetreders. Dit doet denken aan de geschriften over innovatie van de bekende Oostenrijkse econoom Joseph Schumpeter. Hij had het in dit verband over creatieve destructie, waarbij grote bedrijven (log en inflexibel als ze zijn geworden door interne bureaucratie en de waan van onaantastbaarheid) uiteindelijk worden weggevaagd door nieuwe toetreders (die de klant veel beter aanvoelen en veel sneller op ontwikkelingen kunnen inspelen). De prangende vraag is nu dus of de Nederlandse grootbanken tijdig zelf in actie komen en gaan innoveren in het belang van de klant. Of dat zij uiteindelijk zullen worden weggevaagd door nieuwkomers die de klantenbelangen wèl centraal stellen.

Energiebesparing en een onbetrouwbare overheid

2011-11-16T09:41:00.001+01:00

Raar toch dat juist op het gebied van energiebesparing de overheid zich steeds zo'n wispelturige partner toont. Subsidieregelingen worden soms al afgeschaft voordat de burger goed en wel doorheeft dat ze bestaan. Denk aan de subsidie op een maatwerkadvies. En eerder blogde mijn collega Claudia Umlauf al over de snelle opkomst en ondergang van de subidies op zonnepanelen respectievelijk zonneboilers, HRe-ketels en warmtepompen.

Onbetrouwbaar
In het laatste geval gaat het gedrag van de overheid, in casu dat van het ministerie van Economie, Landbouw & Innovatie, verder dan wispelturigheid. Onbetrouwbaarheid is een beter woord. Reden genoeg voor Vereniging Eigen Huis om aan de bel te trekken bij de Tweede Kamer.

Gedupeerd
Het gaat er heel kort gezegd om dat de overheid tot en met juni van dit jaar heeft gecommuniceerd dat subsidie kon worden aangevraagd voor zonneboilers, HRe-ketels en warmtepompen (subsidieregeling duurzame warmte). Om vervolgens de regeling doodleuk met terugwerkende kracht tot 1 januari af te schaffen. Inmiddels is er weliswaar een 'coulanceregeling' getroffen voor mensen die tot medio februari geïnvesteerd hebben in duurzame warmte, maar deze regeling is volstrekt ontoereikend. Door dit onbetrouwbare gedrag van de overheid worden naar schatting 1.400 huishoudens gedupeerd, voor een gemiddeld subsidiebedrag van 5.000 euro.

Brief
Eerder brachten we de kwestie onder de aandacht van minister Verhagen van EL&I, maar die gaf geen sjoege. Hopelijk vinden we bij de leden van de Tweede Kamer wel gehoor. De brief gaat zeer binnenkort de deur uit.

Eigen woning en zorg

2011-11-14T08:39:00.001+01:00

De directeur van het Sociaal-Cultureel Planbureau (SCP) Paul Schnabel heeft vorige week de discussie aangezwengeld of eigenwoningbezitters in de toekomst hun huis moeten verkopen om hun zorgkosten te betalen. Er zitten meerdere kanten aan deze discussie.

Eigen woning en pensioen
Wie een eigen woning bezit en de hypotheekschuld aan het eind van de looptijd geheel of grotendeels heeft afgelost, heeft extra pensioen opgebouwd. In je eigen woning kun je immers 'gratis' wonen, een voordeel dat huurders niet hebben. Daarnaast kunnen ouderen met een eigen woning proberen een deel van het vermogen dat in de eigen woning zit, te verzilveren. In Nederland zijn hiervoor op dit moment weinig goede producten (zoals omkeerhypotheken) op de markt. Het is belangrijk dat de banken dergelijke producten in het belang van de klant gaan ontwikkelen. Zodra de crisis achter de rug is, zullen we maar zeggen. Als er aantrekkelijke manieren zijn om op de oude dag een deel van het opgebouwde pensioen te verzilveren, dan kunnen mensen dit besteden aan zeer uiteenlopende zaken. Extra zorg kan daar op den duur zeker bij horen.

Tweedeling in de zorg
Op deze manier gepresenteerd, lijkt dit te behoren tot de sfeer van de vrije keuze. Maar natuurlijk heeft het ook te maken met de kwaliteit van de reguliere zorg. Als er sprake is van een uitstekend basisniveau aan zorg zullen minder mensen de neiging voelen zelf extra zorguitgaven te doen. Als het basisniveau onvoldoende is (met bijvoorbeeld weinig aandacht voor ouderen in verzorgingstehuizen) ligt dat natuurlijk heel anders. Dan word je bijna wel gedwongen om een deel van je inkomen te besteden aan extra zorg. Als je je dat kunt veroorloven tenminste. Opgebouwd vermogen in de vorm van een eigen woning kan dan helpen. Duidelijk is wel dat dit leidt tot tweedeling in de zorg. Mensen die het zich niet kunnen veroorloven (zonder hoog inkomen, zonder vermogen) blijven zitten met een laag basisniveau aan zorg. Duidelijk is tevens dat dit hele vraagstuk het domein van de woningmarkt verre overstijgt. Het gaat om het niveau aan zorg dat we onze ouderen als samenleving willen en kunnen bieden.

Inkomensbeleid in de zorg
Een geheel andere manier waarop de eigen woning een rol kan gaan spelen bij de financiering van de zorg is via een sectoraal inkomensbeleid. In dat geval gaat het om eigen bijdragen die afhankelijk worden gemaakt van het (pensioen)inkomen dat iemand maandelijks ontvangt respectievelijk het vermogen dat iemand heeft opgebouwd, al dan niet in de vorm van een schuldenvrije eigen woning. Als de eigen bijdragen veel hoger zijn indien men vermogend is, dan kan de consequentie zijn dat ouderen hun eigen huis moeten 'opeten' teneinde toegang te krijgen tot de zorg. Van een tweedeling tussen arm en rijk is dan geen sprake. Wel zullen velen het onrechtvaardig vinden dat het vermogen waarvoor zij hard gewerkt en gespaard hebben, nu op deze manier dreigt te verdwijnen. Ook dit is weer een kwestie die de woningmarkt verre te buiten gaat. Het is een politieke kwestie in hoeverre we inkomensbeleid willen voeren via de zorg.

Goede discussie
De discussie die Paul Schnabel is gestart, roept dus meerdere politieke vragen op. Hoe willen we de zorg in Nederland inrichten? Welk basisniveau aan kwaliteit kunnen we garanderen? En gaan we via de zorg inkomensbeleid voeren? Vragen die de woningmarkt verre overstijgen, maar die voor de toekomstige gepensioneerde eigenwoningbezitter wel van wezenlijk belang zullen zijn. Een onwenselijke situatie treedt in elk geval op als enerzijds de druk op eigenwoningbezitters verder wordt opgevoerd om hun hypotheekschuld zoveel mogelijk af te lossen en anderzijds het aldus opgebouwde vermogen moet worden 'opgegeten' om op oudere leeftijd in aanmerking te komen voor de benodigde zorg.

Regels schrappen?

2011-11-11T09:43:00.001+01:00

Deze week werden mijn juridische maatje Jurgen Jansen en ik bevraagd door een onderzoeksbureau. Het bureau was ingeschakeld door het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Met als opdracht: onderzoek welke regels in de ruimtelijke ordening we kunnen schrappen. Nou, daar gingen we met alle plezier eens goed voor zitten. Want er zijn volgens ons genoeg zaken die efficiënter kunnen. Bijvoorbeeld de afhandeling van aanvragen voor met name kleine bouwvergunningen. En gemeenten zouden burgers met verbouwplannen veel meer de helpende hand kunnen bieden. De zaken die wij noemden gaan echter niet zozeer over een teveel aan regels, maar eerder over een stroeve uitvoering van die regels. Gaandeweg bleek het eigenlijk nog helemaal niet mee te vallen om een groslijst te maken van een teveel aan regelgeving in de ruimtelijke ordening. Tot wanhoop van de onderzoeker bleek het voor ons echter geen enkel probleem om voorbeelden te geven van problemen die ontstaan door juist een tekort aan regels.

Meer regels alstublieft
In Utrecht is het bijvoorbeeld mogelijk dat een handige projectontwikkelaar, vanwege het ontbreken van splitsingsregels, huizen in de karakteristieke Coornhertstraat opkoopt en verandert in appartementen van trespa-platen. Na klachten van een groep van 170 bewoners gaat de gemeente daar gelukkig regels voor invoeren om hier in de toekomst paal en perk aan te stellen . Ander voorbeeld: een groep eigenwoningbezitters uit Wijchen blijkt volgens nieuwe inzichten te dicht bij hoogspanningsmasten te wonen. Zo dicht dat er mogelijk gezondheidsrisico’s kunnen zijn. Wegwezen zou je zeggen, maar dat lukt niet. Kopers zijn hier natuurlijk niet voor te vinden en een uitkoopregeling laat maar op zich wachten. Daar zijn namelijk geen harde regels voor. De Nationale Ombudsman wees enkele weken geleden nog op de onhoudbare situatie waarin woningeigenaren komen te verkeren als de overheid treuzelt met besluitvorming. En soms wel meer dan 10 jaar lang treuzelt. Daar moeten regels voor komen vindt de Ombudsman. En dat vinden wij ook. Nog een voorbeeld: erfpacht is een zogenaamd privaatrechtelijk middel waarvan binnen de ruimtelijke ordening regelmatig gebruik wordt gemaakt. Het zorgt ervoor dat de vastgoedeigenaar de eigendom van de grond niet uit handen hoeft te geven aan woningkopers. Vaak gebeurt dit onder zeer consumentonvriendelijke voorwaarden. Kopers hebben niks in te brengen en betalen de waarde van de grond in de loop der tijd in totaal meerdere keren. Mag dat? Ja, dat mag. Want erfpacht is niet gereguleerd. Ook banken hebben dit in de gaten gekregen en hebben in bepaalde gevallen geen zin meer om dit nog te financieren. Met alle problemen voor de woningeigenaar van dien. Er moet dus zo snel mogelijk een Erfpachtwet komen waarmee consumentvriendelijke voorwaarden worden afgedwongen.

Regeldruk
En zo konden we nog wel even doorgaan. Pfff…zuchtend vertrok de onderzoeker met meer, in plaats van minder regels. Moet je hierover ook maar geen juristen interviewen. Maar serieus, volgens ons zit het beperken van regeldruk hem niet altijd in het schrappen van regels maar ook in het stellen van de juiste regels en een goede uitvoering daarvan. We zijn benieuwd naar de conclusies van het rapport. En naar de reactie van het ministerie. Die volgens ons nog niet met een rood potlood kan gaan schrappen.

Welk offer brengen we aan de banken?

2011-11-07T10:25:00.006+01:00

Het is op dit moment de vraag in hoeverre we moeten inleveren op de woningmarkt met als doel de financiële positie van de banken te verbeteren. Ik zelf ben daar heel uitgesproken in. ‘No way’ dat we daar veel verder in gaan dan we nu al doen. We betalen al een hogere hypotheekrente dan strikt noodzakelijk is en we hebben al tientallen miljarden woningwaarde moeten inleveren als gevolg van het onwijze financieringsbeleid van banken.Dat vind ik voorlopig wel genoeg. Het is nu aan de banken om te laten zien dat ze hun ‘autistisch’ gedrag kunnen afzweren, intern orde op zaken kunnen stellen en op basis een brede maatschappelijke betrokkenheid een nieuwe plaats kunnen verwerven in onze samenleving.

Eigenbelang van banken
Het voortbestaan van ons bankwezen moest worden zeker gesteld en terecht ook dat de Nederlandse samenleving daar ver in is gegaan. Maar waar houdt de noodhulp op en begint het eigenbelang van banken? De Nederlandsche Bank houdt ons voor dat Nederlandse hypotheekschuld te groot is en dat dit huishoudens en banken kwetsbaar maakt. Maar hoe kan dat als tegenover een eigenwoningschuld van circa 632 miljard een eigenwoningwaarde staat van circa 1100 miljard en inmiddels (naar schatting) een paar honderd miljard aan aflossing is opgebouwd in spaarpolissen, beleggingspolissen en andere voorzieningen die ter aflossing dienen? Is het terecht dat het laatste structureel buiten beschouwing wordt gelaten omdat de aflossingen niet terugkeren op de bankbalansen, maar vooral op die van de verzekeraars? Het is sowieso vreemd dat bij een risicobeoordeling niet de gehele financiële positie van de Nederlandse eigenwoningbezitters in ogenschouw wordt genomen. Net zoals dat gebeurt bij de beoordeling van bedrijven en... banken.

Blind schieten met hagel
Het voorstel voor een geleidelijke (annuïtaire) afbouw van de hypotheekrenteaftrek is blind schieten met hagel. Verschillende onderzoeken hebben aangetoond wat het effect is van een dergelijke maatregel onder normale marktomstandigheden. Onder de huidige marktomstandigheden zal het een desastreus effect hebben, niet alleen op de woningmarkt, maar uiteindelijk op de gehele economie. Volkomen onverantwoord dus, mede omdat het effect ook zal terugslaan op de banken zelf. Die zullen geconfronteerd worden met een verdergaande waardedaling van het hypothecaire onderpand en een toename van het aantal huishoudens met aflossings- en betalingsproblemen. Het eenvoudige alternatief is dat huishoudens met een hypotheekrisico individueel geïdentificeerd en benaderd worden. Daar hoeven we niet de gehele woningmarkt en de economie voor af te schieten.

Primaat van de Tweede Kamer
Je zou kunnen bevroeden dat de bankwereld iets aan het uitbroeden is ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek. Wat gaat het worden? Een bankenconvenant om alleen nog maar annuïteitenhypotheken te verstrekken? Ik denk niet dat de banken op de stoel van de wetgever moeten gaan zitten. Hoe wij de fiscale voordelen van een eigenwoningfinanciering inrichten, moet besloten worden in de Tweede Kamer. Voor mij zou het onacceptabel zijn als het voordeel van de renteaftrek wordt weggenomen om de bankbalansen op te poetsen. Net zo min als dat het acceptabel is als platte bezuinigingsmaatregel. Daarvoor zijn de gevolgen veel te ernstig. Een beperking van de renteaftrek is voor ons niet onbespreekbaar, maar dat moet dan wel gebeuren met andere doelstelling, binnen het kader van een integrale hervorming van de woningmarkt en met de juiste timing.

Hypotheekrenteaftrek: vanwaar die nederlagenstrategie?

2011-11-04T10:06:00.001+01:00

Na Rabo-baas Piet Moerland heeft nu ook DNB-president Klaas Knot gemerkt hoe het voelt als je een ballonnetje oplaat dat meteen wordt afgeschoten door het kabinet. Een ezel stoot zich geen tweemaal aan dezelfde steen. Maar een andere ezel kennelijk wel.

Veilige belegging
Dat de heer Knot, als president van De Nederlandsche Bank (DNB), scherp let op de stabiliteit van de financiële sector mag geen wonder heten. En dat banken heel wat geld hebben uitgeleend aan eigenwoningbezitters is ook een feit. Dus het is belangrijk dat dat geld in veilige handen is. Ook dat is het geval. Nederlandse huishoudens betalen in overgrote meerderheid heel netjes hun hypotheeklasten. Bovendien is er flink wat overwaarde opgebouwd, want tegenover de ruim 600 miljard euro hypotheekschuld staat naar schatting 1.100 miljard aan woningwaarde. Nog afgezien van de aan de bruto hypotheekschuld gekoppelde spaarpotten van in totaal enkele honderden miljarden. Door de crisis komen momenteel wel meer mensen in betalingsproblemen dan voorheen, maar naar verhouding is dat een zeer gering aantal. In vergelijking met bijvoorbeeld Grieks staatspapier is de hypotheekportefeuille van de banken dus een extreem veilige belegging.

Nederlagenstrategie
Vanwaar dan het pleidooi van Knot om de hypotheekschuld te reduceren door afbouw van de hypotheekrenteaftrek? En waarom nu, als je weet dat een soortgelijke proefballon van Rabo-baas Piet Moerland een paar maanden geleden binnen één dag door het kabinet werd afgeserveerd. Bij Moerland bemoeide de minister-president zich er nog persoonlijk mee (“geen behoefte aan”), maar in het geval van Knot werd het al overgelaten aan een staatssecretaris (“Dit kabinet tornt niet aan de hypotheekrenteaftrek”). Voor het kabinet wordt het kennelijk routine. Waarom deze nederlagenstrategie van de nieuwe centrale bankpresident?

Onafhankelijkheid
Ik kom niet verder dan twee redenen. Waarbij ik onmiddellijk toegeef: het blijft gissen. Een eerste denkbare reden zou kunnen zijn dat de banken onderling hebben afgesproken om op dit aambeeld te blijven hameren teneinde de geesten rijp te maken voor een ingreep in de hypotheekrenteaftrek op termijn. Tegen deze verklaring spreekt dat dat elke keer wel een oorvijg van het kabinet oplevert. En hoe leuk is dat, als topman in de bankenwereld? Een tweede reden ligt meer voor de hand. Bij het aantreden van de heer Knot als president van De Nederlandsche Bank zijn twijfels geuit aan zijn onafhankelijkheid ten opzichte van de minister van Financiën, die hem immers ‘uit het niets’ had benoemd in deze zeer invloedrijke positie. Onafhankelijkheid van de politiek is één van de belangrijkste assets van een centrale bank. Mogelijk wilde de heer Knot dus zijn onafhankelijkheid tonen door te blaffen naar zijn oude baasje. Jammer dat de woningmarkt daarvan de dupe moet zijn. Want – hoe snel het kabinet ook verzekerde dat de hypotheekrenteaftrek niet ter discussie staat – het zorgt toch weer voor onnodige onrust.

Kunt u bouwen op uw bouwer?

2011-11-02T09:04:00.000+01:00

Vereniging Eigen Huis is 37 jaar geleden opgericht omdat er ook iemand aan úw kant moet staan. Tot die tijd stond u er als eigenwoningbezitter veelal helemaal alleen voor. Bijvoorbeeld vis-à-vis de makelaar. Natuurlijk kon u zich terecht afvragen wat een makelaar eigenlijk maakt, maar u kon er simpelweg niet omheen als u een woning zocht of verkocht. En daarmee evenmin om de dubbele courtage die makelaars toen nog in rekening brachten (aan verkopers én kopers). Zo waren er meer beroepsgroepen waarbij u als eigenwoningbezitter bij elke ontmoeting uw vingers moest natellen.

Opleveringskeuring
Bouwers hebben zich vanaf dag één in de warme belangstelling van Vereniging Eigen Huis mogen verheugen. Bij de oprichting medio jaren ’70 was het heel gebruikelijk dat u de sleutel van uw nieuwbouwwoning pas in handen kreeg nadat u had verklaard dat de woning geheel in orde was én nadat u de woning volledig had betaald. Daarna was de bouwer vertrokken. En een knappe jongen die hem dan nog terug kreeg om gebreken te herstellen. Door toedoen van Vereniging Eigen Huis is het tegenwoordig volledig geaccepteerd dat u uw woning bij de oplevering laat keuren . Ook heeft Vereniging Eigen Huis bereikt dat u 5 procent van de aanneemsom mag achterhouden totdat duidelijk is dat de woning geheel in orde is. En er zijn garantieregelingen vastgesteld om gebreken die dan toch nog opdoemen, te laten herstellen.

Eigen Huis Magazine
In Eigen Huis Magazine van november, dat binnenkort bij al onze leden op de deurmat valt, besteden we veel aandacht aan de ergernissen die oplevergebreken kunnen opleveren. Oplevergebreken variëren van krasjes op ruiten, via betonvloeren die niet volledig zijn uitgehard, tot een radiator die zo onhandig is geplaatst dat de vaatwasser niet open kan. Het aantal oplevergebreken lag in 2010 op gemiddeld bijna 15 per woning.

Zeventigplussers
In onze database zijn we daarnaast op zoek gegaan naar woningen met extreem veel oplevergebreken. In Eigen Huis Magazine leest u over een tweetal projecten waar tijdens een Eigen Huis Opleveringskeuring meer dan zeventig gebreken zijn geconstateerd. “Het had niet mogen gebeuren,” aldus de ontwikkelaar van één van deze projecten. Dat klopt. Maar het gebeurt wel. En dan is het toch goed dat u weet dat er ook iemand aan úw kant staat.

Goed nieuws: een bank die het klantenbelang centraal stelt

2011-10-31T10:28:00.001+01:00

Er wordt gewerkt aan een bank die het belang van de klant centraal stelt. In Nederland is dit helaas zo uitzonderlijk dat het landelijk nieuws is.

Grootbanken
In de Nederlandse bankensector maken een paar grote spelers de dienst uit. Een handvol banken (Rabo, ABN AMRO, ING en SNS) heeft verreweg het grootste deel van de binnenlandse markt in bezit. En ook de lobbyclub van de banken (NVB) kan geen stap zetten zonder de goedkeuring van deze grootbanken.

Mededingingsbeperkend gedrag
Onderling concurreren doen de grootbanken alleen met het mes op de keel. Neem de markt voor hypotheken. Pas nadat de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) een onderzoek was gestart naar de hoge winstmarges op hypotheken én een paar buitenlandse concurrenten zich op de Nederlandse hypotheekmarkt had gemeld, liepen de historisch hoge winstmarges eerder dit jaar terug. Waarna de NMa concludeerde dat de hypotheekmarkt gevoelig is voor mededingingsbeperkend gedrag. Een markt die dus in de gaten moet worden gehouden, want van de Nederlandse grootbanken moeten we niet verwachten dat zij vrijwillig met elkaar een scherpe concurrentiestrijd zullen aangaan.

Nationale Hypotheek Garantie
Bont maakten de grootbanken het ook toen zij, via de door hen gecontroleerde NVB, besloten collectief de NHG-normen links te laten liggen (Nederlandse Hypotheek Garantie). De grootbanken zitten - de Rabobank voorop - niet te wachten op de rentekorting die zij bij toepassing van de NHG op hypotheken moeten geven. Ook vinden zij het maar niks dat kleine concurrenten dankzij de NHG goedkoper geld kunnen aantrekken dan anders het geval zou zijn. Aan concurrentie hebben de grootbanken immers een broertje dood. Gelukkig zorgde een witte raaf in de bankenwereld, BNP Paribas, medio augustus voor een scheur in het gesloten bankenbastion. Tegen de grootbanken is het echter moeilijk opboksen. Zeker met een Franse moeder die veel Grieks staatspapier in bezit heeft.

Consumentenbank
Terug naar het bericht van vorige week over de klantvriendelijke bank in oprichting. Dit is goed nieuws. In ons land is dringend behoefte aan nieuwe toetreders die het belang van de klant echt centraal stellen. Achter het initiatief zitten de ondernemer die beleggersbank Alex groot maakte en verzekeraar Aegon. Vermoedelijk moeten zij wel voorbereid zijn op forse tegenwerking van de grootbanken en de NVB. We zullen zien hoe het loopt. Persoonlijk hoop ik op een moderne versie van David en Goliath.

Realistisch vooruitgangsgeloof

2011-10-28T09:59:00.000+02:00

Gisteren was er eindelijk weer eens een debat over de woningmarkt. Plaats van handeling: het hoofdkwartier van ABN AMRO in Amsterdam. In de zaal zaten tientallen alumni van verschillende studies op het gebied van vastgoed. Jonge mensen van gemiddeld een jaar of vijf-, zesentwintig. Wat mij opviel was het sterke vooruitgangsgeloof van deze jonge mensen. Maar is dat ook realistisch?

Arbeidsmarkt
Discussieleider Dirk Brounen, tevens hoogleraar vastgoed, vroeg de zaal op een gegeven moment wie van de aanwezigen over tien jaar meer denkt te verdienen dan nu. Een licht gelach steeg op uit de zaal. Over tien jaar? Haha! Natuurlijk verdien ik over tien jaar meer dan nu! Bijna alle handen gingen de lucht in. Is dit nu naïef optimisme van een jonge generatie? Ik denk van niet. De zaal zat immers vol met jonge goed opgeleide mensen. Mensen waarnaar alleen maar meer vraag zal komen in een vergrijzende kennissamenleving. De vergrijzing zorgt, hoe je het ook wendt of keert, voor een structurele schaarste op de arbeidsmarkt. Mogelijk ziet de economische situatie er op dit moment - ondanks de geslaagde Top der Toppen - enigszins wankel uit, maar de vergrijzing is een feit en daarmee de schaarste op de arbeidsmarkt in de komende decennia.

Woningmarkt
Dirk Brounen vroeg de aanwezigen ook wie een eigen woning heeft gekocht . Ik schat dat 60 procent van de handen de lucht in ging. Het landelijk gemiddelde. Gezien hun leeftijd hebben zij hun woning de afgelopen paar jaar gekocht. Waarschijnlijk hebben zij dus - vanwege de prijsdalingen van de laatste jaren - aan woningwaarde ingeboet. Toch hadden de meesten geen spijt van hun koopwoning. Over grote vermogensverliezen leken zij geen boze dromen te hebben. Weer is dan de vraag: is dit nu naïef optimisme van een jonge generatie? Tja. Het aantal huishoudens in Nederland neemt in elk geval nog decennia lang toe. De vraag is of de nieuwbouw van woningen deze stijging bij kan houden. Zo niet, dan loopt de schaarste op de Nederlandse woningmarkt alleen maar verder op. En dan is het inderdaad erg prettig als je al een woning hebt kunnen kopen. Een plek onder de zon. Dat de huidige situatie op de woningmarkt er enigszins wankel uitziet, doet hier niets aan af.

Schaarste op de woningmarkt: een feit

2011-10-26T09:36:00.008+02:00

Me Judice is een erg interessante website, waarop economen hun mening geven over uiteenlopende onderwerpen. Me Judice betekent dan ook: 'naar mijn mening'. Zoveel economen, zoveel meningen, is kennelijk de gedachte. Persoonlijk vind ik het altijd wel prettig als een mening enigszins kan worden onderbouwd met feiten. In dat opzicht was ik blij verrast met de mening van professor Eichholtz over de situatie op de woningmarkt op Me Judice.

Aanbod is tevens vraag
Eichholtz ontzenuwt in de eerste plaats de bewering dat er op de koopwoningmarkt sprake zou zijn van een enorm overaanbod aan woningen. Op Funda, zo horen we uit de mond van de professor, worden weliswaar veel woningen te koop aangeboden, maar daarin wonen gezinnen die ook weer een huis zullen willen kopen zodra hun huidige woning is verkocht. Ik had het zelf niet beter kunnen uitleggen. Kijkt u het filmpje er vooral even op na.

Groei aantal huishoudens
In de tweede plaats geeft Eichholtz aan dat er de komende vijftien, twintig jaar nog honderdduizenden huishoudens bijkomen in Nederland. Misschien wel een miljoen. Het exacte aantal maakt niet uit. Het zijn er in elk geval heel veel. En die moeten allemaal wonen. De vraag naar woningen neemt in grote delen van het land dus alleen nog maar verder toe de komende zoveel jaar. Het is onduidelijk in welke mate de nieuwbouw dit kan bijhouden. Op dit moment is dat in ieder geval bij lange na niet het geval.

Meningen en feiten
Dit zijn feiten. Niet alleen Vereniging Eigen Huis wijst op deze feiten. Maar ook een deskundige als professor Eichholtz. Er zijn veel mensen met een andere mening. De instorting van de woningmarkt kan als het aan hen ligt, zo lijkt het soms, niet snel genoeg komen. Het zou wel fijn zijn als zij eens zouden uitleggen hoe deze mening in overeenstemming kan worden gebracht met de feiten. Want van mening kun je verschillen. Maar toch niet van feiten?

Achteraf sparen

2011-10-24T11:40:00.007+02:00

De crisis in de financiële wereld zoals die zich momenteel afspeelt, is uniek. Zo hebben we het nog nooit meegemaakt. Dat niet alleen, in combinatie met onze nieuwe multimediale wereld is het een ongelooflijk fascinerende beleving. Via alle kanalen buitelen de berichten over je heen. Iedereen kan ook meteen zijn mening geven en die met de halve wereld delen. Je moet niet de neiging hebben om alles te lezen en overal op te reageren, want anders val je aan het einde van de dag half dood neer. Wat op zich al weer goed is voor een interessant bericht op Twitter. En zo blijf je bezig.

Battle
Noodzakelijkerwijs probeer ik me in de multimediale wereld zoveel mogelijk te beperken tot mijn werk. Niet dat dat veel verlichting oplevert, want de samenhang met alles wat er in de wereld gebeurt, is natuurlijk heel erg groot. De woningmarkt is sowieso iets wat bij veel mensen leeft en dat is natuurlijk ook heel goed te begrijpen. Het gaat niet goed op de woningmarkt en het raakt de mensen aan alle kanten. De emoties kunnen hoog oplopen, vooral in de ‘battle’ van de opinies waarin iedereen zijn gelijk wil aantonen en desnoods wil halen. Daarbij worden hele goeie theorieën ontvouwd, maar ook hele kortzichtige dingen beweerd. ‘Geloof niet alles wat je leest en hoort’ is zeker in deze tijd van toepassing.

Forse zak duiten
Het multimediaal geweld heeft me ook geleerd dat je je moet focussen. Richt je op een specifiek onderdeel en probeer niet gelijk de hele wereld te verbeteren. In dat kader vraag ik uw aandacht voor het volgende. Er zijn mensen die beweren dat het maar eens afgelopen moet zijn met al die hoge hypotheken. Ga maar eerst eens sparen en als je een forse zak duiten hebt, kom dan terug om een huis te kopen. Op zich lijkt dat geen verkeerde gedachte.

Achteruit sparen
Nu ben ik toevallig een ervaringsdeskundige op het gebied van sparen voor een eigen huis en ik kan je vertellen dat het principe van vooraf sparen niet werkt. Althans meestal niet. Want de huizenprijzen in Nederland stijgen meestal harder dan je kunt sparen. Je spaart dan achteruit in plaats van vooruit. Dat is nu misschien even niet het geval (de huizenprijzen dalen zoals u wel gemerkt zult hebben), maar als al dat tumult in de financiële wereld tot een enigszins bevredigende oplossing komt, kan het maar zo weer de andere kant op gaan. En dan verdampt je spaargeld als het ware.

Hypotheek
Als dat op een verantwoorde manier gebeurt, kan achteraf sparen voor een huis (lenen dus) een hele goede oplossing zijn. Voor de meeste starters op de koopwoningenmarkt is het ook vaak de enige oplossing. Laten we daar dus ook weer niet al te benauwd over zijn. Zolang de schuld en de lasten die daaraan verbonden zijn maar binnen een verstandige marge vallen in relatie tot resp. de waarde van het onderpand en het inkomen. Het zou mooi zijn als vooraf sparen voor een huis zin zou hebben, maar zolang het woningtekort in grote delen van het land alleen maar oploopt en de druk op prijzen voor de toekomst alleen maar toeneemt, blijft dat een utopie.

WE WANT YOU!

2011-10-21T09:51:00.002+02:00

Kennis is macht. Je moet van alles weten en het liefst een beetje meer dan de ander. Voor veel organisaties is het moeilijk om alle vereiste kennis zelf in huis te hebben. Bij veel bedrijven wordt gespecialiseerd personeel en extern advies aangetrokken. Heb je als organisatie echter de rechtsvorm van een vereniging, dan kun je ook bij je eigen leden te rade gaan voor kennis en advies. Hoe werkt dat eigenlijk bij Vereniging Eigen Huis?

Rommeltje
Op dit moment heeft Vereniging Eigen Huis ruim 670.000 leden. Een efficiënte vergadering met alle leden wordt daardoor –zacht gezegd- een rommeltje. In de statuten van de vereniging is bepaald dat er een Ledenraad moet zijn. Deze Ledenraad bestaat uit minimaal 30 en maximaal 50 personen en vergadert in elk geval twee keer per jaar. De voorzitter van de Raad van Toezicht leidt de vergadering. De gehele Raad van Toezicht, de directie en medewerkers van Vereniging Eigen Huis zijn bij de ledenraadsvergadering aanwezig. Als secretaris verenigingszaken ben ik bij een hoop ledenraadsvergaderingen geweest en ik kan zeggen dat het altijd interessante vergaderingen zijn, waar veel aan de orde komt. De gezamenlijke lunch na afloop biedt mogelijkheid voor informeel contact tussen de ledenraadsleden, medewerkers, management en toezichthouders van de vereniging.

Klankbord
In de voorjaarsvergadering bespreekt de Ledenraad onder meer het jaarplan voor het komende verenigingsjaar. Ledenraadsleden worden op die manier van belangrijke plannen van de vereniging op de hoogte gebracht. De najaarsvergadering staat in het teken van het jaarverslag over het afgelopen verenigingsjaar. Dit zijn de belangrijkste officiële taken die de Ledenraad heeft. Maar de directie ‘gebruikt’ de Ledenraad ook als klankbord. Ieder jaar wordt één bepaald thema, gerelateerd aan de woningmarkt, extra uitvoerig besproken. Dankzij een groot aantal ‘adviseurs’ met een diversiteit aan kennis en kunde blijft de vereniging scherp.

Ledenraadsverkiezingen
Elke vier jaar kiezen de leden van de vereniging een nieuwe Ledenraad. De eerstkomende verkiezingen zijn in 2012 en de kandidaatstelling is nu gestart! Ben je geïnteresseerd in de zaken waar de vereniging zich mee bezig houdt en wil je daarover meepraten, dan is de Ledenraad misschien wel iets voor jou!

Kandidaat stellen?
Als je 18 jaar of ouder bent en lid bent (of wordt) van de vereniging kun je je kandidaat stellen via www.eigenhuis.nl/lrv2012. Iedereen die zich betrokken voelt bij onze vereniging is welkom. We checken kandidaten op eventuele belangenverstrengeling en/of tegenstelling. Onze Ledenraad is altijd goed vertegenwoordigd in het segment van de oudere eigenwoningbezitter. Waardevolle leden natuurlijk, maar het zou voor iedereen goed zijn als ook de nieuwe generatie zijn inbreng heeft in het beleid van Vereniging Eigen Huis. Zeker in deze roerige tijden op de woningmarkt waar jongeren vaak buitenspel staan of weinig kansen krijgen. Ben jij je aan het oriënteren of net gestart op de woningmarkt, dan kunnen wij je ervaringen goed gebruiken! Ook studenten of jongeren die geïnteresseerd zijn in de woningmarkt en alles er omheen, zijn van harte welkom.

Wil je tenslotte van mij een goed advies? Stel je kandidaat voor onze Ledenraad!

Sjoeke Pilkes

Secretaris verenigingszaken

Wie biedt!

2011-10-19T13:57:00.000+02:00

De Collectieve Inkoop Energie van Vereniging Eigen Huis is in oktober alweer voor de zesde keer van start gegaan. Met deze actie heeft de vereniging al veel consumenten geholpen om over te stappen naar een gunstig energiecontract waarbij de stroom ook nog eens groen is. Met trots heb ik mijn omgeving bij iedere collectieve inkoop aangespoord om mee te doen. Alleen bij de laatste inkoop, afgelopen voorjaar, liep het anders dan verwacht.

Tegenvaller
Er schreven zich maar liefst 65.000 huishoudens vrijblijvend in. Een heel mooi aantal. Ook ik had mijn vrienden alweer geattendeerd om tijdig in te schrijven. Maar algauw hoorde ik van een vriend dat het aanbod dat voor het eenjarige en driejarige contract werd gedaan, door de winnaar Energie:Direct, bij hem bleek tegen te vallen. Ik was behoorlijk ontsteld. Dit beeld was ook te zien bij het aantal daadwerkelijke overstappers onder de 65.000 inschrijvers. Er stapten ‘maar’ 11.000 huishoudens daadwerkelijk over naar een andere leverancier. Dat is weinig ten opzichte van de vorige acties.

Verklaring
Hoe gunstig het winnende bod uit de Collectieve Inkoop Energie is, is natuurlijk ‘situationeel afhankelijk’. Daarmee bedoel ik dat het afhangt van de individuele omstandigheden van de overstappers. Maar de gestegen energieprijzen hebben vrijwel zeker een rol gespeeld bij het gematigd aantal overstappers bij onze actie dit voorjaar. Inschrijvers kregen hierdoor het idee dat het winnende bod niet zo gunstig was ten opzichte van hun energiekosten bij de leverancier waar zij klant waren. De olieprijs fluctueerde in die periode ook nog eens sterk. Dit heeft denk ik ook bijgedragen aan een afwachtende houding onder de oorspronkelijke inschrijvers. Daarnaast had een behoorlijk aantal inschrijvers nog een gunstig contract voor bepaalde tijd waarbij de tarieven over een langere periode vaststonden. Mede natuurlijk het gevolg van onze vorige collectieve inkoopacties. Overstappen leverde voor deze groep geen of niet genoeg financieel voordeel op.

Dalende gasprijs
Ook nu is het weer spannend: wat gaan de leveranciers begin november voor een aanbod doen? Analisten verwachten dat de gasprijzen tot eind dit jaar zullen blijven dalen. De prijsdaling wordt volgens hen in de eerste plaats veroorzaakt doordat er in West Europa een overaanbod van gas is. Ook neemt de industrie in Europa minder gas en stroom af dan vorig jaar. De gemiddelde prijs van de vijf beste aanbiedingen van energiebedrijven is in de afgelopen twee weken gedaald van €1650 naar €1590 per jaar (bron: Energieprijzenvergelijker). Daarmee komt het prijspeil uit op dat van 2005. De gemiddelde Nederlander betaalt momenteel ongeveer €1925 per jaar voor gas en stroom. Volgens toezichthouder NMa zou ruim een kwart van de consumenten op het punt staan over te stappen naar een andere leverancier. Inmiddels hebben zich al bijna 45.000 mensen vrijblijvend ingeschreven voor onze actie die sinds kort van start is gegaan. Ik ben benieuwd of het winnende aanbod dit keer voor meer mensen overtuigend is. Doet u ook mee? Inschrijven verplicht u tot niets. En wie weet welk voordeel er voor u uitrolt!

Is je eigen huis een investering of een consumptiegoed?

2011-10-17T08:55:00.005+02:00

Het begrip 'investeren' heeft in de loop der jaren een erg ruimte betekenis gekregen. Dit kan variëren van bedrijven die investeren in nieuwe machines tot stellen die investeren in hun relatie. Door op school goed je best te doen, investeer je in je toekomst. En door gevarieerd te eten investeer je in je gezondheid. De gemene deler is dat je 'nu' iets doet waarvan je (ook) 'later' plezier of profijt hebt. Zo bezien is de aankoop van een eigen woning een loepzuivere investering. Normaal gesproken koop je een woning in de hoop er jaren plezier van te hebben.

Onderhoud
Een kenmerk van 'investeren' is dat het meestal niet blijft bij een eenmalige inspanning of uitgave. Als je één keer gezond eet, haalt dat weinig uit. Idem dito als je één keer goed je best doet op school. Machines waarin bedrijven investeren, zijn op een gegegeven moment versleten of verouderd en moeten dan worden vervangen. Hetzelfde geldt voor een eigen woning. Zonder goed onderhoud holt de staat van de woning na verloop van tijd zienderogen achteruit. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dan ook dat eigenwoningbezitters jaarlijks gemiddeld 4.800 euro uitgeven aan onderhoud. Dit betreft - om het in bedrijfseconomische termen te zeggen - zowel vervangingsinvesteringen (regulier en groot onderhoud) als uitbreidingsinvesteringen (woningverbetering). Het laatste betreft niet alleen comfortverbetering, maar ook het 'up to date' houden van de woning zodat deze zijn waarde behoudt.

Belegging?
Investeren kan ook associaties oproepen met de wens ergens aan te willen verdienen. Investeren wordt dan min of meer gelijkgeschakeld met beleggen, zoals in aandelen. In tijden dat de huizenprijzen een aanhoudende stijging lieten zien, kon dit idee gemakkelijk postvatten. Na enkele jaren had je je kosten koper terugverdiend en begon je, zonder er iets voor te hoeven doen, een overwaarde op te bouwen. Door de schaarste op de woningmarkt waren nieuwbouwwoningen lange tijd vaak al in waarde gestegen op het moment dat ze werden opgeleverd. Toch denk ik dat de meeste eigenwoningbezitters hun huis primair hebben gekocht, omdat ze prettig wilden wonen. Het idee dat het huis meer waard zou worden, was een bijkomend voordeel. We hebben het over circa 60 procent van de Nederlandse huishoudens. Om een meerderheid van de bevolking te typeren als beleggers - of zelfs als 'gokkers' - gaat te ver.

Overwaarde
Als er voldoende woningen worden bijgebouwd om Nederlandse huishoudens te huisvesten, en dus de schaarste op de woningmarkt binnen de perken blijft, wordt overwaarde op eigen woningen vooral bereikt door aflossing van de hypotheekschuld. Het klopt dat - onder aanmoediging van hypotheekadviseurs en geldverstrekkers - huizenkopers een tijd lang is voorgehouden dat je ook prima 'aflossingsvrij' kon lenen. Maar die tijd is voorbij. En terecht. Vereniging Eigen Huis heeft jarenlang gewaarschuwd tegen te veel lenen en te weinig aflossen. Om overwaarde te krijgen, zul je, naast de maandelijkse rente die je betaalt, moeten aflossen. Gedurende de looptijd danwel - zoals gebruikelijker is geworden - via de opbouw van een spaarpot, waarmee je aan het eind van de looptijd deels of geheel kunt aflossen. In dat geval investeer je als eigenwoningbezitter als het ware in een appeltje voor de dorst en bouw je tegelijkertijd een noodzakelijke veiligheidsmarge op voor minder goede tijden.

Consumptieve investering
Al met al is de eigen woning, wat ik zou willen noemen, een consumptieve investering. Het is zowel een consumptiegoed (mensen willen graag prettig wonen) als een investering (je hebt er jarenlang plezier van en door af te lossen bouw je overwaarde op). Als je nu een huis koopt, mag je er niet zomaar van uitgaan dat de overwaarde je als het ware in de schoot geworpen wordt. Waar je als koper wel van uit wilt kunnen gaan, is dat de investeringen die je zelf doet, zoals aflossingen, behouden blijven. In de marktsituatie van dit moment beginnen veel potentiële kopers zelfs hieraan te twijfelen. In dat geval wordt de aankoop van een woning wel heel riskant. Daar staat tegenover dat in grote delen van Nederland de groei van het aantal huizen nog steeds moeite heeft de groei van het aantal huishoudens bij te houden. Maar zelfs in geval van schaarste is in elk geval wel duidelijk dat je voortdurend zult moeten blijven investeren (onderhoud, aflossing) om je woongenot én je financiële inbreng in de eigen woning op termijn zeker te stellen.

Mark Twain en de woningmarkt

2011-10-14T10:44:00.006+02:00

"The reports of my death are greatly exaggerated," aldus een aan Mark Twain toegeschreven citaat. Met de berichtgeving over een woningmarkt die ten dode opschreven zou zijn, is het net zo.

Randstad groeit nog met 700.000 mensen
Deze week was in alle kranten te lezen dat het aantal mensen in de Randstad de komende vijftien jaar nog met 700.000 toeneemt¹. Daarnaast groeien ook steden als Zwolle, Arnhem, Nijmegen, Groningen en Leeuwaarden flink door. Daar staat tegenover dat er een aantal krimpgebieden is. In totaal zal het aantal inwoners van Nederland tot 2025 groeien van 16,7 tot 17,5 miljoen. Deze mensen moeten allemaal wonen. Of het nu in een huurwoning of een koopwoning is.

Toenemende druk op de woningmarkt
De druk op woningmarkt neemt dus de komende jaren alleen maar verder toe. Een citaat uit het persbericht van het Planbureau voor de Leefomgeving en het Centraal Bureau voor de Statistiek: "Mede door de economische crisis hebben veel gemeenten hun bouwplannen opgeschort dan wel afgelast. Toch zal de verwachte groei van het aantal huishoudens in Nederland, met circa 800 duizend tussen 2010 en 2025, opgevangen moeten worden in de woningmarkt. Daar waar de bevolkingsgroei zich in de Randstad concentreert, is de groei van het aantal huishoudens binnen en buiten de Randstad ongeveer gelijk. Dit komt doordat buiten de Randstad het aantal personen per huishouden sneller daalt, als gevolg van een sterkere vergrijzing." Ik citeer letterlijk. Dat u niet denkt dat ik het zelf verzin...

Bron van verwarring
Hoewel Mark Twain - we schrijven 1897 - de berichten over zijn dood zwaar overdreven vond, moest hij wel toegeven dat een nicht van hem enige tijd geleden ernstig ziek was geweest. Misschien was dat de bron van alle verwarring? Op de woningmarkt worden verkeerde conclusies getrokken uit het feit dat er momenteel zoveel woningen te koop staan. Hoewel de meeste verkopers ook potentiële kopers zijn, wordt dit ten onrechte geïnterpreteerd als een enorm overschot aan koophuizen. En dan is de conclusie al snel getrokken dat de huizenprijzen fors omlaag moeten. Om starters te helpen, wordt er ook nog vaak aan toegevoegd.

Behoefte aan voldoende nieuwbouw...
Starters worden echter vooral geholpen door een voldoende - dus stijgend - aanbod van geschikte woningen. Alleen voldoende nieuwbouw zal de druk op de woningmarkt verminderen en daarmee de prijzen in de hand houden. Tenzij honderdduizenden gezinnen besluiten bij hun ouders in te trekken of te emigreren. Geen erg waarschijnlijk scenario.

... en aan hervorming van de woningmarkt
Verder worden zowel starters als zittende bewoners geholpen door een fundamentele hervorming van de woningmarkt. Waardoor mensen makkelijker terecht kunnen in een betaalbare huursector zonder lange wachtrijen en in een betaalbare koopsector met voldoende doorstromingsmogelijkheden. Vereniging Eigen Huis werkt met andere maatschappelijk betrokken organisaties aan de contouren van zo'n breed plan. Een fundamentele hervorming van de woningmarkt zal vele jaren in beslag nemen. Vergelijk het met een hervorming van de arbeidsmarkt, de zorgsector of de verzorgingsstaat. Maar we zullen er met z'n allen niet aan ontkomen. In het belang van alle Nederlanders die goed en betaalbaar willen wonen. Huurders en kopers. Zittende bewoners en starters. Die wens is toch niet overdreven?

¹ Bron: Planbureau voor de Leefomgeving en Centraal Bureau voor de Statistiek.

De grote klap die niet komt

2011-10-12T09:01:00.006+02:00

Als ik topeconomen en andere deskundigen uit de financiële wereld over de Nederlandse woningmarkt hoor praten, begin ik steeds meer te begrijpen waarom het in diezelfde financiële wereld zo mis heeft kunnen gaan. Ze zien bij hun inschatting essentiële zaken over het hoofd. Al jaren wordt er geroepen dat er een grote luchtbel zit in de Nederlandse woningmarkt en dat de huizenprijzen nog fors omlaag gaan. De grote klap moet nog komen, wordt er gezegd. Alleen, hij komt maar niet.

Huizenprijzen dalen niet zomaar
Daar moet een reden voor zijn. Door deskundige personen en instellingen wordt als reden aangevoerd dat de huizenprijzen in het verleden veel meer gestegen zijn dan de inkomens en meer dan in de ons omringende landen het geval was. Dat zou vroeg of laat tot een ´prijscorrectie´ leiden van 20 tot 30%. Dat wordt al sinds het begin van deze eeuw (2001) verkondigd. Maar ook nu na drie zware crisisjaren zijn de huizenprijzen nog ‘maar’ circa 9% gedaald. Die daling is goed te verklaren uit de verminderde financieringsmogelijkheden en de toename van het aantal probleemgevallen op de woningmarkt – zowel absoluut als relatief – dat tot een gedwongen verkoop heeft geleid. Er is minder ‘luxe’ vraag en meer noodgedwongen aanbod. Dat heeft invloed op de huizenprijzen die op dit moment worden geregistreerd. Zijn er – behalve dit – nog andere signalen die zouden kunnen duiden op een verdere, zeer forse prijsdaling?

Financiële positie van kopers
Aan de kant van de kopers is er geen omstandigheid die daar op duidt. De vermogenspositie en het inkomen van huishoudens geven nog geen reden tot grote zorg en de hypotheekrente doet dat bij lange na niet, zeker als je dat vergelijkt met de renteontwikkeling aan het eind van de jaren ’70/begin jaren ’80 toen de hypotheekrente in korte tijd tot bijna 13% steeg. Dat was toen de hoofdoorzaak van de kracht op de woningmarkt in combinatie met een hoog opgelopen structurele werkloosheid. Het laatste is nu helemaal niet aan de orde en er wordt al gesproken over een snel oplopend arbeidstekort zodra de economie weer aantrekt. Per saldo kan de financieringscapaciteit van huishoudens niet oorzaak zijn voor een forse waardedaling. Een rentestijging in eerdere jaren heeft het prijsverloop van huizen al gematigd en wat nu optreedt als lastenverzwaring (pensioen, zorg) wordt grosso modo gecompenseerd door ontwikkelingen die voor kopers tot lagere lasten leiden: vooralsnog lagere overdrachtsbelasting, inmiddels al lagere huizenprijzen en een hypotheekrente die eerder omlaag gaat dan omhoog.

Nieuwbouw schiet tekort
Het woningaanbod reageert van oudsher slecht op veranderingen in de vraag. In combinatie met een snel toenemende financieringscapaciteit van huishoudens (o.a. door welvaartsstijging, een snel toenemend aantal tweeverdieners en een lage hypotheekrente) leidde dat vooral in de jaren ’90 tot een prijsexplosie. Tot op de dag van vandaag houdt de nieuwbouw de ontwikkelingen in de vraag niet bij en wordt de situatie door de bevolkingsgroei en de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens in grote delen van het land alleen maar nijpender. Van overaanbod is alleen sprake in gebieden die te maken hebben met een krimp van de bevolking. Elders ligt een verdere toename van de schaarste al op de loer en zal er bij het aantrekken van de markt dus eerder sprake zijn van een verdere prijsstijging dan van een daling. Althans, voor zover de omstandigheden die bepalend zijn voor het kunnen én willen kopen van een huis zich verder niet al te negatief ontwikkelen.

Consumentenvertrouwen cruciaal
Uit onderzoek blijkt iedere keer opnieuw dat de belangstelling voor een koopwoning niet minder wordt. Door de crisis zijn mensen echter voorzichtig en afwachtend. Het staat en valt met het vertrouwen dat mensen hebben in de woningmarkt. Een koper zonder vertrouwen stelt zijn aankoopbeslissing uit en een verkoper zonder vertrouwen zal uiteindelijk zijn prijs verlagen. Het vertrouwensverlies dat tot op heden is opgetreden, heeft tot circa 40% minder kooptransacties geleid. De vraag is door welke oorzaak het consumentenvertrouwen nog verder zou kunnen dalen tot een niveau waarbij verkopers besluiten om hun huizenprijzen drastisch te verlagen. Ik denk dan alleen aan omvallen van banken als gevolg van de Europese schuldencrisis en het domino-effect dat daarna kan optreden. Mijn inschatting is dat men dit niet zal laten gebeuren. De schade zou dan immers nog veel groter zijn.

Luchtbel knapt
De luchtbeltheorie knapt in mijn ogen als een luchtbel. Behoudens een rampscenario dat niet direct voor de hand ligt, is voor het knappen van de vermeende luchtbel op de woningmarkt geen oorzaak aan te wijzen. Ondertussen wordt de markt door de ongenuanceerde berichtgeving hierover negatief beïnvloed en kunnen mensen er door op het verkeerde been worden gezet. Kwalijk vind ik dat.

Schaarste op de koopwoningmarkt

2011-10-10T08:47:00.005+02:00

Economie gaat over schaarste. Ik weet dat toevallig, want ik ben van huis uit econoom. Schaarste duidt erop dat de behoeften van mensen schier onuitputtelijk zijn. Terwijl er natuurlijk grenzen zijn aan de mogelijkheden om die behoeften te bevredigen. Schaarste betekent dat er keuzen moeten worden gemaakt: op welke manier kunnen de beperkte productiemiddelen (zoals arbeid, kapitaal, grond) zo goed mogelijk worden ingezet? Op de koopwoningmarkt wordt de schaarste bepaald door het aantal huishoudens dat een eigen woning wil, van liefst zo hoog mogelijke kwaliteit, terwijl de beschikbaarheid ervan - zowel kwantitatief als kwalitatief - daarbij achterblijft.

Rotte eieren zijn zeldzaam
Even voor de duidelijkheid: onder schaarste verstaan economen niet dat bepaalde goederen 'zeldzaam' zijn en daardoor weinig te koop worden aangeboden. Zoals rotte eieren. Uitzonderingen daargelaten, is naar rotte eieren weinig vraag. Omgekeerd duidt het simpele feit dat een bepaald product veel wordt aangeboden en dus niet zeldzaam is (zoals brood) niet op de afwezigheid van schaarste. Want tegenover het grote aanbod staat een grote vraag. Als dat niet zo was zouden de bakkers in Nederland beter een ander vak kunnen kiezen.

Koopwoningen zijn schaars
Koopwoningen zijn in Nederland schaarse goederen zijn en zullen dat ook blijven. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden naar het aantal woningen, in combinatie met de plek waarop zijn staan, en de kwaliteit ervan.

Aantal koopwoningen
De kwantitatieve schaarste aan koopwoningen wordt bepaald door de verhouding tussen het aantal koophuizen dat in Nederland beschikbaar is enerzijds en het aantal zelfstandige huishoudens in ons land dat een koopwoning bezit of ambieert anderzijds. Tot 2020 moeten er in Nederland nog minstens een half miljoen woningen worden bijgebouwd om het aanbod gelijk te laten oplopen met de toenemende vraag naar woningen als gevolg van bevolkingsgroei en gezinsverdunning. Een deel van die vraag (zeg 60%, uitgaande van het huidige aandeel koopwoningen) zal zich richten op de koopwoningmarkt. Als de bouw er niet in zou slagen zoveel nieuwe koopwoningen te realiseren, neemt de schaarste de komende jaren verder toe. Daarbij is ook een belangrijk aspect dat veel huishoudens wegtrekken of weg willen uit de perifere krimpgebieden van Nederland, vaak samenhangend met een gebrek aan opleidingsmogelijkheden, banen en economische bedrijvigheid. De kwantitatieve schaarste op de koopwoningmarkt neemt hierdoor in de nu al dichtbevolkte delen van Nederland verder toe. Overigens is er ook veel schaarste in de huurmarkt, waardoor mensen jaren op een wachtlijst staan voor een sociale huurwoning dan wel de hoofdprijs betalen in de vrije sector.

Kwaliteit van koopwoningen
Naast een kwantitatieve schaarste, is er ook een kwalitatieve schaarste op de markt voor koopwoningen. Vooral hierdoor zijn de huizenprijzen de afgelopen decennia zo hard gestegen. Door de economische groei en de gestegen arbeidsparticipatie van met name vrouwen (tweeverdienersmodel) is de koopkrachtige vraag op de koopwoningmarkt de afgelopen tientallen jaren enorm toegenomen. Het aanbod is hierbij in kwaliteit achtergebleven. Dan heb ik het bijvoorbeeld over de oppervlakte van (nieuwe) koopwoningen en de grootte van de kavels waarop de huizen staan. Door het achterblijvende aanbod is de gestegen koopkrachtige vraag voornamelijk in de prijzen gaan zitten. Het eind van het liedje is dat we met z'n allen op de koopwoningmarkt meer zijn gaan betalen voor hetzelfde. De kwalitatieve schaarste op de markt voor koopwoningen is enorm.

Huizenprijzen
Schaarste weerspiegelt zich - zij het soms met enige vertraging - in de prijzen. Aangezien koopwoningen schaars zijn in zowel kwantitatieve als kwalitatieve termen, zijn de huizenprijzen in Nederland zo hoog. Op korte termijn kunnen de prijzen van deze wetmatigheid in de economie afwijken door conjuncturele ontwikkelingen of bijvoorbeeld door verminderde financieringsmogelijkheden. Dat is wat we nu waarnemen. Maar op de langere termijn is er maar één manier om de schaarste op de markt voor koopwoningen te verminderen en dat is vergroting van het aanbod op plaatsen waar dat nodig is, zowel in aantal als in kwaliteit.

Negatieve retoriek

2011-10-07T16:18:00.006+02:00

Er is veel emotie in de markt. We hebben te maken met problemen waar we nog nooit eerder mee te maken hebben gehad en dat maakt mensen onzeker. Zelfs deskundigen hebben moeite om de problemen te duiden. Wat stelt het precies voor? Staat de wereld zoals we die kennen op omvallen of zijn we bang aan een ‘zwerende pink’ (Griekenland) te overlijden? Duidelijk is dat de emotie ook afstraalt op de woningmarkt.

Zucht naar sensatie
Mensen willen graag een ‘kwalificatie’ van de situatie en willen weten wat ze kunnen verwachten. Ze zoeken naar zekerheid en houvast. Er zijn talloze personen en instellingen die hen daarin bedienen en die vaak niet worden gehinderd door overmatig veel kennis van zaken. De negatieve kwalificaties vliegen je om de oren. De woningmarkt zit muurvast, de woningbouw ligt op zijn gat en de huizenprijzen dalen tot 30%. 'Het piramidespel staat op instorten’ is ook een mooie. Er is natuurlijke neiging om zaken te dramatiseren, een zucht naar sensatie en ook naar erkenning: want sommigen hebben het allang zien aankomen. Knap is dat, dat je zaken kan voorzien die we nog nooit eerder hebben meegemaakt.

Goed informeren is een kunst
Het valt niet mee om de huidige marktsituatie goed in te schatten en daar op de juiste manier mee naar buiten te treden. Voorop staat dat je op een zorgvuldige manier met informatie moet omgaan. Om zomaar wat te roepen zonder doordachte onderbouwing, kan natuurlijk niet. Althans, niet bij ons. Sommigen partijen lijken daar duidelijk minder moeite mee te hebben. Wij hechten echter aan onze geloofwaardigheid, vooral omdat onze leden en andere mensen daar op vertrouwen en omdat we een goede reputatie te verliezen hebben. We roepen dus niet zomaar wat en slaan er geen slag naar. Ik zou daarom zeggen: exit alle wildwest-verhalen en laten we het over de feiten hebben. De mensen goed informeren is een kunst.

Overlijden
Ik zelf heb momenteel last van een kies, met allerlei bijverschijnselen. Nu zie ik direct allerlei mensen bezorgd naar me kijken. ‘Gaat alles wel goed met je Bob?’ Zelfs mijn vrouw kijkt me bezorgd aan. Ik behoor dan wel tot een risicogroep, en je kan er behoorlijk beroerd van worden, maar het is maar een kwaal aan een kies. Net als bij Griekenland en de woningmarkt, hoeft dat niet direct tot overlijden te leiden.

Huizenprijzen

2011-10-05T09:11:00.004+02:00

Veel mensen zien in het feit dat er momenteel zoveel huizen te koop staan, het bewijs dat de huizenprijzen in Nederland te hoog zijn. Dus zouden ze moeten dalen om de woningmarkt vlot te trekken. Dat is een te simpele conclusie.

Aanbod en vraag
In de eerste plaats zijn de aanbieders van woningen ook potentiële vragers. Mensen zetten niet hun huis te koop om vervolgens van de aardbodem te verdwijnen. Ze willen doorstromen. Naar een ander huis, een mooier huis, een groter huis, een kleiner huis, een huis met een tuin. Of naar een huis elders in het land, bijvoorbeeld in verband met een verandering van baan. Zodra hun huis verkocht is, kunnen deze mensen zelf ook weer een nieuwe woning aanschaffen.

Groeiende vraag
In de tweede plaats wordt soms vergeten dat in grote delen van het land woningen ook de komende jaren zeer schaarse goederen blijven. Tot 2020 ontstaat er in Nederland nog vraag naar circa 500.000 extra woningen. Dit in verband met een nog steeds groeiende bevolking en vanwege de zogeheten gezinsverdunning (met name een toename van eenpersoonshuishoudens). Het is nog maar de vraag of het aanbod (de bouw) van nieuwe woningen de stijgende behoefte eraan kan bijhouden.

Neerwaartse prijsspiraal ongunstig
In de derde plaats is het twijfelachtig of een sterke verdere daling van de huizenprijzen de vraag naar woningen daadwerkelijk op gang zou brengen. Mensen kunnen in dat geval juist makkelijk denken: 'Die prijzen dalen vast nog verder'. En dan is het erg waarschijnlijk dat zij nóg meer op hun handen gaan zitten. Juist bij dalende prijzen loont het immers om de aankoop nog even uit te stellen. De ongeclausuleerde roep om prijsdalingen is dus niet alleen uit de lucht gegrepen, zij helpt ons ook van de wal in de sloot.

Vertrouwen en financiering
Twee factoren houden de woningmarkt momenteel in hun greep: een gevoel van onzekerheid en de moeilijke financierbaarheid. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting helpt op beide fronten. De onzekerheid of je investering zijn waarde behoudt wordt er kleiner door. Je hoeft immers niet langer zes maar twee procent direct af te schrijven. En de lagere belasting betekent ook dat je minder hoeft te lenen. Helaas zien we dat de banken dit positieve effect teniet doen door 1) twijfel te zaaien over de huizenprijzen en zo de onzekerheid verder te vergroten en 2) de handrem op de financiering steeds verder aan te trekken. Overcreditering behoort gelukkig tot het verleden, maar in de ogen van de banken is élke lening momenteel verdacht, lijkt het wel. Dat schiet niet op. Mensen die willen of moeten verhuizen, zijn hiervan de dupe en de woningmarkt en de economie lijden eronder.

Retweet in de oude en nieuwe media

2011-10-03T11:12:00.005+02:00

Sinds enige tijd ben ik op twitter actief onder @rob_mulder. Nou ja, actief. Er gaan dagen voorbij dat ik mijn volgers verzuim te melden dat ik in de zon zit. Of dat ik vergeet te vertellen het even voor gezien houdt (#twexit). Misschien heb ik daarom ook wel zo weinig volgers. Persoonlijke berichtjes doen het goed, naar het schijnt. Soms word ik geretweet. Door @eigenhuis, met dank aan het Web-team van Vereniging Eigen Huis. En soms ook door anderen. Via retweets wordt mijn bereik ineens veel groter. Maar voor mij kunnen de 'nieuwe'(sociale)media' qua bereik tot nu toe niet tippen aan de 'oude media'. En bovendien wordt door in oude media ook volop geretweet.

Tweeverdieners
Neem de afgelopen week. Woensdagochtend vermeldde de Telegraaf op de voorpagina dat Vereniging Eigen Huis niet begrijpt waarom tweeverdieners veel minder hypotheek kunnen krijgen dan éénverdieners. Het gaat om huishoudens met dezelfde samenstelling en hetzelfde bruto inkomen. In het ene geval werken beide partners, terwijl in het andere geval maar één van beide partners een inkomen heeft. Waarom tweeverdieners met een bruto jaarinkomen van 40.000 euro ruim 35.000 euro minder kunnen lenen dan een éénverdienershuishouden met 40.000 euro, kunnen wij niet begrijpen. Bovendien komen er steeds meer tweeverdieners.

Pauw en Witteman
Het Telegraafartikel werd woensdagochtend onmiddelijk opgepikt door andere oude media. Bijvoorbeeld door Radio 2 en Radio 1. Zodoende kon onze woordvoerder Hans André de la Porte (@HansAdlP) het bericht op de radio retweeten. Niet veel later meldde Nieuwsuur zich. En terwijl Hans onze boodschap voor de camera nog een keer verwoordde, was ik in de Tweede Kamer voor een rondetafelgesprek over de woningmarkt. Een mooi podium voor een paar extra retweets. En ik zat nog niet in de trein terug naar Amersfoort, of de redactie van Pauw en Witteman (@pauwenwitteman) had zich gemeld. Met het verzoek of we onze boodschap in de uitzending van woensdagavond wilden komen retweeten in een debat met voorzitter Boele Staal van de Nederlandse Vereniging van Banken. Zo gezegd, zo gedaan.

Volkskrant
Inmiddels had de Volkskrant zich ook al gemeld met het verzoek om mee te werken aan een kort interview voor de zaterdag krant ('het twistgesprek'). Door al dit geretweet - wat in de oude media meer energie en tijd kost dan in de nieuwe media - kon ik pas later op internet vernemen dat sommige kijkers van Pauw en Witteman mij een drammerig mannetje vonden en de heer Staal een bralaap. Of omgekeerd; ik kan het niet meer terugvinden. Gelukkig voor ons beiden waren er ook meer positieve reacties.

In de zon
Mijn ervaring is dus dat de oude media toch wel heel erg handig blijven als je een groot bereik wilt hebben voor je boodschap. Zeker als een bericht vaak wordt geretweet. En de nieuwe media geven een heel mooi podium voor de mensen in het land om hierop te reageren. Misschien ga ik nu maar eens twitteren dat ik een blog heb geschreven. Of dat ik weer in de zon ga zitten. Ik schrijf deze blog op een zonovergoten zaterdag in Amersfoort. Zo meteen ga ik de kranten lezen, lunchen en nog even de stad in met vrouw en kind. #twexit!

Realistisch prijzen

2011-09-30T17:28:00.007+02:00

De woningmarkt zit muurvast, is de boodschap. Dramatische voorbeelden passeren in de media de revue van mensen die hun huis niet verkocht krijgen en soms al lange tijd met de lasten van twee woningen zitten. Een enkeling is zo wanhopig dat die er zelfs een gratis auto bij doet. Er zou een kopersstaking zijn en de nieuwbouw zou helemaal zijn stilgevallen.

Wie beweegt als eerste?
De werkelijkheid is dat er grofweg 40% minder woningen worden verkocht in vergelijking met de jaren voor de crisis. Wel is waar dat de vooruitzichten door allerlei omstandigheden nog steeds niet op een verbetering duiden. Integendeel, het zou nog verder omlaag kunnen gaan, want op dit moment is de ‘input’ voor de markt hoofdzakelijk negatief. Dat zet een stevige rem op markt. Een groot deel van de verkopers wacht op betere tijden en een groot deel van de potentiële kopers wacht op een verdere prijsdaling, althans, in ieder geval totdat daar meer zekerheid over bestaat. Een soort patstelling dus, waarbij het de vraag is wie het eerste beweegt. De prijzen of de potentiële kopers? Of misschien wel een combinatie van beide.

Grootste daling moet nog komen?
Verkopers moeten hun huizen realistisch prijzen, zeggen makelaars. Niet vasthouden aan de hoofdprijs van twee jaar geleden of zo. Realistisch prijzen is altijd goed, maar wat ze hier natuurlijk bedoelen, is dat de vraagprijzen wat hun betreft omlaag kunnen. Dat verhoogt de kans op verkoop en dus op handel. Aan de andere kant hoor ik een bekende econoom zeggen dat starters nog maar even moeten wachten met kopen, omdat de huizenprijzen nog verder gaan dalen. Zonder enig voorbehoud maakt hij een vergelijking met de krach op de woningmarkt eind jaren ’70 / begin jaren ’80 en met de waardedalingen van huizen in de VS, Spanje en Ierland. De prijsdaling in Nederland (nu nog ‘maar’ zo’n 9%) zou volgens hem ook kunnen uitkomen op 30%. Dus grootste daling zou dus nog moeten komen.

Onzinnig
Het is onzinnig om te zeggen dat verkopers teveel vasthouden aan hoge huizenprijzen. Degenen die hun huis per se willen of moeten verkopen, passen hun prijzen vanzelf wel aan. Dat zijn de prijsdalingen die we nu in de markt zien. Ook de sterk verminderde mogelijkheid om de financiering rond te krijgen, zit daarin verwerkt. Dat is normale marktwerking. Zijn degenen die niet per se hoeven te verkopen dan niet reëel in hun prijsstelling? Moeten zij rekening houden met een sterk verminderde kooppotentie in de markt, een snel oplopende werkloosheid, een sterk toenemende hypotheekrente of een andere mutatie in de markt die na drie jaar crisis alsnog een prijsdaling van circa 20% kan veroorzaken? Wie geen haast heeft om te verkopen, kan de ontwikkelingen aanzien en wachten op een vraag naar koopwoningen die – als hij loskomt – nog groter zal zijn dan voor de crisis. Een uitzondering geldt voor krimpgebieden waar daadwerkelijk sprake is van vraaguitval.

Dubben
De starter staat te dubben. Net als bij aandelen is het moeilijk het beste moment van aankoop te kiezen. Nu lijkt een verdere prijsdaling van nog eens 20% op dit moment onwaarschijnlijk, maar je weet natuurlijk ook niet in hoeverre Nederland verder in de problemen geraakt als gevolg van de eurocrisis en ontwikkelingen in de internationale economie. Verder moet je er als potentiële koper rekening mee houden dat per 1 januari a.s. de verstrekkingsnormen voor hypotheken verder worden aangescherpt, dat de financieringsgrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mogelijk weer omlaag gaat van € 350.000,- naar € 265.000,- en dat in de loop van volgend jaar de kans bestaat dat de overdrachtsbelasting weer wordt verhoogd van 2% naar 6%. Tenslotte is de ontwikkeling van de hypotheekrente natuurlijk van groot belang. Je kunt als starter deze ontwikkelingen afwachten en hopen op betere koopkansen. Waarbij je je dan ook nog eens moet afvragen wat goed wonen je eigenlijk waard is. Blijf je 1 jaar, 2 jaar of misschien wel langer in je huidige woonsituatie?

Niet voor even
Tegenover mij in de straat hebben twee leuke jonge mensen (ik schat rond de dertig) een leuk huis gekocht, met een leuke hypotheekrente en een leuke overdrachtsbelasting. Samen met twee kinderen zijn ze dolgelukkig met hun woning, zeggen ze. Ik denk niet dat ze zich erg sappel zullen maken als volgend jaar mocht blijken dat hun woning in waarde is gedaald. Ze zitten er duidelijk niet voor even, maar voor langere tijd.

Rondetafelgesprek

2011-09-28T09:18:00.004+02:00

De Tweede Kamer heeft een rondetafelgesprek georganiseerd over de Woonvisie van het kabinet. Vertegenwoordigers van betrokken organisaties op de woningmarkt en andere deskundigen zijn uitgenodigd om vanmiddag hun visie op de visie te geven. In twee minuten.

Overdrachtsbelasting
Onderdeel van de Woonvisie het kabinet is de tijdelijke forse verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent. Dat alleen is al een reden om de Woonvisie een zeer warm hart toe te dragen. Meteen na de bekendmaking op 1 juli jongstleden zagen we immers het consumentenvertrouwen in de woningmarkt, zoals gemeten via de Eigen Huis Marktindicator, sterk toenemen. Ook merkten makelaars en hypotheekadviseurs een toenemende interesse van potentiële kopers van woningen.

Banken
Tegelijkertijd is de berichtgeving over onder meer Griekenland, de euro en de overheidsfinanciën in de VS natuurlijk niemand ontgaan. Hetzelfde geldt voor het gedrag van de Nederlandse banken. Terwijl de banken zelf mede debet zijn aan de crisis waarin we nu zitten, en ondanks alle staatssteun die zij hebben ontvangen, vertonen zij in geen enkel opzicht het 'maatschappelijk verantwoord gedrag' dat je nu van ze zou verwachten. Ze schromen er bijvoorbeeld niet voor potentiële huizenkopers de duimschroeven onnodig strak aan te draaien door steeds hogere eisen te stellen voor het verkrijgen van een hypotheek. Zij lopen daarmee een ontluikend herstel van de woningmarkt hinderlijk in de weg. Daar gaat Vereniging Eigen Huis de Kamerleden tijdens de hoorzitting dus nog maar eens nadrukkelijk op wijzen.

Pleidooi
Het pleidooi van Vereniging Eigen Huis bestaat uit vier punten. Het moet kort, want we hebben twee minuten.

1) De overheid moet zekerheid bieden en vertrouwen geven. Het kabinet heeft er daarom zeer goed aan gedaan de overdrachtsbelasting tijdelijk fors te verlagen. Anders zou de woningmarkt er nu nog slechter voorstaan. Belangrijk is ook dat de verhoogde kostengrens voor hypotheken die in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voorlopig gehandhaafd blijft op 350.000 euro. Een verlaging tot de oude grens van 265.000 euro, zoals voorzien aan het eind van dit jaar, zou op een heel slecht moment komen.

2) De overheid moet de banken verbieden concurrentiebeperkende afspraken te maken die de NHG buiten spel zetten. Met uitzondering van de bank BNP Paribas hebben banken en verzekeraars collectief besloten de NHG-regels niet toe te passen op NHG-hypotheken. Dit hindert starters en mensen met een laag inkomen om een woning aan te schaffen. Terwijl de NHG dé norm is voor veilig en verantwoord lenen.

3) Tweeverdieners worden bij het aangaan van een hypotheek achtergesteld op huishoudens waarbij één partner het inkomen verdient. Met 2 x 20.000 euro inkomen kun je tienduizenden euro's minder hypotheek krijgen dan met 1 x 40.000 euro inkomen. En niemand die duidelijk kan aangeven waarom. Hieraan moet dus een einde komen.

4) Banken zijn niet of nauwelijks bereid hypotheken te verstrekken aan zelfstandigen en flexwerkers. Terwijl een flexibele arbeidsmarkt goed is voor de economie en de baan voor het leven langzamerhand een illusie is geworden. Banken moeten met andere woorden met hun tijd meegaan. Voor innoverende producten op dat punt moet ook ruimte worden gelaten door de nu wel heel streng optredende banktoezichthouders.

Twee minuten
Al deze punten kunnen verder worden uitgewerkt. Maar niet in twee minuten. En dat is de tijd die Vereniging Eigen Huis vandaag heeft bij het rondetafelgesprek. Snel praten dan maar.

Parallelle werelden

2011-09-26T09:05:00.006+02:00

Er is op dit moment sprake van twee parallelle werelden. Enerzijds is er de woningmarkt die onvermurwbaar op een laag pitje doordraait (met circa 13.000 verkopen per maand) en zich maar in beperkte mate iets aantrekt van wat er in de andere wereld gebeurt. De andere wereld is die van de grote instituties die last hebben van een groot boekhoudprobleem. Vooral overheden en financiële instellingen moeten fors afschrijven en enorme tegenvallers verwerken. Dat betekent bezuinigen: uitgaven omlaag en inkomsten omhoog.

De woningmarkt wordt daar – ondanks haar onvermurwbaarheid – door beïnvloed. De problemen waar de instituties voor staan zijn zo groot, dat daar niet aan valt te ontkomen. Huishoudens merken de gevolgen via het inkomen, de lasten en de waardeontwikkeling van hun eigen woning. Daarnaast zijn financiële instellingen veel voorzichtiger geworden met het uitlenen van geld, wat zeker ook voor de woningmarkt gevolgen heeft.

Stuwmeer aan woonbehoeften
Dit alles zet een rem op de woningmarkt. Er is inmiddels een stuwmeer ontstaan aan onvervulde woonbehoeften die de mensen maar wat graag zouden invullen, maar ze kunnen er niet omheen dat ze voorzichtiger moeten zijn en dat er aan hun financiële polsstok wordt geknaagd. Successievelijk moet de woningmarkt daarom stapjes terugdoen en wordt de dynamiek – die al voor het ontstaan van de crisis niet zo groot was – alsmaar minder. De mensen willen wel kopen, maar in veel gevallen durven en/of kunnen zij niet meer. Ze kijken de kat uit de boom.

Uitvergroot en aangedikt
De vele negatieve berichten over de financiële wereld, de economie en de woningmarkt voeden het gevoel van onzekerheid bij de burgers. Negatieve aspecten worden vaak uitvergroot en aangedikt. Ieder medium duikt er bovenop als zich een volgend drama aftekent op de markten. Dit zet een beeld neer dat bol staat van risico en onzekerheid waarbij de werkelijke feiten meer en meer op de achtergrond raken. Als het vertrouwen eenmaal weg is, doen de feiten er opeens veel minder toe.

Goed wonen is ook wat waard
Mensen moeten echter wonen. Veranderde omstandigheden dwingen hen vaak om te bewegen op de woningmarkt en de wens om invulling te geven aan bepaalde woonbehoefte kan zo sterk zijn, dat zij toch besluiten om te kopen, ondanks alle onzekerheid en twijfels die daarover bestaan. We zien het om ons heen. Er wordt nog steeds gekocht en verkocht, want goed wonen is ook wat waard. Wat je vooral ziet, is dat tweeverdieners hun kans grijpen. Ze kunnen zich meer (risico) veroorloven en maken gebruik van marktomstandigheden die bij een betere situatie in de parallelle wereld bijna ideaal zouden zijn: te koop staande huizen te kust en te keur, prijzen die inmiddels al een stuk lager zijn, een sterk verlaagde overdrachtsbelasting en een hypotheekrente die nog steeds op een aantrekkelijk niveau staat.

Kansen verkennen
Iedereen een koopwoning aanpraten is in de huidige marktsituatie natuurlijk dom. Maar de kans missen om tegen aantrekkelijke condities te wonen zoals je wil, is ook niet slim. Mensen moeten weten wat pro’s en con’s zijn, wat de risico’s zijn en wat ze zich kunnen veroorloven. Wie dat goed in beeld heeft en graag goed wil wonen (wie niet?), zou op dit moment zijn kansen moeten verkennen.

Erfpacht: van ruimte naar regels

2011-09-23T09:50:00.004+02:00

Nederland is volgens velen een overgereguleerd land. Maar dit kabinet doet er iets aan. Het wil 'van regels naar ruimte'. Prima. Op één terrein is echter een tegengestelde beweging dringend gewenst: erfpacht.

Eigendom
Veel eigenwoningbezitters in Nederland hebben de grond waarop hun woning staat niet in eigendom. Soms is die grond in handen van een gemeente (gemeentelijke erfpacht), die daarvoor dan een maandelijkse vergoeding vraagt (de zogeheten canon). Dit komt veel voor in onder andere de gemeente Amsterdam. In andere gevallen is de grond in handen van een particulier (particuliere erfpacht). Dat kan een natuurlijke persoon zijn, maar ook bijvoorbeeld een kerk of een Vereniging van Eigenaren. Vereniging Eigen Huis vindt het dringend noodzakelijk dat het kabinet de eigenwoningbezitters die met erfpacht te maken hebben, gaat beschermen tegen consumentonvriendelijke erfpachtconstructies. Zoals de mogelijkheid de canon naar believen te verhogen.

Kroketten
Op allerlei terreinen heeft de overheid regels gesteld die de consument beschermen. Wie op Koninginnedag langs de Amsterdamse grachten een kroket koopt, moet niet raar opkijken van een controleur die van overheidswege de eerste hap neemt om te beoordelen of de kwaliteit ervan wel in orde is. Als u echter in Amsterdam een woning bezit op gemeentelijke erfpacht bent u als het ware aan de goden overgeleverd. De rijksoverheid houdt zich dan afzijdig indien de maandelijkse kosten die de erfverpachter, in dit geval de gemeente, in rekening brengt, ineens fors worden verhoogd. Er is geen enkele controle op de deugdelijkheid van erfpachtcontracten.

Dom
Nu kunt u denken: dan moet je maar niet zo dom zijn om een slecht erfpachtcontract te tekenen. Of om een woning te kopen waarop zo'n slecht erfpachtcontract van toepassing is. In dat geval adviseer ik u te verhuizen naar Albanië, waar deze visie breed in de praktijk wordt gebracht. In Nederland, daarentegen, hebben we gelukkig regelgeving die burgers beschermen tegen uitbuiting en misleiding. Denk bijvoorbeeld aan de arbeidswetgeving, die een bodem legt in de arbeidsvoorwaarden die tussen werkgevers en werknemers mogen worden afgesproken. Of denk aan het maximum dat de wetgever heeft gesteld aan de rente die mag worden berekend over consumptief krediet.

Randvoorwaarden stellen
Maar op een belangrijk terrein als erfpacht blijft de rijksoverheid afzijdig. Terwijl het hier gaat om grote financiële belangen voor huishoudens die te maken hebben met voor hen ongunstige erfpachtvoorwaarden. Een paar maanden geleden heeft minister Donner een nota over erfpacht uitgebracht. Kern hiervan: burgers, zoek het zelf maar uit! Binnenkort wordt deze nota in de Tweede Kamer besproken. Vereniging Eigen Huis doet een beroep op de leden van de Tweede Kamer om de minister terug te fluiten. Burgers dienen beschermd te worden tegen voor hen zeer ongunstige erfpachtconstructies. Door het stellen van randvoorwaarden. Bijvoorbeeld een canonverhoging met maximaal de stijging van de consumentenprijsindex. Waarom biedt de overheid dergelijke bescherming wel bij arbeidscontracten en kroketten, maar niet bij erfpacht? Dat is niet uit te leggen!

Den Haag - Amersfoort

2011-09-21T08:59:00.004+02:00

Ik heb mijn zomervakantie benut om te verhuizen van Den Haag naar Amersfoort. Dit bekort mijn dagelijkse reistijd, van deur tot deur, met twee maal anderhalf uur. Bovendien fiets ik liever maar mijn werk dan dat ik in een volle trein stap. De uitstekende treinverbinding tussen Den Haag en Amersfoort niet te na gesproken. Een kortere reistijd is voor mij kortom, een belangrijk onderdeel van mijn kwaliteit van wonen.

Doorstroming
Dit voorbeeld uit de privésfeer illustreert hoe belangrijk het is dat we in Nederland de woningmarkt zó organiseren dat mensen gemakkelijker kunnen wonen zoals zij zelf graag willen. Sommige mensen willen graag groter wonen, bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding. Anderen willen graag gelijkvloers wonen, of ze willen toch liever een tuin dan een balkon. En weer anderen, zoals ik, willen graag dichter bij hun werk wonen. Al deze mensen zouden enorm geholpen zijn met een woningmarkt die dit soort doorstroming beter mogelijk maakt.

Achter de schermen
Vereniging Eigen Huis is, zoals bekend, achter de schermen met andere maatschappelijke partijen in gesprek over hoe de woningmarkt beter kan functioneren, in het belang van de Nederlandse huishoudens. We doen dit achter de schermen, omdat we eerst een breed gedragen visie willen ontwikkelen, alvorens dit aan de politiek te presenteren. Het huidige kabinet heeft geen plannen om de woningmarkt fundamenteel te hervormen. In de Troonrede dan ook geen woord hierover. In een klimaat waarin de regeringspartijen niet ontvankelijk zijn voor alomvattende woningmarktplannen, is het beter om als maatschappelijke partijen eerst maar eens achter de schermen na te gaan of er plannen te ontwikkelen zijn die aan uiteenlopende gerechtvaardigde belangen tegemoet komen. Zoals de belangen van mensen met een koopwoning, de belangen van huurders, de belangen van zittende bewoners en die van starters.

Kijken naar alle obstakels
Een fundamentele hervorming van de woningmarkt kan alleen slagen als partijen bereid zijn om naar alle obstakels te kijken die een vergroting van de dynamiek en doorstroming op de woningmarkt in de weg staan. Daarbij moet worden gekeken naar zaken als het ruimtelijke ordeningsbeleid, de huurprijsregulering en het scheefwonen, het grondbeleid, de overdrachtsbelasting (die immers slechts tijdelijk verlaagd is naar 2%). Ook de systematiek van hypotheekrenteaftrek is voor Vereniging Eigen Huis in dat brede kader geen taboeonderwerp. Mits rekening wordt gehouden met betaalbaarheid en waardebehoud van de investeringen die mensen hebben gedaan in de aanschaf van een eigen woning.

Woonwensen
Een meer dynamische woningmarkt maakt het mogelijk dat Nederlandse huishoudens hun woonwensen beter kunnen realiseren. In de Troonrede deed de koningin een "appèl op iedereen" om een bijdrage te leveren aan een sterkere samenleving en een sterkere economie. In de wetenschap dat een meer dynamische woningmarkt hiervan een belangrijk onderdeel is - denk alleen al aan de invloed op de arbeidsmobiliteit en de economische bedrijvigheid - is Vereniging Eigen Huis graag bereid hieraan, samen met andere maatschappelijke partijen, haar steentje bij te dragen. Gelukkig is de behartiging van het algemeen belang geen Haags monopolie. Dat kan ook prima vanuit Amersfoort!

Verbruik omlaag - Prijs omhoog

2011-09-12T09:50:00.004+02:00

Graaddagen
Deze week ontving ik digitaal mijn jaarlijkse energierekening. Het eerste wat ik dan doe is naar het eindbedrag kijken. Vervolgens kijk ik naar het jaarverbruik (gas en elektra), om te zien hoeveel bij ons thuis verbruikt is ten opzichte van het voorgaande jaar. Niet dat je dat één op één kunt vergelijken, hoor. Voor een exacte vergelijking moet je het verbruik over een bepaalde periode met het aantal graaddagen over die periode berekenen. Het aantal graaddagen is het verschil tussen de temperatuur in huis en de gemiddelde buitentemperatuur over een bepaalde periode. Hier zijn graaddagencalculators voor. Na een korte check blijkt gelukkig dat bij ons thuis het afgelopen jaar minder gas verbruikt is dan het jaar daarvoor. Dat moet haast wel door die nieuwe HR-ketel komen!

Gasverbruik gehalveerd in 30 jaar
Niet alleen bij mij thuis is het verbruik gedaald. Uit een onlangs verschenen rapport van brancheorganisaties Energie-Nederland en Netbeheer Nederland blijkt dat het gasverbruik in Nederland in 30 jaar gehalveerd is. Dit is te verklaren aangezien steeds meer oude ketels worden ingeleverd voor hoogrendementsketels, steeds meer energiezuinige woningen worden gebouwd en ook steeds meer bestaande woningen worden voorzien van isolatiemateriaal en isolerende beglazing.

Afname door A-labels
Het elektraverbruik, zo blijkt uit hetzelfde rapport is tot 2008 gestaag gegroeid, door een toename van huishoudelijke apparaten. Maar sinds 2008 neemt ook dat verbruik af. Volgens het rapport komt dat voornamelijk door steeds meer energiezuinige apparatuur (bijvoorbeeld met een A-label). Maar ook het uitfaseren van de gloeilamp zal een steentje bijdragen aan het terugdringen van het elektraverbruik.

Stijgende prijzen
Leuk dat dalende verbruik. Maar voelen we dat ook in onze portemonnee? Uit cijfers van het CBS blijkt dat de reële prijs voor aardgas de afgelopen 4 decennia met 2,3% per jaar gestegen is en van elektriciteit 0,7% per jaar. Deze cijfers kunnen worden opgevat als een conservatieve inschatting. Zouden we de periode 1990-2010 in beschouwing nemen, dan vinden we aanzienlijk hogere stijgingspercentages van 4,2% voor aardgas en 4,5% voor elektriciteit. Het CBS gaat in haar berekeningen ervan uit dat deze trend wordt voortgezet en dat de prijs voor gas in de toekomst harder zal stijgen dan voor elektra.

Een goede reden
Kortom, heel goed dat we met zijn allen minder energie zijn gaan verbruiken. Maar de energierekening is niet evenredig verminderd. Die zal in verhouding tot het verbruik alleen maar hoger worden. Een goede reden dus om energiebesparende maatregelen te treffen of zelf energie op te gaan wekken door bijvoorbeeld te investeren in zonnepanelen of warmtepompen.

Bouwleges: mythe van VNG ontmaskerd

2011-09-05T13:33:00.003+02:00

Sinds 2003 onderzoekt Vereniging Eigen Huis de hoogte van de bouwleges in alle gemeenten van Nederland. De extreem verschillende tarieven die gemeenten voor het afgeven van een bouwvergunning rekenen zijn sindsdien niet of nauwelijks afgenomen en een duidelijke onderbouwing van de kosten die de gemeente verhaalt, ontbreekt al helemaal.

Zinloos onderzoek?
De belangenvereniging van de gemeenten(VNG) reageert telkens op het onderzoek van Vereniging Eigen Huis door te wijzen op de gemeentelijke autonomie van beleidskeuzes en het feit dat gemeenten hoogstens de gemaakte kosten in rekening brengen. Dit zou dus moeten verklaren waarom vorig jaar in Lansingerland € 160,- voor een kleine bouwvergunning moest worden betaald en dit jaar diezelfde bouwvergunning € 636,- kost.
Dit jaar legde VNG in haar reactie een ander accent in een poging de enorme tariefverschillen te verklaren, namelijk dat de bouwleges en de Onroerende Zaak Belasting (OZB) communicerende vaten zijn. Hoge bouwleges zouden gepaard gaan met een lagere OZB en lage bouwleges met een hogere OZB, omdat een deel van de gemaakte kosten dan worden gedekt uit de OZB. Op basis van alleen het legesonderzoek zou het niet zinvol zijn om conclusies te trekken.

Hoge leges, hoge OZB
Vereniging Eigen Huis heeft daarom de bouwleges van de 25 duurste gemeenten en de 25 goedkoopste gemeenten vergeleken met de hoogte van de OZB in die gemeenten. En wat blijkt? De 25 duurste gemeenten met bouwleges zijn gemiddeld 8,4% duurder en de 25 goedkoopste gemeenten met bouwleges zijn gemiddeld genomen 7,5% goedkoper dan het landelijke OZB-gemiddelde. Voor de top 50 duurste en goedkoopste gemeenten gelden vergelijkbare resultaten. Ook als er naar de verschillende categorieën bouwaanvragen wordt gekeken (€ 10.000; € 130.000) worden de conclusies niet anders. De verschillen lopen zelfs op. Het is dus een mythe dat bouwleges en de OZB communicerende vaten zijn.

Versluiering hoge kosten
Het lijkt er eerder op dat gemeenten met hoge bouwleges bewust de kosten uit de OZB dekken om te versluieren dat de gemeentelijke kosten bij vergunningverlening extreem hoog zijn. Zo zegt bijvoorbeeld de gemeente Montfoort 56% kostendekkend te werken. Dat betekent als de kosten voor 100% op de bouwaanvrager zouden worden verhaald een vergunning van € 10.000,- uitkomt op € 846,-. Daarmee zou Montfoort meteen de duurste gemeente van Nederland worden. Nog spectaculairder zouden de kosten voor een nieuwbouwwoning (€ 130.000,-) toenemen. Deze stijgen van € 6.031,- naar het astronomische bedrag van € 10.771,-.

Het is de hoogste tijd dat de ware verklaring van de verschillen tussen de gemeenten eindelijk op tafel komt en de politiek ingrijpt.

Geknipt en geschoren

2011-09-02T11:00:00.009+02:00

Deze week werd ik geknipt en geschoren. Letterlijk. Door een kapper. Binnen drie minuten stond ik met een kortgeschoren hoofd weer buiten. Mijn keuzemogelijkheden waren beperkt tot stand nummer 1, 2 of 3 op de tondeuse. Tsja, wel logisch, vond het gnuivende thuisfront. Want de betreffende kapper maakt nu eenmaal deel uit van een keten die werkt volgens de formule: je komt binnenlopen, je wordt in no-time bewerkt met een tondeuse, je betaalt en moet snel weer doorlopen. Maar goed, daar is de prijs dan ook naar.

Meerwerk
Er zijn echter ook mensen die drie ton besteden en nog steeds niks te vertellen hebben. Gisteren presenteerden wij de resultaten van ons onderzoek naar meerwerk bij nieuwbouwwoningen. Kopers van nieuwbouwwoningen voelen zich vaak geknipt en geschoren. In dit geval door de bouwer. Meer dan de helft van de bouwers verstrekt de lijst met meerwerkopties pas na ondertekening van het koopcontract. En pas dan blijkt dat er maar weinig keus is om de woning op het gewenste eindniveau te krijgen. Tegen hoge prijzen. De koper heeft immers al getekend voor het huis dus de onderhandelingsruimte is gereduceerd tot bijna nul.

Standaard
Er zijn in ons onderzoek voorbeelden voorbij gekomen waarbij ik me afvraag of je überhaupt nog wel van meerwerk mag spreken. In het washok bijbetalen voor een waterleiding en stopcontact!? Vreemd, er zijn denk ik niet veel mensen die nog met een wastobbe aan de slag gaan. Bijbetalen voor stopcontacten laag bij de grond in plaats van midden op de muur!? Ik zeg: biedt woningen standaard met deze vrijwel altijd gewenste voorzieningen aan. Een stap verder denkend zou het fenomeen meerwerk zoals we dat nu kennen binnen afzienbare tijd tot het verleden kunnen behoren. Met nieuwe bouwmethoden kunnen koperswensen meteen worden “ingebakken” tijdens de productie van de bouwonderdelen. Dan bestel je via internet de woning direct naar eigen smaak.

Niet stilzitten
Als je wordt geknipt en geschoren dan moet je stilzitten, zo luidt het spreekwoord. Maar niet in dit geval. We willen de bouwbranche op dit punt blijven volgen en excessen aanpakken. Meld uw ervaringen met meerwerk op meerwerk@eigenhuis.nl Ook de goede ervaringen horen wij overigens graag. Want natuurlijk kan het ook anders. Geen meerwerk, maar een huis naar wens, dat moet de norm worden.

Duurzame Warmte: de wedstrijd wordt (weer) afgeblazen

2011-08-29T10:55:00.009+02:00

Zonneboilers, HRe-ketels en warmtepompen, het betreffen alle drie mooie producten waarbij de consument zelf energie op kan wekken, evenals bij zonnepanelen. Hiermee draagt u bij aan een beter milieu en wordt u ook nog eens minder afhankelijk van de grote leveranciers. Zeg nou zelf: Het voelt toch ook gewoon goed om bij te dragen aan duurzaamheid?

Stimuleringspakket weer gefaald
Het vorige kabinet heeft een theoretisch mooi stimuleringspakket voor energie gelanceerd. Zo was er de subsidie op zonnepanelen voor individuele huishoudens: de SDE-subsidie. Hier was een run op, maar te snel is deze regeling helaas weer ten onder gegaan. Zonder subsidie duurt het voor eigenwoningbezitters op dit moment nog te lang voordat zij de investering in de panelen terug hebben verdient. Gevolg van het snelle einde van de SDE-regeling, is dat er nu maar weinig zonnepanelen op de daken in Nederland zitten.

Na het einde van de subsidie op zonnepanelen voor individuele huishoudens, was er nog steeds hoop op verduurzaming, namelijk door middel van de subsidieregeling ‘Duurzame Warmte voor bestaande woningen’. Deze subsidie is in 2008 gelanceerd met 60 miljoen euro in de pot. En ja, jaarlijks is hier dankbaar gebruik van gemaakt. Maar wat schetst mijn verbazing, ook deze subsidie wordt, net nu de markt ten aanzien van deze producten een beetje los komt, gekilled. Reden hiervoor is dat volgens Minister Verhagen de subsidie de verwachtingen onvoldoende heeft kunnen waarmaken.

Fabrikanten 'not amused'
Bij de vereniging herkennen wij dit absoluut niet! Wij zien juist steeds meer producten in ontwikkeling en op de markt komen die onder deze regeling zouden vallen. De terugverdientijden zijn nu nog te lang om ze zonder subsidie rendabel te maken. Maar de ontwikkelingen kunnen snel gaan. Ik heb de indruk dat in het zicht van de finish de wedstrijd (weer) wordt afgeblazen. Ik verwacht dan ook dat fabrikanten ‘not amused’ zullen zijn en zij hun investeringen in innovaties zien verdampen.

Nog erger is de wijze waarop de regeling ten einde loopt. Je kunt blijkbaar niet meer van een subsidie op aan, ook al is er een looptijd en een budget voor vastgesteld. De subsidieregeling Duurzame Warmte voor 2011 is op 8 juli in de Staatscourant abrupt, en sterker nog: met terugwerkende kracht tot 17 februari, stopgezet. Enneh, het budget is ook nog eens van € 20 miljoen naar € 2,4 miljoen teruggebracht. Wat zegt zo'n regeling dan?

Klagende leden
Het was toch allemaal bedoeld ter stimulering? Nou, wij krijgen bij Vereniging Eigen Huis nu veel klagende leden aan de lijn. Ze lopen nu niet echt warm meer voor duurzaamheid. Schandalig hoe de overheid huishoudens ten aanzien van energiebesparing behandelt. En dan maar zeggen dat eigenwoningbezitters op dit terrein niet in beweging te krijgen zijn.

Lees ook de brief die Vereniging Eigen Huis heeft gestuurd naar Minister Verhagen over Duurzame Warmte.

NHG-regels: scheuren in het bastion van banken en verzekeraars

2011-08-26T09:57:00.007+02:00

Vereniging Eigen Huis wil dat banken en verzekeraars de NHG-regels weer gaan toepassen voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). We worden daarin gesteund door een brede coalitie van makelaars, hypotheekadviseurs en bouwers. Van de banken en verzekeraars kregen we tot nu toe een eensgezind 'njet' te horen. Wat is het daarom prachtig nieuws dat bank BNP Paribas vandaag bekend heeft gemaakt uit de kruiwagen te springen.

Maatschappelijke verantwoordelijkheid
De afgelopen maand heeft Vereniging Eigen Huis de banken en verzekeraars meermalen aangesproken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. Door collectief strengere hypotheeknormen te hanteren dan nodig voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie worden consumenten benadeeld en dreigt het positieve effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting weer teniet te worden gedaan.

Minister De Jager en de Grieken
Een ongelukkige samenloop in deze kwestie, is dat minister De Jager de laatste tijd met zijn gedachten elders is, want anders had hij zich vast steviger opgesteld richting banken en verzekeraars. Als je als minister op 11 april 2011 aan de Tweede Kamer schrijft:
- "De aanpassing van de normen is niet van toepassing op NHG-hypotheken."
- "De aanscherping van de normen is dus alleen van toepassing op niet NHG-hypotheken."
en het enige antwoord van de geldverstrekkers luidt: "Beste minister, beste samenleving, bekijk het maar!" dan ga je je als verantwoordelijk bewindspersoon toch eens achter je oren krabben. Dan denk je onwillekeurig: "Leven we nou in een democratie, of worden we in Nederland geregeerd voor het bank- en verzekeringswezen? Maar goed, minister De Jager had belangrijker zaken aan zijn hoofd, zullen we maar zeggen. Een beetje jammer is het wel.

Witte raaf
Maar gelukkig is er nu dus een witte raaf opgestaan in de bankenwereld. Bank BNP Paribas onttrekt zich aan de ijzeren greep van de Nederlandse grootbanken en gaat de NHG-regels weer gewoon toepassen. Hulde! Wel typerend is het dat als het gaat om 'de klant centraal stellen', wij het in Nederland kennelijk moeten hebben van buitenlandse aanbieders op de hypotheekmarkt. Gelukkig maar dat die er zijn dan.

Kooprecht: een mooi voornemen

2011-08-24T09:03:00.009+02:00

Het kooprecht van huurders heeft de gemoederen bezig gehouden sinds het werd aangekondigd in het regeerakkoord. Het kooprecht houdt in dat huurders in de sociale huursector, als het aan het kabinet ligt, het recht krijgen hun huurwoning te kopen van de woningcorporatie. We weten nog niet hoe het kabinet het kooprecht gaat vormgeven. Dat weerhoudt sommigen er niet van het voornemen nu al af te schieten. Vereniging Eigen Huis vindt het daarentegen helemaal geen slecht idee, integendeel . Mits het kooprecht maar goed wordt vormgegeven.

Willen we het?
Vereniging Eigen Huis onderschrijft de gedachte achter het kooprecht om meerdere redenen. Ten eerste hebben we in Nederland bizar veel sociale huurwoningen, namelijk zo'n 2,4 miljoen. Dit is circa een derde van de totale woningvoorraad. Het is niet moeilijk te begrijpen dat er dus heel veel mensen in een sociale huurwoning wonen, voor wie deze zwaar gesubsidieerde woningen eigenlijk helemaal niet bedoeld zijn. Ten tweede weten we uit onderzoek dat heel veel huurders eigenlijk liever een koopwoning zouden willen bezitten. Vaak is dat hun 'eigen' huurwoning. Ook dit is een goede reden om positief te staan tegenover de gedachte van een kooprecht. In de derde plaats blijkt uit tal van onderzoeken dat eigenwoningbezit leidt tot meer betrokkenheid van bewoners bij hun woning, de straat, de buurt. Dit komt de sociale cohesie in de samenleving en de leefbaarheid ten goede.

Mag het?
Sommige commentatoren beweren dat het kabinet het kooprecht er nooit doorheen zal krijgen, omdat het in strijd zou zijn met Europese regelgeving. Meer in het bijzonder met de bescherming van het eigendomsrecht (in dit geval van de verhuurders). Mijn collega Sophie Welschen, juridisch adviseur en advocaat van Vereniging Eigen Huis, heeft hierover in de Volkskrant van afgelopen zaterdag een interessant licht laten schijnen. Zij sluit in haar betoog aan bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens waarin de bescherming van eigendom specifiek wordt geregeld (artikel 1, Eerste Protocol) en de jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens. Conclusie is dat een kooprecht voor huurders, mits zorgvuldig vormgegeven, de juridische toets wel degelijk kan doorstaan. Lees het hele artikel voor de onderbouwing van deze stelling.

Wat wordt het?
Het is nu dus afwachten wanneer het kabinet met een nader voorstel komt. Pas dan kunnen we bepalen of het voorgestelde kooprecht op een goede manier is vormgegeven. En of het in die vorm dus juridisch haalbaar is. Een definitief oordeel over een voorstel dat er nog niet ligt, kan niemand geven. Dat geldt voor voorstanders, zoals Vereniging Eigen Huis, maar net zo goed voor de tegenstanders.

Meer weten over het kopen van uw huurhuis?

Energielabel: hoop gevestigd op de Raad van State

2011-08-22T12:35:00.003+02:00

Bij Vereniging Eigen Huis kijken wij uit naar het advies van de Raad van State (RvS) over het energielabel. Er ligt namelijk een kabinetsvoorstel bij de RvS waarin wordt bepaald dat huizen zonder energielabel straks niet meer mogen worden overgedragen op een nieuwe eigenaar. Zit u vol spanning bij de notaris, dan gaat de hele zaak niet door omdat er geen energielabel is. Als het aan het kabinet ligt althans.

Raad van State
De Raad van State is het belangrijkste adviesorgaan van de regering. Alle wetgeving moet langs de raad voor advies. De RvS beoordeelt onder meer of het wetsvoorstel juridisch goed in elkaar zit. Een belangrijk juridisch principe is proportionaliteit. Met andere woorden: staat het middel dat wordt ingezet in verhouding tot het doel dat wordt nagestreefd? Met een kanon op een mug schieten past daar niet in.

Brief
Vereniging Eigen Huis heeft de Raad van State een brief gestuurd waarin wij aangeven dat het wetsvoorstel dat de overdracht van een woning onmogelijk maakt om het enkele feit dat een energielabel ontbreekt, disproportioneel is. Buitensporig. Niet alleen de verkoper van de woning wordt hierdoor getroffen. Het niet doorgaan van de overdracht raakt ook de koper. En de verkoper heeft misschien zelf ook een nieuw huis gekocht waarvan de overdracht in gevaar komt. Zo worden meerdere huishoudens getroffen. En dat alleen omdat er geen label is.

Advies
We hopen dat de Raad van State het kabinetsvoorstel negatief zal beoordelen. We zien er naar uit. Als de Raad van State een advies uitbrengt, is dat overigens aanvankelijk geheim. De regering krijgt dan de gelegenheid het wetsvoorstel aan te passen. Zodra het aangepaste voorstel naar de Tweede Kamer gaat, wordt het RvS-advies daarbij toegevoegd en wordt het openbaar. Indien het advies van de Raad van State daarentegen zo negatief is dat de regering besluit het wetsvoorstel maar liever helemaal in te trekken, dan blijft het advies voor altijd onder de pet. Enerzijds jammer, maar anderzijds blijft het slechte wetsvoorstel de samenleving dan wel bespaard. Als je het zo bekijkt, kunnen we dus maar beter hopen dat we het advies van de Raad van State nooit te zien krijgen.

Terugdringen woninginbraken: een uitdaging

2011-08-19T10:11:00.007+02:00

Vereniging Eigen Huis werd gisteren blij verrast door een interview in de Volkskrant met Jacob Kohnstamm, voorzitter van het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP). Kohnstamm geeft daarin aan voorstander te zijn van een nationale website waarop beelden worden geplaatst van inbrekers en andere criminelen die met camera's zijn betrapt bij hun activiteiten. Aan te dragen door burgers én na controle van de beelden door de politie.

Opsporing helpen
Het voorstel van Kohnstamm sluit naadloos aan bij het plan dat Vereniging Eigen Huis in juni lanceerde om herkenbare beelden van inbrekers te plaatsen op een speciale website. Aan te dragen door burgers én na grondige controle. Aanvankelijk was de vereniging van plan deze controle zelf te verrichten, mede aan de hand van aangiften die zijn gedaan bij de politie. Politie en justitie waren echter bereid tot gesprekken over samenwerking. Met, wat de vereniging betreft, als doel de zorgvuldigheid boven elke twijfel te verheffen én de effectiviteit te vergroten. Het beoogde effect is immers niet om inbrekers aan eigenrichting te onderwerpen, maar om de opsporing te helpen, de pakkans te vergroten en om daar een preventieve werking van te laten uitgaan. Vereniging Eigen Huis is het helemaal met de heer Kohnstamm eens als hij het belang van zorgvuldig handelen benadrukt.

Uitgedaagd
Kohnstamm geeft in het interview aan zich door Vereniging Eigen Huis uitgedaagd te voelen. Dat doet ons deugd. Wij vinden het onacceptabel dat in Nederland gemiddeld elke zeven minuten een woninginbraak plaatsvindt. Als het plaatsen van herkenbare beelden van inbrekers op internet - na zorgvuldige controle - de opsporingskansen vergroot en inbrekers in spé tot een ander carrièrepad aanzet, dan wordt de samenleving daar beter van. En als onze actie in juni ertoe heeft bijgedragen dat het CBP nu met dit voorstel komt, dan zijn wij daar dus blij mee. We hopen dat de overheid zich nu op haar beurt door de heer Kohnstamm uitgedaagd voelt en de handschoen oppakt. Dan kan die nationale boevenwebsite er wat ons betreft snel komen.

NHG: houdt minister De Jager zijn woord en roept hij de banken tot de orde?

2011-08-17T09:28:00.004+02:00

Net nu de koopwoningmarkt enig herstel vertoont als gevolg van de lagere overdrachtsbelasting, lopen de banken hinderlijk in de weg. Collectief zetten zij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) buiten spel. Ten koste van de consument en ten faveure van hun eigen winstmarges. Nu moet minister De Jager zijn woord houden en de banken tot de orde roepen.

De minister
Terwijl ik dit schrijf, heb ik een brief van minister De Jager aan de Tweede Kamer voor me liggen d.d.11 april 2011, getiteld "Aanscherping hypotheekregels". Hierin beantwoordt De Jager, mede namens zijn collega Donner, vragen van de Kamer over de door de banken afgesproken strengere hypotheekregels. Zo is er de vraag van PvdA en PVV naar de effecten van de strengere regels op de woningmarkt. De minister antwoordt dat de effecten naar verwachting beperkt zijn. Daarbij verwijst hij letterlijk naar de NHG, waarvoor de nieuwe regels niet zouden moeten gelden:
- "De aanpassing van de normen is niet van toepassing op NHG-hypotheken."
- "De aanscherping van de normen is dus alleen van toepassing op niet NHG-hypotheken."
Heldere taal toch?

De banken
We weten inmiddels dat de banken de strengere normen - collectief - wel degelijk toepassen op de gehele hypotheekmarkt, dus ook op het NHG-segment. Zij zetten de NHG buiten spel om twee egocentrische redenen:
- De NHG levert de consument, vanwege het verzekeringskarakter, een rentekorting op van ruim een half procentpunt. Banken zitten niet te wachten op rentekortingen. Liever laten zij de consument het volle pond betalen.
- Door het verzekeringskarakter van NHG kunnen kleine geldverstrekkers relatief goedkoop geld aantrekken. Voor de grootbanken betekent dit concurrentie op de hypotheekmarkt. En ook op concurrentie zitten de grote banken, onder aanvoering van marktleider Rabo, volstrekt niet te wachten.

De consument
NHG is veilig, verantwoord en voordelig. De consument lijdt daarom door het gedrag van de banken schade. Voor veel starters en mensen met een relatief laag inkomen betekent het dat zij niet kunnen instappen op de koopwoningmarkt. Hiermee worden vanzelfsprekend ook de burgers gedupeerd die hierdoor hun te koop staande huis minder makkelijk kwijtraken. Terwijl het herstel van de woonmarkt het van starters moet hebben, snijden de banken juist hen de pas af.

Actie gevraagd van de minister
Minister De Jager heeft de Kamer, mede namens minister Donner, mededelingen gedaan die aan duidelijkheid niets te wensen overlaten: "De aanpassing van de normen is niet van toepassing op NHG-hypotheken." De volgende stap kan dan alleen maar zijn dat hij de banken tot de orde roept, nu zij zijn beleid zo openlijk - en collectief - naast zich neerlegt. De verlaging van de overdrachtsbelasting kost de overheid 1,2 miljard euro. En de maatregel begint zijn vruchten al af te werpen (meer afspraken met makelaars en hypotheekadviseurs, meer vertrouwen en meer verkopen). Het kabinet laat toch hopelijk niet gebeuren dat de banken een investering in het herstel van de woningmarkt ad 1,2 miljard euro door het putje laten weglopen?

De meerwaarde van eigenwoningbezit

2011-08-15T09:33:00.003+02:00

Er zijn verschillende opvattingen over de maatschappelijke meerwaarde van het eigenwoningbezit. Mijn pleidooi is dat deelnemers aan deze discussie hun ideologische veren afschudden. Laat burgers zelf kiezen!

Religie
Volgens sommigen is de bevordering van het eigen woningbezit gebaseerd op ideologie, zo niet op 'religie'. Deze opvatting las ik van het weekend in Aedes-magazine. Opgetekend uit de mond van professor Elsinga ("eigenwoning bezit is een geloof"), in het groot verhaal over het kooprecht. Deze opvatting gaat er van uit dat we onszelf slechts aanpraten dat eigenwoningbezit een maatschappelijke meerwaarde heeft. Er zou geen enkel feitelijke aanwijzing voor zijn.

Leefbaarheid
Dat laatste strookt echter niet met de feiten. In de Woonvisie van het kabinet wordt een kort overzicht gegeven van de bewezen maatschappelijke voordelen van eigenwoningbezit:
- het geeft bewoners de vrijheid om de woning naar eigen inzicht in te richten en aan te passen aan veranderende woonwensen.
- het draagt bij aan het opbouwen van eigen vermogen en het leidt tot meer zelfredzaamheid.
- mensen kunnen er een bepaald gevoel van trots en een sociaaleconomische status aan ontlenen.
- het heeft voordelen voor de leefbaarheid in buurten en wijken, ondermeer vanwege het gedeelde belang van waardebehoud of - vermeerdering van het bezit.
Dit komt overeen met de visie van Vereniging Eigen Huis. Wij zijn dus blij met de volmondige erkenning hiervan door het kabinet in zijn Woonvisie.

Keuzevrijheid
Maar er is nog een derde zienswijze mogelijk. En ook daarbij voelt Vereniging Eigen Huis zich prima thuis. Deze derde zienswijze gaat uit van wat burgers zelf als voorkeur opgeven. Het is bekend dat veel huurders eigenlijk de wens hebben om een eigen woning te bezitten. De schattingen lopen uiteen van circa vijfhonderdduizend tot één miljoen huishoudens. In deze visie laten we het dus aan mensen zelf over om te bepalen hoe zij het liefst wonen. Dan is het geen kwestie meer van ideologie, of van 'religie', en zelfs niet van wetenschappelijk onderzoek naar de maatschappelijke meerwaarde van eigenwoningbezit. Nee, dan is de burger zelf aan het woord. En wie kan daar nou tegen zijn?

Banken lijden aan extreme stemmingswisselingen

2011-08-12T10:02:00.005+02:00

"Waarschuwingen over het afsluiten van al te hoge hypotheken voor een woningaankoop lijken aan dovemansoren gericht. Geen overheid of instelling die er iets aan doet. Gevolg is dat huizenkopers er zelf voor opdraaien, als het misloopt tenminste." Zo begint een artikel in het Algemeen Dagblad van mijn collega Bob Maas. We schrijven donderdag 3 juli 1999.

Roepende in de woestijn
Vereniging Eigen Huis heeft zich lange tijd een roepende in de woestijn gewaand als het ging om de gevaren van 'overkreditering'. De vereniging zag dat huishoudens zich bij de aankoop van een woning soms tot ver over hun nek in de schulden staken. Voor banken was niets te gek en hypotheekadviseurs toucheerden graag de hoge provisies die hoorden bij de hoge en voor de eigenwoningbezitter risicovolle hypotheken. Amerikaanse banken maakten het nog veel doller dan hun Nederlandse broertjes en zusjes. Met - toen het misliep - een mondiale kredietcrisis als gevolg.

Risico's op een rij
In het AD-artikel van Bob Maas uit 1999 wijst hij op de belangrijkste risico's die huishoudens lopen als zij zich te diep in de schulden steken.

1) het renterisico: kunt u uw hypotheek nog betalen als de rente fors stijgt?
2) het inkomensrisico: kunt u nog aan uw verplichtingen voldoen als u werkloos wordt? Of als u extra kosten krijgt door gezinsuitbreiding?
3) het waarderisico: u weet toch dat de huizenprijzen ook kunnen dalen?

Al deze risico's - zie het AD-artikel voor een uitgebreidere toelichting - gelden natuurlijk nog steeds voor mensen die een eigen woning kopen. Ze zijn inherent aan eigenwoningbezit. Daarom is Vereniging Eigen Huis blij met de 'normalisering' van de hypotheekverstrekking.

Veilig en verantwoord lenen
Een maximum van vijftig procent aflossingsvrij, zoals opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financiering, vinden wij een verstandige zaak, waarvoor wij zelf ook gepleit hebben. Het is in overeenstemming met de regels die al jaren gelden voor hypotheken met NHG (Nationale Hypotheek Garantie). NHG staat voor veilig en verantwoord lenen. Na jarenlang huizenbezitters als het ware een hoge hypotheekschuld te hebben aangepraat, slaan de banken op dit moment echter door in hun terughoudendheid ten aanzien van hypotheekverstrekking. Nu vinden zij ineens NHG niet veilig en verantwoord genoeg meer. De gedragscode gaat - ook voor hypotheken met NHG - uit van een geringere financiering van zowel de kosten koper als woningverbetering. Met als gevolg dat met name starters en mensen met een relatief bescheiden inkomen niet meer de lening kunnen krijgen die zij nodig hebben, ondanks dat het volgens de NHG-regels wél zou kunnen. In feite zetten zij daarmee NHG - een verworvenheid die in belangrijke mate bijdraagt aan de stabiliteit van de Nederlandse hypotheekmarkt - buiten spel.

Schrikachtig en onvoorspelbaar gedrag
Van grote banken zou je mogen verwachten dat zij zich enigszins gelijkmatig gedragen. In plaats daarvan tonen zij zich schrikachtig en onvoorspelbaar gedrag. Door de extreme stemmingswisselingen is hun opstelling op de hypotheekmarkt in tien jaar 180 graden omgedraaid. Kon het eerst voor de banken niet gek genoeg zijn, nu zijn zij ineens Roomser dan de Paus. Daarmee stellen de banken zich net zo maatschappelijk onverantwoord op als in 1999. Wat dat betreft zit er toch nog een constante in hun gedrag.

Nationale Hypotheek Garantie: het wachten is op minister De Jager

2011-08-10T08:16:00.004+02:00

Hoewel altijd beschikbaar voor kredietcrisisachtige zaken, geniet minister De Jager van Financiën van een welverdiende vakantie. Voor zijn reactie op het NHG-dossier inzake de hypotheekverstrekkingsnormen zullen we moeten wachten tot hij weer terug op zijn post is. Wij wachten dat moment met spanning af, want de reactie van de minister zal cruciaal zijn voor de vraag of de hypotheekverstrekkers op het NHG-dossier eindelijk worden teruggefloten.

Oproep minister van groot belang
NHG staat voor veilig en verantwoord lenen. Minister De Jager heeft een aantal keren aangegeven dat de banken de NHG-regels kunnen blijven hanteren voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). VVD en CDA hebben hem dat nagezegd. Nu de banken collectief de NHG-normen negeren, is het van groot belang dat de minister de banken op hun gedrag aanspreekt. En dat hij hen daarbij nadrukkelijk oproept hun verantwoordelijkheid te nemen. Dit is in het belang van met name starters en huizenkopers met een relatief laag inkomen. En in het belang van de doorstroming op de woningmarkt. Een expliciete oproep van de verantwoordelijke minister zullen de geldverstrekkers niet zomaar naast zich neer kunnen leggen. Dat banken de wensen en belangen van hun klanten negeren, is inmiddels geen nieuws meer. Maar als zij hetzelfde zouden doen met een expliciete oproep van de minister zou dat een opmerkelijk nieuw feit zijn.

Mededingingsbeperkend gedrag
Als de hypotheekverstrekkers in Nederland - onder aanvoering van de vereniging van banken en het verbond van verzekeraars - een oproep van de minister om de NHG-regels toe te passen, zouden negeren, dan is het duidelijk dat er het nodige schort aan de onderlinge concurrentie op de hypotheekmarkt. Vereniging Eigen Huis heeft van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) nog geen officiële reactie ontvangen op haar oproep te bezien of het gedrag van de geldverstrekkers in strijd is met de Mededingingswet. Het ligt echter voor de hand dat de minister zelf ook des te geïnteresseerder zal zijn in een NMa-onderzoek hiernaar als zou blijken dat de banken, ondanks een expliciete oproep vanuit het kabinet, collectief de NHG-regels aan hun laars blijven lappen.

Veilig en verantwoord lenen
Vereniging Eigen Huis is een verklaard tegenstander van onveilig en onverantwoord lenen. Het is niet in het belang van eigenwoningbezitters als zij zich dieper in de schulden steken dan zij kunnen dragen. NHG staat echter nadrukkelijk voor veilig en verantwoord lenen. De NHG-regels worden samengesteld in samenwerking met het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Het kan toch niet zo zijn dat de banken de onderlinge concurrentie opzij zetten en daarmee de NHG-regels buiten spel zetten? Het wachten is op een oproep van minister De Jager aan de banken om op dit punt hun leven te beteren. Hopelijk keert de minister vol nieuwe energie terug van vakantie en pakt hij dit dossier snel op.

Ook nieuwbouw profiteert van lagere overdrachtsbelasting

2011-08-08T09:23:00.004+02:00

Vereniging Eigen Huis hoort nog steeds mensen zeggen dat de nieuwbouw niet zal profiteren van de tijdelijke forse verlaging van de overdrachtsbelasting. De argumentatie is dan dat over nieuwbouwwoningen geen overdrachtsbelasting wordt betaald, maar 19% BTW. En dus zal de nieuwbouw geen voordeel hebben. Sterker nog: de concurrentiepositie van de nieuwbouw zal - ten opzichte van de markt voor tweedehands woningen - juist verslechteren. Er zijn echter minstens drie redenen waarom deze redenering niet klopt.

1) Voorraadmarkt
De woningmarkt is een typische voorraadmarkt, En zijn circa 4,2 miljoen bestaande woningen, tegenover jaarlijks enkele tienduizenden nieuwbouwwoningen. Dit betekent dat de huizenprijzen grotendeels worden bepaald door vraag en aanbod op de bestaande markt. De nieuwbouwprijzen dienen zich daaraan te conformeren. Als de prijzen van bestaande woningen dalen, bijvoorbeeld als gevolg van minder overdrachtsbelasting, dan volgen de nieuwbouwprijzen vanzelf. Ze kunnen niet anders. In dat geval moeten gemeenten en projectontwikkelaars, conform de zogeheten residuele grondprijsmethodiek, dus genoegen nemen met een lagere grondprijs. Hierdoor profiteert ook de prijs van nieuwbouw woningen dus wel degelijk van de lagere overdrachtsbelasting.

2) Doorstroming
Als eigenwoningbezitters als gevolg van de lagere overdrachtsbelasting hun huidige woning gemakkelijker kunnen verkopen, stelt dit hen in de gelegenheid door te stromen. Een deel daarvan zal kiezen voor een nieuwbouwwoning. Ook op deze wijze profiteert de nieuwbouw dus van het kabinetsbesluit de overdrachtsbelasting te verlagen.

3) Vertrouwen
Uit de Eigen Huis Marktindicator van juli 2011 blijkt dat het consumentenvertrouwen op de woningmarkt een forse impuls heeft gekregen van de verlaging van de overdrachtsbelasting. Dit gestegen vertrouwen is vanzelfsprekend goed voor de gehele woningmarkt, inclusief de nieuwbouw. Op de mondiale financiële markten is dezer dagen weer pijnlijk zichtbaar hoe belangrijk vertrouwen is - respectievelijk een gebrek daaraan. De verlaging van de overdrachtsbelasting is helaas niet van invloed op het vertrouwen van beleggers in de eurozone. En ook heeft de lagere overdrachtsbelasting niet kunnen voorkomen dat de VS zijn AAA-status is kwijtgeraakt. Maar voor de woningmarkt is de belastingverlaging weldadig. Voor de markt van tweedehands woningen én voor de nieuwbouw.

Hete zomer op de hypotheekmarkt

2011-08-05T11:04:00.005+02:00

Het wil deze zomer maar niet komkommeren. Neem alleen al de perikelen op de hypotheekmarkt. Daar hebben alle geldverstrekkers collectief besloten niet meer de bestaande NHG-regels te volgen, maar de strengere normen uit de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Reden voor Vereniging Eigen Huis om zowel minister De Jager van Financiën als de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) een brief te sturen.

Wat is er aan de hand?
De banken hebben, in samenwerking met het ministerie van Financiën en de Autoriteit Financiële Markten (AFM), een gedragscode opgesteld met normen voor hypotheekverstrekking vanaf 1 augustus jongstleden. Voor hypotheken die in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bestaan echter al goede normen, die een garantie bieden op veilig en verantwoord lenen. Het is dus niet verwonderlijk dat minister De Jager van Financiën heeft aangegeven dat geldverstrekkers voor het NHG-segment van de hypotheekmarkt (tot 350.000 euro) kunnen blijven werken volgens de geldende NHG-regels. Geldverstrekkers weigeren dit echter collectief en klampen zich met z'n allen vast aan hun eigen strengere nieuwe regels. Hiermee doen zij vooral starters en mensen met een lager inkomen tekort. En daarmee doorstroming ook de doorstroming op de woningmarkt.

Veilig en verantwoord lenen
Voor het NHG-segment zijn de bestaande NHG-regels beter dan de nieuwe regels van de banken. Immers:
1. je leent veilig en verantwoord;
2. bij calamiteiten waardoor je je woning moet verkopen, ben je verzekerd tegen het blijven zitten met een restschuld;
3. je kunt maximaal 108% van de koopsom lenen (tegen 106% volgens de strengere regels van de banken);
4. je kunt groot onderhoud of woningverbetering volledig meefinancieren (tegen een gedeeltelijke financiering volgens de regels van de banken).
Zoals gezegd, vindt minister De Jager de NHG-regels prima. Daarover is ook goed nagedacht, in samenwerking met het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). De banken hebben echter collectief besloten de NHG-regels buiten spel te zetten. Hiermee laten zij wederom hun klanten in de kou staan, in plaats van de klantbelangen centraal te stellen, zoals zij beloofd hebben.

Brief aan De Jager
In een brief aan minister De Jager heeft Vereniging Eigen Huis de minister gevraagd de banken tot de orde te roepen. Het kan toch niet zo zijn dat de banken collectief de opvatting van de minister negeren dat voor het NHG-segment de NHG-regels volstaan? NHG is veilig en verantwoord. Daar is vrijwel iedereen, behalve de banken, het over eens.

Brief aan de NMa
Verder heeft Vereniging Eigen Huis een brief gezonden aan de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa). Wij vragen de NMa of het feit dat alle banken de NHG-regels links laten liggen, terwijl de minister heeft aangegeven deze regels voor het NHG-segment prima te vinden, in strijd is met de Mededingingswet. Het heeft immers alle schijn van gedragsafstemming, die de onderlinge concurrentie tussen geldverstrekkers belemmert.

Aegon en Rabo Rotterdam
We vinden het des te belangrijker dat ook de NMa ernaar kijkt, omdat verzekeraar Aegon, die aanvankelijk wilde afwijken van de algemene lijn, al na één dag door de pomp is gegaan. Vereniging Eigen Huis kan zich niet aan de indruk onttrekken dat er druk op Aegon is uitgeoefend door de andere geldverstrekkers dan wel door het Verbond van Verzekeraars. Iets soortgelijks geldt voor Rabobank Rotterdam. Die schreef eergisteren in haar nieuwsbrief: "In onze vorige nieuwsbrief hebben wij vermeld dat Rabobank Rotterdam met betrekking tot NHG-financieringen de norm- en regelgeving van NHG blijft volgen en dat tot 108% financieren tot de mogelijkheden behoorde. In dit extra bulletin willen wij u op de hoogte stellen dat deze optie tot en met vandaag 03-08-2011 mogelijk is." En daarmee is ook het laatste Rabo-schaapje in het hok gejaagd.

Politiek
Gelukkig hebben VVD en CDA al publiekelijk verklaard dat voor het NHG-segment de NHG-regels moeten blijven gelden. Het zomerreces betekent dus niet dat de politiek slaapt. Dat is goed. Anders zou de banken er zomaar mee weg komen. Niet dus.

Oogkleppen

2011-08-03T09:57:00.003+02:00

Minister Donner denkt ik hou de vaart erin. En dan bedoel ik met betrekking tot het energielabel. In het voorjaar is in de Kamer nog flink gedebatteerd over zijn plannen om woningen zonder energielabel onverkoopbaar te maken. Veel haken en ogen zijn geconstateerd. Nu ligt er al een sanctioneringsvoorstel bij de Raad van State. Onbegrijpelijk!

Buitenproportionele sanctie
Het komt er op neer dat als u een woning verkoopt, u per juli 2012 een energielabel moet kunnen overleggen. Zoniet, dan wordt de woning niet ingeschreven bij het Kadaster en kan de verkoop niet doorgaan.

Natuurlijk, energiebewustzijn is belangrijk, ook ten aanzien van de eigen woning. Wij stimuleren onze leden volop op het gebied van energiebesparing. Maar een verbod op verkoop zonder energielabel is een buitenproportionele sanctie. Deze straf is veel te zwaar, er zijn voor veel partijen consequenties aan verbonden. Een hele verhuisketen kan er door onderbroken worden en dat in toch al zo’n fragiele woningmarktsituatie.

Europese richtlijnen
Het lijkt wel of de minister oogkleppen op heeft. In de ons omringende landen gaan ze veel soepeler met sancties voor het niet hebben van een label om, maar nog altijd netjes binnen de Europese Richtlijnen. Denk bijvoorbeeld aan het steekproefsgewijs controleren met een boete indien het label inderdaad niet overlegd kan worden.

Creatiever
De minister moet eens wat creatiever worden en niet zonder meer afstraffen, maar inzetten op stimuleren. Al eerder deden wij een voorstel om alle woningen van een basislabel te voorzien, op basis van standaard kenmerken van de woning. Sanctioneren is dan niet eens meer nodig zijn.

Hopelijk bekijkt de Raad van State het breder.

Notarissen: houd ze in de gaten!

2011-08-01T10:23:00.003+02:00

Op zich is het niet zo raar dat notarissen terugverlangen naar de tijd waarin zij slapend rijk werden. Hun leven was toen nog eenvoudig en overzichtelijk. Als het grindpad knisperde, rinkelde al snel daarna de kassa uitbundig. Door de toenmalige hoge vaste tarieven, wisten de notarissen dat geen enkele consument met een gevulde portenmonnee het pand weer zou verlaten. Mede door langdurig politiek duw- en trekwerk van Vereniging Eigen Huis zijn in 1999 de vaste tarieven verlaten. Waardoor de hedendaagse notarissen onderling moeten concurreren om de gunst van de consument. Zeer tot hun ongenoegen, zo blijkt telkens weer.

1) Overdrachtsbelasting
Neem de recente verlaging van de overdrachtsbelasting. Vanwege de terugwerkende kracht van deze maatregel, hebben kopers aan wie tussen 15 juni en 1 juli jongstleden een woning is overdragen recht op een teruggave van vier procent teveel betaalde belasting. Deze kopers kunnen daarvoor alleen bij de notaris terecht die de overdracht van de woning heeft verzorgd. Gelukkig betekent het voor die notaris nauwelijks werk. Een éénregelig briefje aan de belastingdienst volstaat. Iedereen blij, denkt u dan waarschijnlijk. Totdat u de rekening ziet. Sommige notarissen durven hiervoor wel 600 euro in rekening te brengen, in een kennelijke poging om in aanmerking te komen voor de titel Roofnotaris van het Jaar. Tip van Vereniging Eigen Huis: als u voor heel weinig werk heel veel moet betalen, dien dan per ommegaande een klacht tegen de notaris in.

2) Tarieven
Verder beweren notarissen met de regelmaat van hun zakhorloge dat het niet mogelijk is om én met elkaar te concurreren én de kwaliteit van hun werkzaamheden op peil te houden. Zo proberen zij te bewerkstelligen dat de politiek toch weer hoge vaste tarieven gaat opleggen voor eenvoudige notariële handelingen. Vereniging Eigen Huis voelt hier natuurlijk niets voor. En we worden daarin nu gelukkig ook gesteund door onderzoek van het WODC, het wetenschappelijk bureau van het ministerie van Veiligheid en Justitie. Conclusie: er zijn geen aanwijzingen dat door de marktwerking de kwaliteit onder druk staat. Om goed uit de crisis te komen, zullen notarissen hun organisatie moeten aanpassen en zullen zij moeten innoveren. Net als elke ondernemer. Herinvoering van hoge vaste tarieven past in de categorie 'lekker makkelijk', ten koste van de consument.

3) Koopakte
Sinds het geld, door het verlaten van de hoge vaste notaristarieven, niet meer volautomatisch de kant van de notarissen oprolt, is het notariaat op zoek naar extra werk. Begrijpelijk. Minder prettig is dat de notarissenlobby in dit verband bij de overheid pleit voor gedwongen winkelnering. Concreet willen zij dat kopers van een woning alleen nog maar bij hen terecht kunnen voor het opstellen van een koopakte. Dit zou de kwaliteit verbeteren. Dit terwijl hier in de praktijk helemaal geen aanleiding voor is. De verkopende makelaar doet dit in de regel prima. Gelukkig beschikken we ook op dit punt over wetenschappelijk onderzoek, in dit geval van SEO Economisch Onderzoek, dat het pleidooi van de notarissen op alle punten ontkracht.

Hard werken
Ook notarissen zullen moeten wennen aan het idee dat zij - net al ieder ander - hard moet werken voor hun geld. En net als elke andere ondernemer hebben zij te maken met concurrentie. Gelukkig maar. Want dat is uiteindelijk de enige manier om te voorkomen dat de consument een te hoge prijs betaalt.

Opgeruimd op vakantie?

2011-07-29T10:04:00.007+02:00

Ik merk dat veel mensen de laatste dagen voor hun vakantie hun bureau of werkkamer aan een opruimbeurt onderwerpen. Na een heel jaar tegen rommelige stapels papier te hebben aangekeken, staat er net voor de vakantie alleen nog een beeldscherm en een toetsenbord op hun werkplek. Verspilde moeite!

A perfect mess
Dat is althans de stelling van Eric Arbrahamson & David Freedman in hun wetenschappelijke bestseller 'A perfect mess'. Zij huldigen twee stellingen, die me bijzonder aanspreken:
1) de kosten van het aanbrengen en onderhouden van orde en regelmaat worden zwaar onderschat;
2) terwijl de voordelen van een zekere wanorde meestal over het hoofd worden gezien.

Orde en regelmaat
De kosten van 'netheid' zijn evident. Als je er tenminste oog voor hebt. Organisaties die netheid en planmatig werken nastreven, zien vaak over het hoofd hoeveel tijd en energie managers en medewerkers moeten investeren in het opstellen en naleven van regeltjes, protocollen, rapportageverplichtingen, intern beleid en andere uitingen van orde en regelmaat. Tijd en energie die ze ook hadden kunnen besteden aan echt werk ten behoeve van de klant. Om maar eens een dwarsstraat te noemen.

Creativiteit en flexibiliteit
Er zijn managers - al dan niet onder invloed van organisatieadviseurs - die menen dat een rommelig bureau een teken is van een rommelige geest. Maar zoals Albert Einstein al zei: "If a cluttered desk is a sign of a cluttered mind, of what then, is an empty desk?" Ik hou het er op dat het geen van beide waar is. Laat mensen daarom zo veel mogelijk vrij in de wijze waarop zij hun bureau inrichten. En überhaupt in de wijze waarop zij het liefst weken en samenwerken. Minder regeltjes en protocollen hebben, evenals een gezellige rotzooi op je bureau, grote voordelen. In de eerste plaats sluit het beter aan bij de rommelige aard van heel veel mensen. Zo werken zij het best en als organisatie doe je er goed aan dat zo te laten. En een rommelig bureau wil heus niet zeggen dat ze niets terug kunnen vinden. In de tweede plaats is orde en regelmaat vaak fnuikend voor creativiteit, flexibiliteit en improvisatievermogen. En dat is, lijkt me, toch het laatste wat je als management uit je bedrijf wilt 'wegorganiseren'?

Beleidsregeltjes
Ook voor overheidsbeleid geldt dat de kosten van overmatige regulering vaak worden onderschat, terwijl de baten van wat meer vrijheid van handelen over het hoofd worden gezien. Daarom is Vereniging Eigen Huis bijvoorbeeld blij met de extra mogelijkheden die het kabinet wil creëren om op lokaal niveau meer huizen te bouwen die aansluiten op de woonbehoefte van mensen. Weg met de overbodige centrale dictaten! Van belang is dan wel dat minder centrale regels niet worden vervangen door meer overbodige lokale regels, waardoor de burger van de regen in de drup belandt. Want ook de lagere overheden in Nederland kunnen er wat van als het op een streven naar regulering van het dagelijks leven van de burger aankomt. Zo mis ik nog elke dag de gezellige bende fietsen die vroeger voor het centraal station in Den Haag stonden. Nu is het stationsplein leeg en kil. In een maanden durende operatie heeft de gemeente daarvoor gezorgd, met veel inzet van personeel. Voor eenieder die bij de overheid werkt, heb ik daarom als tip: ruim dit jaar eens niet je bureau op, maar ontwar de kluwen van overbodig beleid op jouw werkterrein.

Politie(k) wil hulp burger bij diefstal uit huis

2011-07-27T11:55:00.003+02:00

Het aantal woninginbraken in Nederland ligt veel te hoog. In 2010 hebben we het dan over een aantal van circa 80.000. En bijna elke woninginbraak heeft voor de bewoners een lange nasleep. Inbrekers richten vaak een enorme ravage aan. Veel mensen blijven ook zitten met grote emotionele schade. Tegelijkertijd is het oplossingspercentage heel erg laag. Minder dan één op de twaalf inbraken wordt opgelost. De burger verdient meer hulp van de politie, en van politiek, teneinde meer woninginbrekers in de kraag te vatten en in het gevang te zetten. Tegelijkertijd leggen politie en politiek juist een grotere verantwoordelijkheid bij de burger zelf.

Veilig wonen
Vereniging Eigen Huis is in juni van dit jaar - door ons uitgeroepen tot de maand van Veilig Wonen - een grote actie gestart om:

- eigenwoningbezitters bewust te maken van de risico's op woninginbraak;
- hen te laten zien dat we het inbrekers soms wel erg gemakkelijk maken door een hele gereedschapskist klaar te leggen in de tuin, zoals een ladder om op de eerste verdieping te komen of een stevige schep om de deur mee open te wrikken;
- eigenwoningbezitters aan te zetten tot preventieve maatregelen.

Hiervoor hebben we een speciale editie van Eigen Huis Magazing gemaakt met een oplage van 700.000, en de website www.veiligwonencheck.nl in het leven geroepen. Beide met tal van praktische tips in het kader van inbraakpreventie. De site is bezocht door circa 135.000 unieke bezoekers. Een groot succes dus.

Politie
Het artikel 'Politie wil hulp burger bij diefstal uit huis', gisteren in de Volkskrant, meldt dat politiekorpsen in meerdere regio's vergelijkbare acties zijn gestart, teneinde burgers te wijzen op hun eigen verantwoordelijkheid. Vereniging Eigen Huis is daar blij mee. Tegelijkertijd verwachten burgers van de politie dat zij alert reageren op inbraakmeldingen en aangiften van inbraak serieus nemen.

Politiek
Ook de politiek zet zwaar in op de eigen verantwoordelijkheid van burgers. In een brief aan Vereniging Eigen Huis schrijft staatssecretaris Fred Teeven van Veiligheid en Justitie dat hij de aandacht van de vereniging voor preventie van woninginbraak zeer waardeert. Terecht geeft hij tevens aan dat er geen reden is achterover te leunen zolang vele tienduizenden burgers jaarlijks aan woninginbraak te prooi vallen.

Samenwerking
Zoals bekend, heeft Vereniging Eigen Huis de infrastructuur klaarstaan om nog een stap verder te gaan. Namelijk door op de al genoemde website herkenbare bewakingsbeelden te tonen van inbrekers. Dit helpt de opsporing en heeft een afschrikwekkende werking. Om hierbij uiterste zorgvuldigheid te betrachten én de effectiviteit van deze actie zo groot mogelijk te laten zijn, zijn wij op dit moment in overleg met politie en justitie om te kijken hoe we hierbij kunnen samenwerken.

Leden
Circa honderd leden hebben per brief of e-mail aangegeven dit géén goede actie te vinden. Ze vrezen dat wij hiermee op de stoel van de rechter gaan zitten. We leven niet voor niets in een rechtsstaat. Door samenwerking met politie en justitie hopen we de zorgvuldigheid boven elke twijfel te verheffen. Overigens blijkt uit een enquête die we hebben gehouden dat de overgrote meerderheid van de leden de actie sowieso steunt (77 procent), danwel er neutraal tegenover staat (17 procent). Daar zijn we blij om, want het enorme aantal woninginbraken vormt een groot maatschappelijk probleem. En Vereniging Eigen Huis wil haar verantwoordelijkheid daarbij graag blijven nemen!

Tekenen van herstel op de woningmarkt: of je het wilt geloven of niet

2011-07-25T10:16:00.003+02:00

Sommige mensen willen graag blijven geloven dat het ondanks de forse verlaging van de overdrachtsbelasting slecht zal blijven gaan met de koopwoningmarkt. Dat goed recht hebben ze natuurlijk. Maar ze sluiten daarmee wel hun ogen voor meerdere aanwijzingen in de andere richting. En bovendien lijken ze geen onderscheid te willen maken tussen de korte ternijn en de lange termijn.

Tekenen van herstel
Er zijn meerdere aanwijzigingen dat de forse verlaging van de overdrachtsbelasting van invloed is op het vertrouwen en het gedrag van potentiële huizenkopers.

- Meteen na de bekendmaking van de lagere overdrachtsbelasting, op 1 juli 2011, liep het aantal bezoekers van funda met meerdere procenten op. Dit ondanks het feit dat mensen met bosjes op vakantie zijn gegaan.
- Makelaarsorganisaties konden al vrij snel melden dat hun leden meer activiteit van kopers en verkopers registreren.
- Google maakte bekend dat vaker wordt gezocht op allerlei termen die samenhangen met de koop en verkoop van een huis.
- Mede op grond daarvan verwacht de ING dat er de komende maanden mogelijk tienduizenden extra woningen zullen worden verkocht.
- HDN, het hypotheken data netwerk, registreerde al in de eerste week een toename van 35 procent van het aantal hypotheekaanvragen. Hypotheekadviseurs die bij HDN zijn aangesloten, ontvangen bovendien meer klanten.
- De Eigen Huis Marktindicator geeft in juli de grootste stijging van het consumentenvertrouwen in de woningmarkt zien sinds de indicator wordt berekend.

Korte termijn
Een ingreep in de overdrachtsbelasting was dan ook precies wat de koopwoningmarkt nodig had. Een lagere overdrachtsbelasting zorgt er ten eerste voor dat de kans afneemt dat het kopen van een woning een slechte investering is. Je bent immers niet langer meteen zes procent van je investering kwijt, maar slechts twee. Bovendien weet je als koper dat er de komende jaren behoefte is aan nog honderdduizenden extra woningen als gevolg van het toenemende aantal huishoudens. In veel delen van het land blijven woningen dus schaarse goederen. Ten tweede is de lagere overdrachtsbelasting precies wat de woningmarkt nodig had, omdat meer mensen hierdoor hun financiering rond krijgen. Minder belasting betekent immers in de regel minder lenen.

Lange termijn
Je kunt een goede kortetermijnmaatregel niet verwijten dat zij niet alle langetermijnproblemen oplost. De stucturele problemen op de woningmarkt - onder andere dat het aanbod van woningen al decennia nauwelijks reageert op de vraag en dat je als gevolg van scheefwonen jaren moet wachten op een sociale huurwoning - vergen een totale hervorming van het overheidsbeleid op dit terrein. Dat blijft hard nodig, maar vergt een alomvattend plan, een breed maatschappelijk en politiek draagvlak en een lange overgangsperiode. Je kunt het betreuren dat de politiek momenteel voor zo'n grote hervorming niet open staat. Maar dat heeft het kabinet er gelukkig niet van weerhouden op korte termijn te doen wat nodig was.

De Nederlandse woningmarkt volgens Ernst & Young

2011-07-22T10:23:00.003+02:00

De afgelopen weken heb ik met verbazing zitten kijken naar de journalistieke methodes die in Engeland worden toegepast. Sommige ‘tabloids’ gingen daar wel heel erg ver in hun streven om op te vallen tussen de anderen. Toen ik las over de subprime-crisis die accountantskantoor Ernst & Young voor de Nederlandse woningmarkt in het vooruitzicht heeft, moest ik daar aan denken. Zouden ze bij het accountantskantoor hebben gedacht: ‘we dikken het verhaal nog eens lekker aan, plakken er een rampscenario aan vast en we hebben een scoop’? Het kan haast niet anders, want er moet toch over zijn nagedacht.

Minder dan de helft
Ik zal het even rechtzetten. Nee, we hebben geen totale hypotheekschuld in Nederland van circa 1.000 miljard zoals Ernst & Young vermeld, maar van circa 630 miljard (CBS, voorlopig cijfer 2010). Beetje afronden is niet erg, maar niet met een paar honderd miljard. Als je dat soort boekhoudmethodes hanteert, dan krijg je van die toestanden zoals ze nu in Griekenland hebben.
Die circa 630 miljard is ook nog eens bruto; daarin is niet meegerekend het totaalbedrag dat in allerlei spaar- en beleggingspolissen en andere potjes is opgebouwd als aflossing. Als dat opgespaarde bedrag bijvoorbeeld een kwart is van de totale hypotheekschuld (niemand die het precies weet), dan resteert netto nog ‘maar’ een schuld van circa 475 miljard. Dat is minder dan de helft van wat Ernst & Young opgeeft.

Paar honderd miljard er naast
En de totale waarde van de Nederlandse woningen die volgens Ernst & Young circa 1.400 miljard bedraagt? De totale waarde van alle eigen woningen is volgens het CBS een kleine 1.200 miljard (CBS, voorlopig cijfer 2010). Ook dat scheelt een paar honderd miljard met wat Ernst & Young opgeeft. Maar misschien moet je daar ook de waarde van alle huurwoningen van de woningcorporaties bij optellen. Want Ernst & Young vermeldt ook een schuld van een kleine 70 miljard die via de corporaties op die woningen drukt (wat eerder rond de 85 miljard is naar ik heb begrepen). Als ik op basis van de gemiddelde WOZ-waarde de totale waarde bereken van de circa 2,4 miljoen corporatiewoningen (wat iets anders is dan de ruim 2 miljoen woningen die Ernst & Young aangeeft), dan kom ik in onverhuurde staat uit op een kleine 400 miljard. Hoe je het draait of keert, Ernst & Young zit er circa een paar honderd miljard naast.

Volkomen mank
Wat echt ernstig is, is dat Ernst & Young een verdere daling van de Nederlandse huizenprijzen beschrijft op basis van een vergelijking met het prijsniveau in Duitsland en België (Vlaanderen). Die daling zou meer dan 30% kunnen zijn omdat daar de prijzen zoveel lager liggen. Wie bekend is met het verschil tussen appels en peren, weet dat die vergelijking volkomen mank gaat. Binnen Nederland zijn er al onvergelijkbare (lokale) woningmarkten, laat staan dat je een vergelijking kan maken met de ons omringende landen waar de omstandigheden volkomen anders zijn op het gebied van ruimtelijke ordening, fiscale behandeling en subsidiëring, regelgeving t.a.v. inrichting en structuur van de woningmarkt, vraag en aanbod, enz. Om nog maar niet spreken van het verschil in mentaliteit.
Daarnaast, gaan u en ik (enige ‘overlopers’ in de grensgebieden uitgezonderd) toch niet zomaar in Düsseldorf wonen omdat daar de huizenprijzen zoveel lager zijn? Als dat zo was, dan zouden Noordoost-Groningen en andere krimpgebieden ook gelijk van hun probleem verlost zijn.

Kwalijk
Het bericht dat van Ernst & Young naar buiten kwam, is niet alleen kwalijk omdat het kant noch wal raakt, maar vooral ook omdat het weer een onnodige bijdrage levert aan de voortdurende slecht-nieuws-show op de woningmarkt. Als de huizenprijzen toch onverhoopt fors zouden dalen, weten we aan wie we dat mede danken hebben. Ik denk echter dat de woningmarkt al de andere kant op beweegt als gevolg van de verlaging van de overdrachtsbelasting. Toevallig vandaag een vriendin van mijn vrouw: op één dag haar huis verkocht en een ander huis gekocht. Yeaah!
En oh ja, ik kan mijn lijstje van huizenprijzenvoorspellers weer aanvullen.

Lijstje van Huizenprijzenvoorspellers

Vertrouwen komt te paard

2011-07-20T09:26:00.004+02:00

De Eigen Huis Marktindicator is uitgegroeid tot een breed geaccepteerde maatstaf voor het consumentenvertrouwen in de woningmarkt. Officiële instanties, zoals het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), maken gebruik van de index, die in opdracht van Vereniging Eigen Huis wordt opgesteld door onderzoeksinstelling OTB van de TU Delft. Deze week kwamen de nieuwste cijfers binnen over de maand juli.

Grootste stijging ooit gemeten...
We hebben bij Vereniging Eigen Huis uiteraard met spanning - en ook wel met vertrouwen - uitgekeken naar deze cijfers. Daarin zou immers het eerste effect zichtbaar moeten worden van de tijdelijke forse verlaging van de overdrachtsbelasting. Het kabinet heeft deze maatregel aangekondigd op 1 juli. En inderdaad is het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt sindsdien sterk toegenomen! De vertrouwensindex loopt op van 57 naar 62. Dit is de grootste stijging in één maand ooit gemeten.

... als gevolg van de lagere overdrachtsbelasting
Er was ook wel enige ruimte voor verbetering, om het eufemistisch te zeggen. De waarde 57 die in juni werd bereikt, was namelijk de laagste stand ooit gemeten. Minister Donner verwees tijdens zijn persconferentie op 1 juli expliciet naar de Eigen Huis Marktindicator om aan te geven dat er echt iets moest gebeuren om het consumentenvertrouwen in de woningmarkt een positieve impuls te geven. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent is in twee opzichten gunstig voor het vertrouwen dat mensen mogen hebben in de woningmarkt. In de eerste plaats maakt het de aankoop van een woning een minder onzekere investering. Je hoeft als koper immers niet langer zes procent meteen af te boeken van je investering, maar nog slechts twee procent. Dit geeft ook verkopers uiteraard meer vertrouwen dat ze hun woning zullen kwijtraken en daardoor zelf ook verder kunnen. In de tweede plaats hoeven kopers van een 'tweedehands woning' minder te lenen. De lagere overdrachtsbelasting maakt een woning tenslotte minder duur, dus krijgen meer mensen hun financiering rond.

Duwtje in de goede richting
Vereniging Eigen Huis is blij dat de gunstige effecten van de lagere overdrachtsbelasting al zo snel en duidelijk te zien zijn in onze vertrouwensindex. Als het goed is, zal de marktindicator de komende maanden deze stijgende lijn vasthouden. Natuurlijk lost de lagere overdrachtsbelasting niet alle (structurele) problemen op de woningmarkt op. Maar het is wel het duwtje in de goede richting waarop we al zo lang zaten te wachten. Laten we hopen dat het vertrouwen, geheel tegen de gangbare volkswijsheid in, deze keer niet te voet maar te paard komt. De stijging van de Eigen Huis Marktindicator over de maand juli is in elk geval een bemoedigend voorteken daarvoor.

"Ook deze crisis gaat weer over"

2011-07-18T09:41:00.003+02:00

Sinds een paar jaar ben ik geabonneerd op DNB Magazine. Het bestaat ook pas een paar jaar. En het is gratis. Dat zo zijnde, is het zeer de moeite waard om even door te bladeren. Het julinummer van DNB Magazine bevat een extra attractie. De bijlage is geheel gewijd aan het afscheid van Nout Wellink.

Commissie Economische Deskundigen
Negenentwintig jaar was Nout Wellink werkzaam bij De Nederlandsche Bank. In 1982 trad hij toe tot de directie. Vanaf 1 juli 1997 was hij als DNB-president de hoogste man. Persoonlijk heb ik de heer Wellink van dichtbij mee mogen maken toen ik in de eerste helft van de jaren negentig secretaris was van de Commissie Economische Deskundigen van de SER. Raar genoeg ontbreekt dit belangrijke lidmaatschap op zijn C.V., zoals afgedrukt in DNB Magazine. Enfin, misschien was het toch niet zo belangrijk als ik toen dacht.

Denker en doener
In een aantal interviews - u komt al bladerend bijvoorbeeld ECB-president Trichet, oud-minister van Financiën Zalm en Zijne Koninklijke Hoogheid de Prins van Oranje tegen - wordt de heer Wellink getypeerd als een toegewijde denker en doener, met oog voor de mensen om zich heen. De kritiek die hem ten deel is gevallen vanwege het falende toezicht op de banken, wordt afgedaan als unfair. Nout Wellink komt in DNB Magazine verder naar voren als een dossiers verslindende intellectueel. Als kennelijke illustratie hiervan is de achterkant van de afscheidsbijlage geheel gewijd aan een citaat van de DNB-president uit 2009: "Ook deze crisis gaat weer over." Daarbij wordt in helaas het midden gelaten over welke crisis het precies ging en hoe zij over gaat. De crisis in de knofklooklanden - om met de onlangs overleden Jaap Blokker te spreken - is nog allerminst over. Maar ongetwijfeld zal de wal het schip wel keren. En of we dan nog een euro hebben, en wie daaraan meedoen, zullen we moeten afwachten.

Woningmarkt
Ook op de woningmarkt gaat de crisis wel weer over. De bestrijding van de aanhoudende vertrouwenscrisis is zeer gebaat bij de onlangs door het kabinet fors verlaagde overdrachtsbelasting. Ook al verbaast het sommigen kennelijk dat de maand juni op de woningmarkt nog heel slecht was. Niet zo gek als de maatregel pas op 1 juli wordt aangekondigd. Op de woningmarkt is ook sprake van een meer structurele crisis, die tot uitdrukking komt in een aanbod dat nauwelijks reageert op de vraag, een gebrek aan doorstroming in alle richtingen en lange wachttijden in de huursector. Die crisis zal hopelijk ook wel ooit overgaan, maar daarvoor is het nodig dat al het overheidsbeleid op de woningmarkt kritisch tegen het licht wordt gehouden. Van ruimtelijke ordening tot kruissubsidies in de bouw, van de grondpolitiek van gemeenten tot de H-woorden huurpijsregulering, huursubsidie en hypotheekrenteaftrek. Samen met een aantal andere maatschappelijke partijen op de woningmarkt, spant Vereniging Eigen Huis zich in voor de totstandkoming van zo'n integrale aanpak. We doen dat achter de schermen, aangezien de politiek voor een dergelijke integrale hervorming op dit moment niet ontvankelijk is. Maar voor de volgende verkiezingen zouden er toch breed gedragen plannen moeten kunnen liggen. Onder het mom dat ook de structurele crisis op de woningmarkt ooit weer over moet gaan. Maar dat gaat niet zomaar. Daar moeten we nog heel veel voor doen.

Te hoge WOZ-waarde serviceflats

2011-07-15T10:25:00.008+02:00

Vereniging Eigen Huis is opgericht vanuit de gedachte dat er - in een boze buitenwereld - ook iemand moet zijn die aan de kant van de eigenwoningbezitter gaat staan. Deze week zijn we naast al diegenen gaan staan die te maken hebben met een te hoge WOZ-waarde op een serviceflat.

Wat is er aan de hand?
Heel simpel: de overheid stelt de WOZ-waarde van serviceflats te hoog vast, aangezien geen rekening wordt gehouden met het waardedrukkende effect van de servicekosten. Een woning met hoge servicekosten is minder makkelijk verkoopbaar en je krijgt er minder voor dan voor een vergelijkbare woning in de buurt, waaraan geen servicekosten verbonden zijn.

Wie worden gedupeerd?
De bewoners van een serviceflat merken de te hoge WOZ-waarde jaar in jaar uit in hun portemonnee. Zij betalen niet alleen teveel OZB, maar ook meer inkomstenbelasting. Want de WOZ-waarde heeft invloed op het zogeheten eigenwoningforfait. Maar zij zijn niet de enige gedupeerden. Daartoe behoren ook de mensen die zo'n flat van hun overleden ouders erven. Door de te hoge WOZ-waarde betalen zij meer erfbelasting dan eigenlijk zou moeten.

Wat moet er gebeuren?
Gelukkig is ook de oplossing simpel. Vereniging Eigen Huis vindt dat de overheid deze onrechtvaardigheid uit de wet moet halen. We hebben een brief gezonden aan de Tweede Kamer en aan staatssecretaris Weekers van Financiën met dit verzoek. We hebben niet de illusie dat de Tweede Kamer voor een spoeddebat hierover zal terugkeren van vakantie. Maar na het reces hopen we toch wel op snelle actie!

Jaarwisseling op de woningmarkt

2011-07-13T10:24:00.002+02:00

Terwijl de jaarverslagen van allerlei organisaties over 2010 ons om de oren vliegen, moeten we bij Vereniging Eigen Huis nog met het schrijven ervan beginnen. Dat heb je met een gebroken boekjaar, dat loopt van 1 mei tot 1 mei. Wat er in elk geval in komt te staan, zijn de hoogte- en dieptepunten op de woningmarkt in ons 37e boekjaar. Deze zijn mooi te illustreren aan de hand van de Eigen Huis Marktindicator, die het vertrouwen van de consument in de woningmarkt aangeeft. Overigens is 'hoogtepunten' een groot woord.

Mei - oktober
In mei 2010 stond de Eigen Huis Marktindicator op 76. Vooral door de onzekerheid met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek in de aanloop naar de verkiezingen en bij het begin van de kabinetsformatie zakte de indicator verder weg naar 74 in juli 2010. Allengs werd duidelijk dat een kabinet van VVD, CDA, gedoogd door de PVV, er aan zat te komen. Een kabinet dat de hypotheekrenteaftrek hoogstwaarschijnlijk ongemoeid zou laten. De Eigen Huis Marktindicator veerde hierdoor weer op om bij het definitief aantreden van het Kabinet Rutte in oktober 2010 op waarde 79 uit te komen. Hiermee werd de grootste stijging van het consumentenvertrouwen in twee jaar gerealiseerd. Het was echter een bescheiden hoogtepuntje, want de neutraalwaarde van de indicator is 100.

Oktober - mei
Sinds oktober blokkeerde een voortdurende ‘slecht-nieuws-show’ van negatieve berichten en maatregelen een herstel van vertrouwen in de woningmarkt. De onzekerheid onder de woonconsumenten groeide, terwijl de mogelijkheden om een woning te financieren steeds verder werden ingeperkt. Dit resulteerde in een glijvlucht van de Eigen Huis Marktindicator naar beneden. Om in mei 2011 op 59 uit te komen. Maar dit was slechts een voorlopig dieptepunt, want in juni stond de indicator zelfs op 57.

Woningmarkt, quo vadis?
Inmiddels is Vereniging Eigen Huis begonnen aan het 38e jaar van haar bestaan. Een jaar waarin we, als het om de woningmarkt gaat, weer vol goede moed naar de toekomst kunnen kijken. Door de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting kan dit een jaar worden waarin de woningmarkt zich eindelijk kan herstellen, om weer - als vanouds - te gaan fungeren als een belangrijker motor van de economie.

Overdrachtsbelasting: iedereen profiteert

2011-07-11T11:28:00.005+02:00

Sommige mensen vinden de verlaging van de overdrachtsbelasting maar niets. Ze vragen zich af waar het goed voor is. Is het een kadootje voor de eigenwoningbezitters? Waarom dan ook niet een extraatje voor de huurders? En gaat dit niet ten koste van de nieuwbouw waar geen overdrachtsbelasting maar 19 procent btw betaald wordt?

Kadootje voor eigenwoningbezitters?
Er zijn in Nederland circa 4,2 miljoen huishoudens met een eigen woning. Maar een klein deel van hen, bij elkaar een paar honderduizend, profiteert direct van de lagere overdrachtsbelasting. Namelijk zij die een andere woning willen kopen. In de eerste plaats hebben zij er baat bij dat zij hun oude woning waarschijnlijk sneller kunnen verkopen. En in de tweede plaats betalen zij op hun volgende woning minder verhuisboete. Starters die een woning aanschaffen, hebben uiteraard eveneens direct voordeel van de lagere overdrachtsbelasting. Het allergrootste deel van de eigenwoningbezitters profiteert daarentegen niet direct, maar indirect. Onder andere via de extra economische groei die ontstaat wanneer de woningmarkt weer aantrekt. Tal van sectoren profiteren. Van aannemers tot makelaars, van notarissen tot keukenboeren en woninginrichters. Wie in één van die sectoren werkzaam is, mag in zijn handen klappen als de woningmarkt weer aantrekt. Of hij of zij nu een eigen woning bezit of niet. En het heeft ook een positief uitstralingseffect naar de rest van de economie, waarin alles immers met elkaar samenhangt.

Waarom geen extraatje voor huurders?
Voor huurders geldt evenzeer dat zij er indirect profijt van hebben als de woningmarkt weer de motor van de economie wordt. De verlaging van de overdrachtsbelasting is dus net zo goed in het belang van huurders als van eigenwoningbezitters. Bovendien weten we dan circa één miljoen huurders graag een eigen woning zouden bezitten. Mogelijkerwijs komt dat door de verlaging van de overdrachtsbelasting dichterbij. Als huurders koopstarters worden, zijn juist zij degenen die direct van de lagere overdrachtsbelasting profiteren.

Gaat dit ten koste van de nieuwbouw?
Nee, dat is schijn. Immers: als eigenwoningbezitters door het aantrekken van de woningmarkt hun huidige woning kunnen verkopen, zal er altijd een aantal onder hen zijn die een nieuwbouwwoning aanschaft. Als zij hun oude woning niet hadden kunnen verkopen, zouden zij dat niet hebben gekund. Dus ook de nieuwbouw profiteert van de lagere overdrachtsbelasting. En als de nieuwbouw door de verlaging van de overdrachtsbelasting toch duurder blijkt te zijn dan vergelijkbare woningen in de bestaande bouw, dan zullen gemeenten en andere grondbezitters hun grondprijzen moeten verlagen. De enorme verhogingen uit het verleden bieden daar alle ruimte toe. Hoog tijd dat dat nu gebeurt!

Heel Nederland profiteert
Zo ziet u maar: je moet dit soort maatregelen niet door een inkomenspolitieke bril bekijken, waarbij de een profiteert en de ander niet. Het is een woningmarktmaatregel die de dynamiek op deze markt weer kan laten toenemen. En als dat lukt, profiteert heel Nederland ervan. Ook de banken, die zo huilie huilie doen vanwege de bankentax. Ik hoor dit te weinig in de discussies. Zegt het voort!

Zomers gevoel van optimisme

2011-07-08T09:14:00.006+02:00

Zojuist is het extra dikke zomernummer van Eigen Huis Magazine verschenen. Centraal thema is 'wonen in 2025'. Dit aan de hand van interviews met een vijftal vooraanstaande Nederlanders.

Visionairs
Twintig pagina's interviews met achtereenvolgend ruimtevaarder Wubbo Ockels, demograaf Jan Latten, duurzaamheidslobbyist Marjan Minnesma, architect Thomas Rau en econoom Hans Stegeman. Wat opvalt bij lezing is het optimisme in de toekomst. Neem het energieverbruik. "Het moet helemaal niet minder, het moet gewoon anders, " zegt Ockels daarover. "De zon geeft in Nederland honderd keer meer energie dan we nodig hebben. Op wereldschaal is dat zelfs achtduizend keer meer. Kortom, we hebben helemaal geen energieprobleem!" Kijk, dat spreekt mij enorm aan. En volgens Jan Latten kan een goede woning in een krimpregio haar waarde best behouden. "Er ontstaan gebieden waar mensen graag wonen, maar niet werken. Zeker als die gebieden veilig zijn en bekend staan om hun mooie omgeving," aldus Latten. Het zijn slechts een paar citaten uit de mooie interviews met deze visionairs. Hebben ze een glazen bol? Of zijn de tekenen van hun toekomstbeelden nu al zichtbaar? Hoe dan ook: de visies zijn erg interessant om kennis van te nemen. Ze stralen een optimisme uit dat past bij de zomer. Optimisme in de ontwikkelingen in het komende anderhalve decennium

Uit het slop
Een zomers optimisme is ook het overheersende gevoel dat ik heb bij de kortere termijn toekomst van de woningmarkt. De forse verlaging van de overdrachtsbelasting van zes naar twee procent waartoe het kabinet vorige week heeft besloten geeft hiertoe alle aanleiding. De kans op waardevermindering van een woning die u nu koopt, is hierdoor veel kleiner geworden. En bovendien krijgt u de financiering van een woning makkelijker rond, want u hoeft minder te lenen als de overheid minder belasting legt bovenop de aankoopprijs. Naarmate meer koopstarters de woningmarkt betreden, kunnen de verkopers van die woningen ook weer verder. Zo wordt de woningmarkt uit het slop getrokken, met alle positieve economische en sociale gevolgen van dien.

Optimisme
Nu zijn er mensen die wijzen op het feit dat op 1 augustus aanstaande het financieren van een huis moeilijker wordt, aangezien vanaf dat moment nog slechts vijftig procent van de koopsom aflossingsvrij mag worden gefinancierd. Daar staat echter tegenover dat dit maximum aan het aflossingsvrij lenen sowieso al gold voor woningen die gefinancierd worden met Nationale Hypotheek Garantie. NHG kunt u krijgen op woningen tot 350.000 euro (inclusief kosten koper). Daaronder valt tachtig procent van de woningaankopen. Dus als u daarvan gebruik kunt maken, verandert er op 1 augustus voor u niets in uw nadeel. Maar u profiteert wel van de fors lagere overdrachtsbelasting. Als dat geen aanleiding geeft tot zomers optimisme...!

Vertrouwen in de woningmarkt

2011-07-06T12:51:00.004+02:00

Zondag tot en met dinsdag mocht de directie van Vereniging Eigen Huis met een aantal Tweede Kamerleden mee op werkbezoek naar Berlijn. Meer in het bijzonder betrof het de fractiewoordvoerders op het gebied van wonen. Twitteraars hebben mogelijk al wat flarden opgevangen via #tkberlijn.

Huurspiegel
Opvallend was dat de Duitse woningmarktdeskundigen veel meer spraken over de huursector dan over de koopsector. Die is in Duitsland naar verhouding dan ook veel groter dan in Nederland. Zestig procent van de Duitsers woont in een huurhuis. Sociale huur is er nauwelijks (minder dan vijf procent van het totaal aantal woningen tegen over 30 tot 35 procent in ons land). Heel trots zijn de Duitsers op de zogeheten 'Mietspiegel'. Dat is een systeem waarmee, op basis van allerlei kenmerken, de huur van een bepaalde woning wordt bepaald. Er wordt met van alles en nog wat rekening gehouden. Van locatie tot de staat van onderhoud, van het aantal wc's tot de kwaliteit van de keuken. De man van de Duitse huurdersbond vond het wel een mooi systeem. Dat gold ook voor de vertegenwoordigers van de verhuurders die wij spraken. Wij Nederlanders vonden het vooral razend ingewikkeld. Maar als Duitse huurders én verhuurders er blij mee zijn, wie zijn wij dan om kritiek te hebben op deze deutsche Gründlichkeit?

Vertrouwen
Wat mij tevens opviel, is dat in Duitsland het vertrouwen in de woningmarkt geen thema lijkt te zijn. Misschien hangt dat samen met de relatief kleine koopsector. Hoe anders is dat – bruggetje – in ons eigen land. Minister Donner verwees in zijn persconferentie afgelopen vrijdag naar de historisch lage stand van de Eigen Huis Marktindicator om aan te geven dat het vertrouwen in de woningmarkt hard toe was aan een positieve impuls in de vorm van een lagere overdrachtsbelasting. Volgens de laatste cijfers – die we net vorige week vrijdag binnenkregen – is de vertrouwensindex voor de koopwoningmarkt in juni gedaald naar 57 punten (driemaands voortschrijdend gemiddelde).

Weg omhoog
Nu de overdracht van een woning door het kabinet minder belast wordt, wordt aan meerdere oorzaken van dit lage vertrouwenscijfer tegemoet gekomen.
1. Investeren in de aankoop van een eigen woning wordt minder onzeker. De kans op waardebehoud is groter als je na aankoop van de woning niet meteen 6 procent van je investering kwijtraakt aan de overheid, maar nog slechts twee procent.
2. De betaalbaarheid (financierbaarheid) van woningen verbetert. Door de lagere ‘accijns op tweedehands woningen’ is de aankoop minder duur en hoef je dus minder 'kosten koper' mee te financieren in de hypotheek.
3. Als meer starters om de eerste twee redenen de markt gaan betreden, geeft dit mensen die hun huis te koop hebben staan weer wat moed. En als zij kunnen verkopen, kunnen zij zelf ook weer kopen.
4. En als mensen zien dat er weer meer bordjes 'verkocht' in het straatbeeld verschijnen, zal het vertrouwen in de woningmarkt sowieso een oppepper krijgen.

Eigen Huis Marktindicator
We zijn natuurlijk heel benieuwd hoe snel en in welke mate de bovenstaande factoren terug te zien zullen zijn in een stijging van de Eigen Huis Marktindicator. We zullen hierover geregeld op onze website rapporteren. En de ervaring leert dat een toename van het consumentenvertrouwen zich al vrij snel vertaalt in een stijging van het aantal kooptransacties. De eerste tekenen zijn er al. We zijn hoopvol gestemd!

Euforie en eigen verantwoordelijkheid

2011-07-04T10:23:00.007+02:00

Vrijdag was voor Vereniging Eigen Huis een historische dag. Na 37 jaar strijd werd er een bres geslagen in de overdrachtsbelasting. Het kabinet Rutte nam het wijze besluit om de - als verhuisboete bekend staande - overdrachtsbelasting fors te verlagen van 6 naar 2%. Dit niet alleen in verband met de voortdurende druk die op het kabinet werd uitgeoefend door Vereniging Eigen Huis en andere organisaties, maar ook omdat het eigenlijk niet anders kon. De woningmarkt is door maatregelen en onzekerheid zover lamgeslagen, dat alleen een forse ingreep de markt weer vooruit kan helpen. De gekozen maatregel lijkt hiervoor het probate middel.

Kan niet mooier
Opperste vreugde daarom alom, vooral ook bij partijen die hun boterham verdienen op de woningmarkt. Meer kooptransacties en verhuizingen betekenen meer werkgelegenheid en de economie als geheel gaat daarvan profiteren. Terecht ook dat er op gewezen wordt dat het langzamerhand een aantrekkelijke tijd is om een huis te kopen. De huizenprijzen zijn immers in veel gevallen al behoorlijk gedaald, de hypotheekrente is nog steeds op een aantrekkelijk niveau en de keuze aan woningen die te koop staan en de onderhandelingsmarge die dat biedt zijn zelden zo groot geweest. Nu de ‘kosten koper’ met 4%-punt dalen, lijkt het eigenlijk niet mooier te kunnen.

Sla uw slag
Vooral koopstarters kunnen nu hun slag slaan. Ze worden niet gehinderd door een vorige woning die eerst verkocht moet worden en waarop eventueel fors afgeschreven moet worden. Ze zijn dan ook de belangrijkste groep waar de hoop van de markt op is gevestigd. Hun financieringscapaciteit die door eerdere maatregelen fors is beperkt, wordt geholpen door het lagere prijsniveau en nu dan door de verlaging van de overdrachtsbelasting. Met de aankoop van een woning zetten zij verhuisketens in gang.

Eigen verantwoordelijkheid
Wat anders ligt het nog steeds voor doorstromers. Velen van hen hebben – begrijpelijk en terecht – gewacht met kopen totdat de oude woning is verkocht. Ik kan me voorstellen dat ze door de huidige euforie in de markt worden meegenomen en zichzelf de vraag stellen of zij niet ook op dit moment hun slag moeten slaan. Dus kopen voordat het oude huis is verkocht. Een punt van zorg dat Vereniging Eigen Huis als consumentenorganisatie dient te adresseren. Waar makelaars en andere adviseurs dolenthousiast zullen zijn over de uitgelezen koopkansen die de markt op dit moment biedt, zal de doorstromer zelf even pas op de plaats moeten maken. Hij heeft een eigen verantwoordelijkheid ten aanzien van de verkoop van de oude woning. Allicht dat door de maatregel van het kabinet Rutte huizen na vrijdag sneller worden verkocht dan voor die tijd. Maar optimisme mag niet de boventoon voeren boven realisme. De verkoopkansen stijgen, maar de markt moet weer aantrekken en dat vergt tijd.